Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 г. N 07АП-2496/22 по делу N А45-27025/2021

г. Томск

28 апреля 2022 г.

Дело N А45-27025/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Зайцевой О.О.,

судей: Апциаури Л.Н.

Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гребенюк Е.И., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы веб - конференции, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (N 07АП-2496/2022) на решение от 31.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-27025/2021 (судья Рубекина И.А.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (ОГРН: 1195476061945, ИНН: 5410081122, г. Новосибирск, ул. Театральная, дом 42, помещение 4) к Прокуратуре Дзержинского района города Новосибирска, г. Новосибирск, о признании недействительным в оспариваемой части представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства N 7-10- 2020/4543 от 15.07.2021,

третьи лица: Прокуратура Новосибирской области, г.Новосибирск; Петушков Петр Александрович

при участии в судебном заседании:

- от Прокуратуры Новосибирской области - Вылегжанина Ю.А., доверенность от 15.04.2022, удостоверение;

- от ООО СЗ "ВИРА - СТРОЙ - Н" - Рябец Ю.В., доверенность от 12.04.2022, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (по тексту - заявитель, общество, ООО СЗ "ВИРАСтрой-Н") обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Прокуратуре Дзержинского района города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, прокуратура) о признании недействительным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства N 7-10-2020/4543 от 15.07.2021 в части выявленных нарушений условий пунктов 3.3.8, п.3.3.9, п.3.3.9.1, п.2.5.13, п.3.3.21, п.3.3.22, п.3.3.11, п.3.5.1 договора участия долевого строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Новосибирской области, Петушков Петр Александрович.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.01.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО СЗ "ВИРА - СТРОЙ - Н" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе заявитель считает, что условия договора участия в долевом строительстве соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и не нарушают права потребителя.

Прокурату Новосибирской области в представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами апеллянта, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просила оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Прокуратуры Новосибирской области просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что на основании части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Дзержинского района города Новосибирска проведена проверка соблюдения Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ВИРАСтрой-Н" законодательства в сфере долевого строительства при строительстве многоквартирного жилого дома N 13 (по генплану) - VII этап строительства многоквартирных малоэтажных домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций по строительному адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Дзержинский район, улица Заслонова.

Установлено, что строительство указанного объекта осуществляется ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н".

В ходе проверки договора N 33-13-13-20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Заслонова в Дзержинском районе города Новосибирска от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н" с Петушковым П.А. и зарегистрированного 16.02.2021 (далее по тексту - дольщик) установлено, что договор содержит условия, не соответствующие законодательству, в связи с чем 15.07.2021 Прокуратурой было вынесено представление N 7-10-2020/4543 об устранении нарушений законодательства о долевом участии в строительстве (далее по тексту - Представление), согласно которому ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н" совершило нарушение законодательства, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве N 33-13- 13-20 от 11.02.2021 между Обществом и Петушковым Петром Александровичем (далее - договор) условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Общество, не согласившись с представлением в части, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что прокуратура района доказала правомерность принятого предписания.

Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу п. 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Изучением в ходе проверки договора N 33-13-13-20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Заслонова в Дзержинском районе города Новосибирска от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н" с Петушковым П. А. и зарегистрированного 16.02.2021, установлено, что договор содержит условия, не соответствующие законодательству.

В соответствии с пунктом 3.3.8. договора "строительные недостатки (в т.ч. явные недостатки), которые могли быть и должны были быть выявлены в ходе обычного осмотра Участником долевого строительства, но не были указаны в Акте осмотра, а равно были указаны в качестве отсутствующих на момент осмотра Жилого помещения, застройщиком устраняться не будут".

В силу статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Как следует из статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, Закон N 214-ФЗ не исключают возможности участника долевого строительства предъявить в течение гарантийного срока требования в отношении любых недостатков, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.

С учетом этого, суд указал, что указанный пункт договора ограничивает право потребителя на предъявление претензий, если недостатки могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения во время его принятия по акту приема-передачи жилого помещения.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что указанное положение договора направлено на освобождение застройщика от ответственности в период гарантийных обязательств.

Кроме того, судом обосновано констатировано, что данное условие договора ограничивает срок, отведенный участнику строительства для выявления недостатков, относительно срока, предусмотренного ч. 6 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в связи с чем, противоречит требованиям законодательства, и в силу ч. 4 ст. ст. 7 Федерального закона N214-ФЗ является ничтожным.

На основании изложенного, вывод суда в указанной части не опровергнут, соответствует материалам дела.

Суд первой инстанции, оценивая содержание пункта 3.3.9 договора долевого участия, которым предусмотрено, что "строительные несоответствия, недостатки (устранимые дефекты), выявленные при передаче и/или осмотре жилого помещения, не являются основанием для отказа от принятия жилого помещения. Под несоответствиями в настоящем пункте договора понимаются допущенные отступления в отношении качества и видов работ, произведенных в Жилом помещении, от проекта, градостроительных регламентов и иных требований, а также условий настоящего договора и Приложения N 1 к нему, наличие которых не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания", пришел к обоснованному выводу, что данные положения ущемляют права граждан, участников долевого строительства.

Правовых оснований не согласиться с позицией арбитражного суда, судебная коллегия не усматривает.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12,2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Часть 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

С учетом этого, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что закрепление в договоре участия в долевом строительстве условия, лишающего участника долевого строительства права отказаться от принятия жилого помещения, а также возложение на дольщика обязанности предъявления застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства - влечет ущемление прав дольщика.

При этом судом учтена позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307-ЭС19-24320 по делу N А56-44694/2019.

Суд первой инстанции, оценивая содержание п. 3.3.9.1. договора в соответствии с которым "Участник долевого строительства обязан предъявить застройщику в письменной форме требование об устранении недостатков в связи с ненадлежащим качеством жилого помещения с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, если такие недостатки/дефекты выявлены в течение гарантийного срока", пришел к обоснованным выводам о его незаконности, при этом руководствовался следующим.

Поскольку в силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в рассматриваемом случае подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный частью 2 статьи 7 указанного закона.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда, что ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителя, создаваемые условием пункта 3.3.8. договоров, а также права на обращение дольщика с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи (пункт 3.3.9.1), недопустимы.

Доводы жалобы Общества о том, что норма части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому включение в договор рассматриваемого условий не ущемляет права потребителей, правового значения не имеет, поскольку договоры долевого строительства, по сути, являются договорами присоединения, при этом физическое лицо, как участник долевого строительства, является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях. С учетом специфики рассматриваемых правоотношений, а также соблюдения баланса интересов сторон, в данном случае свобода договора не может быть безусловной.

Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307- ЭС19-24320).

Согласно п. 2.5.13. договора участия в долевом строительстве N 33-13-13-20 от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н" с Петушковым П.А., установлено, что "Участник долевого строительства подтверждает и соглашается с тем, что уступка прав требований по данному договору третьему лицу (далее по тексту также - "новый Участник долевого строительства") и заключение с таким лицом соответствующего соглашения об уступке прав требований, допускается только при соблюдении, в том числе, следующего условия: (с) после получения Застройщиком, предварительного письменного уведомления от Участника долевого строительства, о намерении уступить свои права требования по договору новому Участнику долевого строительства; (d) по истечению срока, указанного в п. 3.2.6 настоящего договора, в течение которого Застройщик, вправе воспользоваться преимущественным правом перевода на себя, прав требований Участника долевого строительства по данному Договору".

Оценивая условие договора, арбитражный суд первой инстанции установил, что порядок уступки прав требования по договору регулируется ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, которым предварительный порядок уведомления застройщика о намерении совершить уступку и преимущественное право перевода на себя прав требования участника долевого строительства не предусмотрено.

С учетом этого, суд обоснованно указал, что установление в договоре дополнительных обязанностей для участника долевого строительства противоречит диспозитивности специальных норм, направленных прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, а именно физического лица - участника долевого строительства.

Данные обстоятельства заявителем не опровергнуты.

Правовых оснований не согласиться с позицией арбитражного суда, судебная коллегия не усматривает.

Пунктом 3.3.21. договора установлено, что "Участник долевого строительства, намеренный уступить свои права требования по договору новому Участнику долевого строительства обязан предварительно, в письменной форме, уведомить об этом Застройщика".

Уведомление о намерении совершить уступку, в обязательном порядке должно содержать сведения о новом участнике долевого строительства (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контактные данные), а также указание цены и других условий уступки прав требований по договору, что противоречит требованиям п.1. ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных".

Пунктом 3.3.22 Договора установлен порядок заключения Соглашения об уступке права требования и обязательные условия такого соглашения, по мнению Застройщика.

Пункт 3.3.22 договора возлагает на участника долевого строительства, принявшему решение самостоятельно совершить все необходимые для подготовки и оформлению Соглашения об уступке, без обращения за оказанием данной услуги к официальным представителям застройщика, обязанность по включению в Соглашение об уступке ряд положений, в том числе об объеме передаваемых прав, об обязанности передать новому участнику долевого строительства оригинал договора со всеми приложениями, об обязанности нового участника долевого строительства не позднее 7 (семи) дней с даты регистрации Соглашения об уступке в Регистрирующем органе направить в адрес застройщика уведомление о состоявшейся уступке, о праве нового участника долевого строительства передать права по новому договору иным лицам, об обязанности сторон Соглашения совершить необходимые юридические и фактические действия, сдать документы, оформляющие уступку права требования в Регистрирующий орган, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента (даты) их подписания.

Сама необходимость предварительного уведомления о намерении совершить сделку с изложением ее конкретных условий, а также контрагентов свидетельствует о том, что сделка фактически согласовывается с Застройщиком.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в данном случае фактически в спорных пунктах договора предусмотрено не просто уведомление застройщика о состоявшемся Соглашении об уступке, а именно согласование, в том числе условий самого Соглашения на условиях, указанных Застройщиком.

При этом в соответствии с ч. 4 ст. 382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Законодательством не урегулирован вопрос о том, кто из сторон Соглашения должен уведомить кредитора о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, следовательно, этот вопрос разрешается сторонами Соглашения.

Вместе с тем, исходя из положений ч. 4 ст. 382 ГК РФ неблагоприятные последствия в случае ненадлежащего уведомления несет покупатель.

При изложенных обстоятельствах, данные положения ущемляют права граждан, участников долевого строительства по сравнению с правилами, установленными статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору может быть произведена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и не требует согласия иных участников данного договора.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Кроме этого, условия п. 3.3.21 и п.3.3.22 договора об обязательном уведомлении застройщика о переходе права требования исключает возможность участника долевого строительства осуществить срочную продажу объекта при такой необходимости.

На обстоятельства, свидетельствующие об обратном, в апелляционной жалобе не указано, соответствующих доказательств, опровергающих указанные выше выводы суда, не представлено.

Пунктом 3.3.11 договора участия в долевом строительстве установлено, что "В целях сохранения единства проектного решения Многоквартирного дома не производить изменений его фасадов, изменений окраски, формы и материала окон и лоджий, не производить без письменного согласования с Застройщиком установку систем кондиционирования и прочих приборов и систем на фасадах многоквартирного дома, до оформления Участником долевого строительства права собственности на жилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество".

Пунктом 3.5.1. договора установлено, что участник долевого строительства не вправе выполнять перепроектирование и/или перепланировку и/или переустройство и/или переоборудование, реконструкцию жилого помещения, до оформления участником долевого строительства права собственности на указанное жилое помещение в регистрирующем органе, без разрешения и согласования с застройщиком.

Между тем судом обосновано констатирован, в соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.

В связи с этим дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры, а также размещения систем кондиционирования при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями договора участия в долевом строительстве.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

Арбитражный суд совершенно обоснованно при оценке доказательств по делу в их совокупности указал, что рассматриваемые пункты договора возлагают на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, что запрещено ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Данные обстоятельства заявителем не опровергнуты.

Таким образом, противоречащие требованиям гражданского законодательства положения договора участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей и подлежат исключению из условий договоров участия в долевом строительстве.

Условие договора об уступке права требований по договору участия в долевом строительстве, после полной оплаты всех оговоренных договором платежей и при условии согласования с застройщиком противоречит нормам статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, что ухудшает положение участников долевого строительства (п.п. 2.5.13. 3.3.21 договора участия в долевом строительстве N 33-13-13-20 от 11.02.2021, заключенного ООО СЗ "ВИРА-Строй-Н" с Петушковым П.А.).

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (часть 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Как лицо, не обладающее познаниями в сфере юриспруденции, потребитель, ознакомившись со спорными условиями заключенного с Обществом договора, будет ошибочно полагать, что других вариантов поведения, кроме изложенных в подписанном им договоре, у него нет.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы Общества о свободе договора и соответствии его условий требованиям действующего законодательства о долевом строительстве является несостоятельным, поскольку принцип диспозитивности не должен приводить к тому, что более слабой стороне не будет предоставлена возможность выбора условий договора, навязанного более сильной его стороной.

Указание общества на отсутствие ущемления прав потребителей условиями договора, в который могут вноситься изменения, а также на возможность потребителя в случае нарушения условий договора застройщиком использовать возможности защищать свои права и законные интересы иными способами, отличными от положений договора, подлежит отклонению, поскольку речь идет о договорных обязательствах.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, при заключении договора с гражданином - потребителем, вопреки позиции заявителя, изложенной в заявлении и дополнениях, не допускается включение в такие договоры условий, ухудшающих права потребителя по сравнению с действующим законодательством.

Следовательно, условия договоров об участии в долевом строительстве граждан-потребителей должны соответствовать как требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Закона о защите прав потребителей.

Противоречащие требованиям гражданского законодательства положения договора участия в долевом строительстве, выявленные в ходе проверки, вопреки доводам заявителя, по мнению суда, ущемляют права потребителей и подлежат исключению заявителем из условий договоров участия в долевом строительстве.

Иное понимание апеллянтом норм действующего законодательства не свидетельствует об их неправильном применении судом первой инстанции, доводы апеллянта основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем отклоняются апелляционным судом.

При таких обстоятельствах, доводы общества о незаконности являются необоснованными, оспариваемое представление соответствует законодательству, не нарушает прав и интересов заявителя

Учитывая изложенное, заявленные требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При подаче апелляционной жалобы заявитель уплатил государственную пошлину в размере 3 000 рублей (т. 2, л.д. 131).

На основании статьи 104 АПК РФ излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-27025/2021 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "ВИРА-СТРОЙ-Н" (ОГРН: 1195476061945, ИНН: 5410081122, г. Новосибирск, ул. Театральная, дом 42, помещение 4) из федерального бюджета 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению N 38 от 09.03.2022.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

Л.Н. Апциаури Н.Н. Фролова