Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2022 г. N 09АП-49372/22 по делу N А40-77716/2021

г. Москва

17 августа 2022 г.

Дело N А40-77716/21

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новиковой Е.М.,

судей Кузнецовой Е.Е., Семикиной О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Азарёнок Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Потапенкова Константина Ивановича на решение Арбитражного суда г. Москвы от "03" июня 2022 года по делу N А40-77716/21, по иску Индивидуального предпринимателя Потапенкова Константина Ивановича к ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 7728622666) о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Низгулов Т.С. по доверенности от 18.07.2022,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд города Москвы обратился Индивидуальный предприниматель Потапенков Константин Иванович (далее - истец) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 4 308 257 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от "03" июня 2022 года исковые требования удовлетворены частично: взысканы убытки в размере 8 820 руб. 38 коп., в удовлетворении остальной части иска - отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

Представленные заявителем апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции документы, поименованные в приложении к апелляционной жалобе, являются дополнительными доказательствами и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в силу ч. 2 ст. 268, ст. 65 АПК РФ и п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", так как истец не обосновал уважительность причин их непредставления в суд первой инстанции.

В апелляционной жалобе заявитель просит вынести в отношении эксперта Страшниковой С.С. частное определение в соответствии с ч. 4 чт. 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

В части 4 данной статьи закреплено, что в случае, если при рассмотрении дела арбитражный суд обнаружит в действиях лиц, участвующих в деле, иных участников арбитражного процесса, должностных лиц или иных лиц признаки преступления, копия частного определения арбитражного суда направляется в органы дознания или предварительного следствия.

Аналогичная норма предусмотрена в статье 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1316-О-О положения статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющие возможность вынесения судом частных определений, направленных на устранение нарушений законности, не предполагают их произвольного применения.

Из приведенных норм процессуального законодательства следует, что вынося частное определение по конкретному делу, суд должен указать в нем закон или иной нормативный правовой акт, нарушение которых было допущено и выявлено при рассмотрении дела, а также лицо, допустившее нарушение требований законодательства, в адрес которого выносится частное определение.

Не выявив случаи, требующие устранения кем-либо нарушения законодательства Российской Федерации, с учетом представленных доказательств в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для вынесения частного определения в порядке части 4 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что вынесение частного определения является правом, а не обязанностью арбитражного суда.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие истца в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

В порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу.

Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.05.2016 между ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив - ПремьерТраст" (продавец) и Волковой С.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) N 7.2-10-14, согласно которому ответчик обязался продать и передать покупателю в будущем, а покупатель обязался оплатить и принять в будущем завершенный строительством объект недвижимости - нежилое помещение, стоимостью 10 021 174 руб. 02 коп.

Также 23.05.2016 между ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив - ПремьерТраст" (продавец) и Волковой С.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) N 7.2-10-16, согласно которому ответчик обязался продать и передать покупателю в будущем, а покупатель обязался оплатить и принять в будущем завершенный строительством объект недвижимости - нежилое помещение, стоимостью 6 625 569 руб. 60 коп.

Согласно положениям договоров купли-продажи, объекты недвижимости должны быть введены в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами и правилами в срок до 10.11.2016; продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке продлить указанный срок, но не более чем на 6 месяцев, в этом случае продавец обязан, не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в данном пункте срока, направить покупателю соответствующее письменное уведомление (п. 2.3 договора купли-продажи).

Пунктами 3.2 и 3.3 договора купли-продажи N 7.2-10-14 предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 10 021 174 руб. 02 коп., и подлежит оплате в следующем порядке: в течение 5 банковских дней с даты подписания сторонами договора купли-продажи покупатель вносит на расчетный счет продавца денежную сумму (аванс) в размере 3 775 200 руб.; оставшуюся часть цены объекта в размере 6 245 974 руб. 02 коп. покупатель вносит на расчетный счет продавца частями по 328 735 руб. 47 коп. в период с мая 2016 по 27.12.2017 (при этом последний платеж составляет сумму в размере 328 735 руб. 56 коп.).

Пунктами 3.2 и 3.3 договора купли-продажи N 7.2-10-16 предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 6 245 974 руб. 02 коп., и подлежит оплате в следующем порядке: в течение 5 банковских дней с даты подписания сторонами договора купли-продажи покупатель вносит на расчетный счет продавца денежную сумму (аванс) в размере 2 496 000 руб.; оставшуюся часть цены объекта в размере 4 129 569 руб. 60 коп. покупатель вносит на расчетный счет продавца равными частями по 217 345 руб. 77 коп. в период с мая 2016 по 27.12.2017 (при этом последний платеж составляет сумму в размере 217 345 руб. 74 коп.).

Во исполнение принятых договорных обязательств истец перечислил на счет ответчика денежные средства в совокупном размере 13 916 337 руб. 36 коп.

Волкова Светлана Юрьевна 12.03.2018 направила ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" уведомление о расторжении договоров и возврате денежных средств. Указанные обстоятельства установлены Апелляционным определением Московского городского суда по делу N 33-1456/19 от 22.01.2019 года. Московский городской суд в данном определении подтвердил правомерность расторжения договора в одностороннем порядке и взыскал с ООО УК "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" уплаченные за апартаменты денежные средства.

Между Волковой С.Ю. (цедент) и Индивидуальным предпринимателем Потапенковым К.И. (цессионарий) 10.03.2021 заключен договор уступки прав (цессии) N 26, по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий приобретает в полном объеме следующие права требования к Должнику:

1. Права требования убытков в полном объеме за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) N 7.2-10-14 от 23.05.2016, заключенному между ООО Управляющая компания "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив -ПремьерТраст" (продавец) и Волковой С.Ю.

2. Права требования убытков в полном объеме за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) N 7.2-10-16 от 23.05.2016, заключенному между ООО Управляющая компания "ТЭН-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив -ПремьерТраст" (продавец) и Волковой С.Ю.

Указанные права требования убытков включают права требования всех возможных убытков, в том числе убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по указанным договорам в соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса РФ и убытков при досрочном прекращении указанных договоров в соответствии со статьей 393.1. Гражданского кодекса РФ.

Цессионарий поставлен в известность о судебных постановлениях по делам N 02-3175/2018 N 02-0755/2020 Лефортовского районного суда города Москвы. Предметом данного договора не являются суммы (права требования) по вышеуказанным судебным постановлениям.

За уступаемые права требования Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере 50% от суммы убытков, фактически взысканной с Должника на основании судебного решения и уменьшенной на сумму расходов, составляющих 10% от взысканной суммы.

Согласно отчетам об оценке ООО "НЭО Вега" N 26.07.2021-12А и N 26.07.2021-12Б от 26.07.2021 стоимость двух апартаментов по состоянию на 22.01.2019 года составляла 20 955 000 руб. Таким образом, по утверждению истца, ответчик должен компенсировать разницу в размере 4 308 257 руб. Апартаменты оценивались на дату 22.01.2019, когда было вынесено Определение Московского городского суда по делу N 33-1456/19 о взыскании уплаченных за апартаменты денежных средств.

В добровольном порядке требования истца не удовлетворены.

Наличие спорных убытков истец обосновал нарушением застройщиком сроков передачи апартаментов, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве от 23.05.2016 N 7.2-10-14, от 23.05.2016 N 7.2-10-16. По мнению истца, в связи с непередачей ответчиком апартаментов в установленный договорами срок участникам были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданами для строительства апартаментов, и стоимостью апартаментов на дату вынесения определения Московского городского суда по делу N33-1456/19 о взыскании уплаченных за апартаменты денежных средств в пользу Волковой С.Ю.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Как установлено ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Как следует из ч. 6 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 Закона об участии в долевом строительстве срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, при этом, указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств на депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Наличие спорных убытков истец связывает с нарушением ответчиком сроков передачи апартаментов.

Истец указывает на то, что в связи с не передачей ответчиком апартаментов в установленный договором срок, истцу были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства апартаментов и стоимостью апартаментов на момент рассмотрения дела о взыскании уплаченных денежных средств в суде общей юрисдикции.

В соответствии со статьей 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 ("О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Статья 391.1 ГК РФ в целях облегчения процесса доказывания кредитором возникших у него в связи с неисполнением убытков предоставляет ему возможные методы расчета убытков, которые при этом не являются исключительными: конкретный метод и абстрактный метод.

Абстрактный метод расчета убытков предполагает взыскание в пользу кредитора разницы между текущей ценой исполнения и ценой, установленной договором за исполнение (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Определением Арбитражного суд г. Москвы от 27.10.2021 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Судебный эксперт" эксперту Страшниковой Светлане Семеновне. На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

- Установить текущую цену, взимаемую в момент прекращения Договора N 7.2.-10-14 от 23.06.2016 купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения), то есть на 12.03.2018, за сопоставимые нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120.

- Установить текущую цену, взимаемую в момент прекращения Договора N 7.2.-10-16 от 23.06.2016 купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения), то есть на 12.03.2018, за сопоставимые нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120.

Согласно заключению эксперта АНО "Судебный эксперт" N 1013/21 от 11.11.2021 при ответе на поставленные вопросы эксперт пришел к следующим выводам:

Текущая цена, взимаемая в момент прекращения договора N 7.2.-10-14 от 23.06.2016 купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения), то есть на 12.03.2018, за сопоставимые нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23 стр.120, составит: 10 026 484 руб.;

Текущая цена, взимаемая в момент прекращения договора N 7.2-10-16 от 23.06.2016 купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения), то есть на 12.03.2018, за сопоставимые нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл.23, стр.120, составит: 6 629 080 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения.

Истец, не соглашаясь с выводами судебной оценочной экспертизы, приводил доводы о том, что экспертом необоснованно производилось сравнение объектов недвижимости, приобретаемых Волковой С.Ю. с офисами, а не с квартирами, а также неверно определена дата оценки.

Отклоняя данные доводы, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой, в частности, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 1,3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение являются местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям.

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены, в том числе офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного апартаменты - это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II, п. 16 разд. III Правил).

Таким образом, понятия "апартаменты" и "офис" являются категорией нежилых помещений.

Нежилые помещения, которые третье лицо намерено было приобрести, имеет статус нежилого, что подтверждается копиями Договоров купли-продажи нежилого помещения.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

Как установлено решением Лефортовского суда г. Москвы по делу 02-755/2020, Покупатель 12.03.2018 направил уведомления о расторжении Договоров N 7.2-10-14 от 23.05.2016 и N 7.2.-10-16 от 23.05.2016.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, договоры прекращены 12.03.2018. Однако истец в материалы дела представляет оценку на ненадлежащую дату, а именно - на 22.01.2019, следовательно, результаты оценки не допустимы.

Представленные истцом в обоснование размера убытков Отчеты N 26.07.2021-12А и N26.07.2021-12Б, подготовленные ООО "Независимая экспертная оценка Вега", являются ненадлежащими доказательствами, учитывая, что оценка производилась на 22.01.2019, а нет дату расторжения договоров долевого участия (12.03.2018).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

Сопоставимые с помещением N 14 (60,5 кв.м.) товары - нежилые помещения в том же здании по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120 продавались по цене 9 734 025 руб. 42 коп. за 62 кв.м. и по цене 10 351 584 руб. 83 коп. за 62,60 кв.м.

Сопоставимые с помещением N 16 (40 кв.м.) нежилые помещения в том же здании по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, стр. 120 продавались по цене 6 973 726 руб. 81 коп. за 41,5 кв., 7 156 948 руб. за 41,2 кв.

Указанные помещения продавались после ввода здания в эксплуатацию, то есть в завершенном строительством этом же здании.

Истец указывал, что помещение N 14 (60,5 кв.м.) стоило на момент расторжения 12 775 000 руб., а помещение N 16 (40 кв.м.) стоило на момент расторжения 8 180 000 руб. Данная оценка явно и несоразмерно завышена.

Помещение N 14 (60,5 кв.м.) на момент расторжения Договора могло стоить не более 9,6 млн руб.

Помещение N 14 (60,5 кв.м.) на момент расторжения Договора могло стоить не более 6,8 млн руб.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Пунктами 3.2 и 3.3 договора купли-продажи N 7.2-10-14 предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 10 021 174,02 руб., и пунктами 3.2 и 3.3 договора купли-продажи N 7.2-10-16 предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 6 245 974,02 руб., согласно выводам судебной оценочной экспертизы цена объекта недвижимости по договору купли-продажи N 7.2-10-14 по состоянию на 12.03.2018 (дата прекращение договора) составляет 10 026 484 руб. и цена объекта недвижимости по договору купли-продажи N 7.2-10-16 по состоянию на 12.03.2018 (дата прекращение договора) составляет 6 629 080 руб., следовательно, разница составляет 8 820 руб. 38 коп.

Поскольку факт противоправности действий ответчика (нарушение срока передачи квартиры), наличие причинной связи между противоправными действиями ответчика и фактом причинения вреда, и возникшими у истца убытками, в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры и стоимостью аналогичной квартиры на дату расторжения договора истцом доказан, требование о взыскании убытков в размере 8 820 руб. 38 коп. является обоснованным, в остальной части требования истца удовлетворению не подлежат, с чем соглашается апелляционный суд.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о частичном удовлетворении исковых требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении N 1013/21 отсутствуют сведения об используемых подходах при проведении оценки, то из текста экспертного заключения N 1013/21 следует, что оценка стоимости недвижимого имущества была осуществлена с помощью сравнительного (рыночного) подхода.

Сравнительный (рыночный) подход основан на анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный подход объективен при наличии достаточно большого объема достоверной информации и требует постоянного формирования базы данных, включающей обширную информацию о ценах и характеристиках проданных объектов, по недавно совершенным сделкам. Для анализа сделок, осуществленных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка и идентифицировать оцениваемый объект. Факт применения указанного метода следует из сведений, указанных на стр. 25-29 экспертного заключения.

При указанном подходе экспертом производится анализ рынка недвижимости. Таким образом, сайты rosrealt.ru и realtymag.ru, являясь интернет-каталогами недвижимости, позволяют детально проанализировать размер и динамику цен продаж недвижимости.

Заявитель жалобы в качестве недостатка экспертного заключения указывает отсутствие формул расчета стоимости квадратного метра, использованной в экспертном заключении.

Данный довод также является необоснованным, так как не содержит доказательств неверности или неточности выводов, содержащихся в заключении N 1013/21.

При этом, приведенные сведения на стр. 28-29 Заключения N 1013/21 (рис. 9) позволяют сделать однозначные выводы о стоимости квадратного мера.

Представленные истцом в материалы дела Отчеты N 26.07.2021-12А и N26.07.2021-12Б, подготовленные ООО "Независимая экспертная оценка Вега", не могут являться допустимыми доказательствами по следующим основаниям.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

Как установлено решением Лефортовского суда г. Москвы по делу 02-755/2020, Покупатель 12.03.2018 направил уведомления о расторжении Договоров N 7.2-10-14 от 23.05.2016 и N 7.2.-10-16 от 23.05.2016.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, договоры прекращены 12.03.2018.

Однако истец в материалы дела представляет оценку на ненадлежащую дату, а именно - на 22.01.2019, следовательно, результаты оценки недопустимы.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

На проведение экспертизы, проводимой ООО "Независимая экспертная оценка "ВЕГА", ответчик не приглашался. Следовательно, относимость и наличие представленных материалов не могут быть подтверждены.

Таким образом, утверждение истца о том, что отчеты об оценке N 26.07.2021-12А и N 26.07.2021-12Б не имеют пороков и выполнены в полном соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ, являются необоснованными.

В целом, все доводы апелляционной жалобы дублируют доводы, изложенные истцом в исковом заявлении, и сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие истца с оценкой судом доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятого по делу решения.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2022 по делу N А40-77716/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Потапенкова Константина Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.М. Новикова

Судьи

Е.Е. Кузнецова О.Н. Семикина