Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2022 г. N 11АП-4200/22 по делу N А65-25088/2021

г. Самара

29 апреля 2022 г.

Дело N А65-25088/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Ануфриевой А.Э., Митиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2022 года в зале помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Александрова Евгения Борисовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 февраля 2022 года по делу N А65-25088/2021 (судья Мурзаханова Г.Н.)

по иску индивидуального предпринимателя Михеева Альмира Александровича, г.Казань (ОГРНИП 308169008000307, ИНН 166100372950)

к индивидуальному предпринимателю Александрову Евгению Борисовичу, г.Казань (ОГРНИП 318169000100034, ИНН 166109416305)

о расторжении долгосрочного договора аренды помещения N 1 от 01.03.2021, обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу вернуть истцу по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 1 634, 3 кв.м., кадастровый номер 16:50:110509:3321, расположенное на третьем этаже торгово-административного здания "СемьЯ" по адресу: 422124, Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, просп. Ямашева, д. 51 Б, присуждения судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента просрочки исполнения решения суда до его фактического исполнения

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "7Я", г.Казань,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Шафигуллин Р.Г. по доверенности от 25.02.2022, представитель Шафигуллина Л.К. по доверенности от 19.06.2020

от ответчика - Александров Е.Б. (паспорт), представитель Лутошкин Р.В. по доверенности от 28.01.2021,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михеев Альмир Александрович, г.Казань (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Александрову Евгению Борисовичу, г.Казань (далее - ответчик) о расторжении долгосрочного договора аренды помещения N 1 от 01.03.2021, обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу вернуть истцу по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 1 634, 3 кв.м., кадастровый номер 16:50:110509:3321, расположенное на третьем этаже торгово-административного здания "СемьЯ" по адресу: 422124, Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, просп. Ямашева, д. 51 Б, присуждения судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента просрочки исполнения решения суда до его фактического исполнения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 декабря 2021 года в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "7Я", г.Казань.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 декабря 2021 года суд отказал Головину Сергею Борисовичу в удовлетворении ходатайства о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора по делу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.02.22г., принятым по настоящему делу, иск удовлетворен частично. Долгосрочный договор аренды помещения N 1 от 01.03.2021 расторгнут.

Суд обязал ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 1 634, 3 кв.м., кадастровый номер 16:50:110509:3321, расположенное на третьем этаже торгово-административного здания "СемьЯ" по адресу: 422124, Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, просп. Ямашева, д. 51 Б в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в части обязания передачи нежилого помещения общей площадью 1 634, 3 кв.м., кадастровый номер 16:50:110509:3321, расположенное на третьем этаже торгово-административного здания "СемьЯ" по адресу: 422124, Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, просп. Ямашева, д. 51 Б суд взыскал судебную неустойку в размере 1 000 (одна тысяча) руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начисляемую по истечении срока для исполнения решения суда после вступления его в законную силу и до момента его исполнения.

В остальной части иска отказано, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) руб.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый судебный акт и принять новое решение о об отказе в иске.

В основание апелляционной жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.22г. апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 26.04.22г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание явились представители истца и ответчика, третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Истцом представлен отзыв, первый просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 01.03.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды помещений N 1, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1634,3 кв.м, кадастровый номер 16:50:110509:3321, расположенное на третьем этаже торгово-административного здания "СемьЯ" по адресу: г.Казань, проспект Ямашева, д.51Б (п.1.1 договора).

Согласно п.1.3 договора передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АМ N 253552 от 10.12.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2012 сделана запись регистрации N 16-16-01/446/2012-184.

Помещение передается в аренду для осуществления ответчиком любой не запрещенной законом коммерческой деятельности ответчика, включая размещение тренажерного зала (фитнес-центра), сауны, душевых, офисов, магазинов (п.1.6 договора).

В соответствии с п.2.1 договора договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и действует в течение 10 лет. При этом стороны договорились, что условия договора распространяются на отношения сторон и становятся обязательными для них с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Согласно п.4.1 договора арендная плата по договору составляет постоянную арендную плату и переменную арендную плату.

В соответствии с п.4.3 договора размер постоянной арендной платы составляет с 01.03.2021 по 30.09.2021 включительно 87 551 руб. 71 коп. в календарный месяц, НДС не облагается в соответствии со статьей 346.11 Налогового Кодекса РФ; с 01.10.2021 размер постоянной арендной платы составляет 612 862 руб. 50 коп. в календарный месяц, НДС не облагается в соответствии со статьей 346.11 Налогового Кодекса РФ. Размер постоянной арендной плата исчисляется с даты передачи помещения по акту приема-передачи и по дату возврата помещения по акту сдачи-приемки включительно. Расчетным периодом для начисления постоянной арендной платы является один календарный месяц, календарным месяцем считается период с 1-го но 30-е (31-е) число соответствующего месяца включительно |в феврале - по 28-е (29-е) число включительно. Первый платеж постоянной арендной платы за период пользования помещением с 01.03.2021 по 30.09.2021 в размере 612 862 руб. 50 коп. производится арендатором в срок не позднее 01.06.2021 в дальнейшем арендатор обязался уплачивать постоянную арендную плату не позднее 10 числа расчетного (оплачиваемого) месяца (п.4.4 договора).

В силу п.4.5 договора переменная арендная плата оплачивается в срок не позднее 10 календарных дней с момента получения арендатором счета, условия о переменной арендной плате подлежит применению по договору до заключения арендатором с третьим лицом договора обслуживания, срок заключения которого предусмотрен в течение 10 дней с даты заключения договора аренды.

Разделом 5 договора сторонами предусмотрен обеспечительный депозит в сумме 612 862 руб. 50 коп., срок внесения которого установлен не позднее 01.06.2021.

По условиям договора расторжение договора возможно сторонами в первые пять лет только в соответствии с действующим законодательством (ст.ст.619 620 ГК РФ) (п.8.1 договора). По акту приема-передачи от 01.03.2021 ответчик объект аренды принял.

Истцом на оплату переменной арендной платы в адрес арендатора 18.04.2021, 14.05.2021, 17.06.2021 и 18.07.2021 были выставлены счета N 148, N 149, N150 и N151 на общую сумму 579 207 руб. 21 коп.

Частичная оплата переменной арендной платы в размере 137 665 руб. 39 коп. осуществлена ответчиком 09.09.2021. Оставшаяся задолженность по оплате переменной арендной платы в соответствии с абз.2 п.5.4 договора аренды 04.10.2021 (27.09.2021 года + 5 рабочих дней) была удержана из суммы обеспечительного депозита.

В ходе осмотра помещения 07.07.2021, произведенного с целью осуществления контроля за соблюдением арендатором условий договора (п.3.2.3 договора), истцом в присутствии уполномоченного лица третьего лица были выявлены нарушения ответчиком п.3.3.7 договора, а именно проведение несогласованных с арендодателем работ, связанных с изменением внешнего вида и (или) конструктивных изменений помещения, работ, затрагивающих инженерные сети как помещения, так и здания, в котором располагается помещение, в целом.

Так, ответчиком самовольно отрезан участок трубы длинною 25 м, являющейся составной частью системы теплоснабжения всего здания; в комнате N 7 самовольно осуществлен срез участка трубы длинною 1,5 м системы водоснабжения, а также осуществлено его заложение облицовочной плиткой. Также ответчиком повреждены напольное покрытие (плитки) эвакуационной лестницы правого и левого крыла (сколы, трещины); стены правого и левого крыла по ходу эвакуационной лестницы, осуществлено захламление (строительным мусором) эвакуационных лестниц. В комнате N 5 было обнаружено, что ответчиком без согласования с истцом самовольно в вентиляционной камере (являющейся составной частью мест общего пользования всего здания торгово-административного здания "СемьЯ") проложены коммуникации, а именно холодное водоснабжение и проложен водопровод, а также просверлено сквозное отверстие и нарушена целостность монолитной стены выходящей в сторону правого крыла эвакуационного выхода.

28.07.2021 истец обратился к ответчику с предписанием об устранении вышеуказанных нарушений и приведении помещения в указанной части в первоначальное состояние (абз.2 п. п.3.3.7 договор), которое ответчиком исполнено не было.

Также в нарушение условий договора аренды ответчиком не был заключен договор обслуживания с третьим лицом.

Письмами, полученными ответчиком 03.06.2021, 09.06.2021, 09.07.2021, истец указал ответчику на необходимость заключения договора обслуживания с третьим лицом, на необходимость внесения обеспечительного платежа, арендной платы, на представление пояснений в части проведения работ в отсутствии согласования с истцом и представлении перечня производимых и планируемых работ, указав, что данные нарушения влекут право истца на расторжение договора.

Претензией от 11.08.2021 N 11/08-2021 истец потребовал в пятнадцатидневный срок устранить выявленные нарушения, в том числе приведение помещение в первоначальное состояние, внесение обеспечительного платежа, погашения задолженности по переменной арендной плате и постоянной арендной плате, при оставлении претензии без исполнения указано на обращение в суд с иском о расторжении договора

Оставление претензии без исполнения явилось основанием обращения в суд с иском о расторжении договора аренды, обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу вернуть истцу по акту приема-передачи нежилое помещение и присуждении судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента просрочки исполнения решения суда до его фактического исполнения.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из представленного в п.1.1 отзыва на исковое заявления расчета внесения арендных платежей, судом установлено, что ответчиком подтвержден факт внесения постоянной части арендной платы 28.08.2021, т.е. с просрочкой в 88 календарных дней, а переменной части арендной платы 09.09.2021, с просрочкой установленной п.4.5 договора аренды срока оплаты переменной части арендной платы - счета от 18.04.2021, 14.05.2021, 17.06.2021 и 18.07.2021.

Указанные в отзыве платежи от 24.09.2021, 01.10.2021, 08.10.2021 и 12.10.2021 были возвращены отправителю - ИП Хайровой К.В.

Вышеуказанные платежи производились не должником, а за должника третьим лицом ИП Хайровой К.В. При этом каких-либо экономических или иных мотивов оплаты ни ИП Хайрова К.В., ни ответчиком не раскрыли.

Как следует из открытых источников информации, в отношении ответчика на сегодняшний день возбуждено 13 исполнительных производств на общую сумму задолженности в размере 1 819 373 руб. (https://fssp.gov.ru/iss/ip), а также наложены аресты на имущество. Кроме того, у ответчика имеются решения налоговых органов о частичном или полном приостановлении операций по некоторым счетам.

Письмом N 27/09-2021 от 27.09.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление, согласно которому, с учетом принципа добросовестности сторон и недопущения осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, истец отказался принимать исполнение по договору аренды за должника от третьих лиц.

Как следует, из возражений на отзыв ответчика, истец, действуя разумно и с той долей осмотрительности, которую требует действующее законодательство от участников гражданских правоотношений, учитывая наличие у ответчика задолженности и признаков объективной несостоятельности, пришел к выводу о том, что оплата арендных платежей при отсутствии явного экономического смысла является способом уклонения от погашения кредиторской задолженности перед третьими лицами.

С даты открытия и по настоящее время фитнесс-центр осуществляет свою деятельность, работает и у него есть посетители. Следовательно, имеется поступление денежных средств, которые фактически поступают ответчику минуя его расчетные счета (на которые наложены аресты), и за счет этих денежных средств (фактически принадлежащих ответчику) третьими лицами осуществляется попытка оплаты арендных платежей, что с точки зрения п.1 и 2 ст.61.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и правоприменительной практики может быть расценено как причинение вреда имущественным правам кредиторов и оспорено финансовым управляющим в рамках дела о банкротстве должника.

Вместе с тем суд отмечает, что согласно пункту 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации право на расторжение договора аренды у истца возникло до поступления платежей от ИП Хайровой К.В.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании на сегодняшний день задолженность ответчика по договору аренды составляет 1 679 676 руб. 78 коп., при этом ответчиком в нарушении п.5.4 договора аренды не восстановлен депозит на сумму 366 862 руб. 50 коп. из 612 862 руб. 50 коп.

Доводы ответчика относительно одностороннего снижения ответчиком арендной платы на 20 % (п.7.5 договора аренды), как основания для невыплаты арендной платы в полном объеме, судом отклоняются.

В соответствии с п.7.1 договора аренды стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение будет являться следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших после заключения настоящего договора помимо воли и вне контроля сторон, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (форс-мажорные обстоятельства).

Согласно п.7.5 договора аренды в случае введения режима чрезвычайной ситуации и (или) возникновения иных обстоятельств, исключающих и (или) ограничивающих работу торгово-административного здания "СемьЯ", в пределах которого располагается помещение, а также в случае иного ограничения доступа арендатора в помещение, постоянная часть арендной платы за период владения и пользования помещением за период с момента возникновения таких обстоятельств и до возобновления работы торгово-административного здания "СемьЯ", обеспечивающего беспрепятственный доступ ответчику в помещение, составляет 20 % от её размера, установленного договором.

Факт наступления обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден заключением соответствующих государственных органов (п.7.4 договора аренды).

Таким образом, во взаимосвязи вышеуказанных норм, наступление форс-мажорных обстоятельств, в том числе обстоятельств, определенных в п.7.5 договора аренды, подлежат подтверждению заключением соответствующих государственных органов, что в рассматриваемом случае сделано не было.

В силу п.9.3 договора аренды, при наличии между сторонами договора каких-либо споров, они подлежат разрешению путем переговоров, и в случае не достижения соглашения, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Как видно из материалов дела, письмом исх. N 9 от 08.10.2021 ответчик уведомил истца об одностороннем снижении арендной платы на 20 %.

В ответ на это истец направил ответчику письмо, в котором указал на необоснованность доводов арендатора и недопустимость снижения арендной платы, поскольку обстоятельства, предусмотренные п.7.5 договора аренды не наступили (исх.N 18/10 от 18.10.2021).

Следовательно, при наличии отказа арендодателя снижать арендную плату, отсутствие в п.7.5 договора аренды прямого указания на возможность одностороннего снижения арендной платы, арендатор должен был обратиться в суд за разрешением возникшей ситуации.

Согласно п.43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. При этом условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В настоящее время на территории Российской Федерации, Республики Татарстан и гор. Казани: не введен режим чрезвычайной ситуации, который в силу прямого указания ст.4 Федерального закона "О чрезвычайном положении" вводиться Указом президента РФ; отсутствуют какие-либо обстоятельства исключающие и (или) ограничивающие работу торгово-административного здания "СемьЯ". Режим работы Торгово-административного здания "СемьЯ" остался неизменным и полностью соответствует условиям договора аренды, доказательств обратного ответчиком не представлены; отсутствуют какие-либо ограничения для доступа ответчика в арендуемое помещение.

Таким образом, судом не установлено наличие оснований для снижения постоянной части арендной платы по основаниям, установленным п.7.5 договора аренды.

Ссылка ответчика на постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 07.10.2021, как на основание, ограничивающего работу торгово-административного здания "СемьЯ", основан на неверном толковании п.7.5 договора аренды, положений вышеназванного постановления Кабинета Министров Республики Татарстан.

Как следует из буквального трактования п.8 вышеуказанного постановления, оказание услуг в спортивных и фитнес-центрах лицам старше 18 лет, а также их вход и нахождение указанных лиц в торговых, торгово-развлекательных центрах комплексах), объектах розничной торговли непродовольственными товарами с площадью торгового зала, доступной для посетителей, свыше 400 кв. метров допускаются при предъявлении QR-кодов. При этом данное требование не ограничивает работу Торгово-административного здания "СемьЯ", режим работы которого остался неизменным, и не препятствует доступу арендатора в арендованное помещение. Доказательств, подтверждающих обратное в материалы дела не представлено.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования названных правовых норм истцом были соблюдены.

Истец письмами, полученными ответчиком 03.06.2021, 09.06.2021, 09.07.2021, претензией предложил ответчику в добровольном порядке устранить допущенные нарушения, оставление без исполнения которых повлечет расторжение договора.

Факт нарушения условий договора подтверждается материалами дела и судом установлен.

В соответствии с п.3.3.7 договора аренды арендатор обязался не производить в помещении без письменного согласования арендодателя любые виды работ, связанные с изменением внешнего вида и (или) конструктивных изменений помещения, работ, затрагивающих инженерные сети как помещения, так и здания, в котором располагается помещение, в целом.

Как следует материалов дела, арендатором самовольно отрезан участок трубы длинною 25 м, являющейся составной частью системы теплоснабжения всего здания; осуществлен срез участка трубы длиною 1,5 м системы водоснабжения, а также осуществлено его заложение облицовочной плиткой; в вентиляционной камере проложены коммуникации (водопровод холодного водоснабжения), просверлено сквозное отверстие и нарушена целостность монолитной стены; осуществлены иные работы, указанные в акте осмотра от 07.07.2021.

Согласие для проведения вышеуказанных работ истец ответчику не давал.

Напротив, материалы дела свидетельствуют о том, что руководствуясь абз.3 п.3.3.7 договора аренды, истец письмами от 28.07.2021, от 11.08.2021 потребовал от арендатора устранения (ликвидации) выявленных нарушений, которое исполнено не было.

Представленную копию письма, выполненную от имени истца о согласии последнего на подключение дополнительных тепловых мощностей, суд не принимает в качестве доказательства согласования с истцом ответчиком работ в помещении.

Письмом от 28.12.2021 N 28/12 и обращением в Отдел полиции Кировского района г. Казани, истец уведомил Казанские Тепловые Сети об отсутствии выдачи истцом соответствующего согласия и в связи с чем обратился в Отдел полиции Кировского района г. Казани о привлечении к уголовной ответственности лицо, подделавшее подпись и печать в письме, адресованном в Казанские Тепловые Сети.

Ссылка ответчика на то, что работы якобы согласовывались специалистом по технической части Замалиевым А.Н., несостоятельна и мотивированно была отклонена.

Как установлено арбитражным судом и доказательства обратного не представлены, материалы дела не содержат доказательств представления Замалиеву А.Н. каких-либо письменных полномочий (доверенности) на представление интересов истца перед ответчиком, в том числе на согласование от имени истца проведенных (проводимых) ответчиком работ. Как пояснил представитель истца в судебном заседании функции Замалиева А.Н. заключались в передаче ответчику счетов на оплату, передаче (получении) корреспонденции.

При этом материалы дела не содержат доказательства согласования Замалиевым А.Н. произведенных ответчиком работ. Каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об обратном не представлено. Все доводы ответчика основываются исключительно на его голословных пояснениях.

Доказательства, опровергающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, ответчиком в материалы дела не представлены.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора, в том числе в части использования помещения, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды помещения N 1 от 01.03.2021 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом в отсутствии в исковом заявлении срока, в течение которого подлежит ответчику совершить действия по возврату имущества, суд самостоятельно устанавливает срок, в течение которого ответчику надлежит возвратить истцу имущество.

Учитывая изложенное, требования в части возврата объекта аренды также удовлетворены.

Разрешая требование истца об установлении штрафа в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта в части обязанности ответчика передать истцу по акту приема передачи объект аренды суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства. Принудительное исполнение судебного акта производится на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (части 1 и 2 статьи 318 АПК РФ).

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную АПК РФ и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 АПК РФ).

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта (астрент) предусмотрена частью 1 статьи 308.3 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Действующее законодательство предоставляет стороне, в пользу которой принят судебный акт по существу спора, в случае его неисполнения должником в установленный судом срок право требовать взыскания неустойки с целью побуждения последнего к исполнению решения/постановления суда.

Из вышеизложенного следует, что судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом судебная неустойка не может быть взыскана в случае исполнения должником судебного акта, как и не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения.

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

Применительно к положениям статьи 333 ГК РФ, учитывая, что соразмерность судебной неустойки в отличие от соразмерности, оцениваемой при снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнении обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

Поскольку размер неустойки подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен учитывать степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Учитывая вышеуказанное, суд приходит к выводу, что обоснованным размером штрафа, отвечающего принципу разумности, следует считать 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта в части обязанности ответчика передать истцу по акту приема передачи объект аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела: ответчик с просрочкой более 88 календарных дней исполнил обязательство по оплате первого платежа по оплате постоянной арендной платы (даже учитывая, что первый платеж должен был быть осуществлен ответчиком по истечение 3 календарных месяцев с даты заключения договора аренды); имели место просрочки оплаты переменной части арендной платы (счета от 18.04.2021 года, 14.05.2021 года, 17.06.2021 года и 18.07.2021 года были оплачены ответчиком не в полном объеме в размере 137 665 рублей 39 копеек (вместо 579 207 рублей 21 копеек) и лишь 09.09.2021 года); ответчиком с октября 2021 года не в полном объеме оплачивалась арендная плата (ввиду незаконного снижения ее в одностороннем порядке на 20%).

Таким образом, на дату вынесения решения суда имел место факт невнесения ответчиком в полном объеме арендной платы за период с октября 2021 года по январь 2022 года (то есть за 4 календарных месяца).

В настоящее время ИП Михеевым А.А. в Арбитражный суд Республики Татарстан подано исковое заявление о взыскании с ИП Александрова Е.Б. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды.

Нарушение ответчиком условий договора аренды носит существенный характер.

Заявитель апелляционной жалобы не учел правовую позицию, изложенную в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в соответствии с которой даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, судом верно установлены фактические обстоятельства дела о невнесении ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы.

ИП Михеев А.А., действуя разумно и с той долей осмотрительности, которую требует действующее законодательство от участников гражданских правоотношений, учитывая наличие у ответчика задолженности и признаков объективной несостоятельности, пришел к выводу о том, что оплата арендных платежей при отсутствии явного экономического смысла, который ни ИП Хайрова К.В. ни ИП Александров Е.Б. не раскрыли, является способом уклонения от погашения кредиторской задолженности перед третьими лицами.

С даты открытия и по настоящее время фитнесс-центр осуществляет свою деятельность, работает и у него есть посетители. Следовательно имеется поступление денежных средств, которые фактически поступают ответчику минуя его расчетные счета (на которые наложены аресты), и за счет этих денежных средств (фактически принадлежащих ответчику) третьими лицами осуществляется попытка оплаты арендных платежей, что с точки зрения п.1 и 2 ст.61.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и правоприменительной практики может быть расценено как причинение вреда имущественным правам кредиторов и оспорено финансовым управляющим в рамках дела о банкротстве должника.

Как следует из открытых источников информации (сайта https://egrul.nalog.ru), ИП Хайрова К.В. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 07.07.2021 года, то есть после заключения договора аренды началом внесения платежей.

Будучи добросовестным участником гражданских правоотношений и неся обязанность письменного согласования производимых работ с арендодателем, ИП Александров Е.Б., если бы соответствующие согласия от имени арендодателя давало третье лицо, как минимум должен был убедиться в наличии у такого третьего лица соответствующих полномочий, однако сделано не было.

Вопреки утверждению заявителя апелляционной жалобы, в процессе рассмотрения дела им не были представлены доказательства согласования с арендодателем производимых работ.

Как следует из п.7.5. Договора аренды в случае введения режима чрезвычайной ситуации и (или) возникновения иных обстоятельств, исключающих и (или) ограничивающих работу торгово-административного здания "СемьЯ", в пределах которого располагается Помещение, а также в случае иного ограничения доступа Арендатора в Помещение, постоянная часть арендной платы за период владения и пользования Помещением за период с момента возникновения таких обстоятельств и до возобновления работы торгово-административного здания "СемьЯ", обеспечивающего беспрепятственный доступ Арендатору в Помещение, составляет 20 % от её размера, установленного Договором.

Факт наступления обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден заключением соответствующих государственных органов (п.7.4. Договора аренды).

Таким образом, во взаимосвязи вышеуказанных норм, наступление форс-мажорных обстоятельств, в том числе обстоятельств, определенных в п.7.5. Договора аренды, подлежат подтверждению заключением соответствующих государственных органов, что в рассматриваемом случае ответчиком сделано не было.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей (оплачено по чеку-ордеру от 28.02.22г.) возлагаются на заявителя.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 февраля 2022 года по делу N А65-25088/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Дегтярев

Судьи

А.Э. Ануфриева Е.А. Митина