Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2022 г. N 21АП-4326/21 по делу N А83-8883/2020

14 апреля 2022 г.

Дело N А83-8883/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 14.04.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.10.2021 по делу N А83-8883/2020 (судья Чумаченко С.А.)

по иску администрация города Евпатории Республики Крым

к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, обществу с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение"

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение" (Украина)

о признании недействительным договора и отсутствующим обременения,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Евпатории Республики Крым - Гаврилова Т.Д., представитель на основании доверенности от 24.03.2022 N 711/02-12;

от общества с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение" - Густов И.С., представитель по доверенности от 10.09.2020 б/н,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Евпатории Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение" (далее - ответчик, общество), и с учетом заявления об уточнении исковых требований от 22.07.2021 (л.д.7-8 т.4), принятого к рассмотрению определением суда от 08.09.2021 (л.д.34-36) просила признать недействительным (ничтожным) договор от 9.11.2016 N 383-н аренды земельного участка КН 90:18:010115:38, в порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим право аренды спорного земельного участка; указать в решении суда, что данное решение является основанием для исключения регистрационной записи об аренде соответствующего земельного участка. Исковые требования мотивированы необходимостью признания права аренды общества отсутствующим ввиду ничтожности соответствующего договора аренды и, следовательно, отсутствия у ответчика обязательственных прав на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.10.2021 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался наличием оснований для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным) вследствие нарушения порядка приобретения обществом права аренды.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на то, что на момент заключения договора аренды общество являлось собственником строения на земельном участке, на отсутствие оснований для признания договора недействительным, необходимость применения правила эстоппель к требованиям относительно заключения договора аренды. Кроме того, исковая давность по требованиям о признании сделки недействительной пропущена.

Представители сторон поддержали свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель администрации в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от части исковых требований о признании недействительным (ничтожным) спорного договора аренды земельного участка, который подлежит принятию.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование городской округ Евпатория Республики Крым является собственником земельного участка КН 90:18:010115:38, площадью 138 кв. м., расположенного по адресу: г. Евпатория, набережная им. Терешковой, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 90:18:000000:296 - общегородской набережной им. Терешковой с прилегающим сквером Караева.

Разрешенное использование участка с кадастровым номером 90:18:000000:296 - для размещения особо охраняемых историко-культурных и природных объектов (территорий), категория - земли общего пользования.

На основании решения Евпаторийского городского совета от 29.04.2011 N 6-7/93 спорный участок был предоставлен в пользование обществу по договору аренды от 16.05.2011 для обслуживания летней площадки. С учетом дополнительного соглашения от 21.12.2011 договор действовал до 09.12.2016.

В период действия договора аренды от 16.05.2011 общество возвело на спорном участке капитальный объект: нежилое строение - кафе с летней площадкой общей площадью 127.4 кв.м.

Из материалов дела следует, что общество не привело свои учредительные документы в соответствие с требованиями ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статьи 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", перерегистрацию в установленном порядке не прошло; 29.04.2015 в Едином государственном реестре юридических лиц было зарегистрировано новое юридическое лицо с аналогичным наименованием ООО "Коопсельхозобъединение".

Между департаментом и обществом 09.11.2016 был заключен договор аренды N 383-н земельного участка КН 90:18:010115:38, ранее учтенного под кадастровым номером 0110900000:01:015:0008 и находившегося пользовании ООО "Коопсельхозобъединение" (ЕДРПОУ 2230660426) по договору аренды от 16.05.2011.

Согласно договору аренды N 383-н от 9.11.2016, участок 90:18:010115:38 предоставлен новому арендатору без торгов. Установленный договором вид разрешенного использования - общественное питание.

Пунктом 1.1 договора установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся у арендатора на праве собственности: нежилое строение, кафе с летней площадкой, общей площадью 127.4 кв.м., кадастровый N 90:18:010115:60, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.09.2016 сделана запись регистрации N 90-90/016-90/016/301/2016-1675/1.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на здание кафе КН 90:18:010115:60 зарегистрировано за обществом на основании договора аренды земельного участка от 16.05.2011, декларации о готовности объекта к эксплуатации N КР 143133461110 от 12.12.2013 и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 011090004000663 от 15.06.2011.

Из материалов дела следует, что 14.08.2017 прекращено действие декларации о готовности объекта к эксплуатации N КР 143133461110 от 12.12.2013 и декларации о начале строительных работ от 23.01.2013 в связи с выявлением в них недостоверных сведений в части информации о градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка.

На основании постановления N 3166-п "О принудительном сносе самовольных построек на территории муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым" 19.12.2017 произведен снос самовольного здания - кафе с летней площадкой.

Полагая, что ответчик лишен права на строение, которое снесено, а также на земельный участок, который общество получило незаконно в порядке переоформления, с учетом того, что факт обременения правом аренды земельного участка нарушает права истца как собственника земельного участка, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Как указано выше, по условиям договора аренды от 16.05.2011 участок предоставлялся обществу для эксплуатации летней площадки.

Действие декларации о начале строительных работ от 23.01.2013 N КР083130230882 "Строительство обслуживание кафе с летней площадкой по адресу: АР Крым, г. Евпатория, набережная им. Терешковой, 28а", выданной обществу (ЕДРПОУ 2230660426), прекращено приказом Службы Госстройнадзора N 29 "ПД" от 14.08.2017.

Так же приказом Службы Госстройнадзора N 30 "ПД" от 14.08.2017 прекращено действие декларации о готовности объекта к эксплуатации от 12.12.2013 NКР 143133461110, выданной обществу (ЕДРПОУ 2230660426).

Основанием для прекращения действий обеих деклараций послужило выявления в них недостоверных сведений в части информации о градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка. Приказы СГСН в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны, в связи с чем 24.11.2017 Администрацией города Евпатории Республики Крым было принято постановление N 3166-п "О принудительном сносе самовольных построек на территории муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым" (далее - постановление N 3166-п), в том числе нежилого здания - кафе с летней площадкой, КН 90:18:010115:60. Снос самовольного здания кафе произведен 19.12.2017, что подтверждается актом приемки-передачи выполненных работ от 26.12.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.06.2019 по делу N А83-18811/2018 в связи со сносом зарегистрированное право собственности общества на здание кафе КН 90:18:010115:60 признано отсутствующим. Решение суда вступило в силу 04.07.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу N А83-10651/2019, отказано в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным постановления N 3166-п в части принудительного сноса объекта недвижимости - нежилого здания, кафе с летней площадкой, площадью 127,4 кв.м., кадастровый номер 90:18:010115:60, по адресу город Евпатория, Набережная имени Терешковой, дом 28А.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.06.2019 по делу N А83-18811/2018 признано отсутствующим право собственности общества на объект недвижимого имущества - кафе с летней площадкой, лит. А, общей площадью 127,40 кв.м, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, наб. им. Терешковой, д. 28А, кадастровый номер: 90:18:010115:60. Суд руководствовался тем, что регистрация права собственности на спорный объект осуществлена с нарушением закона, поскольку лицо, за которым она осуществлена не совпадает с тем, у которого имелись права на земельный участок до 2014 года; соответствующий земельный участок находится в пределах земель общего пользования.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установленные законом основания для возникновения права собственности на здание кафе и последующей регистрации в ЕГРН права собственности за обществом отсутствуют.

Таким образом, договор от 09.11.2016 о предоставлении земельного участка в аренду обществу заключен с нарушением положений статьи 22 ЗК РФ, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 9 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание заявление ответчика о применении исковой давности, истец, действуя в порядке статьи 49 АПК РФ, в суде апелляционной инстанции заявил отказ от части исковых требований о признании недействительным (ничтожным) спорного договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд, как указано выше, принимает отказ администрации от исковых требований в данной части, производство по делу.

При этом отказ истца от исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 09.11.2016 не влияет на констатацию факта о ничтожности договора (пункт 1 статьи 166 ГК РФ, абзац 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку договор аренды от 09.11.2016 является ничтожным, постольку право аренды на спорный земельный участок у ответчика является отсутствующим.

Апелляционный суд принял меры к выяснению того, какое лицо фактически владеет земельным участком (предметом аренды).

Из акта осмотра земельного участка от 06.04.2022 видно, что сооружения, механизмы, работники ответчика на земельном участке отсутствуют.

Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

На вопрос апелляционного суда представитель апеллянта-ответчика в судебном заседании признал, что его работников на территории земельного участка не имеется, периметр участка не контролируется.

Поэтому выбранный администрацией способ защиты права - признание права аренды отсутствующим - является надлежащим (пункт 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, договор аренды от 09.11.2016 является недействительным (ничтожным), что служит основанием для признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 90:18:010115:38 от права аренды общества на основании договора аренды от

Доводы апеллянта о том, что на момент заключения договора аренды общество являлось собственником строения, отклоняются апелляционным судом, поскольку законные основания для регистрации права собственности на строение отсутствовали.

Ссылка апеллянта на отсутствие оснований для оценки договора в качестве недействительного, не принимается апелляционным судом.

В силу пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку при заключении договора от 09.11.2016 были нарушены императивные положения закона об обороте земельных участков, постольку указанный договор является ничтожным.

Доводы апеллянта о необходимости применения правила эстоппель к спорным правоотношениям ввиду участия публичного образования в динамике спорного правоотношения (заключение дополнительного соглашения от 22.10.2020 к договору аренды) не принимаются апелляционным судом. Само по себе заключение указанного дополнительного соглашения не свидетельствует о признании соответствия договора аренды земельного участка закону.

Ссылка апеллянта на то, что арендодателем допущено некое незаконное поведение не принимается апелляционным судом, поскольку в доводах апелляционной жалобы отсутствует указание обстоятельства, влияющие на квалификацию судом спорного материального правоотношения.

Доводы апеллянта об отсутствии в материалах дела приказов Службы Госстройнадзора N 29 "ПД" от 14.08.2017, N 30 "ПД" от 14.08.2017 на основании которых прекращено действие декларации от 23.01.2013 и декларации от 12.12.2013, также отклоняются апелляционным судом.

Факт существования указанных ненормативных правовых актов установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.06.2019 по делу N А83-18811/2018 (л.д.40 т.1).

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Отказ администрации города Евпатории Республики Крым от части исковых требований по делу N А83-15890/2021 о признании недействительным (ничтожным) договора от 09.11.2016 N 383-н аренды земельного участка КН 90:18:010115:38 площадью 138 кв. м., расположенного по адресу: г. Евпатория, набережная им. Терешковой, принять.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.10.2021 по делу N А83-8883/2020 в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 09.11.2016 N 383-н земельного участка КН 90:18:010115:38, площадью 138 кв. м., расположенного по адресу: г. Евпатория, набережная им. Терешковой, отменить.

Производство по делу N А83-8883/2020 в данной части прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.10.2021 по делу N А83-8883/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коопсельхозобъединение" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Н.И. Сикорская Ю.В. Колупаева