Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 09АП-6412/22 по делу N А40-128755/2021

г. Москва

05 мая 2022 г.

Дело N А40-128755/21

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И. судей Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Абай" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2021 года по делу N А40-128755/21, принятое судьей Хабаровой К.М. (181-955), по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) к ООО "Абай" (ОГРН: 1157746841427, ИНН: 7709467895) о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Решетников Р.В. по доверенности от 09.12.2021

Диплом от 12.07.2018 N 01-0363

от ответчика: Гиков С.В. по доверенности от 22.07.2021

диплом от 29.11.2003 N 02/37

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, к обществу с ограниченной ответственностью "Абай" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 1019459.10 руб., из них: 1 011 574,11 руб. - долг по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2021; 7884,99 руб. - пени по договору за период с 12.01.2021 по 30.04.2021, о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 159,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1, от 05.10.2005 N 01-00877/05, заключенный с ООО "АБАЙ", о выселении ООО "АБАЙ" из нежилого помещения площадью 159,30 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1, (помещ. IV, подвал, комн. 1; помещ. II, этаж 1, комн. 1-6) и

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2021 года по делу N А40-128755/21 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга и неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчик является субъектом малого предпринимательства, в связи с чем имеет право на льготную ставку арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 05.10.2005 N 01-00877/05 площадью 159,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно условиям Договора аренды от 05.10.2005 N 01-00877/05 Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Как указывает истец, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена за период с 01.01.2021 по 31.03.2021, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 011 574,11 руб., согласно расчету суммы задолженности.

Претензией от 13.04.2021 N 33-6-197325/21-(0)-2 Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии. Согласие на расторжение договора от Ответчика в указанный срок не поступило.

Поскольку денежные средства до настоящего времени ответчиком не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Исковые требования признаны судом обоснованными, с чем не может согласиться апелляционная коллегия.

Ответчик является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается, согласно ч. 1 и 2 ст. 64 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, данными Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 года N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (далее - Постановление N 800-ПП) по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 64 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, наличие самого факта проведения независимой оценки Помещений, подтверждающей ставку, из которой исходит Истец в своём расчёте исковых требований не подтверждаются материалами дела. Так как независимой оценки Помещений не проводилось, согласно ст. 165.1, 309, 310, 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 2.4 Постановления N 800-ПП одностороннее изменение ставки арендной платы Истцом является незаконным.

На основании п. 1 Постановления N 800-ПП, с 01.01.2020 г. ставка арендной платы установлена в размере 4750 рублей за кв.м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, заключенным без проведения торгов. Согласно п. 2 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (далее -Постановление N 809-ПП), на 2021 год устанавливается минимальная ставка арендной платы за 1 кв.метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4750 рублей в год. В соответствии с п. 1 Постановления N 800-ПП в редакции п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы" с 1 января 2017 года ставка арендной платы устанавливается в размере 4500 рублей за кв.м в год.

Между тем, Истец уведомлял Ответчика о ставке арендной платы с 01.01.2020 г. в размере 4 500 руб. за 1 кв.м. в год, что подтверждается, согласно ч. 1-2 ст. 64, ч. 1 ст. 65 АПК РФ, Уведомлением N 33-6-42895/20-(0)-1 от 07.02.2020 г. о ставке арендной платы на 2020 г.

Поскольку Ответчик является субъектом малого предпринимательства, площадь помещений менее 300 кв.м., Истец уведомлял Ответчика о ставке арендной платы с 01.01.2020 г. в размере 4 750 руб. за 1 кв.м. в год, в 2020 г. Истец начислял, а Ответчик оплачивал арендную плату из ставки 4 750 руб. за 1 кв.м. в год, и на 2021 г. нормативных изменений минимальной ставки арендной платы не имело места, согласно п. 5.1.4, 5.2.4, 6.6 Договора и ст. 165.1, 307, 309, 310, 327.1, 328, 424, 450, 452, 453, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 1, 2.4 Постановления N 800-ПП, п. 2 Постановления N 809-ПП и с учётом правовой позиции судов, изложенной в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ответчик должен был вносить арендную плату в соответствии с минимальной ставкой в 4 750 руб. за 1 кв.м. в год.

Таким образом, основания на применение минимальной ставки арендной платы по договорам аренды сохранились и на 2020, 2021 г.г. и без наличия решения Межведомственной комиссии.

Так как Договор продолжал действовать, в соответствии со ст. 309, 622 ГК РФ и с учётом правовой позиции судов, изложенной, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2022 г. по делу N А40-44247/2021, ссылки суда на п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 22.09.2020 г. за N 1554-ПП не обоснованны.

Так как площадь Помещений составляет 159, 30 кв.м., согласно Постановления N 800-ПП, п. 2 Постановления N 809-ПП размер арендной платы в месяц составил бы, исходя из минимальной ставки в 4 750 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в год, сумму в размере 63 056 руб.25 коп. (159, 30 кв.м. кв.м х 4 750 руб. / 12 месяцев = 63 056 руб. 25 коп.).

Как следует из представленных доказательств, арендная плата уплачивалась ответчиком в указанном размере в течении всего спорного периода, на основании чего задолженность по договору отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований части взыскания долга и неустойки не имеется.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 159,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1, от 05.10.2005 N 01-00877/05, заключенный с ООО "АБАЙ" и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлены снования изменения и расторжения договора. Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исковые требования истца о расторжении договора мотивированы неисполнением ответчиком более двух раз подряд сроков внесения арендных платежей.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора указал, что договор аренды нежилого помещения площадью 159,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1, от 05.10.2005 N 01-00877/05 является расторгнутым в настоящее время во внесудебном порядке по инициативе истца, учитывая, что в претензии от 13.04.2021 N 33-6- 197325/21-(0)-1 истец указал, что в случае неоплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени, договор аренды считается расторгнутым через три месяца со дня отправки настоящей претензии (13.04.221), то есть с 13.07.2021 договор аренды является расторгнутым.

Вместе с тем, судебной коллегией установлены обстоятельства наличия оснований на применение минимальной ставки арендной платы по договору аренды на 2020, 2021 годы в размере 4 750 руб. за 1 кв.м. в год и без наличия решения Межведомственной комиссии, а также внесение арендатором арендной платы в указанном размере в течении всего спорного периода в сроки, установленные договором, на основании чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, задолженность по договору отсутствует, а значит выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды считается расторгнутым через три месяца со дня отправки настоящей претензии (13.04.221), то есть с 13.07.2021, являются необоснованными и противоречащими обстоятельствам дела.

Таким образом, договор аренды от 05.10.2005 N 01-00877/05 является действующим, основания для его расторжения отсутствуют.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, учитывая, что договор аренды не расторгнут и является действующим, судебная коллегия полагает необоснованным требование истца о выселении ООО "АБАЙ" из нежилого помещения площадью 159,30 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 1, (помещ. IV, подвал, комн. 1; помещ. II, этаж 1, комн. 1-6) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в порядке п. 4 ч.1 ст. 270 АПК РФ, как вынесенное с нарушением норм материального права, выраженном в неприменении судом закона, подлежащего применению.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2021 года по делу N А40-128755/21 отменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы отказать в полном объеме.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу к ООО "Абай" (ОГРН: 1157746841427, ИНН: 7709467895) в порядке возмещения 3 000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков