Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2022 г. N 09АП-10461/22 по делу N А40-139/2020

г. Москва

19 апреля 2022 г.

Дело N А40-139/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12.04.2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.04.2022 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ж.Ц.Бальжинимаевой,

судей Ю.Л.Головачевой, С.А.Назаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д.Шутенковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего должника Долженко А.А. на определение Арбитражного суда г.Москвы от 10.01.2022 г. об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2019 г., заключенного между должником и ООО "Фортуна-Сервис", и о применении последствий его недействительности, вынесенное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Макеева Д.А.,

без явки представителей, согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2021 г. Макеев Денис Александрович (15.06.1979 г. р., место рождение г. Москва, адрес: г. Москва, Глубокий пер., д. 1/2, кв. 203; далее - Макеев Д.А., должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден Долженко А.А.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2019 г., заключенного между Макеевым Д.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна-Сервис" (далее - ООО "Фортуна-Сервис", ответчик), применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 г. в удовлетворении указанного заявления финансового управляющего должника отказано.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, финансовый управляющий должника обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе финансовый управляющий должника повторяет свои доводы, приводимые в суде первой инстанции, о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. При этом заявитель апелляционной жалобы обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что суд первой инстанции не дал оценки его доводам о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, а также стоимость аналогичных объектов недвижимости, согласно открытым источникам, значительно превышают стоимость имущества, отраженную в договоре купле-продаже от 27.12.2019 г.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы финансового управляющего о признании оспариваемого договора недействительной сделкой откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сведения об отложении судебного разбирательства размещены на официальном сайте сети Интернет.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Комарова А.А. на судью Назарову С.А.

В судебном заседании, состоявшемся 12.04.2022 г., лица, участвующие в деле, в частности, заявитель апелляционной жалобы, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Макеевым Д.А. (продавец) и ООО "Фортуна Сервис" (продавец) 27.12.2019 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продает покупателю в собственность принадлежащий продавцу на праве собственности объект недвижимого имущества: здание гостиничного комплекса, 3 этажное, площадью 707,3 кв.м., находящееся по адресу Ярославская область, р-н Борисоглебский, п. Борисоглебский, ул. Первомайская, д. 2, с кадастровым номером 76:02:130101:844.

В соответствии с пунктом 5 договора стоимость объекта недвижимого имущества составляет 10 000 000 руб.

Согласно пункту 5.1 договора от 27.12.2019 г. покупатель на момент подписания договора уплатил продавцу 5 000 000 руб. в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.

В силу пункта 5.2. договора купли-продажи оплата оставшейся стоимости объекта недвижимого имущества в размере 5 000 000 руб. осуществляется до 30.03.2020 г.

Регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости осуществлена 16.01.2020 г.

Финансовый управляющий должника, полагая, что оспариваемый договор купли-продажи отвечает признакам недействительной сделки по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), как заключенный при неравноценном встречном исполнении со стороны ООО "Фортуна Сервис" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного спора заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении указанного заявления финансового управляющего должника, исходил из не представления им достаточных доказательств наличия оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами Арбитражного суда города Москвы.

С учетом положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), может быть оспорена сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Заявление о признании Макеева Д.А. банкротом принято к производству 14.01.2020 г. Оспариваемая сделка с учетом даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости совершена 16.01.2020 г., то есть в течение срока подозрительности, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В обоснование своих доводов о неравноценности встречного исполнения финансовый управляющий должника ссылался на кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, которая составляла 29 160 181,88 руб.

Кроме того, финансовый управляющий должника провел анализ стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества я Ярославской, Тверской, Владимирской областях, руководствуясь назначением нежилых помещений, внешним состоянием, площадью и расположением их вне городского цента субъекта их расположения. В связи с чем им установлено, что стоимость аналогичных объектов недвижимого имущества варьируется в пределах 27 000 000 - 36 000 000 руб.

Вместе с тем в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 г. N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны.

Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Следовательно, стоимость спорного имущества, определенная массовым характером, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости не может подтверждать неравноценность встречного исполнения по договору купли-продажи от 27.12.2019 г.

Приведенный финансовым управляющим анализ стоимости аналогичных объектов недвижимости, составленный им по сведениям, содержащимся в открытых источниках в сети "Интернет", также не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они представлены по состоянию на момент подачи заявления о признании сделки недействительной, а не на момент заключения договора купли-продажи от 27.12.2019 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2021 г. назначено проведение судебной экспертизы; перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость недвижимого имущества (здание гостиничного комплекса, 3 этажное, площадью 707,3 кв.м., находящееся по адресу Ярославская область, р-н Борисоглебский, п. Борисоглебский, ул. Первомайская, д. 2, с кадастровым номером 76:02:130101:844), отчужденного на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2019 г., заключенного между Макеевым Д.А. и ООО "Фортуна Сервис", по состоянию на 27.12.2019 г.?"

Согласно представленному в материалах дела заключению, рыночная стоимость объекта на дату сделки составляет 9 800 000 руб.

Таким образом, цена имущества, установленная условиями договора в размере 10 000 000 руб. является рыночной, доказательства оплаты представлены в материалы дела.

Принимая во внимание изложенное суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о не представлении финансовым управляющим должника надлежащих доказательств неравноценности встречного исполнения со стороны ООО "Фортуна Сервис", в связи с чем, его заявление не подлежит удовлетворению.

Все доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции, в том числе по мотивам, изложенным выше.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что стоимость объекта недвижимости, определенная по результатам массовой оценки (кадастровая стоимость) не может быть поставлена в приоритет перед рыночной стоимостью, полученной в результате индивидуальной оценки объекта с учетом его уникальных характеристик.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу судебного акта первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены определения Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 г. и удовлетворения апелляционной жалобы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2022 г по делу N А40-139/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу финансового управляющего Макеева Д.А. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ж.Ц.Бальжинимаева

Судьи

Ю.Л.Головачева С.А.Назарова