Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2022 г. N 08АП-8997/22 по делу N А75-21489/2021

город Омск

17 октября 2022 г.

Дело N А75-21489/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Фроловой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8997/2022) Администрации города Нефтеюганска на решение от 09.06.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-21489/2021 (судья Истомина Л.С.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (ОГРН 1036605188168, ИНН 6674092023) к Администрации города Нефтеюганска (ОГРН 1028601264460, ИНН 8604013215) о признании договора расторгнутым и понуждении к заключению договора в редакции протокола разногласий,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" - Пушкаревой Виктории Эдуардовны по доверенности от 02.12.2021 N 881-21,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - ООО "Мега-Инвест", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Нефтеюганска (далее - Администрация) о признании договора аренды от 12.05.2017 N 6-1 расторгнутым 24.03.2020 и возложении на Администрацию обязанности заключить с ООО "Мега-Инвест" договор аренды от 25.06.2021 N 28 в редакции протокола разногласий от 02.08.2021.

Решением от 09.06.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования ООО "Мега-Инвест" удовлетворены.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает на отсутствие правовых оснований для расторжения договора, полагает, что досрочное расторжение договора, заключенного по результатам проведения аукциона и последующее заключение нового договора с иной стоимостью арендной платы, является изменением существенных условий первого договора, что недопустимо в силу требований, предусмотренных Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).

От ООО "Мега-Инвест" поступил отзыв, в котором истец выразил несогласие с доводами, изложенными апеллянтом в жалобе.

В последующем от сторон поступили дополнительные письменные объяснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 03.10.2022 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ, информация о перерыве размещена на официальном сайте суда (www.8aas.arbitr.ru).

В судебном заседании 10.10.2022 представитель ООО "Мега-Инвест" возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ) в отсутствие представителя указанного лица.

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнительных письменных объяснений сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

По результатам проведения аукциона 12.05.2017 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Мега-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6-1 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Нефтеюганск, Федеральная дорога, земельный участок N 12, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка: 86:20:0000062:543, площадь земельного участка 76 400 кв.м.

Пунктом 1.3 договора установлено разрешенное использование земельного участка: под объекты торговли (склады).

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок аренды земельного участка 42 месяца с 12.05.2017 по 12.11.2020.

В разделе 3.2 договора определены обязанности aрендатора, в частности, использование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; установлен срок для разработки проектно-сметной документации на объекты строительства, графика строительно-монтажных работ и получения разрешения на строительство (7 месяцев с момент заключения); срок осуществления строительства (42 месяца с момента заключения).

Согласно пункту 4.2 договора оплата ежегодной арендной платы за земельный участок, установленная по результатам аукциона, производится единовременно в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора и составляет 4 061 638 руб. 33 коп.

В разделе 6 договора предусмотрены особые условия, в частности, срок проектирования составляет не более 7 месяцев с момента заключения договора; сроки строительства не более 42 месяцев с момента заключения договора.

Пунктом 7.7 договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора в связи с существенным нарушений договора.

В соответствии с пунктом 8.3 договора все изменения и дополнения к договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон и подлежат обязательной государственной регистрации. Условия договора, изложенные в пункте 1.3 договора, не подлежат изменению или дополнению.

По акту приема-передачи от 17.05.2017 земельный участок передан арендатору.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 06.07.2021 к видам разрешенного использования земельного участка отнесены склады (код 6.9) и складские помещения (код 6.9.1)

05.12.2017 ООО "Мега-Инвест" выдано разрешение на строительство склада продовольственных товаров торговой сети "Монетка" по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г.Нефтеюганск, земельный участок N 2, кадастровый номер 86:20:0000062:543.

31.12.2019 ООО "Мега-Инвест" получено разрешение на ввод объекта - склад продовольственных и непродовольственных товаров торговой сети "Монетка" на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000062:543 в эксплуатацию.

Как следует из выписки из ЕГРН от 10.02.2022 государственная регистрация права собственности ООО "Мега-Инвест" на объект недвижимости - склад продовольственных и непродовольственных товаров торговой сети "Монетка", расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г.Нефтеюганск, Федеральная дорога, земельный участок N 12, произведена 25.03.2020.

06.05.2020 общество обратилось с заявлением в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент) о перерасчете арендной платы по договору за 2020 год в связи с внесением 25.03.2020 записи в ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.

В письме от 29.05.2020 Департамент разъяснил обществу его право на обращение с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В этом случае арендная плата будет начисляться до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, а образовавшаяся переплата будет возвращена.

10.02.2021 общество обратилось с заявлением в Департамент о расторжении договора и предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов для целей использования под склады на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как указывает истец и следует из материалов дела, в последующем между сторонами началась процедура согласования условий договора аренды от 25.06.2021 N 28, в результате которой возникли разногласия по пунктам 2.1, 7.1 договора и пункту 1 приложения N 2 к договору.

Согласно проекту договора аренды земельного участка N 28 от 25.06.2021, направленному Администрацией (арендодателем) в адрес ООО "Мега-Инвест" (арендатора), указанные пункты договора определены в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: годовой размер арендной платы за использование участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, исчисляется с момента заключения договора и составляет 2 177 989 руб. 77 коп.; расчет годовой арендной платы земельного участка в приложении N 2 к настоящему договору;

- пункт 7.1 договора: настоящий договор заключен сроком на 49 лет, вступает в силу с момента его заключения и действует до надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору;

- пункт 1 приложения N 2 содержит расчет годовой арендной платы земельного участка, согласно которому размер арендной платы на 2019 год составляет 2 114 553 руб. 17 коп., на 2020 год - 2 117 989 руб. 77 коп., на 2021 - 2 117 989 руб. 77 коп.

Общество в протоколе разногласий от 02.08.2021 к договору аренды земельного участка N 28 от 25.06.2021 предложило следующую редакцию условий договора:

- пункт 2.1 договора: годовой размер арендной платы за использование участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, исчисляется с момента регистрации права собственности на построенное на земельном участке и введенное в эксплуатацию здание склада, то есть с 25.03.2020 и составляет за 2020 год - 1 631 893 руб. 75 коп.; за 2021 год - 2 117 989 руб. 77 коп.; расчет годовой арендной платы земельного участка в приложении N 2 к настоящему договору;

- пункт 7.1 договора: настоящий договор заключен сроком на 49 лет, вступает в силу с момента его заключения, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны договорились распространить действие договора на отношения, возникшие с 25.03.2020;

- пункт 1 приложения N 2 к договору дополнить абзацем следующего содержания: земельный участок по настоящему договору считается переданным арендатору во владение и пользование с 25.03.2020.

В протоколе урегулирования разногласий N 1 от 02.09.2021 Администрация согласовала условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: годовой размер арендной платы за использование участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, исчисляется с момента заключения договора и составляет 2 177 989 руб. 77 коп.; расчет годовой арендной платы земельного участка в приложении N 2 к настоящему договору. Арендная плата до момента заключения настоящего договора, в связи с реализацией сторонами права, установленного пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, исчисляется с 13.11.2020;

- пункт 7.1 договора: настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента заключения. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны договорились распространить действие договора на отношения, возникшие с 13.11.2020;

- пункт 1 приложения N 2 к договору дополнить абзацем следующего содержания: земельный участок по настоящему договору считается переданным арендатору во владение и пользование с 13.11.2020.

Протокол урегулирования разногласий со стороны общества не подписан.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество указывает, что поскольку целевое использование арендованного земельного участка изменилось в связи с завершением строительством объекта недвижимости ранее даты окончания срока аренды и право собственности на здание cклада зарегистрировано в установленном законом порядке 25.03.2020, то ранее заключенный договор подлежит расторжению, а земельный участок подлежит предоставлению в аренду на иных условиях в целях эксплуатации существующего объекта недвижимости в связи с чем истец просит признать ранее заключенный договор расторгнутым с 24.03.2021 и понудить Администрацию заключить договор с ООО "Мега-Инвест" в редакции протокола разногласий от 02.08.2021.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 441, 445, 446, 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 39.7, 65 ЗК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем случае правоотношения сторон возникли на основании договора аренды земельного участка, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По мнению подателя жалобы, досрочное расторжение договора, заключенного по результатам аукциона и заключение в последующем нового договора с иной стоимостью арендной платы является изменением существенных условий первого договора, что недопустимо в силу требований, предусмотренных Законом N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, из условий договора аренды не следует право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что не лишает последнего при отсутствии соглашения между сторонами обратиться в суд с иском о расторжении договора в судебном порядке при наличии предусмотренных законом оснований.

Из условий договора следует, что земельный участок предоставлен ответчику в целях осуществления строительства объекта - склады, срок строительства которого не должен превышать 42 месяца, что соответствует сроку аренды земельного участка.

Как указано выше, строительство объекта обществом осуществлено в пределах срока действия договора, государственная регистрация права собственности ответчика на объект произведена 25.03.2020. Следовательно, обществом достигнута цель, ради которой заключен договор. В связи с этим арендатор может реализовать право требовать расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что окончание строительства и регистрация права собственности на объект недвижимости наделяет арендатора правом требования расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, заключивших договор аренды в целях осуществления строительства и переоформивших в дальнейшем право аренды на право собственности (статья 39.3 ЗК РФ) с лицами, которые намерены реализовать право на предоставление земельного участка в аренду (статья 39.20 ЗК РФ).

В этой связи суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части признания договора прекращенным с 24.03.2020.

Относительно исковых требований в остальной части суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из обстоятельств спора, разногласия сторон при заключении нового договора, по сути, связаны с определением момента применения условий договора к правоотношениям сторон. В редакции арендодателя условия договора изначально применяются с момента его заключения, а в последующем в протоколе урегулирования разногласий с 13.11.2020 (с момента прекращения срока действия предыдущего договора); в редакции арендатора с условием о распространении действия нового договора с 25.03.2020 (момента регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРН).

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункты 1 и 2).

Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).

Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения, если это не противоречит закону или не вытекает из существа отношений.

В данном случае распространение условий договора на предшествующий его заключению период (с 25.03.2020) не противоречит закону, поскольку использование земельного участка со стороны общества после регистрации права собственности на объект не прекратилось, между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильном выводу о наличии оснований для определения размера арендной платы за земельный участок, начиная с 25.03.2020 исходя из установленной законом регулируемой цены.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, несмотря на наличие разногласий сторон по отдельным условиям договора, само по себе в спорной ситуации возложение обязанности заключить договор на условиях, изложенных судом первой инстанции, прав сторон не нарушает и вносит правовую определенность исключить иные разногласия для цели исполнения договора в целом.

При принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.06.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-21489/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова С.В. Фролова