Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2022 г. N 10АП-4396/22 по делу N А41-50193/2021

г. Москва

29 июня 2022 г.

Дело N А41-50193/21

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Мартенс Е.Д.,

при участии в судебном заседании:

от АО "Июньский" - представитель по доверенности от 01.09.2021 Тищенко И.В.;

от ИП Омарова Эльдара Омаровича - лично, по паспорту;

от ГКУ "Региональный центр торгов" - представитель по доверенности от 23.12.2021 N 236 Королев Е.В.;

от Комитета по конкурентной политике МО - представитель по доверенности от 28.12.2021 N 29-09-88/21 Королев Е.В.;

от Администрации Пушкинского городского округа МО - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО "Июньский" к Администрации городского округа Пушкинский Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области, Государственному казенному учреждению Московской области "Региональный центр торгов", Омарову Эльдару Омаровичу, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по конкурентной политике Московской области, о признании

УСТАНОВИЛ:

АО "Июньский" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Пушкинский Московской области, Государственному казенному учреждению Московской области "Региональный центр торгов" с требованиями:

- о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконным, - об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127;

- о признании публичных торгов, проведенных 26.01.2021 в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов Комитетом по конкурентной политике Московской области и Государственным казенным учреждением Московской области "Региональный центр торгов" на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово, а также заключенного по результатам торгов договора аренды недействительными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Омаров Эльдар Омарович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Июньский" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Десятого арбитражного апелляционной суда от 11.04.2022 суд перешел к рассмотрению дела N А41-50193/21 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве ответчика Омарова Э.О. и Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области, истребовал из ФГБУ ФКП Росреестра по МО кадастровое дело на земельный участок с КН"50130020315:127.

Как следует из материалов дела, АО "Июньский" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0020315:104, площадью 37 472 кв. м; 50:13:0020315:119, площадью 10 830 кв. м; 50:13:0020315:120, площадью 24 127 кв. м.

Дочерней организацией общества является ООО "ПСИ" (доля прямого участия в уставном капитале составляет 100%). ООО "ПСИ" принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0020315:28 площадью 48 350 кв.м.; 50:13:0020315:29 площадью 28 650 кв.м.

Данные земельные участки расположены на территории Промзоны Рахманово, г.о. Пушкино, Московской области.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:020315:28 строится первый в России завод по полной регенерации отработанных моторных масел, с глубиной переработки 99%).

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:020315:29 завершено строительство завода по дистилляции сырого глицерина пищевого и непищевого (мощность установки составляет 80 000 тонн в год USP FARM-качества, что на 80% удовлетворяет потребности всего рынка России в данном продукте, который на данный момент в основном импортируется).

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:104 размещено действующее единовременное хранилище 50 000 тонн жидких продуктов нефтехимии в Московской области, сливная эстакада на одновременный слив 12 железнодорожных цистерн, четыре наливные эстакады.

На земельных участках с кадастровыми номерами 50:13:0020315:119 и 50:13:0020315:120 размещены объекты недвижимого имущества асфальтобетонного завода: 50:13:0020307:392

- склад минерального порошка, площадью 604,4 кв.м, 50:13:0000000:77383

- подъездной ж/д путь, протяженностью 354 кв.м, 50:13:0020307:407 - лабораторно-бытовой корпус 617,9 кв.м, 50:13:0020307:383

- линии электропередач, протяженностью 9 950,22 м, 50:13:0020307:393

- здание трансформаторной подстанции 128,6 кв.м, 50:13:0020307:390

- здание проходной, площадью 18,7 кв.м.

26.01.2021 организатором ГКУ "РЦТ" проведен аукцион в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по Лоту N 46923/ 106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово.

В обоснование требований истец ссылается на то, что вновь сформированный, поставленный на кадастровый учет и выставленный на торги спорный земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 граничит с земельным участком 50:13:0020315:119, образован непосредственно на подъездной автодороге, ведущей к предприятию, земельному участку с к.н. 50:13:0020315:119, к.н. 50:13:0020315:120, которые являются смежными.

По мнению АО "Июньский", земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не должен был быть образован на данном участке дороги и не мог быть выставлен на торги.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно частям 1, 3 статьи 46 названного Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). Каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно.

В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика (часть 6 указанной статьи).

В рассматриваемом споре заявлено требование о признании аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по Лоту N 46923/ 106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконным, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

На момент рассмотрения спора победителем аукциона и арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 являлся Омаров Э.А., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В связи с указанным, а также применительно к правовым позициям, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/2010 по делу N А56-7912/2008, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618, суд апелляционной инстанции считает обязательным привлечение к участию в деле в качестве ответчика действующего арендатора земельного участка - Омарова Э.А., поскольку он является стороной оспариваемого договора аренды.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено нарушение, предусмотренное 4 А41-50193/21 пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является основанием для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции.

Истец выразил устное согласие на привлечение Омарова Э.А. ответчиком по делу.

Омаровым Э.А. заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с тем, что он не имеет статуса предпринимателя, спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции.

Рассмотрев ходатайство Омарова Э.А. о прекращении производства по делу, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", а также в силу части 1 статьи 39 АПК РФ дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду, в том числе суду общей юрисдикции (например, в случае вступления в дело поручителя в качестве третьего лица или правопреемника, являющихся гражданами).

Дело было принято к производству суда первой инстанции с соблюдением правил подсудности, однако впоследствии в связи с привлечением к участию в деле Омарова Э.А. стало подсудным другому суду.

Кроме того, согласно данным ЕГРИП Омаров Э.А. имеет статус индивидуального предпринимателя.

Также, Десятым арбитражным апелляционным судом было вынесено определение от 04 апреля 2022 года об истребовании из ФГБУ ФКП Росреестра по МО кадастрового дела на земельный участок с КН 50:13:0020315:127.

В материалы дела поступило кадастровое дело.

В судебном заседании 01.06.2022 истец заявил ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, а именно:

1. Признать действия администрации городского округа Пушкинский Московской области по формированию и постановке земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 и передаче его на торги незаконными и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

2. Признать недействительными публичные торги, проведенные 26.02.2021 г. в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов Комитетом по конкурентной политике Московской области и Государственным казенным учреждением Московской области "Региональный центр торгов" на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкиноского городского округа Московской области по адресу Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово.

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, заключенный по результатам проведения торгов от 26.02.2021 N 3-21А с Омаровым Э.О.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Полномочия лица, подписавшего указанное ходатайство, проверены арбитражным апелляционным судом и подтверждены материалами дела.

Рассмотрев заявление ООО "Июньский" об изменении исковых требований, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим принятию в силу части 5 статьи 49 АПК РФ, так как данные уточнения иска не противоречат закону и не нарушают прав других лиц (статья 49 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела поступил оспариваемый договор аренды земельного участка от 26.02.2021 N 3-21А, арендодателем по которому выступает Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области, суд пришел к выводу о привлечении в качестве соответчика Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области как арендодателя по договору аренды, заключенного с Омаровым Э.О. по результатам торгов.

Согласно частям 1, 3 статьи 46 названного Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

В рассматриваемом споре заявлено требование о признании аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по Лоту N 46923/ 106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127незаконным, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

Одним из требований рассматриваемого спора является требование о признании недействительными публичных торгов, проведенные 26.02.2021 г. в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов Комитетом по конкурентной политике Московской области и Государственным казенным учреждением Московской области "Региональный центр торгов" на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно 4 А41-50193/21 предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. Суд апелляционной инстанции считает, что ввиду рассмотрения в настоящем деле спора о признании торгов недействительными, то судебный акт по настоящему делу может затронуть права и обязанности организатора торгов.

В связи с указанным, имеются основания для привлечения Комитета по конкурентной политике Московской области к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 20.06.2022 от Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области поступили оригиналы документов дела по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, запрошенных судом ранее.

Также от Омарова Эльдара Омаровича 17.06.2022 и 22.06.2022 поступили дополнительные материалы и пояснения.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела дополнительные материалы в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета по конкурентной политике МО просил приобщить к материалам дела отзыв на иск.

Представитель АО "Июньский" возражал против приобщения к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель АО "Июньский" поддержал свои исковые требования.

Омаров Эльдар Омарович, представитель ГКУ МО "Региональный центр торгов" и Комитета по конкурентной политике МО возражали против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Согласно ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал гражданского законодательства (аналогия права) и требовании добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса.

В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Учитывая вышеуказанные нормы, принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения аукциона отнесено к компетенции органов местного самоуправления Пушкинского городского округа.

Постановлением администрации принято решение о реализации прав на земельный участок посредством проведения аукциона.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлены основания для признания аукциона недействительным, а именно.

Положение ч.2 п.1 ст.449 ГК РФ определяет открытый перечень оснований для признания торгов недействительными. В частности, предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, законодатель ставит в зависимость при признании торгов недействительными именно нарушение закона, а не оспоренное должным образом постановление государственного органа. Законность постановления Администрации подлежит оценке судом при рассмотрении иска.

Более того, Верховный суд РФ в своем Обзоре судебной практики N 2 (2016) на вопрос 10 указал, что публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В соответствии с п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, определен в ст.39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, не менее чем за 30 дней до проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (п. 19 ст.39.11 ЗК РФ).

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды з/у, находящегося в государственной собственности, установлены в п.21 ст.39.11 ЗК РФ.

Однако, администрацией нарушены положения пп. 4 п.5 ч.8 ст. 39.11 ЗК РФ, которые выразились в следующем:

В силу пп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

На сайте www, adm-pushkino.ru (в разделе "земельно-имущественные отношения") размещено Извещение о проведении аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766.

Данное Извещение содержит следующую информацию: вид разрешенного использования: строительная промышленность (в соответствии с п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается).

Сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (Приложение 4): указаны в заключении территориального управления Пушкинского городского округа, городских округов Ивантеевка, Красноармейск, Королев Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 09.09.2020 N 28Исх-36338/36-03 (Приложение 4)".

Таким образом, в спорном извещении имеется лишь отсылка к правилам землепользования и застройки, вместо установленных п.4 ч.21 ст.39.11 ЗК РФ императивных требований к содержанию извещения.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее - Классификатор).

В соответствии с Классификатором на земельных участках с видом разрешенного использования с кодом 6.6 "Строительная промышленность" разрешается размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

Частью 1 ст.37 ГрК РФ предусмотрено, что разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Таким образом, в данном случае в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения. Данное обстоятельство предполагает включение в обязательном порядке в состав извещения о проведении аукциона всего объема сведений согласно пп. 4 п.21. ст.39.11 ЗК РФ.

Ввиду изложенного, отсылка в извещении к правилам землепользования и застройки как к источнику всей информации, предусмотренной п.4 ч.21. ст.39.11 ЗК РФ, равно как и возложение на претендентов обязанности совершать дополнительные действия по поиску недостающей информации о предмете аукциона, в т.ч. путем обращения к организатору торгов, не может подменять законодательно установленной обязанности Администрации публиковать такие сведения непосредственно в извещении о проведении торгов.

Как указывалось выше, на земельном участке имеется автодорога - проезд к з/у 50:13:0020315:119, а также частично проложен объект с кадастровым номером 50:13:0020307:383 - линии электропередач, принадлежащие АО "Июньский".

При этом в Договор аренды п.4.4.5. в нарушение п. 14 ст.39.8 ЗК РФ, включены условия, устанавливающие дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора: "выполнять условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию (в случае, если такие расположены на земельном участке)".

Указанные выше условия также не отражены в Извещении о проведении аукциона, но отражены в проекте договора, приложенного к информационному сообщению, извещения, что влечет неясность условий, отраженных в Извещении о проведении аукциона.

В связи с изложенными обстоятельствами, при наличии фактов грубых нарушений при проведении торгов, суд приходит к выводу об отмене результатов.

Более того, судом установлены обстоятельства, подтверждающие нарушения порядка межевания земельных участков, выразившееся в несоответствии размера земельного участка минимальным.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства образование земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности допускается в соответствии с решением уполномоченного органа при отсутствии установленных законом препятствий (ограничений). При этом формирование вновь образуемых участков, в том числе определение их границ и площади, должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода.

Требования к подготовке межевого плана утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08 декабря 2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 52 Требований предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, в реквизите "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" указываются на основании документов, устанавливающих такие размеры в соответствии с действующим законодательством.

Сведения о реквизитах таких документов и ссылка на источник их официального опубликования приводятся в разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера".

В силу п/п 2 п. 22 Требований в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Согласно данным кадастрового дела на спорный земельный участок, межевой план участка был подготовлен 20.12.2017 работником МБУ "Пушземкомплекс" (учредителем которого является Пушкинский муниципальный район).

При этом заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет Администрация подала 21.12.2017, спорный участок поставлен на кадастровый учет 26.12.2017.

Вопреки доводам ответчиков, земельный участок не является ранее учтенным, в связи с чем при его формировании и постановке на кадастровый учет на него в полной мере распространяются требования Правил землепользования и застройки, утвержденные Решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района 29.10.2017.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика Омарова Э.О. о том, что поскольку схема расположения земельного участка была утверждена Администрацией ранее (27.10.2017) утверждения ПЗЗ распоряжением N 2561, соответственно дальнейшее формирование земельного участка должно осуществляться без учета Правил землепользования и застройки.

Формирование земельного участка, постановка его на кадастровый учет и выставление на торги произошли после утверждения Правил землепользования и застройки Решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района 29.11.2017, в связи с чем спорный земельный участок должен соответствовать утвержденным требованиям.

Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не соответствует предельным минимальным размерам земельного участка, установленным на момент образования земельного участка.

Таким образом, межевой план подготовлен Администрацией с нарушением норм права, не учтены требования градостроительной документации о минимальных размерах земельных участков соответствующих территориальных зон с учетом видов разрешенного использования, права смежных землепользователей и сложившиеся условия землепользования.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 был образован и поставлен на государственный учет с нарушением действующего законодательства, а именно спорный земельный участок, не соответствует требованию о минимальном размере земельного участка для строительной промышленности, установленном Решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района, в связи с чем не может являться предметом гражданского оборота как самостоятельный объект недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2021 г. N 306-ЭС21-8510.

В связи с изложенным, администрацией нарушен порядок формирования земельного участка площадью 2835 кв.м., тогда как с учетом вида его разрешенного использования : строительная промышленность, подлежал формированию площадью не менее 5000 кв.м.

Незаконно сформированный земельный участок не может быть предметом гражданского оборота, следовательно его нельзя передать на торги и в аренду.

В связи с чем, проведенные торги и заключенный по их результатам договор аренды являются незаконными.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ правовой режим участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью, определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения как правообладателями участков и объектов, так и всеми лицами при осуществлении планировки территории, кадастровой деятельности, архитектурно-строительном проектировании, строительстве и иных действий, связанных с градостроительной деятельностью и земельными отношениями, осуществляемыми на территории городского округа или поселения.

Градостроительный регламент является частью Правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), которые разрабатываются и принимаются на основания решения органа местного самоуправления.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.2).

В материалах дела имеется Решение Совета депутатов Пушкинского муниципального района Московской области от 29.11.2017 г. N 372/51 "Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Ашукино Пушкинского муниципального района Московской области" (далее - "ПЗЗ"), которое для вида разрешенного использования - строительная промышленность установило предельный минимальный размер земельного участка в 5000 кв.м.

Образованный и поставленный на кадастровый учет 26.12.2017 г. земельный участок 50:13:0020315:127 имеет площадь 2835 кв.м, что на 44% меньше минимально допустимого размера, что является нарушением закона.

Особые отметки Выписки из ЕГРН не содержат сведений о том, что требования к минимальным размерам, установленным земельным законодательствам, на земельный участок 50:13:0020315:127 не распространяются.

Из систематического анализа положений п.1 ст. 11.9 ЗК РФ, пп.9 ст.1 и ст.37 и 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков.

К ранее учтенным земельным участкам согласно ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отнесены: земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке до 01.03.2008 г., независимо от процедуры межевания; земельные участки, государственный учет которых не осуществлялся, но права собственности, на которые возникли до 01.03.2008 г. и не прекращены по настоящее время.

Однако земельный участок с к.н. 50:13:020315:127 является вновь образованным земельным участком с датой образования и датой постановки на кадастровый учет 27.12.2017 г.

При этом как установлено апелляционным судом линии электропередач ПАО "Россети Московский регион" на момент формирования данного земельного участка уже были проложены, что следует их данных охранной зоны ЛЭП с реестровым номером границы: 50.13.2.77.

На Публичной кадастровой карте видно, что охранная зона ЛЭП идет от Ярославского шоссе через другие участки, в том числе и через те, собственность на которые не разграничена (соседний с 50:13:020315:127).

В соответствии со ст. 70 ЗК РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп.28 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. от 25.11.2017 г.) основанием для отказа в кадастровом учете и государственной регистрации прав является несоответствие размера образуемого земельного участка установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Согласно п. 6 ст.11.9 ЗК Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В подтверждение довода о нарушении прав истца образованием спорного земельного участка и его предоставления в аренду на торгах, АО "Июньский" представило в материалы дела в качестве письменного доказательства заключение кадастрового инженера Цидяковой А.В. от 31.05.2022.

Согласно указанному заключению, составленному кадастровым инженером с выездом на территорию принадлежащего истцу земельного участка 50:13:0020315:119 и прилегающую к нему территорию, земельный участок с КН 50:13:0020315:119 огорожен капитальным забором, имеется КПП и иные хоз. постройки. Территория полностью обустроена. Основная доля транспорта, который въезжает и выезжает с территории земельного участка - это большегрузный длинномерный транспорт длиною до 20 м.

Въезд на территорию предприятия осуществляется через расположенный на границе с участком с КН50:13:0020315:127, который оснащен КПП, широкими воротами и не имеет угол поворота. Въезд расположен таким образом, что большегрузный транспорт въезжает на территорию без помех и остановки движения по прямой линии.

На границе с участком с Кн 50:13:0020315:104 имеется технологический разрыв, который огражден забором из профнастила и перекрывается участком с КН 50:13:0020315:127.

На границе с участком с КН 50:13:0020315:104 имеется еще один технологический разрыв, огражденный забором, данный разрыв расположен таким образом, что въехать в него по прямой или иным образом без остановки движения большегрузного транспорта не представляется возможным.

Согласно выводам кадастрового инженера, обеспечить доступ к земельному участку истца другим путем, кроме как через существующий въезд через земельный участок с КН 50:13:0020315:127 не представляется возможным.

Довод ответчика о недопустимости представленного заключения кадастрового инженера в качестве доказательства, апелляционным судом отклоняется как необоснованный, поскольку инженер зарегистрирован в реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, состоит в Ассоциации СРО "ПрофЦКИ".

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным довод истца о том, что перекрытие единственного въезда на нефтеперерабатывающее предприятие вновь сформированным участком противоречит требованиям закона о рациональном использовании земель.

При проведении кадастровых работ и формировании земельных участков права смежных собственников должны быть учтены.

Ухудшение положения смежных собственников в результате проведения кадастровых работ недопустимо.

Согласно п.6 ст.11.8 ЗК ранее возникшие обременения (в данном случае проезд) сохраняются в отношении образуемых участков.

При этом апелляционный суд считает необходимым указать следующее, документы ЗАО "Майская" (топосьемка и постановление главы Пушкинского р-на N 209 от 18.02.97г. с протоколом и планом участка) (л.д.114-117, том 1), свидетельствуют о существовании дорога длительное время. Указанные сведения отражены также в кадастровом деле на спорный земельный участок.

Согласно этим документам, ранее автодорога пролегала через земли, на которых позже были образованы земельные участки.

На земельном участке истца был построен асфальтобетонный завод она стала внутренней дорогой предприятия, а часть ее стала служить въездом и прилегающей дорогой от новой дороги, которая была построена в объезд предприятия со стороны леса.

Таким образом дорога была сформирована еще до вступления в силу ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Закона о регистрации недвижимости (N122-ФЗ и N218-ФЗ).

При формировании участка 50:13:0020315:127 не были учтены права смежных собственников (отсутствуют проходы, проезды, необходимые для эксплуатации в соответствии с из функциональным назначением).

Согласно п. 4. ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Участок 50:13:0020315:127 частично расположен в охранной зоне линий электропередач, а также санитарно-защитной зоне действующих предприятий.

Эти ограничения указаны в выписке из ЕГРН, а также в представленным в дело градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) (л. д. 62-91, том 3).

Администрация городского округа Пушкинский Московской области не привела доводы в пользу необходимости и законности формирования земельного участка 50:13:0020315:127 с нарушением закона в части требований к минимальному размеру земельного участка, перекрытию въезда к уже существующему участку, на котором находится действующее предприятие, рациональному использованию участка по назначению.

При этом сам по себе отказ ГБУ МО "Мосавтодор" по поводу организации им нового съезда на земельный участок 50:13:020315:127 в марте 2021 года не подтверждает отсутствие дороги, ведущей на предприятие истца.

С учетом изложенных обстоятельств, в данном конкретном случае апелляционный суд считает доказанным нарушение прав истца в связи с формированием, постановкой на кадастровый учет и передачу в аренду по результатам торгов спорного земельного участка, в том числе на единственный въезд, перекрытие которого ведет к остановке деятельности предприятия.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае поведение Администрации при формировании и передаче в аренду земельного участка, не отвечающего установленным требованиям по его площади и расположению, препятствующему движению большегрузного транспорта на территорию промышленного предприятия, относится к действиям, свидетельствующим о злоупотреблении правом.

С учетом изложенного, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В связи с рассмотрением дела по правилам суда первой инстанции ввиду допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушений, решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Кодекса).

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции полагает, что расходы истца по уплате госпошлины подлежат взысканию с ответчиков: Администрации, Комитета и ИП Омарова Э.О. соразмерно каждому удовлетворенному судом требованию.

Излишне уплаченная истцом госпошлина при подаче апелляционной жалобы подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.02.2022 года по делу N А41- 50193/21 отменить.

1. Признать действия администрации городского округа Пушкинский Московской области по формированию и постановке земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 и передаче его на торги незаконными и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

2. Признать недействительными публичные торги, проведенные 26.02.2021 в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов Комитетом по конкурентной политике Московской области и Государственным казенным учреждением Московской области "Региональный центр торгов" на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу: Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово.

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, заключенный 26.02.2021 по результатам проведения торгов от 26.02.2021 N 3-21А между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского городского округа Московской области и Омаровым Эльдаром Омаровичем.

4. Взыскать с Администрации городского округа Пушкинский Московской области с пользу АО "Июньский" расходы по уплате госпошлины в сумме 14 000 руб.

5. Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Пушкинский Московской области в пользу АО "Июньский" расходы по уплате госпошлины в сумме 3500 руб.

6. Взыскать с ИП Омарова Эльдара Омаровича в пользу АО "Июньский" расходы по уплате госпошлины в сумме 3500 руб.

7. Возвратить АО "Июньский" из федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб., уплаченную по платежному поручению N 97 от 24.02.2022.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова