Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2022 г. N 09АП-34725/22 по делу N А40-8297/2022

г. Москва

01 июля 2022 г.

Дело N А40-8297/22

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2022 по делу N А40-8297/22 по иску Департамент городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Интер - Нара" (ИНН 7715397501, ОГРН 1047715012421) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 29.12.2021, диплом ВСА 0925935 от 02.06.2010;

от ответчика: Иванова И.В. по доверенности от 01.12.2020, диплом 107705 0002209 от 18.07.2013;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Интер - Нара" о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2005 N М-02-025848 с кадастровым номером 77:02:0008007:149 по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Также, истец, в подтверждение доводов жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений к апелляционной жалобе, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции также отказано, поскольку указанные дополнения были поданы за пределами срока установленного АПК РФ на подачу апелляционной жалобы, содержали дополнительные доводы, кроме того, подача дополнений к апелляционной жалобе не предусмотрено действующим процессуальным законом, ввиду чего суд апелляционной инстанции определил, возвратить их истцу.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2022 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 23.12.2005 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "Интер-Нара" заключен договор аренды N М-02-025848, сроком действия на 49 лет.

По условиям вышеуказанного договора ответчику на условиях аренды предоставлен земельный участок общей площадью 500 кв.м., в том числе участок площадью 0,0290 га для эксплуатации кафе, участок площадью 0,0210 га для эксплуатации магазина по торговле продовольственными товарами, имеющий адресные ориентиры: Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г.

Согласно п. 1.3 договора, границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. План границ земельного участка (приложение 2) и план земельного участка (приложение 3) являются составленной и неотъемлемой частью договора (п. 1.3).

На участке имеется два одноэтажных объекта: кафе и магазин (п. 1.4 договора).

На основании распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 17.02.2005 N 339 внесены изменения в распоряжение префекта от 13.01.2005 N 25 "О внесении изменений в распоряжение префекта от 29.05.2001 N 1267 "Об установлении права пользования земельным участком ЗАО "Интер-Нара" по адресу: улица Декабристов, вл. 35Г (улица Пестеля, вл. 2)", в части наименования землепользователя и считать его ООО "Интер-Нара".

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Интер-Нара" о признании объектов, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г площадью 136,9 кв.м., ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 площадью 166,3 кв. м самовольными постройками; обязании ООО "Интер-Нара" в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести объект общей площадью 136,9 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры Северо-Восточного административного округа с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги Северо-Восточного административного округа осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с последующим возложением расходов на ответчика; признании зарегистрированного права собственности ООО "Интер-Нара" на объект общей площадью 136, 9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166, 3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 отсутствующим; обязании ООО "Интер-Нара" освободить земельный участок от объекта общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объекта площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры СВАО с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги СВАО осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории (дело N А40-61875/15).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016, иск удовлетворен частично, суд признал зарегистрированное право собственности ООО "Интер-Нара" на объект общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объект площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1 отсутствующим, в остальной части иска отказано.

При этом, суды установили, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить земельный участок от объекта общей площадью 136,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г и объекта площадью 166,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 35Г, стр. 1, предоставив в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры СВАО с участием Государственного бюджетного учреждения города Москвы Автомобильные дороги СВАО осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории, суды исходили из того, что спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду на 49 лет, при этом договор аренды является действующим.

Полагая, что в связи с признанием отсутствующим права собственности на объекты у Департамента появилось основание для расторжения договора аренды, Департамент направил в адрес ответчика письмо от 21.12.2021 N ДГИ-И-88996/21, к которому приложил проект дополнительного соглашения о расторжении договора.

Между тем, письмом от 28.12.2021 N 35 ответчик сообщил истцу об отказе в расторжении договора, что послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 46, ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В настоящем случае таких обстоятельств судом не установлено. Земельный участок используется для эксплуатации двух некапитальных объектов.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств того, что Департаменту городского имущества г. Москвы причинен ущерб, в результате чего он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора суду не представлены.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Как верно указал суд первой инстанции у истца отсутствуют основания для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды N М-02-025848 от 23.12.2005, поскольку с 2005 года земельный участок используется по назначению: под размещение двух объектов недвижимости, также, ответчик осуществляет регулярное - каждый квартал - перечисление арендной платы.

Согласно представленной в материалы дела копии Распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 16.11.2005 г. N 2840 долгосрочный договор аренды земельного участка был заключен в соответствии с Земельным кодексом РФ, Законом города Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", Уставом города Москвы и протоколом рабочей группы, окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительному регулированию СВАО г. Москвы от 20.10.2005 N 35 (р).

В 2001 году ответчик получил справку в ГУЛ ГЛАВАПУ МОСКОМАРХИТЕКТУРЫ от 25.10.2001 N 050-03-514 о том, что МОСКОМАРХИТЕКТУРА разрешает перевод павильона в разряд стационарных объектов. На основании указанной справки данные об объекте были внесены в ЕГРН.

Также, как верно указал суд первой инстанции, основная цель заключения договора аренды земельного участка для истца - получение платы за пользованием земельным участком. Ответчик производит уплату арендных платежей по настоящее время.

В своей апелляционной жалобе заявитель также утверждает, что договор должен был быть заключен на срок 5 лет (в силу признания объектов ответчика некапитальными), однако, продолжающемуся исполнению условий договора ответчика (в части использования участка и внесения арендной платы) и фактическим обстоятельствам дела, такой договор по истечении 5 лет, то есть с 22.02.2011 г. должен был бы считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В апелляционной жалобы истец указал, что погашение записи о праве собственности в ЕГРН и снятие объектов с кадастрового учета, фактически изменили предмет и обязательства сторон по договору аренду, однако, это противоречит фактическим обстоятельствам по делу, поскольку предмет аренды - размещение магазина и кафе, а обязательства - своевременная оплата арендных платежей, оба условия выполняются ответчиком неукоснительно на протяжении 17 лет.

Также, в деле N А40-61875/15 суд установил, что спорные объекты недвижимости по адресу ул. Декабристов, д. 35Г возводились и принимались в эксплуатацию как некапитальные строения. В силу признания их некапитальными, они не подлежали государственной регистрации в ЕГРН.

Суд пришел к выводу, что объекты возводились как некапитальные, договор аренды земельного участка был согласован для указанных объектов.

На этом основании суд отказал истцу в признании объектов самовольными и подлежащими сносу.

Кроме того, в материалы дела ответчик предоставил справку о балансовой стоимости принадлежащих ООО "Интер-Нара" объектов, расположенных по адресу: ул. Декабристов, д. 35г и ул. Декабристов, д. 35г стр. 1.

Указанные объекты, с момента их создания, стоят на балансе ответчика, без конструктивных изменений и находятся на заглубленном фундаменте с момента постройки.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не нашел в зоде рассмотрения дела оснований для расторжения договора аренды в понимании ст.451 ГК РФ, в связи с чем, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022 по делу N А40-8297/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко