Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2022 г. N 09АП-25101/22 по делу N А40-246498/2021

г. Москва

15 июня 2022 г.

Дело N А40-246498/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: В.А.Свиридова,

судей:	Т.Б.Красновой, И.А.Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.С.Ивановой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2022 по делу N А40-246498/21 (130-1727)

по иску ООО "СЗ "Олимп"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Петрашенко Георгий Иванович

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от ответчика:	Скиперский А.С. по дов. от 17.01.2022;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "СЗ "Олимп" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление), оформленного уведомлением N КУВД001/2021-41877536/9 от 11.01.2022, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 к Договору участия в долевом строительстве N МДС-1/12-002 от 20.06.2012.

Решением суда от 10.03.2022 заявленные требования удовлетворены; суд обязал ответчика произвести соответствующие регистрационные действия.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, как принятое с нарушением норм материального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель Управления в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание заявитель и третье лицо своих представителей не направили, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав позицию регистрирующего органа, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из фактических обстоятельств дела, между ООО "Бизнесстройгрупп" и Компанией "КИПАРАМОТО ЛТД" 20.06.2012 заключен Договор N МДС-1/12-002 участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства - квартир, указанных в п.1.2. договора, в строящемся 7-ми секционном 6-19-этажном жилом доме по строительному адресу: г.Москва, Марушкинское поселение, дер.Марушкино (площадка N 1) на земельном участке с кадастровым номером 50:26:170505:37.

Между Компанией "КИПАРАМОТО ЛТД" и ООО "Инвестжилстрой" 26.12.2014 заключен Договор N МДС-2/1214 уступки права требования по Договору N МДС-1/12-002 участия в долевом строительстве от 20.06.2012 в отношении объектов долевого строительства - квартир, указанных в п. 1.2. договора.

Между ООО "Инвестжилстрой" и Петрашенко Георгием Ивановичем 14.04.2017 заключен Договор переуступки права требования N МДС-4/80-371 по Договору N МДС-2/1214 уступки прав требования от 26.12.2017 в отношении 9-ти объектов долевого строительства - квартир указанных в п.3.2. договора, в строящемся 7-ми секционном 6-19-этажном жилом доме по строительному адресу: г.Москва, Марушкинское поселение, дер.Марушкино (площадка N 1).

Таким образом, Петрашенко Г.И. с 14.04.2017 приобрел статус участника долевого строительства по Договору N МДС-1/12-002 участия в долевом строительстве от 20.06.2012, заключенному с ООО "Бизнесстройгрупп".

Договор N МДС-1/12-002 участия в долевом строительстве от 20.06.2012, договор уступки N МДС-2/1214 от 26.12.2014 и договор переуступки права требования N МДС-4/80-371 зарегистрированы в установленном порядке, обязательства по оплате исполнены в полном объеме.

В соответствии с п.5.1. Договора участия в долевом строительстве в редакции Дополнительного соглашения от 14.03.2017 срок передачи объектов долевого строительства до 30.09.2019.

Решением единственного участника N 1/2018 от 12.02.2018 ООО "Бизнесстройгрупп" реорганизовано в форме выделения из состава ООО "Бизнесстройгрупп" следующих обществ: ООО "ОЛИМП", ООО "АНТЕЙ", ООО "МИЛЛЕНИУМ", которым переданы права и обязанности на основании передаточного акта.

В отношении ООО "ОЛИМП" 08.08.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица в соответствии с реорганизацией в форме выделения.

Все права и обязанности по объекту строительства: 7-ми секционный жилой дом по адресу: г.Москва, поселение Марушкинское, д.Марушкино, кадастровый номер земельного участка 50:26:0170505:37, ООО "Бизнесстройгрупп" передало на основании передаточного акта ООО "ОЛИМП".

В настоящее время строительство указанного многоэтажного многоквартирного жилого дома осуществляется ООО "СЗ "ОЛИМП", что подтверждается разрешением на строительство, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) 11.11.2018 N 77-237-000-018558-2019.

В соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, ввиду переноса срока передачи объекта долевого строительства, ООО "СЗ "Олимп" и Петрашенко Г.И. 20.08.2021 заключили Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, в соответствии с п.1 которого стороны установили новый срок передачи квартиры -30.06.2024.

Данная информация также отражена в проектной декларации N 77-001807, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

С целью регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 Заявитель совместно с Петрашенко Г.И. обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 06.10.2021 о регистрации дополнительного соглашения.

Уведомлением от 13.10.2021 N КУВД-001/2021-41877536/1 Управление Росреестра по Москве сообщило Заявителю о приостановлении государственной регистрации прав в отношении дополнительного соглашения от 20.08.2021.

Основаниями приостановления регистрационных действий явились следующие обстоятельства:

- земельный участок с кадастровым номером N 50:26:0170505:37 по адресу: г.Москва, поселение Марушкинское, д.Марушкино, предоставлен в аренду ООО "ОЛИМП" на основании договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016;

- отсутствует заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона 214-ФЗ;

- согласно информации в ЕИСЖС сроки передачи объектов перенесены уведомлением Москомстройинвеста о соответствии данных сроков передачи в Управление не поступало (в ЕИСЖС не размещено).

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, заявителю в государственной регистрации было отказано.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в суд.

Срок, установленный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу положений ч.1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п.10 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером N 50:26:0170505:37, по адресу: г.Москва, поселение Марушкинское, д.Марушкино, предоставлен в аренду ООО "ОЛИМП" на основании договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, срок действия которого истек 02.08.2016.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Заявитель на основании договора аренды, заключенного до 02.08.2016, использовал земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170505:37, предназначенный под строительство многоэтажной застройки.

После истечения срока договора аренды N М-11-500812, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Департамента городского имущества города Москвы, Заявитель продолжил использовать эти участки, полагая, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Более того, действие договора аренды земельного участка N М-11-500812 от 02.08.2004 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2004, в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2015, а также в редакции дополнительного соглашения к нему от 21.03.2020, подтверждается письмами Департамента городского имущества города Москвы от 01.04.2021 N ДГИ-Э-29847/21-1 (представлено в Управление Росреестра), а также письмом от 12.07.2021 N ДГИЭ-78632/21-1.

Кроме того, обосновывая приостановление, а впоследствии отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве, Управление Росреестра ссылается на отсутствие у застройщика заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Кроме того, согласно пункту 9 части 2 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик при наличии у него выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Как было указано ранее, все права и обязанности по объекту строительства: 7-ми секционный жилой дом по адресу: г.Москва, поселение Марушкинское, д.Марушкино, кадастровый номер земельного участка 50:26:0170505:37, ООО "Бизнесстройгрупп" передало на основании передаточного акта ООО "ОЛИМП".

При универсальном правопреемстве в результате реорганизации путем выделения права и обязанности должника переходят к вновь созданному юридическому лицу на основании закона. Привлечение денежных средств участника долевого строительства застройщиком - ООО "СЗ "Олимп" в случае заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия, в части изменения срока передачи объекта, не происходит.

Следовательно, совершение действий по регистрации дополнительного соглашения влечет лишь изменения прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в части срока передачи объекта долевого строительства.

Более того, нормы Федерального закона N 214-ФЗ регламентируют выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям части 1.1 и 2.3 статьи 3, статьи 3.2, 20, 21 вышеуказанного закона, до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Таким образом, ввиду наличия ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве до реорганизации ООО "Бизнесстройгрупп", а также в соответствии с нормами Федерального закона N 214-ФЗ, регламентирующими выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ до заключения договора долевого участия с первым участником долевого строительства, приостановление регистрационных действий является незаконным.

Данные разъяснения также подтверждаются решением от 04.08.2020 N 77-13-62/20, выданным Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Также в качестве обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации дополнительного соглашения, Управление Росреестра указало несоответствие срока передачи объекта долевого строительства, указанного в дополнительном соглашении со сроком, указанным в проектной декларации.

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.5.1. Договора участия в долевом строительстве в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017 Застройщик (Заявитель) обязуется передать участнику долевого строительства (Петрашенко Г.И.) квартиру по акту приема-передачи в срок до 30.09.2019. Ввиду переноса срока передачи объекта долевого строительства ООО "СЗ "Олимп" и Петрашенко Г.И. 20.08.2021 заключили Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, в соответствии с п.1 которого стороны установили новый срок передачи квартиры - 30.06.2024.

Данная информация также отражена в проектной декларации N 77-001807, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Таким образом, дата передачи объекта долевого строительства, указанная в дополнительном соглашении к договору долевого участия в строительстве, представленном на государственную регистрацию соответствует дате передачи объекта долевого строительства, указанной в Проектной декларации N 77-001807, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (пункт 17.2.2).

В соответствии с п.4 ст.48 Федерального закона N 218-ФЗ орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Таким образом, суд пришел к выводу, что в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации и необходимый для проведения регистрационных действий.

Отказ Управления в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.08.2021 нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных ООО "СЗ "Олимп" требований, обязав Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч.4 ст.270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2022 по делу N А40-246498/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

И.А. Чеботарева Т.Б. Краснова