Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2022 г. N 18АП-3445/22 по делу N А76-22838/2021

г. Челябинск

25 апреля 2022 г.

Дело N А76-22838/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2022 по делу N А76-22838/2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о судебном заседании в сети Интернет; в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Управление муниципальной собственности Администрации Чебаркульского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Жилгражданстрой" (далее - ООО СЗ "Жилгражданстрой", ответчик), об обязании осуществить комплекс работ по сносу аварийных домов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества, третье лицо), Администрация Чебаркульского городского округа (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2022 (резолютивная часть объявлена 27.01.2022) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 21-26).

С вышеуказанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить.

Податель жалобы указал, что судом не дана оценка доводу истца, что ответчиком не выполнены условия договора, предусмотренные пунктами 2.1.2 и 2.1.3 договора. Объективных и достоверных доказательств исполнения указанных обязательств в материалы дела ответчиком суду не представлено. При этом, судом не приняты во внимание обстоятельства, установленные арбитражным судом Челябинской области по делу N А76-33722/18 от 10.03.2019, имеющие преюдициальное значения для настоящего спора. К моменту вынесения решения судом по настоящему делу, у ответчика не было препятствий по исполнению обязанности по предоставлению помещений, поскольку все недостатки управлением были устранены. Однако ответчиком своих обязательств выполнено не было. Помещения не переданы, возмещение не выплачено.

Апеллянт считает, что судом необоснованно было возложено бремя доказывания неисполнения пункта 2.2.3 договора на истца, поскольку из буквального толкования указанного пункта следует, что ответчик должен совершить инициативные конклюдентные действия (подать соответствующей заявление). Поскольку факт получения указанного заявления истцом категорически отрицается по причине отсутствия инициативы со стороны ответчика, то доказывать обратное должен ответчик.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, что истцом не выполнены встречные обязательства по передаче земельного участка в аренду ответчику, в связи с чем ответное исполнение выполнить невозможно. Апеллянт отметил, что поскольку ответчиком не предрешен вопрос судьбы 4 жилых помещений (неисполнение обязательств пунктов 2.1.2 и 2.1.3 договора), не подано заявление о передаче земельного участка в аренду (неисполнение обязательств пункта 2.2.3 договора), то положения пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть применены в пользу истца, поскольку обратный вывод суда дает необоснованное правовое преимущество в виде высвобождения 4 жилых помещений без определения юридического статуса и дальнейшей судьбы, что противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений; а также закрепляет привилегированное положение ответчика, позволяя не совершать инициативных действий по подаче заявления на получение земельного участка в аренду, что противоречит принципу добросовестности. Указанное прямо противоречит статьям 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от общества с ограниченной ответственностью СЗ "Жилгражданстрой" поступили возражения на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Возражения приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Управлением и ООО "Жилгражданстрой", в лице директора Суркова Александра Геннадьевича, был заключен договор N 1 о развитии застроенных территорий г. Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная от 11.10.2016 (далее - договор, т. 1 л.д. 6-8).

На основании информационного письма от 27.03.2019 (исх. 73) о принятии решения об изменении наименования ООО " Жилгражданстрой" на ООО СЗ "Жилгражданстрой", 12.08.2019 заключено соглашение о внесении изменений в договор N 1 от 11.10.2016 (т. 1 л.д. 9).

В соответствии с пунктом 1.2. договора перечень адресов зданий, строений, сооружений, расположенных в границах застроенных территорий и подлежащих сносу, реконструкции на дату подписания настоящего договора приведен в приложении 1 к настоящему договору (в соответствии с приложением N 2 к постановлению Администрации Чебаркульского городского округа от 04.08.2016 N 667, т. 1 л.д. 10):

- многоквартирный дом по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Колхозная, 52 признан ветхоаварийным и подлежит сносу;

- одноэтажный многоквартирный дом по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Колхозная, 75 "А" не соответствует градостроительному регламенту (постановление Главы муниципального образования "ЧГО" от 01.03.2006 N 269 "О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", постановление Администрации ЧГО от 12.11.2012 N1229 "О внесении изменений в постановление Главы ЧГО от 01.03.2006;

- котельная (помещение) по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Колхозная 75.

Как указал истец, ООО СЗ "Жилгражданстрой" своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан выполнить обязательство по сносу аварийных и подлежащим сносу многоквартирных домов по адресам: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Колхозная, д. 52; Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Колхозная, д. 75 "А".

Данное обязательство ООО СЗ "Жилгражданстой" не исполнено.

На основании вышеизложенного 24.05.2021 Управление направило досудебную претензию (исх. N 1070), с предложением начать комплекс работ по сносу вышеуказанных аварийных многоквартирных домов.

Данная претензия была получена ООО СЗ "Жилгражданстрой" 25.05.2021 о чем свидетельствует отметка, о вручении.

В адрес Управления 15.06.2021 поступил ответ на досудебную претензию от ООО СЗ "Жилгражданстрой" (вх. N 2009), согласно которому ООО СЗ "Жилгражданстрой" не признает за собой обязанность по сносу многоквартирных домов, а так же считает, что снос объектов капитального строительства, в соответствии со статьей 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройки, либо в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральным законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления. Так же ООО СЗ "Жилгражданстрой" предлагал провести рабочее совещание по возникшим проблемам для принятия решения о способах их устранения.

В ответ на претензию N 1070 от 24.05.2021 ООО СЗ "Жилгражданстрой" со стороны Управления было направлено письмо по информационно-коммуникационной сети интернет от 21.06.2021 для согласования даты и времени осуществления рабочей встречи.

Со стороны ООО СЗ "Жилгражданстрой" в адрес УМС администрации ЧГО на данное письмо предложений не поступало.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени обязательства по сносу аварийных домов по адресам: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Колхозная, д. 52; Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Колхозная, д. 75 "А" не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по сносу многоквартирных домов договором на общество не возложена.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ) при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

Положения указанной статьи связывают возникновение права использовать принадлежащий другому лицу земельный участок непосредственно с наличием у пользователя титула собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке.

Согласно пункту 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции (до 01.03.2015) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохранялись за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Согласно смыслу названной нормы права, она не наделяла собственника разрушенного объекта новыми правами на земельный участок, но позволяла ему в целях восстановления разрушенного объекта сохранять на определенный период времени правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект.

В соответствии с частью 2 статьи 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений.

Согласно части 1 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

Как установлено решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-33722/18, вступившим в законную силу 11.04.2019 г., которое имеет преюдициальное значение, ООО "Жилгражданстрой" на торгах приобрело право на заключение договора о развитии застроенной территории в районе улиц Больничная - Колхозная в г. Чебаркуле Челябинской области.

11.10.2016 между Управлением и ООО "Жилгражданстрой" подписан договор N 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная.

Указанным договором регламентированы права и обязанности Управления (продавец) и ООО "Жилгражданстрой" (покупатель)

Покупатель обязан оплатить выкупную цену права на заключение данного договора (пункт 1.5), подготовить проекты планировки и межевания 3 застроенной территории (пункт 2.1.1), создать либо приобрести, а также безвозмездно передать благоустроенные жилые помещения для расселения граждан с территории, подлежащей развитию (пункт 2.1.2), осуществить строительство застроенной территории (пункты 2.1.5 и 2.1.6).

По состоянию на 10.10.2018 покупателем обязательства исполнены следующим образом:

1. Оплачена выкупная цена (платежное поручение от 13.10.2016 N 800);

2. Подготовлен проект планировки и межевания территории (утвержден постановлением главы Администрации от 19.09.2017 N 679).

3. Частично предоставлены помещения гражданам, переселяемым из домов N 52, N 75А по ул. Колхозная (остальные помещения не переданы по причине отсутствия правоустанавливающих документов у Управления).

4. Обеспечено проведение кадастровых работ по образованию земельных участков.

ООО "Жилгражданстрой" обратилось в Администрацию с заявлением от 15.02.2018 N 72 об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно письму Администрации от 13.04.2018 N 1217 межведомственной комиссией принято положительное решение утвердить схему расположения земельного участка, образуемого в порядке перераспределения в соответствии со статьей 39.27 ЗК РФ.

На дальнейшие запросы ООО "Жилгражданстрой" о предоставлении ответа в отношении земельного участка :ЗУ26 Администрацией дан ответ от 31.07.2018 N 2771 о том, что в связи с многочисленными запросами, проверками надзорных и контрольных органов по заключению договора о развитии застроенной территории от 11.10.2016 N 1 принято решение о приостановлении оформления документов в рамках данного договора.

Не согласившись с вышеуказанным решением Администрации, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО "Жилгражданстрой" обратилось в арбитражный суд.

Суд указал, что решение Администрации о приостановлении в связи с многочисленными запросами, проверками надзорных и контрольных органов оформления документов по договору о развитии застроенной территории от 11.10.2016N 1, изложенное в письме от 31.07.2018 N2771, не соответствует нормам земельного законодательства Российской Федерации нарушает права и законные интересы заявителей, в связи с чем оспариваемое решение неправомерно.

Таким образом, решением суда установлено, что обществом исполнены обязательства по договору, а истец необоснованно приостановил его исполнение.

Как установлено судом первой инстанции, согласно условиям договора N 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная ООО СЗ "Жилгражданстрой" обязано:

- подготовить проект планировки и межевания территории;

- создать либо приобрести, а также безвозмездно передать благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории;

- уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Продавца жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки под ними;

- предоставить график исполнения обязательств;

- осуществить строительство на застроенной территории, в том числе объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур;

- безвозмездно передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры, объект "Крепость при озере Чебаркуль";

- предоставлять отчетность об исполнении договора.

Из анализа условий договора N 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная ООО СЗ "Жилгражданстрой" следует, что обязанность по сносу многоквартирных домов договором на общество не возложена.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1.2 договора в приложении N 2 указывается перечень адресов домов, подлежащих сносу или реконструкции.

На основании пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

На данном основании многоквартирный дом N 75-А по ул. Колхозной в г. Чебаркуле не подлежит сносу, поскольку не является аварийным.

Также, в многоквартирном доме N 52 по ул. Колхозной в г. Чебаркуль, расположено шесть помещений, из которых два находится в собственности ООО СЗ "Жилгражданстрой" и четыре - в муниципальной собственности.

В силу статьи 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления.

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа

Пунктом 7 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса.

Таким образом, снос объектов капитального строительства может быть осуществлен только по решению собственников помещений.

Как верно установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривается, земельный участок под данным многоквартирным домом находится в государственной неразграниченной собственности.

Верховный суд РФ в определении от 06/08/2020 N 301-ЭС19-25810 указал, что по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления.

Поэтому, не получив земельный участок, на котором расположен аварийный дом, у общества не возникла обязанность по строительству нового объекта, а у продавца не возникло право требовать строительства (сноса) на данном участке.

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии с ответчика обязанности по сносу многоквартирных домов за свой счет.

Доводы подателя жалобы, что ответчиком не исполнены обязательства по договору о развитии застроенной территории города Чебаркуля в районе улиц Больничная-Колхозная N 1 в части предоставления некоторых жилых помещений отклоняется судебной коллегией.

Так. предоставление жилых помещений, на которые ссылается апеллянт, невозможно по причине отсутствия правоустанавливающих документов на них. Общество обращалось к апеллянту с запросом о предоставлении таких документов. В ответ на запрос поступило письмо о том, что такие документы находятся в стадии оформления.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2019 по делу N А76-33722/2018 и не подлежат повторному доказыванию.

Также судебная коллегия отмечает, что апеллянт не обращался к обществу с вопросом о предоставлении жилых помещений на условиях мены, при которой общество становилось бы единоличным собственником помещений многоквартирного дома, о сносе которого имеется спор.

Напротив, при предоставлении обществом всех жилых помещений, предусмотренных договором (например, создание и передача помещений, приобретение и передача, уплата возмещения), право муниципальной собственности на данные помещения не прекращается.

Суд первой инстанции правильно указал, что, не получив земельный участок, на котором расположен аварийный дом, у общества не возникла обязанность по строительству нового объекта, а у продавца не возникло право требовать строительства (сноса) на данном участке.

Доводы апеллянта, что обязанность по сносу многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, лежит на обществе в силу договора, не принимаются судебной коллегией ввиду неверного толкования норм материального права, поскольку снос объектов капитального строительства может быть осуществлен только по решению собственников помещений или застройщиком. При этом застройщиком является лицо, кому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок в целях строительства.

При разрешении спора вопреки доводам жалобы суд первой инстанции верно распределил бремя доказывания, при наличии между сторонами судебного акта, вступившего в законную силу (N А76-33722/2018), установившего незаконные действия апеллянта, выразившиеся в приостановлении процедуры оформления прав на землю в рамках договора, суд правильно предложил истцу представить доказательства исполнения пункта 2.2.3 договора, сведения об обращении ответчика и заявлением о предоставлении земельного участка; доказательства выделения и постановки на кадастровый учет (кадастровые паспорта постановления и т.д.), а также письменные пояснения с предоставлением доказательств на какой стадии взаимного исполнения договора на момент рассмотрения дел в суде фактически находятся его стороны.

В производстве Арбитражного суда Челябинской области находится дело N А76-20373/2021 по иску общества к Управлению о продлении срока действия договора. В основании иска заложено необоснованное нарушение прав истца приостановлением процедуры оформления прав в рамках договора.

Вместе с тем апеллянт в рамках рассмотрения данного спора, встречных заявлений о понуждении к заключению договора аренды не заявил.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2022 по делу N А76-22838/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина