Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2022 г. N 15АП-12509/22 по делу N А32-4422/2022

город Ростов-на-Дону

10 августа 2022 г.

дело N А32-4422/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: представитель Яремчук И.И. по доверенности от 04.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 по делу N А32-4422/2022 по иску ИП Григоряня Соны Мелконовны к администрации города Сочи при участии третьего лица Департамента имущественных отношений администрации города Сочи о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Григорян Сона Мелконовна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи с требованиями (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- признать недействительным пункт 3.2. договора аренды от 23.10.2014 N 4900009639 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной.

- возложить на администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем Григорян Соной Мелконовной дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым 2 номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, (договор аренды) от 23.10.2014 N 4900009639 изложив пункт 3.2 договора, в следующей редакции:

"3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, приведенной в Отчете от 28 сентября 2014 года N 1/21/ОЗ-2014 и составляет 1281733 (один миллион двести восемьдесят одну тысячу семьсот тридцать три) рубля 05 копеек по состоянию на 2014 год".

Решением от 17.06.2022 иск удовлетворен, суд признал недействительным пункт 3.2. договора аренды от 23.10.2014 N 4900009639 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной.

Обязал администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес индивидуального предпринимателя Григорян Соны Мелконовны, г. Сочи (ИНН: 232010289100, ОГРНИП: 307232034500040) подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, (договор аренды) от 23.10.2014 N 4900009639 изложив п. 3.2 договора, в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, приведенной в Отчете от 28 сентября 2014 года N 1/21/ОЗ-2014 и составляет 1281733 (один миллион двести восемьдесят одну тысячу семьсот тридцать три) рубля 05 копеек по состоянию на 2014 год".

Ответчик и третье лицо обжаловали решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Заключая спорный договор о предоставлении ИП Григорян С.М. в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, истец согласился, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы.

В судебном заседании представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и Полторак Романом Игоревичем заключен договор аренды от 23.10.2014 N 4900009639 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, категория земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "физкультурнооздоровительный комплекс" (далее по тексту - Договор). Срок действия договора установлен по 04.09.2063.

Договором о передачи прав и обязанностей от 28.07.2020 права и обязанности перешли от Полторак Романа Игоревича к ИП Григорян Соне Мелконовне (дата регистрации 11.09.2020).

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определен в сумме 5596902 рублей на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.09.2014 года N 1/21/ОЗ-2014.

В силу пункта 3.3 арендная плата вносится ежеквартально до истечения десятого числа последнего 3 месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

В мотивировочной части Отчета об оценке от 28.09.2014 N 1/21/ОЗ-2014 приведенной в разделе 14 Отчета об оценке, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077, площадью 26930 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной составляет 85448890 рублей по состоянию на дату оценки - 2014 год.

Истец, считая, что методология расчета размера арендной платы по договору от 23.10.2014 N 4900009639 не соответствует действующему законодательству, направил в адрес администрации заявление о внесении изменений в договор аренды, а именно в пункт 3.2 договора.

Отказ департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ г. Сочи Краснодарского края от заключения дополнительного соглашения по изменению условий договора в части размера годовой арендной платы, явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент подписания договора аренды, ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших в соответствующие периоды в пределах спорного периода, следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

К отношениям сторон (в период с 23.10.2014 по 01.08.2016) подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городакурорта Сочи (2009 - 2016 годы).

Постановление N 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", действовавшего до 31.03.2016, согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции указано, что поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу N А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Пунктом 5.2 Постановления N 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Судом первой инстанции верно указано, что в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор 9 аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2014 год, с 2015 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которой на 2015 год - 1,055 (Федеральный закон от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" (в редакции действующей на 01.01.2015), на 2016 год - 1,064 (Федеральный закон от 14.12.2015 N 359- ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов", в редакции действующей с 01.01.2016), на 2017 - 1,04 (Федеральный закон от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов", в редакции действующей с 01.01.2017).

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2017 по делу N А32-12896/2016.

Как указано выше, пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 сентября 2014 года N 1/21/ОЗ-2014 и составляет 5 596 902 рублей.

Согласно материалам дела, сумма годовой арендной платы в размере 5596902 рублей определена на основании отчета 28 сентября 2014 года N 1/21/ОЗ-2014, выполненного по заказу администрации города Сочи. При расчете арендной платы оценщик руководствовался положениями постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и определил стоимость годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка определенной по состоянию на 2014 год - 85 448 890 рублей и действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Судом сделан обоснованный вывод, что указанная методика расчета арендной платы за земли муниципальной собственности, расположенные на территории города Сочи не соответствует требованиям действующего законодательства.

Однако, в указанном отчете установлена величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2014 год в размере 85 448 890 рублей.

Стороны относительно указанного вывода не возражают.

Суд произвел расчет размера арендной платы по состоянию на 2014 год исходя из выводов отчета 28 сентября 2014 года N 1/21/ОЗ-2014, согласно которого арендная плата по состоянию на 2014 год составляет:

АП = РС (85 448 890 рублей) x С (1,5%) = 1 281 733, 35 рублей.

Постановление N 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, арендная плата с 02.08.2016 года составляет:

АП = РС (85 448 890 рублей) x С (1,5%) х Ки (1,055(2015 год) х 1,064(2016 год)) = 1 438 771, 32 рублей.

Указанный размер ежегодной ставки арендной платы подлежит ежегодной корректировке на коэффициент инфляции, устанавливаемый Федеральным законодательством начиная с 2017 года.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, 7 к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 306- ЭС15- 208 указано, что, если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на то, что пункт 3.2 договора аренды от является недействительным.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (пункт 3.2 договора) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности по доводам о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

В данном случае заявленные истцом требования об установлении в договоре (пункт 3.2 договора) годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что, установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Вместе с тем, при признании Отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка недействительным, судом должно быть учтено, что такой способ защиты как самостоятельное оспаривание отчета не приведет к восстановлению законных прав истца - определить рыночную стоимость аренды земельного участка. С учетом содержащихся разъяснений в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет оценки 11.05.2016 N 139-2016 о цене судом как одно из доказательств по делу.

Кроме того, согласно абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Между тем, согласно пункту 10 постановления N 1699 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Так же, согласно пункту 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласия с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

На основании выше указанных норм и условий договора судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований устанавливать годовую арендную плату за спорный земельный участок на 2022 год. Как было указано, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с даты распространения договора на правоотношения сторон (с 23.10.2014) и для определения годовой арендной платы требуется лишь последовательное перемножение коэффициентов инфляции на 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 годы и на рыночную стоимость земельного участка.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2021 по делу N А32-34773/2018.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, истец по существу просит внести изменения в спорный договор аренды в части установления годовой арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 31.01.2012 года N 11657/11 разъяснил, что установление судом или изменение при рассмотрении спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора (дополнительного соглашения к договору) и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (определение от 24.01.2014 года N ВАС-1955200/2013) разъяснил, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом).

В этой связи, разрешая переданный для рассмотрения в судебном порядке спор об урегулировании возникших при исполнении спорных договоров аренды разногласий, относительно условий договоров о величине регулируемой арендной платы, арбитражный суд в силу названных положениях гражданского законодательства и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.05.2007 года N 1340/07 должен определить в решении суда и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

При таких обстоятельствах, для установления правовой определенности в возникших между сторонами арендных правоотношениях в части величины арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 по делу N А32-4422/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина