Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2022 г. N 09АП-14991/22 по делу N А40-135022/2017

г. Москва

26 апреля 2022 г.

Дело N А40-135022/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В.Юрковой,

судей Ю.Н.Федоровой и М.С.Сафроновой,

при ведении протокола помощником судьи В.М. Кировым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

А.В. Луковской, к/у ООО "Эдиум-Трейд" Р.А. Маевского и АО "Завод специальных конструкций",

на определение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 г. по делу N А40- 135022/17, вынесенное судьей П.Н. Коршуновым,

о признании недействительными торги по продаже имущества ООО "Эдиум-Трейд", состоявшиеся с 04.06.2021 г.

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Эдиум-Трейд",

при участии в судебном заседании:

от АО "Завод специальных конструкций" - Першин И.М. дов. от 12.11.2021

от Лукомской А.В. - Болдина Д.В. дов. от 02.08.2021

от к/у должника- Машин А.А. дов. от 01.07.2021

к/у Маевский Р.А. лично, паспорт

от Валиева В.Ф. - Мстоян Т.Т., Джимбаева Д.В. дов. от 31.03.2021

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела N А40-135022/17 о банкротстве ООО "Эдиум-Трейд" (ОГРН 1065044034098, ИНН 5044056592) в суд поступило исковое заявление представителя участников (учредителей) должника Валиева Ф.Т. о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО "Эдиум-Трейд", состоявших с 04.06.2021; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого здания 77:01:0001008:3767, площадью 388, 9 кв.м., расположенного по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 18, и права долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 220 кв. м., который располагается в пределах территории земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004010:25, заключенный между ООО "Эдиум-Трейд" и Лукомской Алисией Владиславовной по результатам торгов, состоявшихся 04.06.2021; об истребовании из незаконного владения АО "Завод специальных конструкций" нежилого здания 77:01:0001008:3767, площадью 388, 9 кв.м., расположенного по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 1, и возврата его в конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 по настоящему делу о банкротстве требования заявителя были удовлетворены частично. Суд признал недействительными торги по продаже имущества ООО "Эдиум-Трейд", состоявшиеся с 04.06.2021, признал недействительным договор купли-продажи нежилого здания и права долгосрочной аренды земельного участка, заключенный между ООО "Эдиум-Трейд" и Лукомской Алисией Владиславовной по результатам торгов, состоявшихся 04.06.2021, требование об истребовании из незаконного владения АО "Завод специальных конструкций" спорного нежилого здания оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.

С определением суда первой инстанции от 14.02.2022 не согласились конкурсный управляющий должника, Лукомская А.В., АО "Завод специальных конструкций" и обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в обоснование которых ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам обособленного спора; просят определение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

От Валиева Ф.Т. в суд поступили отзывы на апелляционные жалобы управляющего, Лукомской А.В., АО "Завод специальных конструкций", приобщены судом апелляционной инстанции к материалам обособленного спора, поскольку соответствуют положениям ст.262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянтов поддержали доводы жалоб, представители Валиева Ф.Т. поддержали обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии со ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей апеллянтов и Валиева Ф.Т., Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенной конкурсным управляющим инвентаризации было выявлено следующее имущество должника.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001008:3767, площадью 388,9 кв.м., расположенное по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 18, запись о государственной регистрации права N 77-77-08/019/2012-782 от 06.09.2012 (далее - Нежилое здание).

Право долгосрочной аренды земельного участка под вышеуказанным зданием, площадью 220 кв.м., который располагается в пределах территории земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004010:25.

02.02.2021 собранием кредиторов ООО "Эдиум-Трейд" было утверждено Положение о порядке, цене и сроках продажи имущества Должника.

15.04.2021 конкурсным управляющим был заключен договор поручения с ООО "Консалтинг Капитал" на совершение фактических и юридических действий по организации и проведению открытых торгов в электронной форме в форме аукциона с закрытой формой предложения о цене.

04.06.2021 состоялись торги по продаже имущества должника, победителем которых было признано ООО Инвестиционная Компания "Партнёр", о чем в ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 6784863 от 07.06.2021.

Между победителем торгов и ООО "Эдиум-Трейд" в лице конкурсного управляющего был подписан договор купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами.

Однако в 30-тидневный срок (п.19 ст.110 Закона о банкротстве) победитель торгов не произвел оплату по договору и отказался от него.

Согласно п. 3.5. Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Эдиум-Трейд" в случае нарушения Победителем открытых торгов сроков полной оплаты за выигранное на открытых торгах имущество, конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения соответствующего договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков.

Как следует из сообщения о результатах торгов от 07.06.2021 N 6784863 наиболее высокую цену, не считая победителя торгов, в размере 104 004 444,44 руб. предложил участник Луковская А. В.

В порядке абзц.2 п.16 ст.110 Закона о банкротстве конкурсный управляющий подписал договор с Луковской А. В., о чем в ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 6921849 от 14.07.2021.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст.449 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Со ссылкой на состоявшийся судебный акт по делу N А40-100862/17 Арбитражный суд города Москвы указал, что из актива должника выбыло имущественное право - право долгосрочной аренды земельного участка, площадью 220 кв.м., который располагается на территории земельного участка 77:08:0004010:25, что позволило суду первой инстанции прийти к выводу о том, что в рассматриваемом случае сложилась ситуация, при которой должник является собственником нежилого здания, не имея никаких законных прав на использование земельного участка под ним.

Данное, как указал суд, не позволяет реализовать нежилое здание ввиду принципа единства земельного участка и расположенного на нем здания

Принимая во внимание вышеизложенное, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что нарушения при проведении состоявшихся торгов выразились в том, что, во-первых, имущественное право, включенное в конкурсную массу - право долгосрочной аренды земельного участка - не принадлежало должнику на момент открытия конкурсного производства, то есть нарушены правила проведения торгов в части определения состава имущества, реализуемого на торгах, во-вторых, нежилое здание не могло быть отчуждено, поскольку должник не является правообладателем земельного участка, на котором данное здание располагается.

Суд посчитал указанные нарушения при проведении торгов существенными, в связи с чем признал недействительными торги по продаже имущества должника и заключенный на основании указанных торгов договор купли-продажи.

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее по тексту - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101) при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В случае, если допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения.

Кроме того, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (абз. 7 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

Реализация права на обращение в суд с требованием о признании торгов возможна в том случае, если допущенными нарушениями и оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов.

В соответствии с п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При этом прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Таким образом, расторжение договора долгосрочной аренды по решению суда по делу N А40-100862/2017 не свидетельствует об отсутствии прав пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 77:01:0001008:3767, площадью 388,9 кв.м., расположенного по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 18.

Согласно данным БТИ (приложение N 1 к возражениям АО "Завод специальных конструкций" в суд первой инстанции, загружены в "Мой Арбитр" 28.01.2022, 13:49 (МСК) - копия поэтажного плана по состоянию на 19.03.2001) площадь застройки (площадь 1-го этажа здания) составляет 192,6 кв.м.

Учитывая необходимость доступа к зданию, доступ к устройствам ввода в здание коммуникаций, а также конструктивное устройство фундамента здания - с наличием отмостки по периметру (фото отмостки - приложение N 2 к возражениям АО "Завод специальных конструкций" в суд первой инстанции, загружены в "Мой Арбитр" 28.01.2022, 13:49 (МСК)), площадь земельного участка 220 кв.м. была определена как площадь части земельного участка, которая занята приобретенным зданием и необходима для его использования.

Суд считает, что указание на право долгосрочной аренды земельного участка, вместо указания на право пользования в силу закона, является технической неточностью, не изменяет содержание передаваемых прав и не свидетельствует о наличии существенных нарушений при проведении торгов, учитывая при этом и то, что из п.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 12.07.2021 (том 1 л.д. 89-91) прямо следует, что предметом договора является только здание с кадастровым номером 77:01:0001008:3767, площадью 388,9 кв.м., расположенного по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 18.

Более того, суд учитывает, что Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденное протоколом от 02.02.2021, и лотовая документация не предусматривали разделения стоимости здания и отчуждаемых вместе со зданием прав аренды земельного участка как отдельных объектов недвижимости, тем самым был подчеркнут акцессорный характер прав на земельный участок, занятый зданием, площадью 220 кв.м.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о нарушении правил проведения торгов в части определения состава имущества.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" - согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Учитывая приведенные разъяснения высшей судебной инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд признает ошибочным и вывод суда первой инстанции о том, что нежилое здание не могло быть отчуждено, поскольку должник не является правообладателем земельного участка, на котором данное здание располагается.

Кроме того, собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет безусловное преимущественное право аренды земельного участка в силу закона, на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ.

Также не соответствует обстоятельствам обособленного спора и вывод суда первой инстанции о том, что 12.07.2021 был последний день оплаты по договору с победителем торгов, однако, в этот же день конкурсный управляющий подписал договор с Луковской А. В.

Договор с победителем торгов был подписан 08.06.2021 (приложение N 2 к отзыву конкурсного управляющего в суд первой инстанции, загружен в "Мой Арбитр" 12.10.2021, 14:37 (МСК)), а не 12.06.2021, как указано Валиевым Ф.Т. при обращении в суд, следовательно, по состоянию на 12.07.2021 тридцатидневный срок на оплату по договору от 08.06.2021 (п.19 ст.110 Закона о банкротстве) истек, таким образом, управляющий правомерно заключил договор с Луковской А.В. (абзц.2 п.16 ст.110 Закона о банкротстве, п. 3.5. Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества), предложившей наиболее высокую цену, не считая победителя торгов.

Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом не доказано, а судом первой инстанции не установлено, как, допущенные, по мнению истца при проведении торгов нарушения, привели к ущемлению его прав и законных интересов.

Истец, являясь представителем участников (учредителей) должника для участия в процедурах, связанных с делом о несостоятельности (банкротстве) и ссылаясь в обоснование недействительности торгов на отсутствие оформленного права аренды на земельный участок площадью 220 кв.м., не представил доказательств нарушения каких-либо его прав и не привел пояснений, каким образом будут восстановлены какие-либо права истца вследствие признания торгов и заключенного на их основании договора недействительными, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования Валиева Ф.Т. об истребовании из незаконного владения АО "Завод специальных конструкций" спорного нежилого здания.

Довод отзыва Валиева Ф.Т. и его представителя в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что имущество было реализовано по заниженной цене, является голословным. Начальная продажная цена в установленном законом порядке также не оспорена.

Кроме того, довод о реализации имущества по существенно заниженной цене в суде первой инстанции в качестве основания для удовлетворения иска не заявлялся.

Суд отмечает, что формулирование предмета и основания требования является прерогативой истца - Валиева Ф.Т.

На протяжении всего рассмотрения спора в суде первой инстанции истец последовательно настаивал на том, что нарушения правил проведения торгов заключаются в определении состава имущества, реализуемого на торгах (исковое заявление том 1 л.д. 3-9, заявление об уточнении исковых требований том 1 л.д. 97-98).

Именно эти доводы истца и были положены судом в обоснование частичного удовлетворения заявленных требований.

При этом суд апелляционной инстанции также обращает внимание и на то, что процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению предмета или основания заявления с целью использования более эффективного способа защиты. Такие действия являются нарушением как требований ст.49 АПК РФ, так и принципа равноправия сторон, закрепленного в статье 8 названного Кодекса.

Кроме того, суд обращает внимание на противоречивость доводов истца. С одной стороны, истец указывает на то, что нежилое здание не может быть реализовано без оформленных прав на земельный участок, что земельный участок должнику не принадлежит, с другой стороны, истец указывает, что стоимость земельного участка не учтена при реализации имущества должника на торгах, что земельного участка, площадью 220 кв.м., очевидно, недостаточно для эксплуатации здания.

Более того, суд повторно отмечает, что предметом заключенного по результатам торгов договора является именно здание, какого-либо упоминания о земельном участке в договоре не значится.

В части довода о том, что Луковская А.В. фактически аффилирована по отношению к АО "Завод специальных конструкций".

Апелляционный суд полагает, что, во-первых, указанное утверждение истца ничем не доказано, во-вторых, по мнению суда, данный вопрос выходит за рамки рассмотрения настоящего спора.

Иные доводы отзывов Валиева Ф.Т. судом рассмотрены и отклонены, поскольку они не опровергают выводы суда, изложенных в настоящем постановлении.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит отмене в той части, в который суд признал недействительными торги по продаже имущества должника и заключенный на основании указанных торгов договор купли-продажи.

Безусловных оснований для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 по делу N А40- 135022/17 отменить в части признания недействительными торги по продаже имущества ООО "Эдиум-Трейд", состоявшиеся с 04.06.2021 и признания недействительным договор купли-продажи нежилого здания 77:01:0001008:3767, площадью 388, 9 кв.м., расположенное по адресу: 125362, г. Москва, ул. 3-я Захарковская, д. 18, и права долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 220 кв. м., который располагается в пределах территории земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004010:25, заключенный между ООО "Эдиум-Трейд" и Лукомской Алисией Владиславовной по результатам торгов, состоявшихся 04.06.2021.

В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

В остальной части определение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 по делу N А40- 135022/17 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Юркова

Судьи

М.С. Сафронова Ю.Н. Федорова