Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2022 г. N 07АП-1995/22 по делу N А45-30928/2021

город Томск

25 апреля 2022 г.

Дело N А45-30928/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Павлюк Т.В.,
судей		Бородулиной И.И.,
		Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Легачевой А.М., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-1995/22), на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2022 по делу N А45-30928/2021 (судья Галкина Н.С.) по заявлению индивидуального предпринимателя Ряховского Вадима Юрьевича, (ОГРНИП 304381227500048, ИНН 381201145007), г. Новосибирск к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806), г. Новосибирск, Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846) о признании незаконным отказа, обязании устранить нарушение прав

В судебном заседании приняли участие:

от лиц, участвующих в деле: без участия (извещены);

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Ряховский Вадим Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 17.09.2021 N 31/19/14565, в предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136, площадью 5187 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Северный проезд, 7/8, для эксплуатации здания склада с кадастровым номером 54:35:051860:73, площадь 593 кв. м, признании незаконным отказа, выраженного в письме от 29.10.2021 N 31/19/16860, в предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136, площадью 5187 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Северный проезд, 7/8 для эксплуатации здания склада с кадастровым номером 54:35:051860:73, площадь 593 кв. м, обязании предоставить в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N 54:35:000000:30136, площадью 5187 кв. м, расположенный по адресу: город Новосибирск, ул. Северный проезд, 7/8 для эксплуатации здания склада с кадастровым номером N 54:35:051860:73, площадь 593 кв. м. К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена мэрия города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо 2, мэрия).

Решение суда от 02.02.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, мэрия обратилась с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предпринимателем по договору купли-продажи от 28.12.2020 у общества с ограниченной ответственностью "Компания "Русский лес" (далее - компания) приобретен объект капитального строительства, здание склада кадастровый номер 54:35:051860:73, площадь 593 кв. м (запись о регистрации права собственности N 54:35:051860:73-54/163/2021-3 от 14.01.2021). Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:30136 площадью 5187 кв. м, расположенном по адресу: город Новосибирск, ул. Северный проезд 7/8, который ранее был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Русский лес" по договору аренды N 120565 от 24.09.2018 сроком по 23.09.2067.

Предприниматель 19.08.2021 обратился в мэрию (вх. N 098691 от 23.08.2021) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136 площадью 5187 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Северный проезд 7/8.

Как указывает заявитель, основанием предоставления указанного земельного участка является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на участке находится объект капитального строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности.

17.09.2021 департаментом отказано в предоставлении земельного участка в аренду (письмо N 31/19/14565). Основанием для отказа указано на несоответствие (несоразмерность) площади земельного участка - 5187 кв.м и расположенного на нем строения - 593 кв.м, составляющая 11,99%, в то время когда минимальная площадь застройки по Правилам землепользования и застройки города Новосибирска - 20%. Предприниматель повторно обратился с аналогичным заявлением, в котором обратил внимание на фактические предшествующие обстоятельства. 29.10.2021 департаментом отказано в предоставлении земельного участка в аренду (письмо N 31/19/16860) по аналогичным основаниям.

Полагая, что отказы департамента в предоставлении в аренду земельного участка незаконны, нарушают его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований. Суд апелляционной инстанции выводы суда поддерживает на основании следующего.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 Кодекса, и данный перечень является исчерпывающим. Одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на получение в пользование земельного участка, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно подпункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ одним из оснований для принятия уполномоченным лицом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судом установлено и следует из материалов дела, испрашиваемый заявителем земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30136 расположен в территориальной зоне производственной деятельности (П-1). Вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136: "склады (6.9) - склады". В соответствии с абзацем 7 пункта 2 статьи 45 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утверждённых решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 минимальный процент застройки в зоне производственной деятельности (П-1) в границах земельного участка для объектов капитального строительства с указанным видом разрешённого использования - 20%.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136 составляет 5187 кв. м. Площадь нежилого здания с кадастровым номером 54:35:051860:73 - 593 кв. м, что составляет 11,43 % от площади застройки земельного участка и не соответствует предусмотренным Правилами требованиям к параметрам застройки. Предприниматель является собственником объекта недвижимого имущества - здания склада 593 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:30136.

Таким образом, заявитель имеет исключительное право на получение этого земельного участка в аренду без торгов.

Как следует из материалов дела, основанием отказа в предоставлении в аренду земельного участка явилось превышение площади испрашиваемого земельного участка площади принадлежащего заявителю объекта недвижимости. При этом департамент сослался на решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска", согласно которому минимальный процент застройки в границах испрашиваемого земельного участка установлен 20%, процент застройки земельного участка составляет 11,99% (как указано в письме N 31/19/14565 от 17.09.2021), 11, 43% (как указано в письме N 31/19/16860 от 291.0.2021).

В обоснование необходимости в использовании земельного участка площадью 5187 кв. м, заявитель указал на то, что согласно градостроительному плану объекта, на земельном участке существуют инженерные сети (теплотрассы) с соответствующей охранной зоной, полоса, не пригодная для строительства, требования по отступам. Форма земельного участка также имеет сложную конфигурацию: участок вытянут по длине (около 200 м), при его ширине около 30 м есть ограничения по застройке на 12 м.

Заявитель представил экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью Архитектурная мастерская "Тектоника", из которого следует, что размещение существующего объекта капитального строительства - склада с кадастровым номером 54:35:051860:27, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:30136 по Северному проезду, 7/8 в Кировском районе г. Новосибирска соответствует градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отклонение от параметров разрешенного строительства в части процента застройки обусловлено конфигурацией земельного участка, наличием значительной площади, занимаемой охранной зоной инженерных сетей и зоной, непригодной для застройки/использования.

Площадь объекта недвижимости - склада с кадастровым номером 54:35:051860:27 является соразмерной использованию земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30136 для эксплуатации с учетом конфигурации земельного участка, требований технических регламентов и СНиП, наличия инженерных сетей (коммуникаций и их охранных зон), для целей профильной деятельности (торгово-производственное предприятие, в т.ч. реализация пиломатериалов и погонажных изделий из древесины), осуществляемой предпринимателем.

Оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим и недостоверным доказательством по делу у суда не имеется. Мэрия не опровергла выводы, указанные в заключении. Таким образом, из представленных доказательств следует, что площадь, необходимая для эксплуатации склада включает в себя площадку погрузки-разгрузки, площадку для хранения, проезды, следовательно, площадь земельного участка определена исходя из фактического использования объекта недвижимости и сложившегося порядка землепользования. В связи с чем правомерно отклонен довод департамента о том, что предпринимателем не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемыми отказами.

Мэрия, предоставив испрашиваемый земельный участок обозначенной площади именно для целей строительства того здания склада, который в итоге и был возведен, выдав разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости именно на этом земельном участке, создала правовые последствия, при которых собственник недвижимого имущества имел возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию недвижимости в соответствующих границах земельного участка, которые связаны с функциональным назначением объекта с учетом соблюдения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и градостроительных норм.

Отсутствие договора аренды земельного участка является существенным препятствием в осуществлении предпринимателем прав собственника находящегося на нем объекта недвижимого имущества и нарушает закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Довод ответчика о том, что размещение здания на земельном участке нарушает Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, в части минимального процента застройки площади земельного участка - 20%, поскольку правовые понятия "минимальный процент застройки", который регламентирует процесс строительства и действует до момента ввода объекта в эксплуатацию, и "эксплуатация объекта недвижимости", который был образован при соблюдении градостроительного регламента различны.

Довод заинтересованного лица о том, что в пределах охранной зоны запрещено не только строительство объектов капитального строительства, но иные работы и действия, отклоняется, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств размещения на территории земельного участка объектов электросетевого хозяйства для которых предусмотрено установление охранных зон, а также не представлено надлежащих доказательства установления таких охранных зон (внесение соответствующих данных в ЕГРН) применительно к земельному участку с кадастровым номером 54:35:000000:30136.

Судом первой инстанции проверен и обоснованно отклонен довод департамента о том, что он является ненадлежащим заинтересованным лицом, отклоняется судом, как противоречащий пунктам 1.1, 1.3 Положения, утверждённого решением Совета депутатов города Новосибирска от 09.10.2007 N 708 согласно которому департамент является самостоятельным юридическим лицом, выступающим в суде в качестве лица, участвующего в деле. С учетом того, что департамент является структурным подразделением мэрии, последняя также была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона. В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию апеллянта по делу, являлись предметом полного и всестороннего рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенных в основу принятого решения, выражают лишь несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта. Судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства. При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции определение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены определения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 268, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2022 по делу N А45-30928/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.В. Павлюк

Судьи

И.И. Бородулина С.Н. Хайкина