Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2022 г. N 15АП-17015/22 по делу N А32-7597/2022

город Ростов-на-Дону

17 октября 2022 г.

дело N А32-7597/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А., при участии представителя ответчика: Гусарова И.А. по доверенности от 21.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу N А32-7597/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (ИНН 2328040400, ОГРН 1102328000213),

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310095359, ОГРН 1042305701954), администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799),

о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (далее - ответчик, общество, ООО "Кубаньземресурс") со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156;

- обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, площадью 79999 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для целей жилищного строительства по акту приема-передачи;

- в резолютивной части решения суда указать, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО "Кубаньземресурс" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306.

Исковые требования мотивированы неиспользованием земельного участка в виде капитального строительства, неосвоением земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу N А32-7597/2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не дана оценка договору аренды от 20.01.2012 N 7700002156, акту обследования спорного земельного участка от 28.06.2021. ООО "Кубаньземресурс" не использует спорный земельный участок в сельскохозяйственных целях, что влечет за собой нарушение условий договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Кубаньземресурс" указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13" между Территориальным управлением и обществом с ограниченной ответственностью "Центр-Актив" заключен договор аренды земельного участка N 7700002156 от 20.01.2012, согласно которому обществу предоставлен в аренду сроком до 26.10.2056 из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79999 кв.м для жилищного строительства по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

В соответствии с п. 5.2.6 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор аренды земельного участка N 7700002156 от 20.01.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 02.02.2012 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2022 N 99/2022/447056437).

На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 03.02.2012 общество с ограниченной ответственностью "Центр-Актив" передало в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс".

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 03.02.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.02.2012.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для целей жилищного строительства (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2022 N 99/2022/447056437).

Управление провело обследование (осмотр) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, по результатам которого письмом от 25.11.2021 N 23-10/23204 в адрес общества направило уведомление о досрочном расторжении договора аренды от N 7700002156 от 20.01.2012.

По мнению управления, основанием для расторжения договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156 является неосвоение спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Краснодарского края руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В качестве подтверждения своих доводов истец представил акт обследования от 28.06.2021, подписанный специалистом 3-разряда отдела управления земельным фондом МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея. К акту обследования приложены черно-белые копии фотографий.

Суд первой инстанции отметил, что данный акт не содержит геолокации (привязки к определенным координатам), специальное геодезическое оборудование при проведении осмотра участков для определения их границ не использовалось, кадастровый инженер к установлению местонахождения и границ земельных участков не привлекался. Иных доказательств нецелевого использования земельных участков истец не представил.

Ответчик указывает, что имея намерение использовать спорный земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, со дня заключения договора предпринимало следующие действия, направленные на его освоение, заключены договоры на управление проектом от 27.09.2018, об оказании маркетинговых и информационных услуг: Разработка и маркетинговой концепции жилого комплекса на земельном участке с кадастровым N 23:43:0107001:14306 площадью 8 га, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, рядом с мкр. Немецкая деревня (п. 1.1 договора), а также дополнительное соглашение N 1 от 01.12.2021, на выполнение археологических разведок на спорном земельном участке, на выполнение работы по подготовке топографического плана на спорный земельный участок, по разработке архитектурно-градостроительной концепции развития земельного участка, по разработке проектной документации "Проект планировки территории с проектом межевания в его составе, жилого района "Южные Угодья" Прикубанского района города Краснодара в границах территории кадастрового участка 23:43:0107001:14306, по разработке проектной документации по переустройству воздушной линии 10кВ в кабельную линию 10 кВ на объекте, на выполнение инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-геофизических, инженерно-гидрометеорологических и инженерно-экологических изысканий на объекте.

В подтверждение данного довода ответчиком в материалы дела представлены соответствующие доказательства.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатором выполняются мероприятия, необходимые для осуществления строительства на земельном участке, и эти мероприятия обусловлены, в том числе, изменениями, вносимыми в правила землепользования и застройки, генеральный план города Краснодара, и в связи с такими изменениями арендатору потребовалось дополнительное время для освоения земельного участка.

Суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции верными, а доводы жалобы подлежащими отклонению.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:0013 изменен исполнительным органом государственной власти не произвольно, а на законном основании.

ООО "Центр-Актив", как арендатор земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:0013, не ходатайствовало об изменении границ населенного пункта г. Краснодар путем включения земельного участка в границы населенного пункта с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

12.01.2012 Территориальным управлением Росимущества принято распоряжение N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым N 23:43:0107001:13", на основании которого образован в том числе спорный земельный участок с кадастровым N 23:43:0107001:14306, который передан в аренду ООО "Центр-Актив" по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002156 и затем ООО "Кубаньземресурс" по договору от 03.02.2012.

Таким образом, после факта изменения вида разрешенного использования исходного земельного участка и образования земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:14306, истец как арендодатель заключил с арендатором договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156 с указанием цели использования земельного участка - для жилищного строительства, тем самым подтвердив правомерность изменения цели использования спорного земельного участка.

При этом ООО "Кубаньземресурс", являясь добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:14306, использует последний в соответствии с условиями договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156.

МТУ Росимущества является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, который начиная с 2007 г. в качестве собственника (арендодателя) распоряжалось земельным участком с кадастровым N 23:43:0107001:0013, являлось стороной договора аренды от 26.10.2007 N 7700000796, дополнительного соглашения от 01.10.2008, дополнительного соглашения от 07.04.2010, договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, таким образом, обладало полной информацией о порядке и целях предоставления спорного земельного участка в аренду.

Земельный участок с кадастровым N 23:43:0107001:14306 использовался ООО "Кубаньземресурс" в соответствии с условиями договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела. Общество регулярно вносило арендную плату, что также подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не отрицается МТУ Росимущества.

Обращаясь с апелляционной жалобой, МТУ Росимущества ссылается на неиспользование обществом земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:14306 в сельскохозяйственной деятельности.

Между тем, в иске в качестве основания для расторжения договора аренды МТУ Росимущества указало на неиспользование обществом земельного участка с кадастровым N 23:43:0107001:14306 в целях строительства объектов капитального строительства.

Таким образом, ответчик в апелляционной жалобе заявляет требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, то есть требования, которые в силу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приняты и рассмотрены судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований управления отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу N А32-7597/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев