Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2024 г. N 17АП-14472/23 по делу N А60-34290/2023

г. Пермь

28 февраля 2024 г.

Дело N А60-34290/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: Пигарев А.В., паспорт, доверенность от 15.03.2023, диплом;

ответчика: Потапова Ю.Д., паспорт, доверенность от 28.07.2023, диплом;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 ноября 2023 года по делу N А60-34290/2023

по иску индивидуального предпринимателя Пермякова Виталия Валерьевича (ИНН 027601101270, ОГРНИП 321028000196142)

к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ИНН 6674121179, ОГРН 1036605217252)

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пермяков Виталий Валерьевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2023 года, май 2023 года, июнь 2023 года в общем размере 780 000 руб.; неустойки, начисленной на арендную плату за апрель 2023 года за период с 21.04.2023 по 22.06.2023 в размере 16 380 руб.; неустойки, начисленной на арендную плату за май 2023 года за период с 21.05.2023 по 22.06.2023 в размере 8 580 руб. (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

Решением суда от 01.11.2023 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 804 440 руб., в том числе долг в размере 780 000 руб. и неустойка в общей сумме 24 440 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда от 01.11.2023 не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на наличие у ответчика претензий к истцу относительно отсутствия в объекте теплоснабжения, предусмотренного договором аренды - отсутствие подключения объекта к централизованному (газовому) теплоснабжению, что подтверждается актами фиксации температуры и отсутствие газового котла в момент начала заморозков, что подтверждается актом осмотра от 09.11.2022, актом осмотра от 16.11.2022, актом от 24.11.2022, уведомлением истца о проведении осмотра помещения и фиксации претензий.

Полагает, что судом не было принято во внимание "буквальное значение" содержащегося в п. 7 дополнительного соглашения от 18.04.2022 к договору аренды условия о том, что при необеспечении отопления от газового котла до 15.09.2022, аренная плата с 16.09.2022 составляет 100 руб. Не было учтено неисполнение истцом возложенных на него договором аренды обязательств, суд, при вынесении решения, принял во внимание единственный факт - это наличие электрокотла. Заявитель жалобы считает, что оплата арендных платежей ответчиком в полном объеме в период с сентября 2022 года по февраль 2023 года необоснованно истолкована судом как отсутствие каких-либо претензий ответчика к истцу.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, поскольку газовое теплоснабжение было подключено в объекте только 23.03.2023, арендная плата до этой даты подлежала уплате в размере 100 р. в месяц, однако арендатором производилась оплата в полном объеме до февраля 2023 года. В связи с вышеуказанными обстоятельствами у ответчика образовалась переплата постоянной части, начиная с 16.09.2022 в общей сумме 1 169 400 руб.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец с доводами жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, и приведенным в судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 06.07.2020 между ИП Водолеевой Е.В. (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 16/20-ПИС (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть объекта капитального строительства площадью ориентировочно 406 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский р-н, с. Михайловка, ул. Советская 37 (далее по тексту - объект).

В соответствии с п. 3.3.6 договора объект обеспечен коммунальными услугами: теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализация хозбытовая), электроснабжением, необходимым для использования объекта по назначению, указанному в п. 2.1 договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата за 1-й месяц аренды составляет: 260 000 руб., без НДС, в месяц;

со 2-го по 3-й месяцы аренды 130 000 руб. без НДС, в месяц:

с 4-го по 60-й месяцы аренды 4, 8 % от товарооборота арендатора в магазине, расположенном в объекте, без НДС, в месяце, за который производится оплата арендной платы (расчетный месяц), при этом стороны установили, что размер арендной платы не может быть меньше суммы в размере 260 000 руб. без НДС, которая является минимальным размером арендной платой за месяц;

с 61-го месяца аренды 4,8 % от товарооборота арендатора в магазине, расположенном в объекте, без НДС, в месяце, за который производится оплата платы (расчетный месяц). При этом стороны установили, что размер арендной платы не может быть меньше суммы в размере 300 000 руб. без НДС, которая является минимальным арендной платой за месяц.

Дополнительным соглашением к договору от 18.04.2022 (далее - дополнительное соглашение) установлено, что в связи с переходом права собственности на объект к предпринимателю (истцу) последний становится арендодателем в указанных договорных отношениях.

Ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы в размере 780 000 руб. за период с апреля по июнь 2023 года явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности, правомерности начисления неустойки, суд скорректировал период взыскания неустойки, начисленной на задолженность за май 2023 года с учетом положений статьи 193 ГК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность по арендной плате определена из расчета 260 000 руб. в месяц, и составила 780 000 руб.

Доказательств внесения ответчиком платы за пользование недвижимым имуществом в спорный период в установленном выше размере материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что в связи с отсутствием в объекте теплоснабжения от газового котла арендная плата в соответствии с дополнительным соглашением 18.04.2022 к договору аренды составляет 100 руб., рассмотрены и отклонены судом апелляционной инстанции.

Согласно п. 7 дополнительного соглашения 18.04.2022 к договору аренды от 06.07.2020 N 16/20-ПИС арендодатель обязуется в срок до 15.09.2022 обеспечить наличие отопления в объекте от централизованных систем (газоснабжение). В случае невыполнения данного условия арендная плата за Объект, начиная с 16.09.2022 составляет 100 руб. без НДС в месяц, до момента устранения нарушения. Моментом устранения нарушения для целей настоящего пункта считается предоставление арендодателем документов, подтверждающих выполнение указанного в настоящем пункте обязательства.

В случае, если теплоснабжение объекта производится посредством электроотопительных котлов, компенсация за теплоснабжение рассчитывается исходя из площади объекта по тарифу ближайшей теплоснабжающей компании.

Принцип свободы договора предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Смысл договора аренды для арендатора в получении в пользование и использование имущества, в котором арендатор заинтересован.

Смысл договора для арендодателя получать соразмерную плату за предоставленное арендатору имущество.

Учитывая, что дополнительное соглашение подписано сторонами до передачи имущества, очевидно, что в п. 7 стороны имели ввиду, что до 15.09.2022 имущество должно быть оснащено теплоснабжением, и при его отсутствии арендная плата составит 100 руб., что понятно, поскольку в отсутствие отопления помещения в качестве магазина эксплуатироваться не могут.

При отоплении имущества электрокотлами, стороны оговорили, что плата за теплоснабжение рассчитывается исходя из площади объекта по тарифу ближайшей теплоснабжающей компании, что тоже объяснимо, поскольку при отоплении газовыми котлами плата за отопление ниже, чем при отоплении электрокотлами, поскольку значительно увеличивается расход электрической энергии.

Стороны с очевидностью не могли иметь в виду, что при коммерческой эксплуатации объекта, при наличии в нём отопления, но не газового, а электрического, арендная плата составит 100 руб. Газовые котлы как отопительные приборы не имеют самостоятельного значения для договора аренды помещения. Иного судом не установлено.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить помещение пригодное для целей его использования с нормальным температурным режимом.

Учитывая, что стороны подтвердили, что арендодатель обеспечил объект теплоснабжением, но не за счет подключения к системе газоснабжения, а за счет электрических котлов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что помещение было в состоянии, пригодном для его использования в полном объеме, и использовалось обществом. В нем велась торговая деятельность с сентября 2022, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Представленные ответчиком акты о низкой температуре воздуха на объекте от 24.11.2022, от 09.11.2022, обосновано не приняты судом первой инстанции в качестве доказательств, поскольку подписаны в одностороннем порядке арендатором.

Вместе е тем, акт осмотра от 16.11.2022, подписанный обеими сторонами, подтверждает наличие отопления в помещении (п. 1.1), а также температуру воздуха от 20 градусов (в зоне приемки товара) до 24 градусов (в служебных помещениях).

В материалах дела отсутствуют доказательства, что в период действия договора у ответчика имелись претензии в части отсутствия отопления. Претензий и жалоб о нарушении температурного режима от арендатора не поступало. Иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Доказательства приостановления деятельности магазина в связи с низким температурным режимом в помещениях ответчиком не представлены.

Помимо изложенного суд заключил, что позиция ответчика, не оспаривавшего условия п. 5.2. договора, длительно исполнявшего условия договора, уплачивающего арендные платежи в согласованном в п. 5.2 договора аренды размере, направление в адрес истца уведомления о снижении арендной платы до 100 руб. только 03.02.2023, не соответствует принципу добросовестности (эстоппель) и правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Таким образом, оснований для расчета арендной платы в размере 100 руб. не имеется.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 24 960 руб., в том числе неустойки, начисленной на арендную плату за апрель 2023 года за период с 21.04.2023 по 22.06.2023 в размере 16 380 руб.; неустойки, начисленной на арендную плату за май 2023 года за период с 21.05.2023 по 22.06.2023 в размере 8 580 руб.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с условиями п. 8.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы срок, арендодатель вправе требовать от арендатора уплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая положения статьи 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, суд скорректировал размер пени, начисленной на задолженность за май 2023 года, взыскав их в сумме 8 060 руб. за период с 23.05.2023 по 22.06.2023, неустойки, начисленной на арендную плату за апрель 2023 года, в сумме 16 380 руб. за период с 21.04.2023 по 22.06.2023.

Расчет неустойки никем из сторон не оспорен.

Все доводы жалобы ответчика сводятся к несогласию с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами, однако апелляционный суд оснований для переоценки не усматривает, доказательств, опровергающих эти выводы, не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 ноября 2023 года по делу N А60-34290/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова