Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2022 г. N 07АП-568/22 по делу N А45-15096/2021

город Томск

14 апреля 2022 г.

Дело N А45-26608/20201

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
судей		Афанасьевой Е.В. Киреевой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкратьевой Н.П., рассмотрев апелляционную жалобу апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-568/2022) на решение от 24.11.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15096/2021, по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к потребительскому кооперативу "ЖСК "На Петухова" (ИНН 5404341277, ОГРН 1075404028941), жилищно-строительному кооперативу "Петухова 6/6" (ИНН 5402039952, ОГРН 1185476003041) о взыскании задолженности и неустойки,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Просторы Сибири".

при участии в судебном заседании представителя потребительского кооператива "ЖСК "На Петухова 6/6" Машинистовой Е.В. (доверенность от 11.10.2021, паспорт, диплом)

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее- истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с потребительского кооператива "ЖСК "На Петухова" (далее- ответчик N 1, ПК "ЖСК "На Петухова") и жилищно-строительного кооператива "Петухова 6/6" (далее- ответчик N 2, ЖСК "Петухова 6/6") солидарно задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.06.2010 N 98058-м за период с февраля 2019 года по март 2021 года в сумме 835 626 рублей 94 копеек, неустойки по договору аренды за период с 02.08.2019 по 16.04.2021 в сумме 155 614 рублей 93 копеек.

Решением от 24.11.2021 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия города Новосибирска обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, полагая, что поскольку земельный участок под введенными в эксплуатацию объектами не сформирован и не поставлены на кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности публично-правового образования, интересы которого в процессе представляет истец.

Согласно позиции потребительского кооператива "На Петухова 6/6" - одного из соответчиков, арендная плата в размере, предъявленном арендодателем, взыскана быть не может, поскольку на арендуемом участке возводилось несколько объектов строительства, два из которых в настоящее время введены в эксплуатацию, помещения переданы участникам долевого строительства, что повлекло возникновение права долевой собственности на часть арендуемого земельного участка у собственников жилы-х помещений. Следовательно, данная часть земельного участка выбыла из состава арендуемого имущества и не может облагаться арендной платой. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в настоящее время им совместно с истцом определена площадь земельного участка, приходящаяся на объекты незавершенного строительства, что позволило ответчику определить приходящуюся на его долю арендную плату расчетным путем. Одновременно кооператив полагает, что он должен быть освобожден от уплаты арендной платы, поскольку фактическое пользование земельным участком не осуществлял ввиду того, что в спорный период у него отсутствовало разрешение на строительство, в выдаче которого ему было отказано, незавершенный строительством объект в настоящее время кооперативу, созданному участниками строительства для его достройки в деле о банкротстве ответчика-1 ему не передан, вопрос находится на разрешении арбитражного суда.

Отзыв от второго ответчика в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не направлен.

Апелляционная жалоба рассмотрена апелляционным судом в порядке статей 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21 июня 2010 года между мэрией и Бобровым Дмитрием Николаевичем заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 98058-м, по условиям которого передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94, площадью 26 197 кв. м, для завершения строительства многоэтажных жилых домов по ул. Петухова.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору права арендатора по договору переданы ПК "ЖСК "На Петухова", в отношении которого в настоящее время ведется конкурсное производства, незавершенный строительством объект составляет конкурсную массу.

Согласно дополнительному соглашению N 2 к договору на сторону арендатора вступил ЖСК "На Петухова 6/6", созданный участниками строительства названного объекта в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4.3 договора).

Из материалов дела усматривается, арендная плата не вносилась ответчиками с февраля 2019 года, обязанность по погашению задолженности по арендной платы ответчиками не исполнена.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сведений от 03.11.2021 N 01-01-37- 4749/21 следует, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 расположены многоэтажные жилые дома Петухова 6/4 и Петухова 6/5.

Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, дом 6/5: год ввода в эксплуатацию - 2014, государственный кадастровый учет здания произведен 08.09.2015, первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартира N 68 - проведена 06.10.2015.

Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, дом 6/4: год ввода в эксплуатацию - 2017, государственный кадастровый учет здания произведен 31.08.2017, первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартира N 91 - проведена 26.09.2017.

Указав, что истцом не представлен обоснованный расчет арендной платы с учетом выбытия части земельного участка из аренды в связи с возникновением права общей долевой собственности на земельный участок собственников квартир в многоквартирном доме, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Повторно рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

При этом согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В свою очередь, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Из представленных Управлением Росреестра по Новосибирской области документов из материалов регистрационного дела следует, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, 06.10.2015 и 26.09.2017 была осуществлена первая государственная регистрация квартиры в домах, расположенных на указанном участке. Следовательно, Мэрия г. Новосибирска не может требовать оплаты по договору аренды земельного участка за часть участков, необходимых для эксплуатации созданных объектов недвижимости.

В адрес ЖСК "Петухова 6/6" поступило письмо мэрии и от 24.02.2022 с приложением протокола совещания от 15.02.2022, согласно которому принято решение о выделении земельного участка для дальнейшего строительства с учетом исключения из общего участка площади, необходимой для эксплуатации законченных строительством жилых домов.

По инициативе ЖСК "Петухова 6/6" установлена площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94, являющегося предметом договора аренды, положенного в обоснование заявленных требований, относящаяся к незавершенному строительством объекту с кадастровым номером 54:35:051130:240 по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова 6/6 стр., которая составляет 17 685 кв.м и произведен расчет арендной платы, приходящейся на его долю в соответствии с условиями договора за предъявленный ко взысканию период, которая составляет 564 112, 75 руб. за весь оставшийся в аренде земельный участок.

Обоснованных возражений против произведенного расчета не представлено. Истцом представлен технический расчет, содержащий аналогичные цифры.

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

В данной правовой ситуации один из ответчиков находится в процедурах банкротства, введение которых исключает, по общему правилу, ведение банкротом предпринимательской деятельности, а ЖСК "Петухова 6/6" в принципе данную деятельность не ведет, будучи кооперативом, созданным участниками строительства, обязательства перед которыми не были выполнены банротящимся застройщиком, с целью завершения строительства "проблемного" объекта и передачи своим членам ранее оплаченных жилых помещений.

С учетом изложенного у ответчиков отсутствует солидарная обязанность по оплате арендной платы, следовательно, по общему правилу, надлежит определить долю каждого из ответчиков в денежном обязательстве.

Однако, суд принимает во внимание, что доказательств вступления в силу дополнительного соглашения N 2 к договору аренды, в соответствии с которым ответчик-2 вступает в договор (государственной регистрации) не представлено.

При этом из материалов дела не следует, что кооператив, созданный с единственной целью - достройки "проблемного" объекта, в спорный период являлся фактическим землепользователем данного объекта - имел разрешение на строительство и возможность по его осуществлению. Данный объект до настоящего времени в соответствии с правилами банкротного законодательства участникам строительства, объединенным в кооператив, не передан.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанным лицом по договору аренды был и остается банкротящийся застройщик - ответчик-1, с которого и надлежит взыскать задолженность по арендной плате и начисленной пени, определенной судом с использованием представленного истцом технического расчета.

Поскольку земельный участок в установленной части находится под незавершенным строительством объектом, входящим в конкурсную массу банкрота, последний имеет обязанность по уплате арендной платы за его использование на условиях заключенного договора аренды.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием решения о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат взысканию с ответчика-1 в доход средств федерального бюджета, поскольку истец освобожден от её уплаты.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2021 по делу N А45- 15096/2021 отменить.

Принять новый судебный акт.

Взыскать с потребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова" в пользу Мэрии г. Новосибирска 564 112, 90 руб. задолженности по уплате арендной платы, 105 052, 14 руб. пени.

Взыскать с потребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова" в доход средств федерального бюджета 15 407,97 руб. государственной пошлины по иску, 2 025 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю.Киреева