Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2022 г. N 01АП-5598/22 по делу N А43-4607/2022

г. Владимир

14 сентября 2022 г.

Дело N А43-4607/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.09.2022.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Москвичевой Т.В.,

судей Гущиной А.М., Кастальской М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калининой Ю.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Дзержинска Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2022 по делу N А43-4607/2022, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Диал-Транс" (ИНН 5249108114, ОГРН 1105249002968) о признании недействительным постановления Администрации города Дзержинска Нижегородской области от 24.01.2022 N 132.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Диал-Транс" (далее по тексту - Общество) обратилось в администрацию города Дзержинска Нижегородской области (далее по тексту - Администрация) с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, город Дзержинск, Чернореченская объездная, земельный участок 12, с кадастровым номером 52:21:0000043:5662, площадью 7000 кв.м.

Администрация постановлением от 24.01.2022 N 132 отказала Обществу в праве выкупа, указав, что Общество не имеет исключительного права на предоставление в собственность земельного участка площадью 7000 кв.м. без проведения торгов, ввиду наличия несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и объекта на нем расположенного.

Не согласившись с данным постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании его недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Решением от 06.06.2022 суд удовлетворил заявленное требование и обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества.

В апелляционной жалобе Администрация не согласна с принятым судебным актом, считает его незаконным, необоснованным, ссылается на нарушение судом положения подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позиции Верховного суда, содержащейся в определении от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-0.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным.

Министерство отзыв на апелляционную жалобу в установленный законом срок не представило.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и принимает одно из указанных в данной статье решений.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, лицо, требующее предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для эксплуатации объекта недвижимости, обязано доказать, что для эксплуатации этого объекта необходим земельный участок именно указанной им площади.

Толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, сооружением, строением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 N 309-КГ16-9993).

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Губернатора Нижегородской области от 21.11.2016 N 2108-Р "О признании масштабным инвестиционным проектом Нижегородской области инвестиционного проекта Общества "Комплекса для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции", между Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области и Обществом заключен договор аренды от 30.08.2017 N 21-86с земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000043:5662, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, Чернореченская объездная дорога, земельный участок 12, площадью 7000 кв.м. для строительства комплекса для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции сроком на 5 лет. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2017.

Между Правительством Нижегородской области и Обществом (инвестор) заключено соглашение от 13.09.2017 N 76 о реализации инвестиционного проекта "Комплекс для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции", на земельном участке, расположенном в Нижегородской области, г.Дзержинск, дор.Чернореченская объездная, южнее дома 10 с ориентировочной площадью 7000 кв.м.

Министерство строительства Нижегородской области выдало Обществу разрешение на строительство комплекса для хранения и переработки с/х продукции от 25.06.2018 N 52-RU523020002006001-03-01/04/120-2018 (срок действия до 08.08.2019).

Указанный комплекс построен Обществом и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2021 N 52-RU523020002006001-03-01/04/120-2018.

Соответственно, вышеуказанный инвестиционный проект был в полном объеме реализован Обществом, с получением всей необходимой разрешительной документации (проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию).

Общество 18.10.2021 зарегистрировало право собственности на здание с кадастровым номером 52:21:0000043:5979 - комплекс для хранения и переработки с/х продукции, площадью 1042,6 кв.м.

Отказывая Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, Администрация сослалась на наличие несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и объекта на нем расположенного.

Как следует из материалов дела в соответствии с пунктом 2 Распоряжения губернатора Нижегородской области от 21.11.2016 г. N 2108-р испрашиваемый заявителем в собственность земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000043:5662 площадью 7000 кв.м. предоставлен Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений в аренду без проведения торгов для строительства - комплекса для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2021 N 52-RU523020002006001-03-01/04/120-2018 и выписке из ЕГРН следует, что на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000043:5662 возведено нежилое здание - комплекс для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, кадастровый номер 52:21:000043:5979 площадью 1042,6 кв.м. (право собственности зарегистрировано 18.10.2021).

Таким образом, испрашиваемая площадь земельного участка в 7 раз превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем.

В соответствии с разделом 2 проектной документации "Схема планировочной организации земельного участка" N 410-17-ПЗУ (том 2), выполненного ООО "Проект-Конструкция" площадь застройки земельного участка составляет 1225,72 кв.м., процент застройки - 20%.

При этом согласно экспликации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке проектом предусмотрены следующие объекты: проектируемое здание; погрузочно-разгрузочная площадка.

Согласно ведомости дорожных покрытий площадка с бортовым камнем и проезд с обочинами составляют 2800+750=3550 кв.м.

Кроме того, в проектируемую площадь испрашиваемого земельного участка включен газон площадью 2400 кв.м.

При этом согласно акту обследования земельного участка от 21.03.2022, составленному начальником отдела кадастра и технической инвентаризации и предоставленного заявителем следует, что на земельном участке расположен 1 объект недвижимого имущества - нежилое здание кадастровый номер 52:21:0000012:2537 застроенной площадью 1069 кв.м. и объекты некапитального строительства (как указано в акте): асфальтовое покрытие площадью 3212 кв.м., которое используется в качестве разворотных площадок и автостоянки автотранспорта; отмостка здания 209 кв.м.

Общая площадь застройки земельного участка составляет 64%.

Незастроенная часть территории площадью 2 510 кв.м.

Таким образом, площадь застройки земельного участка изменилась в сторону увеличения (с 20% - проектной до 64%).

При этом увеличение площади застройки земельного участка осуществлено за счет асфальтирования земельного участка. Однако, обоснование увеличения площади застройки в отличие от проектной Обществом не представлено.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства представляют собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному Постановлением Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359, площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги).

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Таким образом, площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей складирования, удобства разгрузки, стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощением.

Таким образом, электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение, подъездные пути к складу, место для стоянки и маневрирования большегрузного автотранспорта, погрузочно-разгрузочная площадка и разворотные пути, места для установки контейнеров ТБО и для парковки автомашин работников предприятия, газон не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором расположены, поэтому являются обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка и не предоставляет право на приобретение земельного участка в собственность по правилам, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичный поход изложен в Определении Верховного суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года N 305-ЭС21-25288.

Кроме того, судом не учтено, что целью первоначального предоставления в аренду земельного участка площадью 7000 кв.м являлось строительство, которое предполагает фактическое использование большей площади участка в связи с необходимостью размещения на нем в период строительства определенной техники, строительных и иных материалов.

Само по себе замощение земельного участка, намерение использовать земельный участок под газон не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок при реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов, значительно превышающий площадь застройки расположенного на нем здания.

Кроме того согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа город Дзержинск, утвержденных постановлением городской Думы г.Дзержинска от 23.06.2009 N 481 (далее по тексту - Правила N 481) испрашиваемый земельный участок расположен в зоне П-5П - зоне производственно-коммунальных объектов V класса вредности проектная.

Градостроительным регламентом зоны П-5П в качестве основного вида разрешенного использование предусмотрено - размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места.

В отсутствии доказательств необходимости размещения на земельном участке элемента благоустройства - газона площадью 2400 кв.м., его неразрывной и технологической связью с деятельностью по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, с нежилым зданием -комплексом для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, администрация г.Дзержинска намеревалась использовать данную часть земельного участка под размещение гаражей.

Таким образом, Обществом не представлено достаточных доказательств необходимости использования земельного участка площадью 7000 кв.м. для строительства комплекса для хранения и переработки площадью 1042,6 кв.м.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необоснованности оспариваемого постановления противоречит материалам дела. Таким образом, решение суда подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 268, 269, частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.06.2022 по делу N А43-4607/2022 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Диал-Транс" о признании недействительным постановления Администрации города Дзержинска Нижегородской области от 24.01.2022 N 132 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

Т.В. Москвичева

Судьи

А.М. Гущина М.Н. Кастальская