Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2022 г. N 09АП-62129/22 по делу N А40-193727/2021

город Москва

21 октября 2022 г.

Дело N А40-193727/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Головкиной О.Г., Ким Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Розенфельдом Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2022

по делу N А40-193727/21

по иску ООО "ФАБРИКА N 4 ПО РЕМОНТУ И ПОШИВУ ОБУВИ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: Вожова Е.М. по доверенности от 09.09.2021;

от ответчика: Цебеков А.А. по доверенности от 30.09.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФАБРИКА N 4 ПО РЕМОНТУ И ПОШИВУ ОБУВИ" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департамента городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 16, 1в, 2-4, 4а, 46, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-13, 13а, 14, б) общей площадью 197,7 кв.м, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

2.3. Обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды от 27.05.1996 N 04-00424/96 прекращается в части пользования выкупаемой площадью (п. 1.1 Договора) с даты подписания Сторонами настоящего Договора.

3.1. Цена Объекта составляет 16 980 000 (шестнадцать миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с заключением экспертов от 01.02.2022 г. N 043-ОЭ (далее - Заключение), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория Судебных Экспертиз", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 283 ООО (двести восемьдесят три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

2. Исключить из договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1,1а, 16, 1в, 2-4,4а, 46,5,5а, 6,6а, 7, 7а, 8-13,13а, 14, б) общей площадью 197,7 кв.м следующие пункты, предусмотренные представленным Департаментом городского имущества г. Москвы:

7.5. В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

7.8. Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

7.11. В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

7.14. По заявлению любой из Сторон Договора в случае, если государственная регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателю невозможна по причине непостановки на государственный кадастровый учет Объекта в качестве обособленного объекта недвижимости, Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. При этом Стороны договорились, что ранее возникшие арендные отношения на Объект считаются непрекращавшимися. При этом начисления по договору аренды производятся исходя из ставок арендной платы, определенных в соответствии с действовавшими нормативными актами Правительства Москвы до момента расторжения Договора (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 08.06.2022 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО "ФАБРИКА N 4 ПО РЕМОНТУ И ПОШИВУ ОБУВИ" (ИНН 7719007583) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674) при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2-4, 4а, 46, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-13,13а, 14, б) общей площадью 197,7 кв.м, изложив:

Пункт 2.3. Обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды от 27.05.1996 N 04-00424/96 прекращается в части пользования выкупаемой площадью (п. 1.1 Договора) с даты подписания Сторонами настоящего Договора.

Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 16 980 000 (шестнадцать миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с заключением экспертов от 01.02.2022 г. N 043-ОЭ (далее - Заключение), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория Судебных Экспертиз", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 283 00 (двести восемьдесят три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 7.5. В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ..

Пункт 7.8. Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

Пункт 7.11. В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Пункт 7.14. По заявлению любой из Сторон Договора в случае, если государственная регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателю невозможна по причине непостановки на государственный кадастровый учет Объекта в качестве обособленного объекта недвижимости, Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. При этом Стороны договорились, что ранее возникшие арендные отношения на Объект считаются непрекращавшимися. При этом начисления по договору аренды производятся исходя из ставок арендной платы, определенных в соответствии с действовавшими нормативными актами Правительства Москвы до момента расторжения Договора.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и условиях, предложенных Департаментом.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО "Фабрика N 4 по ремонту и пошиву обуви" (далее - Общество, Истец) на основании договора аренды N 04-0424/96 от 27.05.1996 (далее - Договор), арендует находящееся в собственности г. Москвы нежилое помещение по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 16, 1в, 2-4, 4а, 46, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-13, 13а, 14, б) общей площадью 197,7 кв.м (далее - Объект недвижимости).

Согласно дополнительному соглашению от 27.03.2002 к Договору с 01.04.2002 площадь арендуемого ОН составила 201,5 кв.м. (в связи с проведённой инвентаризацией). Согласно дополнительному соглашению от 21.06.2010 к Договору срок аренды изменён по 30.06.2015.Согласно дополнительному соглашению от 29.08.2012 к Договору внесены изменения в части арендуемой площади помещения IX (бытового обслуживания): стало 200,9 кв.м. с 29.08.2012.

Согласно дополнительному соглашению от 19.11.2015 к Договору: на основании ч.9 и ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" по взаимному соглашению сторон срок действия Договора аренды продлен по 30.06.2025 г.

В соответствии с записью ЕГРП от 22.01.2004 N 77-01/03-1028/2003-433 стороны договорились внести изменения в договор аренды N 04-00424/96 от 27.05.1996 г. в части арендуемой площади:было 200.9 кв.м. Стало с 22.01.2004 - 201.5 кв.м. 1 этаж, помещение IX, комнаты 1, 1а, 2-6, 6а, 7, 7а, 8-14, б (кадастровый номер 77:03:0005010:7556).

21.02.2020 Общество обратилось в установленном порядке в Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ, Департамент) по вопросу возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы.

К указанному обращению Общества от 21.02.2020, регистрационный номер N 33-5-20678/20-(0)-0 была приложена копия Акта перепланировки. Срок оказания государственной услуги: 07.04.2020.

Ранее согласно письму ДГИ "О согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном жилом доме" от 02.12.2019 N ДГИ-1-96502/19-1 Департамент выразил согласие на проведение мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения (1 этаж, пом. IX) в габаритах договора аренды за счет средств Общества.

Производство данных работ должно быть осуществлено в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" на основании решения Мосжилинспекции, в соответствии с техническим заключением о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству нежилого помещения, выполненным ООО "Сталвек".

После проведения работ и утверждения перепланировки Обществу необходимо обратиться в Департамент для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее -ЕГРН), а также для внесения изменений в Договор аренды в части арендуемой площади нежилого помещения.

В соответствии с указанным письмом ДГИ от 02.12.2019 Общество выполнило все необходимые формальности и процедуры и предоставило в Департамент 21.02.2020 акт перепланировки от 25.12.2019 г. вместе с поэтажным планом от 04.02.2020, а также выпиской из технического паспорта БТИ (N дела БТИ 1682/3, по состоянию на 04.02.2020), справкой БТИ от 05.02.2020 о состоянии здания (строения).

В справке БТИ от 05.02.2020 указана новая общая площадь ОН - 197,7 кв.м. Также в экспликации от 05.02.2020 N 02 50 19 0026462 подтверждена общая площадь нежилого помещения 197,7 кв.м. (из которых основная площадь 148,4 кв.м., вспомогательная - 49,3).

Однако 14.01.2021 посредством почты России получен отказ Департамента в предоставлении проекта договора купли-продажи и реализации преимущественного права в принципе (от 25.12.2020 N 33-5-20678/20-(0)-6).

Впоследствии решением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2021 по делу N А40-249658/20 признано незаконным и отменено решение Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ, Департамент) от 25.12.2020 N 33-5-20678/20-(0)-6 об отказе в реализации преимущественного права приобретения Объекта недвижимости; суд обязал Департамент направить в адрес Истца проект договора купли-продажи Объекта недвижимости. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2021 по делу N А40-249658/2020 указанное решение было оставлено без изменения. Таким образом, указанное решение Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2021 вступило в законную силу 16.06.2021.

02.08.2021 Общество получило письмо ДГИ N ДГИ-И-50527/21 от 23.07.2021 с приложением Распоряжения Департамента от 16.07.2021 N 30105 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульв. Сиреневый, д. 73, корп. 1, общей площадью 197,7 кв. м"; Отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки - объект нежилого фонда, общей площадью 197,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, бульв. Сиреневый, д. 73, корп. 1; а также получен Договор купли-продажи Объекта недвижимости (далее - Договор) с предложением подписать его в прилагаемой редакции.

В пункте 3.1 данного проекта договора купли-продажи недвижимости указана цена объекта в размере 30 433 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.06.2021 N М857-21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", и экспертным заключением от 07.07.2021 N 214/758-21, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Посчитав указанный размер выкупной стоимости данного объекта недвижимости является явно завышенным по отношению к реальной рыночной стоимости нежилого помещения, общество обратилось к независимому Оценщику -Обществу с ограниченной ответственностью ООО "ФДС - оценка и аудит" с целью определения рыночной стоимости Объекта недвижимости. Согласно представленному Отчёту об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества -нежилого помещения N ФДС/16-2020 от 17.11.2020 - рыночная стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 21.02.2020 составляет 12 749 583 руб., без учёта НДС.

В связи с существенным расхождением цены сделки, предложенной Департаментом, и рыночной стоимости Объекта недвижимости, 04.08.2021 Общество направило Департаменту протокол разногласий к Договору купли-продажи, в котором предложило установить цену Объекта недвижимости в размере рыночной, а также скорректировать/исключить иные положения.

Истцом был получен ответ Департамента N ДГИ-1-88735/21-1 от 23.08.2021 об отклонении предложенного Истцом протокола разногласий к Договору купли-продажи. При этом Департамент указал на предусмотренное п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) право Общества обратиться в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, истец в порядке, предусмотренном ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с иском, содержащем рассматриваемое требование.

Стороны спора, как участники договорного правоотношения являются равноправными субъектами частноправовых отношений.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения его сторон путем указания на пределы их возможного и должного поведения.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца суд определением от 17.12.2021 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" экспертам Вельгоша Ангелине Юрьевне и Слюсаревой Ольге Игоревне.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

"Какова рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость объекта недвижимого имущества - нежилое помещение по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2-4, 4а, 4б, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-13, 13а, 14,б) ?".

Согласно экспертному заключению N 043-ОЭ от 01.02.2022 рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость объекта недвижимого имущества - нежилое помещение по адресу: г. Москва. Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 16, 1в, 2-4, 4а, 46. 5, 5а. 6, 6а. 7, 7а, 8-13, 13а, 14.6) составляет (округленно до тысяч): 16 980 000 руб.

Суд апелляционной инстанции поддержиает позицию о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта является надлежащим доказательством по делу, поскольку исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод департамента о необходимости урегулирования разногласий исключительно по цене, предложенной департаментом на основании проведенной им внесудебной оценки, поскольку судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд сделал обоснованный вывод о том, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 16 980 000 руб. (без учета НДС).

При определении условий договора купли-продажи, изложенных в пункте 2.3, суд исходит из того, что порядок государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляемыми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Истец арендует у Департамента помещение площадью 197,7 кв.м., что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2021 по делу N А40-249658/20, а также представленными в Департамент документами о проведённой перепланировке и Департаментом не оспаривается, в связи с чем договор аренды не может продолжать своё действие в части несуществующей площади 3,8 кв.м. Департамент, как собственник помещения, должен был инициировать подписание дополнительного соглашения к договору аренды об уменьшении арендуемой площади, чего не сделано Департаментом до настоящего времени.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 3.3 договора купли-продажи, суд с учетом баланса интересов, а также с целью исключения возможности получения кредитором необоснованной выгоды, пришел к выводу об исключении условия о возможности начисления "двойных процентов", учитывая, что по истечении срока рассрочки Истец должен выплатить всю стоимость нежилого помещения. За нарушение же сроков оплаты в проекте Договора установлен отдельный пункт 5.1 (предусматривает выплату пени). Департамент не обосновывает, в соответствии с какой нормой закона внесено данное положение в Договор, предусматривающее начисление двойных процентов на сумму рассрочки.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 7.5 договора купли-продажи, суд полагает их, подлежащих включению в договор, поскольку порядок государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляемыми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Условия данного пункта договора не нарушает права истца, касаются обязанностей Продавца и не противоречат закону о регистрации, направлен на соблюдение норм регистрации имущества.

Обязанность возместить убытки возникает у стороны, которая представила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие же заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Требования об исключении либо изменении пунктов договора не подлежат удовлетворению, поскольку включение в договор дополнительных условий для реализации преимущественного права противоречит ФЗ N 159.

"Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ".

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, данный пункт Договора дублирует Закон N 159-ФЗ, а также соответствует Закону об ипотеке и не противоречит законодательству

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 7.8 договора купли-продажи, суд полагает их, подлежащих включению в договор, поскольку в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия данного пункта договора не нарушает права истца, касаются обязанностей собственника (покупателя) и не противоречат закону, направлен на защиту прав Департамента, осуществляющего свою деятельность на основании Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", в связи с чем, исключению из договора не подлежит в соответствии с п. 1 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При определении условий договора купли-продажи, изложенных в пункте 7.11, суд исходит из того, что редакция данного пункта: "В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". За исключением слов : "вне зависимости от причин".

Суд принимает во внимание, что Федеральным законом от 01.07.2017 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве" введен п. 8.3, предусматривающий сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения в случаях, предусмотренных Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации"

В рамках реновации жилищного фонда в г. Москве, в частности, осуществляется снос многоквартирных жилых домов, включенных в Программу реновации, и переселение жителей таких домов в равнозначные жилые помещения в построенных для этих целей многоквартирных домах либо предоставление им равноценного возмещения (п. 5.1 Программы реновации, утв. Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП).

Действующая Программа реновации принята на срок до 2032 г. (п. 6 Постановления Правительства Москвы N 497-ПП).

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 7.14 договора купли-продажи, суд полагает их, подлежащих включению в договор, поскольку Законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляемыми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Условия данного пункта договора не нарушает права истца и не противоречат закону о регистрации, направлен на соблюдение норм регистрации имущества.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Порядок государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, истец обязан осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с пунктом в редакции Департамента.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт не подлежит исключению или изменению.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, дом 73, корп. 1 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2-4, 4а, 46, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-13,13а, 14, б) общей площадью 197,7 кв.м, и согласовании на указанных в резолютивной части решения условиях.

Доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу N А40-193727/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

О.Г. Головкина Е.А. Ким