Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2022 г. N 15АП-4111/22 по делу N А01-2438/2021

город Ростов-на-Дону

14 апреля 2022 г.

дело N А01-2438/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика посредством использования системы веб-конференции: представитель Нагорный И.С. по доверенности от 19.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 31.01.2022 по делу N А01-2438/2021

по иску Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"

(ИНН 0106011588, ОГРН 1030100630779)

к индивидуальному предпринимателю Куракееву Игорю Борисовичу

(ИНН 230800574175, ОГРН 320237500084160)

о расторжении договора, взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Куракееву Игорю Борисовичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка N 32 от 19.06.2021 и обязании погасить запись о договоре аренды в ЕГРН (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 148)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2022 принят отказ от иска в части требований о взыскании задолженности и пени, производство по делу в указанной части прекращено, в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что в заседании суда 25.01.2022 истец заявил отказ от требования о взыскании арендных платежей в связи с погашением ответчиком отыскиваемой задолженности в полном объеме.

Договор аренды заключен на срок более 5 лет (до 2055 года). Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.

Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно наличие задолженности по арендной плате с 27.12.2018 по 10.04.2021.

Судом установлено, что за указанный период ответчиком осуществлялись следующие платежи: 12.07.2019 на сумму 1 000 000 рублей, 19.12.2019 на сумму 500 000 рублей, 13.11.2020 на сумму 800 000 рублей, 16.11.2020 на сумму 750 000 рублей, 19.02.2021 на сумму 200 000 рублей (акт сверки, т. 1, л.д. 31-32).

Отыскиваемая истцом задолженность погашена ответчиком в ходе рассмотрения дела, с учетом неоднократного поступления в суд от истца уточнений в части увеличения периода взыскания и как следствие суммы подлежащей взысканию, т.е. в разумный срок после получения претензии и установления срока на оплату.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что нарушение условий договора, явившееся основанием к заявлению о его расторжении, было устранено ответчиком в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение арендных правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить.

В апелляционной жалобе администрация повторила доводы, изложенные в исковом заявлении, указала, что по условиям договора администрация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии невнесения арендной платы за участок более двух кварталов подряд, а также в случае переуступки прав по договору аренды земельного участка третьему лицу без разрешения собственника. Ответчик нарушил условия договора, так как не оплачивал арендную плату в период с 10.01.2020 по 13.11.2020, 4 квартала подряд.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истцом заявлено ходатайство об участии в судебном заседании 14.04.2022 путем использования системы веб-конференции, поступившие менее чем за 5 дней до судебного заседания (статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцу, согласно части 1 статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заблаговременно была направлена информация в электронном виде, необходимая для участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции.

Судом принято протокольное определение об удовлетворении данного ходатайства.

На момент проведения судебного заседания информационная система "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) была доступна и обеспечивала работу веб-конференции, о чем также свидетельствует соответствующее подключение предприятия. Заявив ходатайство о проведении онлайн-заседания, администрация приняла на себя риск отсутствия технической невозможности его участия в судебном заседании (по причине отсутствия в месте его нахождения сетевого соединения, иных технических неполадок).

Принимая во внимание, что отсутствие истца в судебном заседании не препятствует рассмотрению доводов, приведенных в его апелляционной жалобе, и, учитывая, что заявитель не был лишен возможности направить свои ходатайства, письменные пояснения и иную аргументацию своей позиции, суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Аналогичная позиция сформулирована в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2021 по делу N А32-47657/2018.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; пояснил, что им произведена оплата за последующий квартал по спорному договору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Строй-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.06.2017, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта... и земли иного специального назначения" с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 общей площадью 50021 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание Администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение". Участок находится примерно в 2,62 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2 (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора установлен с 19.06.2017 по 28.07.2055 (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 1 374 176 рублей 91 копейку.

На основании пункта 2.1 дополнительного соглашения от 29.09.2017 к договору аренды земельного участка, размер арендной платы за участок в год с 28.09.2017 составляет 3 626 222 рубля 37 копеек.

В силу пункта 2.4 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с момента подписания акта приема-передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок более двух кварталов подряд; неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 данного договора без выставления счетов арендодателем.

08.12.2017 между ООО "Строй-Инвест" (цедент) и Куракеевым И.Б. (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 32 от 19.06.2017, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N 32 от 19.06.2017, заключенному между цедентом и администрацией.

В претензии N 01-5-2017 от 09.04.2021 администрация указала, что по состоянию на 11.04.2021 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате перед в размере 3 595 556 рублей 90 копеек.

В претензии N 01-6-1909 от 12.05.2021 администрация заявила требование о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требования истца о расторжения договора основаны на том, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы.

Вместе с тем, в процессе рассмотрения спора ответчик погасил задолженность.

Заявитель жалобы не привел возражений относительно того, что на момент вынесения оспариваемого решения задолженность у ответчика отсутствовала.

Заявитель жалобы указывает, что по условиям договора администрация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии невнесения арендной платы за участок более двух кварталов подряд.

Вместе с тем, спорный договор был заключен на срок более 5 лет в отношении муниципального земельного участка. Расторжение такого договора возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Администрация не учитывает закрепленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса особенности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2021 по делу N А32-14896/2019, от 14.10.2021 по делу N А32-18728/2020, от 25.08.2021 по делу N А32-37780/2020, от 24.03.2022 по делу N А32-46362/2020.

Предприниматель в качестве одной из причин неоплаты задолженности указывает на сложности в работы, возникшие в связи с распространением коронавирусной инфекции и введенными в связи с ней ограничительными мерами.

Стороны не оспаривают, что задолженность предпринимателя погашена, у предпринимателя задолженности не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что допущенное, но исправленное, арендатором нарушение не является достаточно существенным для расторжения договора аренды земельного участка. Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Относительно указания заявителя жалобы о том, что администрация вправе расторгнуть договор аренды в случае переуступки прав по договору аренды земельного участка третьему лицу без разрешения собственника, суд апелляционной инстанции отмечает, что такое условие в пункте 3.2.4 договора, на который ссылается администрация, отсутствует. Право передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления закреплено в пункте пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Уведомление об уступке представлено самой администрацией с иском.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.01.2022 по делу N А01-2438/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов