Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2022 г. N 08АП-11237/22 по делу N А75-12987/2021

город Омск

01 ноября 2022 г.

Дело N А75-12987/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Рыжикова О.Ю., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Усовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11237/2022) Администрации городского поселения Пионерский на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2022 по делу N А75-12987/2021 (судья Чешкова О.Г,), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СеверВторМет" (ОГРН 1098622001202, ИНН 8622018720,адрес: 628250, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, поселок городского типа Пионерский, территория Северная промышленная зона N 1) к Администрации городского поселения Пионерский (ОГРН 1068622000017, ИНН 8622012126, адрес: 628250, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, поселок городского типа Пионерский, улица Железнодорожная, дом 10) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 21.01.2021 N 127, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201, об обязании устранить нарушения,

при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью "СеверВторМет" - Балинской Натальи Сергеевны по доверенности от 04.10.2022 сроком действия 31.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СеверВторМет" (далее - заявитель, общество, ООО "СеверВторМет") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации городского поселения Пионерский (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 21.01.2021 N 127, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201, об обязании устранить нарушения.

В ходе судебного разбирательства обществом уточнены заявленные требования, общество просило признать незаконным отказ Администрации в заключении с ООО "СеверВторМет" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201, изложенный в письме от 21.01.2021 N 127; обязать Администрацию устранить допущенные нарушения путем заключения с обществом без проведения торгов договора аренды земельного участка по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1 площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу объекта с кадастровым номером 86:09:0000000:5637.

Определением суда от 21.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2022 по делу N А75-12987/2021 заявленные требования удовлетворены. Отказ Администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201 признан незаконным. На Администрацию возложена обязанность восстановить нарушенные права общества путём предоставления без проведения торгов земельного участка по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1 площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу объекта с кадастровым номером 86:09:0000000:5637, с назначением под промышленную базу. С Администрации в пользу ООО "СеверВторМет" взысканы судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3000 руб. и с проведением судебной экспертизы в размере 250 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что общество на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства; с заявлением о предоставлении земельного участка под эксплуатацию находящегося у него в собственности объекта недвижимости общество в Администрацию не обращалось; общество реализовало свое право однократного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства; судом необоснованно назначена экспертиза по делу, поскольку отказ Администрации в предоставлении земельного участка не основан на несоразмерности заявленной площади, Администрация возражала относительно назначения экспертизы, экспертиза назначена без учета предмета спора; заявителем не соблюдено целевое назначение земельного участка, поскольку участок предоставлен для строительства промышленной базы, однако согласно техническому плану от 09.04.2021 вид разрешенного использования объекта недвижимости - магазин; судом необоснованно восстановлен пропущенный обществом срок на подачу заявления.

От Администрации поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе.

От ООО "СеверВторМет" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых заявитель просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзывов, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, в связи с чем судебное заседание проведено в отсутствие данного лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзывы, заслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости за обществом зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1, о чем 26.12.2009 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре выдано свидетельство серии 72НA N 521540.

На основании постановления Администрации от 29.09.2015 N 242, договора аренды земельного участка от 15.10.2015 N 5 ООО "СеверВторМет" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:09:0301005:0201, общей площадью 13248,0 кв.м, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору, для строительства промышленной базы. Срок аренды земельного участка установлен с 15.10.2015 по 14.10.2018 на 3 года (пункт 2.1 договора).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 15.10.2015 N 5 общество 29.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201 в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов (том 1 л. д. 91).

Администрация в письме от 21.01.2021 N 127 отказала заявителю в предоставлении земельного участка, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю однократно в аренду для завершения строительства с 15.10.2015 по 14.10.2018 на основании договора от 15.10.2015 N 5 (том 1 л. д. 32).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

По результатам рассмотрения заявления принято решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2022 по делу N А75-12987/2021, являющееся предметом апелляционного обжалования.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

По мнению Администрации, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что заинтересованное лицо и изложило в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем подателем жалобы не учтено, что с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из материалов дела следует, что Администрация, будучи публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в октябре 2018 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что до ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершённым строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

Таким образом, отказ Администрации в предоставлении ООО "СеверВторМет" по договору аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201 для завершения строительства является незаконным.

Довод апелляционной жалобы, согласно которому заявителем не соблюдено целевое назначение земельного участка, поскольку участок предоставлен для строительства промышленной базы, однако согласно техническому плану от 09.04.2021 вид разрешенного использования объекта недвижимости - магазин, не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка по договору аренды для завершения строительства, поскольку Администрацией не доказано, что в составе промышленной базы не может быть построен магазин.

Довод Администрации о пропуске обществом срока на подачу заявления в суд подлежит отклонению ввиду того, что суд первой инстанции посчитал срок непропущенным, доказательств несвоевременного обращения в суд и отсутствия оснований для судебной защиты общества Администрацией не представлено.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом право выбора способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя принадлежит суду. Способ защиты определяется на основании оценки спорных правоотношений, с учетом установленных обстоятельств, и должен отвечать целям восстановления нарушенного права лица.

Апелляционный суд отмечает, что способ защиты нарушенного права определен судом первой инстанции неверно, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка под эксплуатацию находящегося у него в собственности объекта недвижимости ООО "СеверВторМет" в Администрацию не обращалось, таким образом, в этой части нарушение прав общества отсутствует.

В целях восстановления нарушенных прав общества, а также соблюдения принципа исполнимости судебного решения суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить третий абзац резолютивной части решения, указав на обязанность Администрации восстановить нарушенные права ООО "СеверВторМет" путём предоставления без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1, в аренду для завершения строительства сроком на три года.

Ввиду вышеизложенного, судом первой инстанции необоснованно назначена судебная землеустроительная экспертиза, вопрос, поставленный перед экспертом: какова площадь части земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201, необходимая для эксплуатации в качестве "промышленной базы" принадлежащего ООО "СеверВторМет" здания, созданного путем завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:09:0000000:5637, к предмету настоящего спора не относятся, поскольку, как указано в решении суда первой инстанции, оспариваемым отказом Администрации размер площади, подлежащей предоставлению по договору аренды земельного участка без торгов для общества, не рассматривался.Таким образом, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в сумме 250 000 руб., взысканы с заинтересованного лица необоснованно.

В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югра от 12.08.2022 по делу N А75-12987/2021 изменить в части обязания Администрации городского поселения Пионерский восстановить нарушенные права заявителя, изложить третий абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

"Обязать Администрацию городского поселения Пионерский восстановить нарушенные права общества с ограниченной ответственностью "Севервтормет" путём предоставления без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:09:0301005:0201 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Пионерский, Северная промышленная зона N 1, в аренду для завершения строительства сроком на три года".

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югра от 12.08.2022 по делу N А75-12987/2021 отменить в части взыскания с Администрации городского поселения Пионерский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Севервтормет" судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы в сумме 250 000 руб.

В остальной обжалуемой части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

О.Ю. Рыжиков Н.А. Шиндлер