Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2022 г. N 18АП-4086/22 по делу N А76-38198/2021

г. Челябинск

27 апреля 2022 г.

Дело N А76-38198/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2022 по делу N А76-38198/2021.

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тулуповой Юлии Викторовне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Тулупова Ю.В.) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.11.2016 N 9706 по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 476 136 руб. 30 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.02.2022 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 235 440 руб. 38 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2 л.д. 185-187).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы указал, что вывод суда об отсутствии оснований для начисления арендной платы за пользование земельным участком после 05.04.2021 (то есть после вступления в силу решения суда по делу N А76-44565/2020), так как ответчик является только номинальным собственником, не основаны на действующем законодательстве и нарушают нормы материального права. До продажи указанного объекта с публичных торгов собственником объекта остается ИП Тулупова Ю.В. В Единый государственный реестр недвижимости не внесены какие-либо сведения о прекращения права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0316001:2221. Право владения объектом незавершенного строительства при этом не переходит к муниципальному образованию, как ошибочно полагает суд, муниципальное образование согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 является организатором публичных торгов по продаже объекта. При этом законодательством не определены сроки проведения указанных торгов.

В обоснование доводов апеллянт ссылается на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

До начала судебного заседания ИП Тулупова Ю.В. представила в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решениями Арбитражного суда Челябинской области по делам N А76-51351/2020 и N А76-44565/2020, между Администрацией (арендодатель) и ИП Тулуповой Ю.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6009 от 03.06.2011 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона-Ц-2) площадью 58935 кв. м с кадастровым номером 74:33:0316001:825, согласно данных государственного кадастрового учета, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Калмыкова, 23/1 (далее - участок). Цель использования: для строительства универсального торгово-оздоровительного комплекса.

В силу пункта 2.1 договор заключен сроком до 23.05.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 23.05.2011.

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 7.2 договора).

03.06.2011 сторонами подписано соглашение о расторжении договора N 6009 от 03.06.2011.

Впоследствии между Администрацией (арендодатель) и ИП Тулуповой Ю.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6706 от 21.11.2016 (далее - договор N6706).

По условия пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона-Ц-2) площадью 58935 кв. м с кадастровым номером 74:33:0316001:825, согласно данных государственного кадастрового учета, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Калмыкова, 23/1 (далее - участок).

На основании пункта 1.2 договора участок предоставлен для завершения строительства универсального торгово-оздоровительного комплекса, с разрешенным использованием: проектирование универсального торгово-оздоровительного комплекса, создание которого должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительной документацией, выданным разрешением на строительство, с учетом требований свода правил, санитарным нормам и правилам, техническими регламентами, предъявляемыми к конкретному виду объекта.

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 2.1 срок действия договора устанавливается по 15.09.2019.

Условиями пункта 4.1 договора размер арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Споры, возникающие между сторонами в период действия договора, разрешаются путем переговоров (пункт 8.2 договора).

Если путем переговоров разрешения достичь невозможно, споры передаются на разрешение суда по месту нахождения арендодателя (пункт 8.3 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2017.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

15.09.2019 действие договора аренды N 9706 от 21.11.2016 истекло, однако, ответчик продолжал пользоваться земельным участком. Доказательств возврата земельного участка, принятия для этого каких-либо мер ответчиком не представлено, истцом отрицается.

В ходе судебного разбирательства, судом установлено, что на спорном земельном участке деятельность не ведется, на территории находится объект незавершенного строительства (железобетонный фундамент) со степенью готовности 10%.

Постановлением администрации г. Магнитогорска от 28.10.2019 N 13253-П принято решение отказаться от договора аренды земельного участка от 221.11.2016 N 9706 в связи с окончанием срока его действия, в адрес ответчика направлено предупреждение о прекращении договора аренды, которое получено ответчиком 22.11.2019.

В дальнейшем решением суда от 04.03.2021 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0316001:2221, общей площадью 40,3 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0316001:825, изъят у предпринимателя путем продажи с публичных торгов.

14.09.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. N КУИиЗО-02/3897) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (л.д. 10-14), ответа на которую от ответчика не последовало.

Оставленная без удовлетворения претензия от 14.09.2021 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности. Частичное удовлетворение иска обусловлено признанием судом первой инстанции обоснованным довода ответчика о недопустимости взыскания арендной платы после вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта недвижимости, то есть после 05.04.2021, в связи с чем, сумма задолженности была пересчитана за период с 01.10.2020 по 04.04.2021.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 6706 от 21.11.2016 (далее - договор N6706), по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона-Ц-2) площадью 58935 кв.м с кадастровым номером 74:33:0316001:825, согласно данным государственного кадастрового учета, находящихся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Калмыкова, 23/1.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Магнитогорского собрания депутатов от 29.06.2017 N 116.

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что предпринимателем суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, требования Администрации, признаны обоснованными.

Как установлено судом первой инстанции, Администрация уведомлением от 22.11.2019 N КУИиЗО-02/4488 известила предпринимателя о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия, и аннулировала регистрационную запись в ЕГРН об обременении участка арендой.

Однако после прекращения срока действия договора аренды N 9706 и до вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенным строительством у ответчика существовала обязанность по внесению арендной платы.

Судом первой инстанции законно и обоснованно принят во внимание довод ответчика о недопустимости взыскания арендной платы после вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта недвижимости, то есть после 05.04.2021.

Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению судебной коллегией.

Как верно установил суд первой инстанции, действующим (с 01.03.2015) земельным законодательством предусмотрено, что в случае не завершения строительства в установленный законом трехлетний срок арендатор земельного участка утрачивает право на льготное продление договора аренды без торгов.

Судьба объекта незавершенного строительства в этом случае определяется публичным собственником земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пределах Постановления N 1299.

Изъятие объекта незавершенным строительством преследует цель завершения строительства новым приобретателем объекта и введения его в эксплуатацию.

Таким образом, с даты вступления решения об изъятии объекта в законную силу, собственник объекта фактически лишается права пользования, владения и распоряжения данным объектом, и как следствие, у него отсутствует возможность пользования земельным участком, на котором такой объект расположен.

Возврат участка арендатором арендодателю в таком случае физически не возможен по причине нахождения на участке объекта незавершенным строительством, уже физически изъятого у собственника.

При этом на администрацию, как уполномоченный орган, с момента вступления решения в законную силу возлагается обязанность по принятию мер по оценке рыночной стоимости объекта и проведения торгов по его реализации.

То обстоятельство, что Администрацией до 30.09.2021 не проведены торги по продаже имущества, не является основанием для возложения на предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование участком, так как объект, расположенный на участке, у него изъят. Возможная длительность проведения процедуры торгов по независящим от предпринимателя основаниям, не должна негативно сказаться на обязательствах арендатора.

То есть, фактически предприниматель является только номинальным собственником объекта (наличие в ЕГРН соответствующей записи), не имеющим возможности осуществлять его фактическое пользование.

Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции о том, что после 05.04.2021 - даты вступления решения в силу об изъятии объекта недвижимости, оснований для начисления арендной платы не имеется, являются верными.

Расчет суда первой инстанции долга по арендной плате за период с 01.10.2020 по 04.04.2021 с применением порядка расчета, предусмотренного пунктом 4.4 договора - ежеквартально равными долями, признан верным.

С учетом указанных мотивов, задолженность по арендным платежам обоснованно взыскана судом первой инстанции за период с 01.10.2020 по 04.04.2021 в размере 235 440 руб. 38 коп., а доводы апелляционной жалобы отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих правомерность выводов суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2022 по делу N А76-38198/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова