Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2022 г. N 09АП-1637/22 по делу N А40-95333/2021

г. Москва

12 апреля 2022 г.

Дело N А40-95333/21

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Киселевым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ипотека" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 декабря 2021 года по делу N А40-95333/21, принятое судьей Федоровой Д.Н.,

по иску ООО "Ипотека" (ИНН 4401049868, ОГРН 1044408638196)

к ООО "Айона Эстейт" (ИНН 7703418027, ОГРН 5167746207240)

о признании одностороннего отказа незаконным, о признании договора незаключенным, о взыскании 1 273 781 руб. 85 коп.,

при участии в судебном заседании от истца: Норкина Е.С. по доверенности от 26.02.2021 г., диплом ВСГ 4015155 от 19.06.2009; Швецова А.Л. по доверенности от 26.02.2021 г., диплом 107704 0002763 от 30.06.2017; от ответчика: Варламова Н.И. по доверенности от 25.05.2021 г., диплом ВСГ 0401776 от 26.12.2006;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ипотека" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Айона Эстейт" (далее - ответчик) о признании одностороннего отказа (письмо исх.N 12-2/10-2019 от 12.10.2019) от исполнения договора аренды от 28.06.2019 N 2 незаконным, о признании договора аренды от 28.06.2019 N 2 незаключенным, о взыскании неосновательного обогащения в размере 1.200.000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 73.781 руб. 85 коп. и далее с последующим начислением процентов, начиная с 12.01.2021 г. на сумму 1.200.000 руб. по дату фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 03 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен краткосрочный договор N 2 от 28.06.2019 аренды нежилых помещений (далее - Договор аренды), согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование нежилые офисные помещения общей площадью 342,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, строение 1, этаж 13, помещение 1, комнаты 1, la1, 1а2, 1а3, 1б, 1б1, 1б3, 1б4, 1в, 1д, 1ж. Указанная площадь является полезной площадью, согласованной сторонами в ходе произведенных обмеров.

В соответствии с п. 3.2 Договора аренды акт Приемки-Передачи Стороны подписывают 17 ноября 2019 года.

Согласно п. 4.1 Договора аренды стороны соглашаются, что для целей расчета Арендной Платы и иных платежей по Договору Аренды Арендуемая Площадь Помещений равна 384,7 кв.м.

Пунктом 4.2.4 договора аренды установлено, что 16 сентября 2019 г. стороны подписывают акт допуска сроком с 16 сентября 2019 г. по 16 ноября 2019 г. (включительно).

Истец указывает, что 16.09.2019 г. акт допуска в помещения не был оформлен и подписан сторонами, по состоянию на 30.09.2019 г. арендатору не был предоставлен доступ в арендуемые помещения в целях проведения ремонтных работ и произведения обмеров, от подписания акта допуска арендодатель уклонился.

Истец ссылается на то, что по результатам предварительных обмеров, проведенных после фактического освобождения прежним арендатором арендуемых помещений, ООО "Ипотека" установлено, что фактическая площадь объектов аренды составляет ориентировочно 323 кв.м., что не соответствует площади помещений, указанной в договоре аренды - 342,7 кв.м.

По мнению истца, ООО "Айона Эстейт" не были исполнены обязательства по передаче Арендатору помещений площадью 480 кв.м., соответствующих условиям Договора, по акту допуска для проведения ремонтных работ и по акту приема-передачи.

С учетом того, что договор сторонами фактически не исполнялся, Арендодателем не предоставлен доступ в Помещения в соответствии с условиями договора, Помещения по акту приема-передачи в пользование Арендатора не переданы и не приняты, в связи с чем, имеются основания для признания договора аренды незаключенным.

Также истец указал, что односторонний отказ ответчика от договора аренды совершен при злоупотреблении правом, поскольку основания для одностороннего отказа от исполнения договора для ООО "Айона Эстейт" не имелись, а обеспечительный платеж, исчисленный из фактической площади объекта аренды, уплачен в полном объеме.

В связи с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.10.2019 о невозможности использования помещение площадью 342,7 кв.м в порядке, установленном п. 9.7 договора, и о возврате денежных средств, полученных в счет обеспечительного платежа в общей сумме 1.200.000 руб. Так как ответчик претензию истца оставил без ответа и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 160, 431-434, 607, 651 ГК РФ пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований, указав то, что договор аренды содержит все существенные условия, и в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что следует из п. 2.1 договора аренды; место расположения помещения обозначено на плане помещений (приложение N 1 к договору аренды), определен размер арендной платы, договор надлежащим образом подписан обеими сторонами без замечаний.

Предоставленные в материалы дела доказательства, подтверждают исполнение условий договора аренды.

В соответствии с условиями приложения N 4 к договору аренды истец оплатил обеспечительный взнос на общую сумму 1.200.000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 49 от 10.07.2019 и N 61 от 15.08.2019 г., а также 26.09.2019 г. истец направил в адрес ответчика телеграмму с требованием обеспечения подписания акта допуска в помещения для проведения ремонтных работ и проведение обмеров помещений по договору аренды.

Отклоняя доводы истца, суд верно указал, что при принятии помещений, истец как субъект предпринимательской деятельности, изначально имел возможность осмотреть предоставленные ему помещения в аренду с той тщательностью, с которой ему это было необходимо для целей осуществления торговой деятельности и получения лицензии на ведение такой деятельности, данные недостатки не относятся к скрытым и могли быть обнаружены истцом при проявлении им должной степени осмотрительности и добросовестности.

На стадии заключения договора аренды у сторон отсутствовали какие-либо разногласия относительно технического состояния помещений.

Доводы истца о том, что он фактически к использованию объекта аренды не приступил, при наличии совершения истцом действий во исполнение условий пунктов 4.3., 4.6.5. договора аренды, приложения N 4, N 5 к Договору аренды, были рассмотрены судом и отклонены как необоснованные.

Поскольку из представленной истцом в материалы дела переписки между сторонами следует, что в период с апреля по июнь 2019 г. ответчик неоднократно предоставлял доступ истцу в спорные помещения для проведения обмеров с целью определения предмета договора аренды. (п.2.1. Договора аренды).

При таких обстоятельствах, суд правомерно в удовлетворении требования истца о признании договора аренды незаключенным отказал.

Доводы истца о том, что ответчик в нарушении условий договора не исполнил обязанность в период с 16.09.2019 по 30.09.2019 по оформлению акта допуска в арендуемое помещение для проведения ремонтных работ, обоснованно отклонены судом, поскольку истец в нарушение раздела 1 договора, п. 4.2.4 договора аренды и п. 1.5. Приложения N 5 договору аренды не подписал в согласованный срок, в период с 16 сентября 2019 г. по 16 ноября 2019 г. (включительно) акт допуска с ответчиком.

Согласно представленным в дело доказательствам и пояснениям сторон, истец в нарушении условий договора аренды с заявкой на оформление акта допуска обратился к ответчику лишь 26.09.2019, т.е за пределами срока, установленного п. 4.2.4 договора.

В связи с чем, довод истца на отсутствие оформленного акта допуска обоснованно отклонен судом как не соответствующий действительности, что подтверждается почтовыми квитанциями и описью вложения, свидетельствующие о направлении ответчиком 03.10.2019 г. в адрес истца акта допуска от 16.09.2019 г. по договору аренды. Признав действия истца недобросовестными в силу ст.10 ГК РФ.

Отклоняя доводы истца, суд верно указал, что соблюдение, либо несоблюдение сторонами условий договора по оформлению Акта допуска для осуществления строительных работ само по себе не может являться основанием для признания договора аренды незаключенным, поскольку данное обстоятельство не является основанием для признания договора аренды незаключенным, а разногласия сторон в подписании Акта допуска на строительные работы относится к условиям исполнения, либо ненадлежащего исполнения сторонами положений самого договора, ссылка на которые подтверждает его заключенность и обязательность для сторон.

Ввиду того, что истец нарушил сроки оплаты платежей в нарушение условий п.4.2.1, п.4.3, п.1 приложения N 4 к договору и п.9.1.2 договора, ответчик в соответствии с условиями договора аренды направил истцу уведомление о просрочке внесения истцом последней части обеспечительного платежа с требованием о его оплате, что подтверждается исх. N 27-2/09-2019 от 27.09.2019 г., полученное истцом 02.10.2019 г.

Однако истец свои обязательства по оплате задолженности в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения уведомления не исполнил, в связи с чем, ответчик воспользовался своим правом на основании п.9.1.2 договора направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, установив, право ответчика на односторонний внесудебный отказ от договора аренды, в связи с нарушением истцом условий договора аренды, с учетом соблюдения ответчиком порядка одностороннего отказа от исполнения договора аренды путем его расторжения, суд правомерно в удовлетворении требования истца о признании недействительным незаконным одностороннего отказа ООО "Айона Эстейт" от исполнения договора аренды N 2 от 28.06.2019 г., выраженного в письме от 12.10.2019 г. отказал.

Поскольку договор аренды, был расторгнут ответчиком на основании п.9.1.3., п.9.1.4 и п.9.3 договора, суд обоснованно признал удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем в качестве неустойки за досрочное расторжение настоящего договора аренды (п.9.4.1. договора аренды) и в удовлетворении требования по иску о взыскании суммы обеспечительного взноса в размере 1.200.000 руб. отказал.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании суммы обеспечительного взноса отказано, правовые основания для применения мер ответственности о взыскании процентов отсутствуют.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы жалобы о несогласии с отказом суда в проведении судебной экспертизы, апелляционным судом отклоняются, поскольку истец, исходя из представленных в дело доказательств, не указал основания её проведении в силу ст. 82 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствовала возможность для проведения замеров арендуемого помещения, были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы истца отклонил.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2021 года по делу N А40-95333/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Н.И. Панкратова О.В. Савенков