Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2022 г. N 20АП-8404/21 по делу N А09-8480/2018

г. Тула

9 июня 2022 г.

Дело N А09-8480/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Грошева И.П. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: ответчика - казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства" (г. Брянск, ОГРН 1053244118510, ИНН 3250061756) - Рудой Н.И. (доверенность от 17.01.2022), Петрухина Р.А. (доверенность от 20.02.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления имущественных отношений Брянской области - Соловьевой О.Б. (доверенность от 10.01.2022 N 01-44), в отсутствие истца - автономной некоммерческой организации "Брянский областной жилищный фонд" (г. Брянск, ОГРН 1113200000132, ИНН 3250000834), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А09-8480/2018 по иску автономной некоммерческой организации "Брянский областной жилищный фонд" к казенному предприятию Брянской области "Управление капитального строительства" об изменении условий договора купли-продажи объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 N 1-м,

УСТАНОВИЛ:

автономная некоммерческая организация "Брянский областной жилищный фонд" (далее - истец, фонд, АНО "Брянский областной жилищный фонд") обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к казенному предприятию Брянской области "Управление капитального строительства" (далее - ответчик, предприятие, КП "Управление капитального строительства"), в котором просит изменить условия договора купли-продажи объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 N 1-м, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1 Цена объектов составляет 300 032 000 руб. (триста миллионов тридцать две тысячи) рублей";

- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "2.3 Оставшаяся сумма цены продажи погашается путем передачи на баланс КП Брянской области "УКС" квартир из расчета 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 N 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс КП Брянской области "УКС", составит 11 170,66 квадратных метров." далее по тексту;

- пункт 2.6 договора дополнить абзацем следующего содержания: "Допускается возможность погашения цены продажи объектов путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. В этом случае моментом надлежащей оплаты признается момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца." (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 иск удовлетворен.

В договор купли-продажи от 20.11.2012 N 1-м внесены следующие изменения: пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "2.1 Цена объектов составляет 300 032 000 руб. (триста миллионов тридцать две тысячи) рублей"; пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "2.3 Оставшаяся сумма цены продажи погашается путем передачи на баланс казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства" квартир из расчета 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 N 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства", составит 11 170,66 квадратных метров." (далее - по тексту пункта); пункт 2.6 договора дополнен абзацем следующего содержания: "Допускается возможность погашения цены продажи объектов путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. В этом случае моментом надлежащей оплаты признается момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.".

Считая указанный судебный акт необоснованным, Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, заявив ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением от 27.07.2020 Двадцатый арбитражный апелляционный суд возвратил апелляционную жалобу.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2020 определение Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020 о возвращении апелляционной жалобы отменено, вопрос о принятии апелляционной жалобы к производству направлен на новое рассмотрение.

Определением от 02.11.2020 Двадцатый арбитражный апелляционный суд прекратил производство по апелляционной жалобе управления, указывая на то, что Управление имущественных отношений Брянской области не обладает правом на обжалование судебного акта, поскольку решением Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 не затрагивались его права и обязанности.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2020 определение Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 о прекращении производства по апелляционной жалобе отменено с направлением вопроса о рассмотрении апелляционной жалобы управления по существу на новое рассмотрение в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, определением от 14.01.2021 суд апелляционной инстанции назначил судебное заседание по рассмотрению ходатайства Управления имущественных отношений Брянской области о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018.

Определением от 16.02.2021 Двадцатый арбитражный апелляционный суд восстановил процессуальный срок подачи апелляционной жалобы Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 по делу N А09-8480/2018; установив, что указанное решение суда первой инстанции затрагивает права и законные интересы Управления имущественных отношений Брянской области, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.11.2021 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

В суд апелляционной инстанции истец каких-либо уточнений по исковому заявлению не представил, в связи с чем дело рассмотрено судебной коллегией по ранее заявленным участвующими в деле лицами доводам.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, между КП "Управление капитального строительства" (продавец) и АНО "Брянский областной жилищный фонд" (покупатель) 20.11.2012 заключен договор купли-продажи объектов незавершенных строительством N 1-м (далее - договор). В соответствии с разделом договора "Определение понятий" к объектам незавершенным строительством относятся:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 1168,70 кв.м, инв. N 962, лит. А, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, Мичуринский с/с, жилая застройка "Мичуринский", поз. 1. Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781748), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 внесена запись регистрации N 32-32-02/017/2010-814. Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ N 790590), выданным 08.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 внесена запись регистрации N 32-32- 02/020/2010-262. Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит;

- объект незавершенного строительства (жилой дом), готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 1161,40 кв.м., инв. N 507, лит. А, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, пос. Мичуринский, поз. 2 жилой застройки "Мичуринский. Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781746), выданным 13.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 внесена запись регистрации N 32-32-02/017/2010-810. Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ N 790546), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации N 32-32-02/020/2010-263.Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит;

- объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 12%, назначение: нежилое, общая площадь 1167,9 кв.м, инв. N 255/04/05, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. N 3. Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781745), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации N 32-32-02/017/2010-813. Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ N 790547), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации N 32-32-02/020/2010-264. Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит;

- объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 12%, назначение: жилое, общая площадь 1363,9 кв.м., инв. N 252/04/05, адрес объекта Брянская область, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. 5. Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781750), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации N 32-32-02/017/2010-809. Объект принадлежит Продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ N790544), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 внесена запись регистрации N 32-32-02/020/2010-268. Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит;

- объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 518,5 кв.м., инв. N 254/04/05, лит. А, адрес объекта Брянская класть, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. 6. Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781747), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации N 32-32-02/017/2010-815. Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ N790545), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации N 32-32- 02/020/2010-266. Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения и строительства жилья, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, общая площадь 48 343 кв.м, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, п. Мичуринский, 1, градостроительный комплекс, кадастровый номер 32:02:05 04 09:0142.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность Объекты на условиях настоящего договора.

Согласно пункту 1.2. договора по итогам конкурса Управлением имущественных отношений Брянской области с победителем конкурса будет заключен договор аренды земельного участка с размером арендной платы, рассчитанным в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей на земельные участки, находящиеся в областной собственности.

Цена объектов установлена в соответствии с протоколом о результатах конкурса и составляет 342 127 000 руб. Задаток, внесенный Покупателем в сумме 100 000 руб. засчитывается в оплату приобретаемого имущества. Оставшаяся сумма цены продажи погашается путем передачи на баланс продавца квартир из расчета 26 850 (Двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) руб. за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 N 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс продавца, составит 12 738,44 кв.м. Передача квартир должна быть осуществлена в течение 10 рабочих дней с момента ввода каждой строительной очереди в эксплуатацию законченного строительством объекта. Учитывая отсутствие полной оплаты на момент передачи объектов незавершенного строительства, стороны пришли к соглашению исключить возникновение ипотеки в силу закона на отчуждаемые по настоящему договору объекты незавершенного строительства (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора).

В соответствии с п. 2.6 договора моментом надлежащей оплаты стороны договорились считать момент подписания акта приема-передачи жилых помещений (квартир).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора в течение 5-ти рабочих дней со дня подписания настоящего договора продавец обязан передать покупателю объекты по передаточному акту. Момент подписания передаточного акта является моментом передачи объекта покупателю.

Каждая из сторон обязуется добросовестно исполнять обязанности, возложенные на нее настоящим договором (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона возмещает другой стороне прямые убытки, вызванные неисполнением обязательств. Упущенная выгода возмещению не подлежит.

Все споры и разногласия, связанные с настоящим договором, по которым стороны не пришли к согласию, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Брянской области, с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров (п. 1.9 договора).

20.11.2012 между КП "Управление капитального строительства" и АНО "Брянский областной жилищный фонд" составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

В ходе исполнения условий договора объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 518,5 кв.м., инв. N 254/04/05, лит. А, адрес объекта Брянская область, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. 6, был частично изъят у АНО "Брянский областной жилищный фонд" вместе с соответствующей частью земельного участка, во исполнение решения Брянской городской администрации о строительстве на базе части фундамента жилого дома строительной позиции 6, здания детского сада.

АНО "Брянский областной жилищный фонд" произведена оценка рыночной стоимости 74% доли в объекте незавершенного строительством (жилой дом) готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 518,5 кв.м., инв. N 254/04/05, лит. А, адрес объекта Брянская класть, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. 6. В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 01.12.2012 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 42 095 000 руб.

Письмом от 18.05.2018 N 245/1 истец обратился к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи объектов незавершенных строительством N 1-м от 20.11.2012.

28.05.2018 ответчик направил в адрес истца письмо N 75, в котором сообщил, что требование истца об уменьшении стоимости договора купли-продажи объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 N 1-м считает не в полном объеме обоснованным. Ответчик полагает, что при подтвержденной стоимости изъятого имущества в размере 42 095 000 руб. уменьшение цены договора до 102 812 409 руб. явно несоразмерно и не видит оснований для уменьшения цены договора на сумму причиненных убытков, связанных с изъятием части проданного имущества.

Письмом N 296/1 от 08.06.2018 истец просил ответчика в срок до 01.07.2018 рассмотреть требование и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи объектов незавершенного строительством N 1-м от 20.11.2012 в предложенной редакции, смысл которого сводится к тому, что цена договора должна быть уменьшена на стоимость изъятого имущества.

10.06.2018 в дополнение к ранее направленному 08.06.2018 предложению о внесении изменений в договор купли-продажи N 1-м объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 истец обратился к ответчику с предложением дополнить п. 2.6 договора абзацем следующего содержания: "Допускается возможность погашения цены продажи объектов путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. В этом случае моментом надлежащей оплаты признается момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.".

Требования истца, изложенные в указанных выше письмах, были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с п. 2.1 договора цена объектов установлена в соответствии с протоколом о результатах конкурса и составляет 342 127 000 руб.

Общая цена договора включала в себя, в том числе и стоимость объекта незавершенного строительства - жилой дом в жилой застройке "Мичуринский", строительная позиция 6 в поселке Мичуринский Брянского района Брянской области со степенью готовности 7%.

Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорено, что в ходе исполнения сторонами условий договора данный объект был частично изъят у АНО "Брянский областной жилищный фонд" вместе с соответствующей частью земельного участка во исполнение решения Брянской областной администрации о строительстве на базе части фундамента жилого дома строительной позиции 6 здания детского сада.

Из материалов дела видно, что письмом от 16.11.2015 N 120 ответчик сообщил истцу, что поскольку стоимость существующего фундамента находится на балансе фонда, истец обязан сумму, приходящуюся на объект "Детский сад на 115 мест в н.п. Мичуринский Брянского района" также передать в управление имущественных отношений Брянской области и копию распоряжения передать КП "Управление капитального строительства".

Ранее о факте изъятия части земельного участка и фундамента объекта незавершенного строительства фонду известно не было.

Согласно заключению независимого оценщика ООО "Ко-Инвест Брянск" от 10.02.2016 стоимость изъятого имущества составила 74% от его размера по стоимости 42 095 000 руб.

Таким образом материалами дела установлен факт того, что в связи с изъятием части земельного участка и фундамента объекта незавершенного строительства позиции 6 истец понес потери, выраженные в лишении возможности получить в результате строительства 8909,3 кв.м жилья и использовать их в качестве расчета по договору.

При этом с предложением о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения, устанавливающего новую редакцию договора, истец обращался к ответчику неоднократно в установленном законом порядке 18.05.2018, 08.06.2018, 10.06.2018 (т. 1, л.д. 39 - 40, л.д. 44).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В случае если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 10 ГК РФ, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, рассматривая в каждом конкретном случае заявленные требования, суд вправе на основе принципов справедливости и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет установления предусмотренного статьей 10 ГК РФ юридического состава злоупотребления правом.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" выражена правовая позиция, согласно которой отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц, учредителем истца является ответчик. В свою очередь учредителями ответчика являются департамент строительства Брянской области и управление (третье лицо), а учредителем последнего является администрация Брянской области.

Согласно протоколу рабочего совещания у Губернатора Брянской области от 31.10.2011, рассматривался вопрос о возобновлении строительства градостроительного комплекса жилой застройки "Мичуринский". Согласно протоколу оперативного совещания от 10.07.2012, рассматривались вопросы о застройке градостроительного комплекса "Мичуринский", выделении земельного участка для строительства детского сада. Присутствовали представители истца, ответчика и третьего лица.

Администрация Брянской области, на основании постановления Брянской областной думы от 26.07.2012, которым дано согласие администрации Брянской области на отчуждение недвижимого имущества, 21.09.2012 распорядилась реализовать закрепленное на праве оперативного управления за управлением недвижимое имущество, согласно приложению, которое стало предметом спорного договора купли-продажи от 20.11.2012 N 1-м.

Как указывалось выше материалами дела подтверждено, что в ходе исполнения сторонами условий договора объект (объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 518,5 кв.м, инв. N 254/04/05, лит. А, адрес объекта Брянская класть, Брянский район, жилая застройка "Мичуринский", поз. 6) был частично изъят у АНО "Брянский областной жилищный фонд" вместе с соответствующей частью земельного участка во исполнение решения Брянской областной администрации о строительстве на базе части фундамента жилого дома строительной позиции 6 здания детского сада.

Согласно п. 2.8 Указа Губернатора Брянской области от 29.01.2013 N 66 "Об утверждении Положения об управлении имущественных отношений Брянской области" одной из основной задач управления является координация деятельности иных исполнительных органов государственной власти в Брянской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Брянской области, взаимодействие по указанным вопросам с территориальными органами федеральных органов исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Аналогичная задача была закреплена в п. 2.9 постановления администрации Брянской области от 30.10.2006 N 637 "Об утверждении Положения об управлении имущественных отношений Брянской области" (утратило силу в связи с изданием вышеназванного Указа Губернатора Брянской области).

Таким образом, в связи с допущенным предприятием злоупотреблением права, выразившимся в изъятии части земельного участка и фундамента объекта незавершенного строительства позиции 6, истец понес потери, выраженные в лишении возможности получить в результате строительства 8909,3 кв.м жилья и использовать их в качестве расчета по договору.

Следовательно, в результате существенного изменения обстоятельств истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец со своей стороны представил все доказательства, подтверждающие факт наличия обстоятельств, не зависящих от фонда, однако не позволяющих завершить надлежащим образом обязательства по договору, в связи с чем, объективно присутствует необходимость внесения изменений в условия договора купли-продажи от 20.11.2012 N 1-м путем заключения между сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2021 N 305-ЭС21-12827 по делу N А40-195233/2019.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что цена контракта подлежит уменьшению на указанную выше сумму и в итоге составляет 300 032 000 руб. ((342 127 000 (совокупная стоимость всех объектов проданных по договору) - 42 095 000 руб. (стоимость части изъятого объекта незавершенного строительства, жилой дом в жилой застройке "Мичуринский", строительная позиция 6).

В связи с изменением общей цены договора подлежат изменению и показатели расчета в натуральной форме (площади, подлежащей передаче в счет оплаты купленных объектов незавершенных строительством) по следующей формуле: 300 032 000 руб. (совокупная стоимость всех объектов, проданных по договору по их кадастровой стоимости, за минусом стоимости изъятой части объекта незавершенного строительством) - 100 000 руб. (задаток, предусмотренный п. 2.2. договора купли-продажи) / 26 850 руб. (средняя стоимость одного квадратного метра в соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 N 143) = 11 170,66 кв.м (общая совокупная площадь, подлежащая передаче в счет оплаты купленных объектов незавершенных строительством).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон исходя из того, что правоотношения сторон по изменению договора относятся к исключительным и подпадают под действие статьи 451 ГК РФ, изменение условий договора позволит соблюсти баланс интересов обеих сторон, поскольку в связи с изъятием части земельного участка и фундамента объекта незавершенного строительства, истец понес потери, выраженные в лишении возможности получить в результате строительства 8909,3 кв.м жилья и использовать их в качестве расчета по договору, а в цене заявки на участие в закупке не могли быть заложены все коммерческие риски фонда (покупателя) по договору купли-продажи от 20.11.2012 N 1-м, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 по делу N А09-8480/2018 подлежит отмене.

Согласно части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные фондом судебные расходы на уплату государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 18.10.2018 по делу N А09-8480/2018 отменить.

Исковые требования автономной некоммерческой организации "Брянский областной жилищный фонд" к казенному предприятию Брянской области "Управление капитального строительства" об изменении условий договора купли-продажи объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 N 1-м удовлетворить.

Внести изменения в договор купли-продажи объектов незавершенных строительством от 20.11.2012 N 1-м, заключенный между казенным предприятием Брянской области "Управление капитального строительства" и автономной некоммерческой организацией "Брянский областной жилищный фонд" следующего содержания:

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"2.1 Цена объектов составляет 300 032 000 руб. (триста миллионов тридцать две тысячи) рублей";

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции:

"2.3 Оставшаяся сумма цены продажи погашается путем передачи на баланс казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства" квартир из расчета 26 850 (двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 N 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства", составит 11 170,66 квадратных метров." (далее - по тексту пункта);

Пункт 2.6 договора дополнить абзацем следующего содержания:

"Допускается возможность погашения цены продажи объектов путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. В этом случае моментом надлежащей оплаты признается момент поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.".

Взыскать с казенного предприятия Брянской области "Управление капитального строительства" (г. Брянск, ОГРН 1053244118510, ИНН 3250061756) в пользу автономной некоммерческой организации "Брянский областной жилищный фонд" (г. Брянск, ОГРН 1113200000132, ИНН 3250000834) судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

И.П. Грошев А.Г. Селивончик