Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2022 г. N 20АП-6041/22 по делу N А09-801/2022

г. Тула

2 ноября 2022 г.

Дело N А09-801/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Грошева И.П., судей Егураевой Н.В. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савичевой О.И., при участии в судебном заседании: от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации - представителя Жуковой А.В. (доверенность от 24.12.2021), от индивидуального предпринимателя Лазаренко Александра Григорьевича - представителя Домашневой Я.А. (доверенность от 17.06.2022), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазаренко Александра Григорьевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.06.2022 по делу N А09-801/2022 (судья Поддубная И.С.), принятое по исковому заявлению управления имущественных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858) к индивидуальному предпринимателю Лазаренко Александру Григорьевичу (г. Брянск, ИНН 323500093169, ОГРНИП 304325421800552) об освобождении арендатором нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений Брянской городской администрации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лазаренко Александру Григорьевичу (далее - ИП Лазаренко А.Г., ответчик) об освобождении арендатором муниципального нежилого помещения с кадастровым номером 32:28:0031909:335, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Луначарского, д. 45/9, площадью 178,4 кв. м.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.06.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей правовой позиции ответчик, ссылаясь на статьи 421, 431, 450.1, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также условия заключенного сторонами договора, полагает, что истцом нарушен порядок расторжения договора, а допущенные ответчиком нарушения носят формальный характер. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.12.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска N 9СД-2019 (т. 1, л. д. 7), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Луначарского, д. 45/9, площадью 178,4 кв. м (32:28:0031909:335).

Условия договора распространяют свои действия на правоотношения, возникшие с 24.12.2019 по 23.12.2024.

Размер арендной платы установлен в пункте 3.1 договора.

В силу пункта 5.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату (пункт 5.2.6 договора); в течение месяца заключить договоры с управляющей компанией на содержание общедомового имущества; на вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов; с ресурсопоставляющими организациями (или с управляющей компанией) на поставку (пункт 5.2.15 договора); своевременно производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, взносов на капитальный ремонт, а также всех причитающихся на момент заключения договора установленных законом платежей (пункт 5.2.16 договора).

В соответствии с пунктом 8.2. договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при нарушении арендатором пунктов 5.2.2.; 5.2.5.; 5.2.6.; 5.2.7; 5.2.8; 5.2.9; 5.2.10; 5.2.11; 5.2.13; 5.2.15; 5.2.16; 5.2.18; 5.2.19; 5.2.20 договора аренды. При этом договор считается расторгнутым или измененным с момента, указанного в письменном уведомлении арендодателя.

Помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 30.12.2019 (т. 1, л. д. 9).

Управление письмом N 29/05-13576 от 27.07.2021 уведомило ответчика о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (т. 1, л. д. 14).

Письмом N 29/05-21149 от 02.12.2021 (получено ответчиком 24.12.2021) Управление уведомило ИП Лазаренко А.Г. о расторжении договора аренды, а также указало на необходимость в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления передать арендодателю по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Луначарского, 45/9, площадью 178,4 кв. м. (т. 1, л. д. 10).

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, при этом суд области обоснованно исходил из следующего.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи арендодателем арендатору нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Луначарского, 45/9, площадью 178,4 кв. м подтвержден материала дела и ответчиком не оспорен (т. 1, л. д. 9).

В соответствии пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как было указано выше, истец 03.12.2021 направил в адрес ответчика письмо N 29/05-21149 от 02.12.2021 (получено ответчиком 24.12.2021) с требованием об одностороннем прекращении (отказе от исполнения) договора (т. 1, л. д. 10).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума ВС РФ N 54 от 22.11.2016, в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки, либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил своё действие 24.12.2021 (с даты получения ответчиком уведомления N 29/05-21149 от 02.12.2021 о расторжении договора аренды нежилого помещения N 9СД-2019 от 24.12.2019).

Как отмечалось выше, ответчик письмом N 29/05-13576 от 27.06.2021 уведомлен истцом о необходимости предоставить в срок до 23.08.2021 копии договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Однако указанные документы арендодателю представлены не были.

В ходе судебного разбирательства ответчиком представлены доказательства заключения договора теплоснабжения N 21Л-2Т/166 от 19.08.2021 ИП Лазаренко А.Г. с ООО "Актив" (т. 1, л. д. 61 - 64) и договора управления многоквартирным домом от 24.12.2019 ИП Лазаренко А.Г. и ООО УК "Квартал Плюс" (т. 1, л. д. 57 - 60).

Вместе с тем, исходя из информации, представленной истцом в материалы дела, судом области установлено, что у ответчика перед ООО УК "Квартал Плюс" по состоянию на 31.10.2021 имелась задолженность в сумме 58 730 руб. 28 коп. Согласно информационной системе "Картотека арбитражных дел", 21.06.2022 определением Арбитражного суда Брянской области принято к производству исковое заявление ООО УК "Квартал плюс" к муниципальному образованию "город Брянск" в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о взыскании задолженности за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и СОИД за период с 24.12.2019 до 01.03.2022 в размере 54 717 руб. 82 коп. и пени в размере 5422 руб. 50 коп. (дело N А09-5176/2022). Третьим лицом к участию в деле привлечен ИП Лазаренко А.Г. Копия указанного искового заявления представлена истцом в материалы настоящего дела. Период взыскиваемой управляющей компанией с ответчика по делу N А09-5176/2022 задолженности включает период нахождения спорного объекта в аренде у ответчика.

Кроме того, по состоянию на 01.12.2021 подтверждено наличие задолженности ответчика перед теплоснабжающей организацией ООО "Актив" на сумму 74 238 руб. 57 коп. (т. 1, л. д. 19).

Истец в ходе рассмотрения дела также указал, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды от 24.12.2019 N 9СД-2019 в сумме 200 564 руб. 68 коп. за периоды с 01.04.2020 по 30.06.2020, с 01.11.2021 по 31.12.2021.

Таким образом, на момент отказа истца от исполнения договора аренды у ответчика имелись нарушения пунктов 5.2.15; 5.2.16 договора (не заключены договоры водоснабжения (водоотведения), энергоснабжения и на вывоз ТБО), и имелась задолженность перед управляющей компаний и ресурсоснабжающей организацией, а так же перед арендодателем.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендатора отказаться от исполнения договора (пункты 5.2.15; 5.2.16 договора аренды), подтвержден материалами дела.

Невнесение коммунальных платежей является основанием не только для взыскания задолженности с собственника нежилого помещения в судебном порядке, но и основанием для отключения тепло - электроснабжения, водоотведения помещения, в результате чего дальнейшая эксплуатация помещения станет невозможной и будет являться ухудшением объекта аренды (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2011 по делу N А28-1940/2011).

Пунктом 5.2.20 договора N 9СД-2019 от 24.12.2019 предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды на любых законных основаниях в течение пяти дней после прекращения действия договора аренды арендатор обязан передать объект арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательств, свидетельствующих о возврате истцу по акту приема-передачи и принятии истцом у ответчика арендованного имущества, ответчиком не представлено.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что ответчик не исполнил обязанность по освобождению арендуемого помещения после досрочного расторжения договора, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Выводы суда являются правильными, они соответствуют вышеприведенным правовым нормам, фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Оснований для иной оценки фактических обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы заявителя были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы сводятся к несогласию с оценкой, данной судом фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, что не является безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. относятся на ее заявителя в соответствии со статьей 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 28.06.2022 по делу N А09-801/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.П. Грошев

Судьи

Н.В. Егураева И.Г. Сентюрина