Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2022 г. N 10АП-3626/22 по делу N А41-54492/2021

г. Москва

20 апреля 2022 г.

Дело N А41-54492/21

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МО ФОНД "СТАТУС" на решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2021 по делу N А41-54492/21, принятое судьей Уваровым А.О., по иску МО ФОНД "СТАТУС" (ОГРН: 1037739678921, ИНН: 7717103073) к КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК (ОГРН: 1155074010288, ИНН: 5036154780) третье лицо: Управление Росреестра по Московской области о взыскании задолженности по договору, уменьшении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ОБЩЕСТВЕННЫЙ ФОНД СОДЕЙСТВИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКЕ И ЗАЩИТЕ ПРАВ ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ, БЕЖЕНЦЕВ "СТАТУС" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК об

- уменьшении арендной платы по договору аренды N 159./19 от 12.12.2019 г. за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. на сумму 712 259, 01 рублей;

- уменьшении арендной платы по договору аренды N 160ю./19 от 12.12.2019 г. за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. на сумму 128 252, 66 рублей;

- взыскании 712 259, 01 рублей платы по договору аренды по договору аренды N 159./19 от 12.12.2019 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2022 по делу N А41-54492/21 в удовлетворении исковых требований МО ФОНД "СТАТУС" отказано.

Не согласившись с решением суда, МО ФОНД "СТАТУС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

04.03.2022 в материалы дела от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель МО ФОНД "СТАТУС" поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2018 по делу N А41- 40656/2018 Межрегиональный общественный фонд содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" (127594, г. Москва, 2-я улица Марьиной рощи, д. 20, оф. 68, ОГРН 1037739678921, ИНН 7717103073) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Тулинов Сергей Владимирович (ИНН 332705745797, СНИЛС 121-657-065 37, 105064, г. Москва, ул. Воронцово Поле, д. 16, стр. 6, ПЦ (для Тулинова С.В.), член ПАУ ЦФО).

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.01.2021 г. по делу N А41-40656/2018 срок конкурсного производства в отношении МО "Фонд Статус" продлен на шесть месяцев до 20.06.2021 г.

МО "Фонд Статус" является застройщиком, а также собственником объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу МО, г. Подольск, Красногвардейский б-р, д. 33а, 336 (кадастровый номер земельного участка 50:55:0030613:43) и МО, г. Подольск, ул. Шаталова (кадастровый номер земельного участка 50:55:0031048:8), что подтверждается выписками из ЕГРН.

На земельных участках с кадастровыми номерами 50:55:0030613:43 и 50:55:0031048:8 расположены объекты незавершенного строительства, собственником которых является МО "Фонд Статус", земельные участки предоставлены собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства, ввиду чего договоры аренды земельных участков от 12.12.2019 г. N 160ю/19 и 12.12.2019 г. N 159/ю/19 заключаются без проведения торгов.

12.12.2019 г. между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (ИНН 5036154780, ОГРН 1155074010288) и МО ФОНД "Статус" (ИНН 7717103073, ОГРН 1037739678921) был заключен договор аренды N 159ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:43.

12.12.2019 г. между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (ИНН 5036154780, ОГРН 1155074010288) и МО ФОНД "Статус" (ИНН 7717103073, ОГРН 1037739678921) был заключен договор аренды N 160ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0031048:8.

Вышеуказанные земельные участки были предоставлены для реализации обязательств МО Фонд "Статус" перед участниками долевого строительства по достройке объектов незавершенного строительства.

Согласно п. 3.2. Договора аренды N 159ю/19 от 12.12.2019 г. размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением N 1 к договору.

25.12.2019 г. конкурсным управляющим МО "Фонд Статус" С.В. Тулиновым были поданы заявления N 50-50/027-50/027/008/2019-24302 о регистрации договора аренды земельного участка кадастровым номером 50:55:0030613:43, адрес: МО, г. Подольск, Красногвардейский б-р, д. 33а, 336 и заявление N 50-50/027-50/027/008/2019-24303, о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0031048:8, адрес: МО, г. Подольск, ул. Шаталова.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Истец полагает, что вышеуказанные договоры аренды на земельные участки должны были быть зарегистрированы не позднее 14.01.2020 г.

Уведомлениями от 14.01.2020 г. N 50/027-50/027/008/2019-24302 и от 14.01.2020 г. N 50/027-50/027/008/2019-24303 государственная регистрация вышеуказанных Договоров аренды приостановлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Конкурсный управляющий обратился в Росреестр с письмом, где просил прекратить незаконную приостановку государственной регистрации Договоров аренды. Одновременно в Росреестр были представлены документы, подтверждающие неправомерность приостановки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области согласилось с доводами конкурсного управляющего и, признав приостановку необоснованной, возобновило регистрационные действия. 13.02.2020 г. Договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 г. по делу N А41-18040/20, признаны незаконными уведомления Управления Росреестра по Московской области от 14.01.2020 N 50/027-50/027/008/2019-24302, N 50/027-50/027/008/2019-24303 о приостановлении государственной регистрации.

По утверждению истца в результате указанных неправомерных действий Управления по регистрации договоров аренды в установленном законом порядке и сроки, предусмотренные ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", МО "Фонд Статус" в течение срока с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. не могло использовать земельные участки для проведения строительных работ в отношении объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем Истцом по Договору аренды N 159ю/19 от 12.12.2019 г. за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. была произведена арендная плата в размере 712 259 руб. 01 коп. (арендная плата за год 8 689 561 руб. 65 коп., количество дней в 2020 году- 366, стоимость аренды за 1 день 23 741 руб. 97 коп.), что подтверждается платежным поручением N 184 от 02.09.2020 г.

По договору аренды N 160ю/19 от 12.12.2019 г. за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. также была произведена арендная плата в размере 128 252 руб. 66 коп. (арендная плата за год 1 564 682 руб. 49 коп., количество дней в 2020 г. 366, стоимость аренды за 1 день 4 275 руб. 09 коп.), что подтверждается платежным поручением N 188 от 02.09.2020 г.

18.06.2021 г. в адрес ответчика была направлена претензия об уменьшении арендной платы по договору аренды N 159ю/19 от 12.12.2019 г за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. на сумму 712 259 руб. 01 коп. и возврате данной суммы на р/с МО ФОНД "Статус" и об уменьшении арендной платы по договору аренды N 160ю/19 от 12.12.2019 г. за период с 14.01.2020 г. по 13.02.2020 г. на сумму 128 252 руб. 66 коп. и возврате данной суммы на р/с МО ФОНД "Статус" (РПО 11518460022297).

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса об обязательствах (ст. ст. 309 - 328 ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, ответчик, подписав договор аренды, принял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование арендованным земельным участком.

Договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.02.2020.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора арендные платежи должны вноситься Арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала на расчетный счет Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск.

Пунктом 4.4.8 Договора установлена обязанность Арендатора по своевременному внесению арендной платы в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Доказательств того, что арендованные земельные участки не были представлены Арендодателем Истцу 12.12.2019, либо, что последнему Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск чинились препятствия к использованию предоставленного в аренду имущества по целевому назначению, в материалы дела не представлено.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу N А41-18040/20 установлено следующее.

Государственная регистрация договоров аренды произведена Управлением Росреестра по Московской области 11.02.2020 в связи с представлением МО ФОНД "Статус" пояснений в обоснование заявлений о государственной регистрации.

При этом, как установлено судом, оснований для приостановления государственной регистрации не имелось, срок регистрации необоснованно продлен на период с 15.01.2020 по 11.02.2020, в то время как регистрация должна была быть произведена не позднее 14.01.2020.

Наличие зарегистрированного договора аренды является основанием для получения застройщиком градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, подготовки проектной документации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приостановка государственной регистрации произошла не по вине арендодателя. В данном случае отсутствует причинно-следственной связь между действиями арендодателя и наступившими последствиями.

Арендодатель своими действиями не препятствовал своевременной регистрации договора аренды, исполнял свои обязательства по договору надлежащим образом. Доказательства обратного в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции так же признает несостоятельным довод заявителя о том, что в отсутствие государственной регистрации он не мог получить исходно-разрешительную документацию, поскольку не представлено доказательств невозможности ведения иной подготовительной работы по использованию спорного земельного участка.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2021 года по делу N А41-54492/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина