Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2022 г. N 09АП-52792/22 по делу N А40-151613/2021

г. Москва

01 ноября 2022 г.

Дело N А40-151613/21

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкина, Н.И. Панкратова, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Хлебозавод N 6"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2021 года

по делу N А40-151613/21, принятое судьей И.А. Васильевой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Хлебозавод N 6"

(ОГРН: 1147746010477, 119435, г Москва, пер. Большой Саввинский, д. 9 стр. 3, ком. S19)

о взыскании 3 070 343 рублей 44 копеек задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 29.12.2021, диплом 107705 0299084 от 02.07.2015;

от ответчика: Арабова Т.Ф. по доверенности от 27.12.2021, уд. адвоката N 13570 от

30.07.2014;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Хлебозавод N 6" (далее - ООО "Хлебозавод N 6", ответчик) о взыскании 3 070 343 рубля 44 копейки задолженности, 4 611 рублей 46 копеек пени за период с 28.01.2020 по 31.12.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 (с учетом определения от 12.04.2022 об исправлении арифметической ошибки) решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 по делу отменено.

С ООО "Хлебозавод N 6" в пользу Департамента взыскано 113 255 рублей 93 копейки задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2022 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 отменено в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, отметил, что в постановлении суда апелляционной инстанции не получили надлежащего исследования и правовой оценки доводы ответчика о прекращении права аренды под зданиями, которые были отчуждены третьим лицам. Суд округа также отметил ошибочность вывода о том, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика в полном объеме ввиду не уведомления Департамента ответчиком о факте отчуждения объектов недвижимости третьим лицам.

Суд кассационной инстанции постановил при новом рассмотрении дела судом определить площадь земельного участка в спорный период для проведения расчета арендной платы, наличие (отсутствие) на земельном участке зданий, принадлежащих иным лицам на праве собственности, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

В заседании суда апелляционной инстанции 31.10.2022 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения, заявил о необходимости назначить по делу судебную экспертизу.

Представитель ответчика возражал против заявленного ходатайства.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 04.10.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Хлебозавод N 6" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от N М-01-034951, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кооперативная, вл. 14/19, вл. 16, площадью 29 066 кв. м.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 28.03.2011 размер ежегодной арендной платы за участок установлен в приложении N 2 к настоящему дополнительному соглашению, которое является неотъемлемой частью договора.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2020 было возбуждено производство по делу N А40-9127-20-175-13Б о признании ООО "Хлебозавод N 6" несостоятельным (банкротом).

Ссылаясь на то, что ООО "Хлебозавод N 6" не были исполнены обязательства по договору аренды земельного участка от 04.10.2010 N М-01- 034951 в полном объеме за период с 28.01.2020 по 31.12.2020, Департамент предъявил ко взысканию 3 070 343 рубля 44 копейки основного долга, 4 611 рублей 44 копейки пени, приняв во внимание платежи ответчика, совершенные 19.05.2021 в счет погашения задолженности по арендной плате перед Департаментом, что следует из письма истца в адрес ответчика от 13.08.2021 N ДГИ-1- 83325/21-1.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверив расчет Департамента, изложенные доводы ответчика о его необоснованности, проанализировав условия договора аренды земельного участка от N М-01-034951, не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В отношении временного периода начисления неустойки, Департамент рассчитал задолженность по арендной плате по договору аренды с 28.01.2020 по 31.12.2020.

Согласно пункту 3.1. договора аренды расчетным периодом является квартал.

Поскольку период оплаты арендной платы за 1 квартал 2020 года истек 31.03.2020, после возбуждения дела о банкротстве ответчика (27.01.2020), задолженность по арендной плате является текущей, начиная с 01.01.2020, а не с 28.01.2020.

Ответчик применил нормы Закона о банкротстве и разъяснения к нему и в своем контррасчете произвел расчет текущей задолженности, начиная с 01.01.2020.

Конечной же датой расчета задолженности по договору аренды является 16.12.2020, а не 31.12.2020 как указано в расчете Департамента, поскольку право собственности на ФОК перешло от ответчика к ООО "СТИЛИАН".

В связи с этим текущая задолженность ответчика по арендной плате в отношении площади земельного участка, равной 2 247,80 кв.м., рассчитывается только за период с 20.01.2020 по 16.12.2020.

Таким образом, итоговая задолженность по арендной плате должна рассчитываться с 01.01.2020 по 16.12.2020, а не с 28.01.2020 по 31.12.2020.

Застройка арендованного ответчиком земельного участка производилась в 3 очереди: 1-ая очередь - 4 жилых корпуса, 2-ая очередь - дошкольное общеобразовательное учреждение (далее - ДОУ) и контрольно-пропускной пункт (далее - КПП), 3-я очередь - физкультурно-оздоровительный комплекс (далее - ФОК), что подтверждается приказом от 29.01.2015 г. N Х36/29-01-15 и разрешениями на ввод в эксплуатацию отдельных очередей застройки (т. 1 л.д. 25-33).

Общая площадь земельного участка, переданного в аренду ответчику по договору аренды, составляет 29 066 кв.м.

В рамках дела N А40-91058/2017, в котором Департамент выступал истцом, а ответчик - третьим лицом, установлено, что арендные отношения по договору аренды между Департаментом и ответчиком в части площади земельного участка под 1-ой очередью застройки, равной 24 582 кв.м (определена на основании заключения эксперта N М-0016 от 24.01.2019 в рамках судебной экспертизы по делу N А40-91058/2017, что отражено в итоговом судебном акте по указанному делу), прекратились с момента ввода в эксплуатацию жилых корпусов (решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2019 по делу N А40-91058/2017, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по делу N А40-91058/2017 (т. 1 л.д. 34-46).

Таким образом, площадь части земельного участка под объектами 2-ой (ДОУ и КПП) и 3-ей (ФОК) очередями застройки, в отношении которой сохранялись арендные отношения, в совокупности составила 4 484 кв.м (= 29 066 кв.м - 24 582 кв.м).

Вместе с тем, выполняя расчет задолженности по настоящему иску, Департамент не учитывает, что с 05.11.2019 право собственности на ДОУ перешло к Сачкову А.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 47-49), и в связи с этим в силу прямого указания закона с указанной даты также прекратились арендные отношения в части земельного участка под ДОУ, при том что данное обстоятельство установлено в рамках дела N А40-9127/2020 о банкротстве ответчика при рассмотрении заявления Департамента о включении его требований в реестр требований кредиторов должника.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, согласно позиции, изложенной в пункте 29 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, при отчуждении объекта недвиэ/симого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Площадь земельного участка под ДОУ составляет 2 004,60 кв.м (площадь определена на основании технического заключения ООО "Экспертный центр "Индекс" от 08.07.2020 N 0038-НС-20, представленного ответчиком в материалы дела N А40-9127/2020 (т. 1 л.д. 50-63).

Соответственно, размер задолженности по арендной плате начиная с 05.11.2019 должен рассчитываться в отношении площади земельного участка, равной 2 479,40 кв.м (= 4 484 кв.м - 2 004,6 кв.м).

Данное обстоятельство установлено судебными актами о включении требований Департамента в реестр требований кредиторов должника в деле о банкротстве ответчика, имеющими обязательную юридическую силу для Департамента в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, а именно:

- Определение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2021 по делу N А40-9127/2020 (т. 1 л.д. 64-66):

"В материалы дела от управляющего поступил расчёт, с учетом позиции Департамента о продолжении действия договора аренды в отношении нежилых строений, допущенной арифметической ошибки в заявлении должника о зачете, реализации Должником дошкольного общеобразовательного учреждения (ДОУ) и соответственно прекращения арендных обязательств должника в отношении земельного участка под этим зданием (с 05.11.2019 г. право собственности должника на дошкольное образовательное учреждение (далее - ДОУ), являющееся объектом 2 очереди застройки, прекратилось в связи с отчуждением ДОУ третьему лицу - Сачкову Андрею Витальевичу (далее - Сачков А.В.), в связи с чем задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года за период с 05.11.2019 по 31.12.2019 рассчитана в отношении площади в размере 2 479,40 кв.м., то есть части земельного участка, находящейся под 2 и 3 очередями застройки за вычетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации ДОУ (4 484 - 2 004,60 = 2 479,40 кв.м.), пропуска Департаментом срока исковой давности в отношении части пени за 2016 год, а также с учетом судебных актов, вынесенных по делам N А40-91058/2017 и N А40- 81529/2019, по искам должника о взыскании с конкурсного кредитора неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей по договору N М-01-034951 от 04.10.2010 аренды земельного участка, на основании которого конкурсный кредитор заявляет свои требования к должнику (согласно судебным актам с конкурсного кредитора взыскано в пользу должника: - по делу N А40-91058/2017 - 86 294 146,19 руб. неосновательного обогащения (решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.04.2019 г.) <...>. В соответствии с приведенным расчетом, задолженность перед Департаментом составляет 5 854 396 рублей 59 копеек основного долга и 304 046 рублей 69 копеек пени".

- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021 г. по делу N А40-9127/2020 (т. 1 л.д. 67-71):

"В апелляционной жалобе Департамент указывает на то, что ООО "Хлебозавод N 6" должно было уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, исходя из площади равной 4 484 кв.м., в связи с чем в реестр требований кредиторов должника должна быть включена задолженность в размере 9 934 899,96 руб. Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов надлежит отказать в полном объеме <...>. Возражая на требование ДГИ г. Москвы конкурсным управляющим представлен контррасчет, в соответствии с которым задолженность по арендной плате земельного участка по договору аренды земельного участка N М-01-034951 от 04.10.2010 г. рассчитана в отношении следующей площади земельного участка: - за период с 01.10.2018 г. по 04.11.2019 г. - 4 484 кв.м., - за период с 05.11.2019 г. по 31.12.2019 - 2 479,40

кв.м. Указанный расчет учитывает, что с 05.11.2019 право собственности должника на дошкольное образовательное учреждение, являющееся объектом 2 очереди застройки, прекратилось в связи с отчуждением данного учреждения третьему лицу - Сачкову Андрею Витальевичу, в связи с чем задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года за период с 05.11.2019 г. по 31.12.2019 г. рассчитана в отношении площади в размере 2 479,40 кв.м., то есть части земельного участка, находящейся под 2 и 3 очередями застройки за вычетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации дошкольного образовательного учреждения (4 484 - 2 004,60 = 2 479,40 кв.м). Площадь земельного участка под дошкольным образовательным учреждением в размере 2 004,60 кв.м, в отношении которого с 05.11.2019 г. прекратились арендные отношения между должником и ДГИ г. Москвы, установлена на основании технического заключения 000 "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" N 0038-НС-20 от 08.07.2020 г., представленного в материалы дела должником. При этом ДГИ г. Москвы при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции не оспаривал расчет площади земельного участка под дошкольным образовательным учреждением, приведенный в Техническом заключении <...>. Также суд апелляционной инстанции учитывает, что Департамент не представило ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции иное доказательство, опровергающее размер площади земельного участка под дошкольным образовательным учреждением. При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер арендной платы после 05.11.2019 должен определяться исходя из площади земельного участка равной 2 479,40 кв.м".

Указанные судебные акты оставлены без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2021 по делу N А40-9127/2020.

При этом следует учитывать, что с 20.01.2020 право собственности на КПП перешло от ответчика к ООО "Реставрация-Н+", что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 80-82), что аналогичным образом в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ повлекло прекращение арендных отношений в части земельного участка под КПП, в связи с чем текущая задолженность ответчика по арендной плате в отношении площади земельного участка, равной 2 479,40 кв.м, рассчитывается только за период с 01.01.2020 по 19.01.2020.

Ответчиком произведен расчет задолженности перед Департаментом по арендной плате в отношении площади земельного участка 2 479,40 кв.м за период с 01.01.2020 по 19.01.2020, согласно которому задолженность составляет 196 133 рублей 65 копеек.

Остальная часть текущей задолженности рассчитывается с 20.01.2020 по 1642.2020 и в отношении площади земельного участка, равной 2 247,80 кв.м.

Как указано выше, арендные отношения в части земельного участка, расположенного под КПП, прекратились с 20.01.2020.

При этом в соответствии с вышеуказанным техническим заключением ООО "Экспертный центр "Индекс" от 08.07.2020 N 0038-НС-20 (т. 1 л.д. 50-63), площадь земельного участка под КПП составляет 231,6 кв.м.

Таким образом, начиная с 20.01.2020 между Департаментом и ответчиком сохранились арендные отношения только в части земельного участка площадью 2 247,80 кв.м. (= 2 479,40 кв.м -231,6 кв.м.), то есть только в отношении части земельного участка под ФОК.

При этом следует учитывать, что с 17.12.2020 право собственности на ФОК перешло от ответчика к ООО "СТИЛИАН", что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 83-85), что аналогичным образом в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ повлекло прекращение арендных отношений в части земельного участка под ФОК, в связи с чем текущая задолженность ответчика по арендной плате в отношении площади земельного участка, равной 2 247,80 кв.м, рассчитывается только за период с 20.01.2020 по 16.12.2020.

Ответчиком произведен поквартальный расчет задолженности перед Департаментом по арендной плате в отношении площади земельного участка 2 247,80 кв.м за период с 20.01.2020 по 16.12.2020, согласно которому задолженность составляет 3 163 197 рублей 37 копеек.

Таким образом, совокупный размер текущей задолженности ответчика перед Департаментом по основному долгу по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2020 по 16.12.2020 составляет 3 359 331 рублей 02 копейки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды не содержит положения, которые бы устанавливали последствия не уведомления арендодателя о совершенном отчуждении здания на земельном участке.

Необходимо отметить, что данные о собственниках зданий являются открытыми и содержатся в ЕГРН, куда они вносятся в первую очередь для информирования третьих лиц о правах на объекты недвижимости.

Таким образом, Департамент мог в любое время получить актуальные сведения о собственниках зданий на спорном земельном участке. Как профессиональный участник правоотношений в сфере недвижимости в городе Москве, истец не мог не знать, что у него отсутствует право получать с ответчика арендные платежи за земельные участки под отчужденными объектами недвижимости.

В данному случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, в силу которых при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, юридическое значение отсутствие уведомлений ответчиком Департамента об отчуждении зданий на арендованном земельном участке не имеет, при выбытии из владения части земельного участка арендные отношения в соответствующей части считаются прекращенными.

Департамент суду апелляционной инстанции заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу.

Департамент просит суд поставить перед экспертами вопрос об определении площади, необходимой для эксплуатации находящихся на спорном земельном участке зданий.

Суд апелляционной инстанции оснований для проведения экспертизы по делу не усматривает ввиду следующего.

В рамках дела N А40-91058/2017 установлено, что арендные отношения по договору аренды между Департаментом и ответчиком в части площади земельного участка под 1-ой очередью застройки прекратились с момента ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Эта площадь равна 24 582 кв.м.

В материалах дела имеется техническое заключение ООО "Экспертный центр "Индекс" от 08.07.2020 N 0038-НС-20, согласно которому установлена площадь спорного земельного участка под ДОУ (2 004,60 кв.м.) и КПП (231,6 кв.м.).

Это заключение было исследовано и использовано судами для определения площадей, необходимых для эксплуатации ДОУ и КПП, по делу N А40-9127/2020 о банкротстве ответчика.

Таким образом, в материалах настоящего дела имеется техническое заключение, которое содержит ответ на вопросы, который истец хочет поставить перед судебными экспертами.

Департамент не заявлял ходатайство о проведении судебной экспертизы в суде первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела.

Кроме того, Департамент не выражал несогласия с расчетами, представленными в техническом заключении, и не заявлял ходатайство о проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции.

Ввиду изложенного, оснований для проведения по делу судебной экспертизы не усматривается.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Ответчик 19.05.2021 перечислил в пользу Департамент денежные средства в размере, достаточном для погашения в полном объеме текущей задолженности по договору аренды за 1-4 квартал 2020 года.

Платежным поручением N 69 от 19.05.2021 на общую сумму 3 359 331 рубль 02 копейки ответчиком погашена текущая задолженность по арендной плате по договору NМ-01-034951 от 04.10.20 за период 1-4 квартал 2020 года.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с пунктом 7.2. договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Ответчиком по состоянию на 19.05.2021 (дата погашения основного долга) выполнен контррасчет пени в связи с просрочкой оплаты арендной платы за 1-4 квартал 2020 года, в соответствии с которым размер пени составляет 189 956 рублей 93 копейки.

Платежным поручением N 70 от 19.05.2021 на общую сумму 189 956 рублей 93 копейки погашена текущая задолженность по уплате пени на сумму текущей задолженности по арендной плате по договору NМ-01-034951 от 04.10.2010 за период 1-4 квартал 2020 года.

Ввиду изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований судом апелляционной инстанции не усматривается.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2021 года по делу N А40-151613/21 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Хлебозавод N 6" (ОГРН: 1147746010477, 119435, г Москва, пер. Большой Саввинский, д. 9, стр. 3, ком. S19) 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Панкратова Н.И.