Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2022 г. N 15АП-17527/22 по делу N А32-7335/2022

город Ростов-на-Дону

03 ноября 2022 г.

дело N А32-7335/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Попова А.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель Смирнов А.А. по доверенности от 29.01.2022, генеральный директор Дорохин Н.Н., приказ N 151лс от 19.10.2021;

от ответчика: представитель Уруймагова Е.Н. по доверенности от 02.12.2021;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограненной ответственностью "Оркестра Кристалл"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 по делу N А32-7335/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Оркестра Кристалл";

(ИНН 2367006219, ОГРН 1182375099884)

к акционерному обществу "Пансионат "Кристалл"

(ИНН 2319009650, ОГРН 1022302829614)

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Оркестра кристалл" (далее - ООО "Оркестра кристалл", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Пансионат "Кристалл" (далее - АО "Пансионат "Кристалл", ответчик) о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды N 1 от 26.02.2018 на основании уведомления об отказе от исполнения договора от 09.12.2021 N 01/02-80, о применении последствий недействительности сделки, о признании договора аренды N 1 от 26.02.2018 действующим, о признании недействительной сделки по расторжению договора аренды N 3 от 19.02.2020 на основании уведомления об отказе от исполнения договора от 09.12.2021 N 01/02-79, о применении последствий недействительности сделки, о признании договора аренды N 1 от 19.02.2020 действующим.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключены договоры аренды недвижимого имущества N 1 от 26.02.2018, N 3 от 19.02.2020. Ответчиком были направлены в адрес истца уведомления об отказе от исполнения договоров от 09.12.2021 N 01/02-80, от 09.12.2021 N 01/02-79 на основании нарушения пунктов 9.4 договоров (существенное ухудшение состояния объектов и не исполнение требования по устранению соответствующего нарушения), которые истец считает недействительными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 в иске отказано. Решение мотивировано следующим. Материалы дела свидетельствуют о том, что истцом допущено значительное ухудшение состояния объектов аренды (не проведены работы по ремонту фасада, не исполнялась обязанность по уборке территории объекта и вывозе мусора, допущено антисанитарное состояние подвальных помещений, установлено наличие в помещениях, на стенах лестничных маршей, коридоров 1 -4 этажей сырости, признаков грибка. В отопительный период 2021-2022 годов истцом теплоэнергия для отопления объектов не потреблялась. Истцом допущены перепланировки, а также строительство бассейна и подведение к нему коммуникаций в отсутствие согласований с арендодателем.

Длительное неисполнение истцом своих обязанностей по своевременному текущему ремонту и надлежащему содержанию объектов аренды, что повлекло существенное ухудшение их состояния.

Процедура одностороннего внесудебного порядка расторжения договоров аренды N 1 и N 3 и отказа от их исполнения АО "Пансионат "Кристалл" соблюдена.

Общество с ограниченной ответственностью "Оркестра кристалл" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, иск удовлетворить полностью.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Выводы суда о существенном ухудшении состояния объектов аренды и неисполнении требований по устранению нарушений не соответствуют фактическим обстоятельствам, а односторонние отказы арендодателя от исполнения договоров аренды путем вручения оспариваемых уведомлений нарушают права и законные интересы арендатора, в том числе, право на осуществление предпринимательской деятельности, и свидетельствует о недобросовестности и неразумности действий АО "Пансионат "Кристалл".

Земельный участок не являлся предметом ни по договору аренды N 1, ни по договору аренды N 3, поэтому установка бассейна не может свидетельствовать об ухудшении состояния объектов аренды. Аналогичным образом о значительном ухудшении состояния объектов аренды не свидетельствует наличие мусора на земельном участке. Требование согласовать работы по текущему ремонту не конкретизировано. Высказанные претензии носят предположительный характер. Протекание кровли было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы - подтопление дождевыми водами в результате выпадения обильных осадков. В нарушение п. 9.4 договоров аренды конкретные требования по устранению нарушений арендатору не предъявлены, в силу чего арендатор был лишен возможности понять суть претензий и обстоятельств, которые могут рассматриваться в качестве основания для расторжения договоров аренды в одностороннем внесудебном порядке со стороны арендодателя. Направление не мотивированных и бездоказательных уведомлений N 01/02-80 и N01/02-79 от 09.12.2021 свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны АО "Пансионат "Кристалл". Процедура, определенная п. 9.4 договоров, в отношении претензий по перепланировке и нарушению санэпидемнорм не соблюдалась. Объектам аренды требовался капитальный, который ответчиком произведён не был.

Злоупотребление со стороны истца подтверждается также представленным в материалы дела техническим заключением ООО "АЕГРО" по результатам технического обследования строительных конструкций зданий пансионата "Кристалл". Согласно заключению техническое состояние обследуемых зданий и внутриплощадочных сетей оценивается как работоспособное и на момент обследования отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Истец планирует осуществить снос объектов аренды в рамках инвестиционного проекта.

Судом допущены процессуальные нарушения: не дана оценка рецензиям на заключения ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", а также заключению АНО ""Ассоциация Независимых Судебных Экспертов". Резолютивная часть решения не соответствует части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств истца об истребовании доказательств и о вызове свидетелей. В протоколе судебного заседания отсутствует запись о принятии судьёй решения в совещательной комнате.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Пансионат "Кристалл" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В связи с нарушениями истцом правил эксплуатации объектов аренды, в соответствии с требованиями нормативных документов, и непринятием им всех разумных и достаточных мер для их сохранения, грубым нарушением обязанностей, изложенных в пунктах 5.2.4, 5.2.6, 5.2.15 договоров аренды, объекты пришли в состояние, непригодное для использования их по назначению, в связи с чем ответчик воспользовался своим правом, предусмотренным пунктами 9.4, 9.5 договоров на одностороннее расторжение, направив истцу уведомления N 01/02-80 и N 01/02-79 от 09.12.2021.

О расторжении 24.01.2022 договоров аренды истец был уведомлен за 45 дней до соответствующей даты, еще 30 дней дополнительно ему было предоставлено для освобождения объектов, в результате чего в данный период истцом было вывезено все принадлежащее ему имущество из арендуемых объектов. В настоящее время объекты демонтированы, сняты с кадастрового учета, право собственности ответчика на объекты прекращено, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 16.09.2022, 23.09.2022, 26.09.2022.

Истец указал, что отзыв подписан ненадлежащим представителем.

В ходе судебного заседания 04.08.2022 судом объявлялся перерыв, после которого явка сторон была признана необязательной и не была обеспечена сторонами.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на неё.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО "Пансионат "Кристалл" является собственником объектов: нежилого здания - пансионата, литер А, площадью 1 845,2 кв.м; нежилого здания - административного корпуса, литер В, площадью 421,6 кв.м; нежилого здания - столовой, литер Г, площадью 1 167,3 кв.м.; нежилого здания - гостиничного корпуса N 1, литер Б, площадью 2 874,2 кв.м.. Указанные Объекты находятся на муниципальном земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Ялтинская, 4, принадлежащем ответчику на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900011296 от 21.09.2021.

26.12.2018 между АО "Пансионат "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Оркестра Кристалл" (арендатор) сроком на 5 лет был заключен договор аренды N 1.

Предметом данного договора является имущественный комплекс (объект N 1), расположенный по адресу: Краснодарский край. г. Сочи, мкр. Хоста, ул. Ялтинская, д. 4, и состоящий из объектов:

Объект 1. Нежилое здание - пансионат (литер А), площадью 1 845,2 кв.м., кадастровый номер: 23:49:03-16.2003-218;

Объект 2. Нежилое здание - административный корпус (литер В), площадью 421,6 кв.м., кадастровый номер: 23:49:03-16.2003-220;

Объект 3. Нежилое здание - столовая (литер Г), площадью 1 167.3 кв.м.. кадастровый номер: 23:49:03-16.2003-221.

26.12.2018 между АО "Пансионат "Кристалл" и ООО "Оркестра Кристалл" был заключен договор аренды N 2.

Предметом данного договора является недвижимое имущество (объект N 2). расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, мкр. Хоста, ул. Ялтинская, д. 4, - нежилое здание - гостиничный корпус N 1 (литер Б), площадью 2 874,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0304017:2250.

По истечении срока действия договора аренды N 2 в отношении гостиничного корпуса N1 (литер Б) был заключён договор аренды N 3 сроком действия до 26.12.2023.

В соответствии с п.п. 1.2, 2.1.4 договоров аренды объекты переданы обществу "Оркестра Кристалл" для использования как гостиничный комплекс в состоянии, соответствующем их назначению, противопожарным, санитарно-гигиеническим, техническим правилам, СНиПам, оснащенные исправно функционирующими системами инженерного оборудования.

Факт передачи объектов в аренду в состоянии, пригодном для использования их по назначению, подтверждается также актами приема-передачи недвижимого имущества от 26.12.2018 (приложение к договору аренды N 1, приложение к договору аренды N 2) и от 19.02.2020 (приложение к договору аренды N 3). Согласно пунктам 2-5 актов арендатор (истец) проверил состояние недвижимого имущества. В момент передачи недвижимое имущество находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Стороны взаимных претензий друг к другу относительно переданного недвижимого имущества не имеют.

Договорами аренды обязанности арендатора урегулированы в п. 5.2 следующим образом.

В частности, арендатор обязан принять от арендодателя объект в существующем состоянии по Актам приема-передачи (п. 5.2.1 договоров); использовать объект по назначению, не изменяя основного профиля, предусмотренного п. 1.2 настоящего договора (п. 5.2.2. договоров).

В соответствии с п. 5.2.4 договоров с момента подписания актов приема-передачи и в течение всего срока действия договора арендатор обязан за свой счет:

- осуществлять текущий ремонт здания, движимого имущества, входящих в состав обьекта и переданных арендатору по актам приема-передачи. Под "текущим ремонтом" в настоящем договоре понимаются - деятельность по систематическому и своевременному проведению работ по предупреждению износа инженерного оборудования и работы по устранению мелких повреждений и неисправностей объекта, возникших в результате деятельности арендатора, указанной в пункте 1.2 договора. Любые работы арендатора, связанные с проведением отделочно-строительных и ремонтных работ в здании, должны проводиться с согласия арендодателя;

- нести расходы, связанные с эксплуатацией и коммунальным обслуживанием здания, в порядке, предусмотренном настоящим договором;

- в случае принятия согласованного с арендодателем решения о проведении в здании за свой счет работ по перепланировке, отделке помещения, прокладке дополнительных инженерных сетей и коммуникаций арендатор обязуется действовать в соответствии с нормами и правилами, установленными действующим законодательством РФ и инструкциями арендодателя (в случае их предоставления);

- за свой счет содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке в соответствие с требованиям Роспотребнадзора, Санэпидемслужбы и Госпожнадзора в рамках своей деятельности;

- осуществлять сбор отходов и мусора, а также их хранение и складирование, организовать вывоз отходов и мусора за свой счет;

- обеспечить, в случае возникновения аварийных ситуаций, незамедлительный доступ в здание уполномоченных сотрудников арендодателя или работников коммунальных и аварийно-технических служб в любое время суток;

- арендатор обязан назначить из числа обученного персонала, лицо, ответственное за электрохозяйство и лицо ответственное за пожарное состояние здания, с представлением арендодателю копий приказов о назначении, копий удостоверений и записи в журнале проверки знаний и нести ответственность перед компетентными органами за соблюдение требований пожарной безопасности в здании;

- арендатор самостоятельно организует уборку и вывоз мусора и снега с территории, прилегающей к зданию.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2.5 договоров арендатор обязан в течение 14 дней после окончания срока действия договора или в течение 30 дней с даты его досрочного расторжения возвратить объект арендодателю по актам приёма- передачи.

Сторонами согласованы следующие условия расторжения договоров аренды.

В частности, по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в порядке пункта 9.4 договора аренды в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объекта и не исполнил требование арендодателя по устранению соответствующего нарушения.

09.12.2021 АО "Пансионат "Кристалл" приняты решения об отказе в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды N 1 и договора аренды N 3 путем вручения ООО "Оркестра Кристалл", соответственно, уведомления от 09.12.2021 N 01/02-80 и уведомления от 09.12.2021 N 01/02-79.

Согласно данным уведомлениям арендодатель, основываясь на положениях пункта 9.4 данных договоров, исходил из того, что арендатор существенным образом ухудшил состояние объекта N 1 и объекта N 2 и не исполнил требование арендодателя по устранению соответствующих нарушений в установленные для этого сроки. Договоры аренды N1 и N3 считаются расторгнутыми по истечении 45 дней со дня вручения уведомлений, то есть 24.01.2022 (пункт 9.5 договоров). Свое решение арендодатель подтвердил письмами N 01/02-14 и N 01/02-15 от 24.01.2022, врученными законному представителю арендатора в тот же день.

АО "Пансионат "Кристалл" в подтверждение наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 9.4 договоров, о существенном ухудшении состояния объектов N 1 и N 2 и не исполнении требований арендодателя по устранению в установленные сроки соответствующих нарушений, зафиксированы в актах от 25.11.2021, от 08.12.2021 по результатам контроля использования объектов аренды N 1 и N 3. В данных уведомлениях АО "Пансионат "Кристалл" сослалось на ранее врученные арендатору письма от 15.11.2021 N01/02-43; от 17.11.2021 N 01/02-48; от 17.11.2021 N01/02-49; от 01.12.2021 N 01/02-64; от 09.12.2021 N01/02-78, приложив их копии к уведомлениям.

ООО "Оркестра Кристалл" полагает обстоятельства для расторжения договоров не наступившими, в связи с чем в переписке предлагало арендодателю согласовать график арендных платежей.

Впоследствии общество "Оркестра Кристалл" обратилось в арбитражный суд, указав на отсутствие у АО "Пансионат "Кристалл" оснований для расторжения спорных договоров в одностороннем порядке.

Согласно статье 450.1 (пунктам 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 50 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

Истец указывает, что при расторжении договора обществом "Пансионат "Кристалл" допущено злоупотребление правом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в пункте 14 также разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 166 (пункта 2) и 168 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. По общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судебная коллегия полагает установленным допущенное арендатором нарушение условий договора аренды, дающее арендодателю право на отказ от договора, а также не усматривает в действиях арендодателя злоупотребления правом.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что односторонний отказ АО "Пансионат "Кристалл" от договора направлен контрагенту при наличии на то оснований, с соблюдением установленной договором процедуры, в связи с чем не может быть признан недействительной сделкой.

Нарушение договора со стороны арендатора подтверждается следующими доказательствами.

По результатам мониторинга микрорайона Хоста администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом от 16.11.2021 N 8499/01/3-01-41 уведомила АО "Пансионат "Кристалл" о выявленном факте неудовлетворительного состояния фасада пансионата "Кристалл", указав о необходимости принятия мер в отношении арендатора (истца) в целях проведения необходимых работ по ремонту фасада, информировании администрации о начале и ходе выполненных работ.

Письменное требование АО "Пансионат "Кристалл" от 17.11.2021 N 01/02-49 об исполнении истцом установленной п. 5.2.4 договора аренды N 3 обязанности - необходимости в срок до 20.11.2021 организовать по согласованию с арендодателем работы по ремонту фасада здания и предоставить письменное подтверждение о начале выполнения и окончания ремонтных работ, истец в нарушение п.7.5 договора аренды N3 не исполнил. За согласованием проведения текущего ремонта фасада истец к ответчику (арендодателю) не обратился, к ремонтным работам не приступил, о чем 25.11.2021 в присутствии истца (арендатора) составлен "Акт по результатам контроля устранения выявленных фактов ненадлежащего состояния объекта по договору аренды имущественного комплекса N3 от 19.02.2020" с приложением фото фиксации ненадлежащего состояния объекта литер Б: множественного отслаивания штукатурки козырька входной группы объекта. Не устранено данное нарушение и до даты расторжения договора.

Истцом не исполнялась обязанность по уборке территории объекта и вывозе мусора. Письменное требование Ответчика от 17.11.2021 N 01/02-48 об исполнении данной обязанности в срок до 20.11.2021 также не исполнено.

Указанные факты послужили основанием для проведения АО "Пансионат "Кристалл" контроля осуществления истцом деятельности, предусмотренной договорами аренды N 1 и N 3, выявившего значительные ухудшения состояния объектов аренды.

При комиссионном совместно с истцом осмотре 25.11.2021 объекта литер Б ответчиком выявлено антисанитарное состояние подвальных помещений, захламленных старой поломанной мебелью, непригодным хозяйственным инвентарем, использованными ртутными лампами, строительным мусором, ведрами с остатками засохшей краски и другим. В помещениях, на стенах лестничных маршей, коридоров 1-4 этажей сырость, признаки грибка. Щиты электроснабжения содержались в ненадлежащем состоянии (не заперты, отсутствовали схемы, сведения об ответственных лицах).

После выявленных нарушений содержания подвальных помещений, лестничных маршей и коридоров, в осмотре иных помещений истец в нарушение п. 5.2.13 договора аренды N 3 отказал, доступ в них ответчику не обеспечил.

Также в нарушение п.п. 5.2.13, 5.4.2 договора аренды N 1 истец не допустил 25.11.2021 представителей ответчика (собственника АО "Пансионат "Кристалл") в помещения объектов литер В и литер Г, доступ в помещения литер А был ограничен 2 помещениями номерного фонда. Наружным осмотром зданий выявлены факты, свидетельствующие об их ненадлежащем содержании: стены фасадов зданий грязные, со следами черного грибка, с многочисленными трещинами, с множественными местами отслоившегося штукатурного и покрасочного слоя.

Территория объекта также содержалась в ненадлежащем состоянии, была захламлена мусором: крупногабаритным, строительным, бытовым, длительно не убранными остатками растительности, спиленных веток деревьев, складированных, в том числе, под стенами зданий, чем создавалась угроза пожарной безопасности.

Во время осмотра составлены акт от 25.11.2021 по результатам контроля использования объекта по договору аренды имущественного комплекса N 1 от 26.12.2018 и акт от 25.11.2021 по результатам контроля использования объекта по договору аренды имущественного комплекса N 3 от 19.02.2020 с приложением фото фиксации выявленных нарушений.

Указанные акты вручены истцу с письмом от 01.12.2021 N 01/02-64, которым ответчик уведомил истца о неисполнении последним условий договоров аренды N 1 и N 3, неисполнении обязанностей, возложенных на него пунктами 5.2.4, 5.2.6, 5.2.15 указанных договоров, о необходимости в течение всего срока их действия содержать объекты в надлежащем состоянии, о неисполнении им требований арендодателя, изложенных в письмах от 15.11.2021 N 01/02-43, от 17.11.2021 N 01/02-48, от 17.11.2021 N 01/02-49. Одновременно письмом от 01.12.2021 N 01/02-64 истцу был установлен новый срок устранения нарушений - до 08.12.2021.

Проведенным ответчиком 08.12.2021 контрольным совместно с истцом осмотром объектов установлено, что истцом не устранены выявленные ранее факты нарушений, ненадлежащего содержания объектов, повлекшего существенное ухудшение их состояния по причине неисполнения арендатором принятых по договорам аренды N 1 и N 3 обязанностей. Истец не обеспечил доступ уполномоченным представителям ответчика в здания: пансионата (литер А), столовой (литер Г), большинство помещений административного корпуса (литер В).

Осмотр части помещений административного корпуса (литер В) подтвердил ненадлежащее состояние объекта, его несоответствие санитарным и противопожарным нормам ввиду множественных следов намокания внутренней отделки потолков и стен, в том числе вдоль электропроводки и светильников, отслаивания штукатурки, множественных обильных грибковых поражений, следов сырости в помещениях.

Указанные факты свидетельствовали о длительном неисполнении истцом своих обязанностей по своевременному текущему ремонту и надлежащему содержанию объектов, что повлекло существенное ухудшение их состояния.

Итоги совместного осмотра отражены ответчиком в акте от 08.12.2021 по результатам контроля устранения выявленных фактов нарушений арендатором условий договоров аренды, в которых отражены допущенные арендатором нарушения, приложены фото выявленных нарушений. Указанные акты направлены истцу письмом от 09.12.2021 N 01/02-78.

Сами по себе выявленные нарушения обществом "Оркестра Кристалл" не оспариваются, однако, истец считает, что ненадлежащее содержание земельного участка, на котором расположены объекты аренды, не свидетельствует о нарушениях договора, а также полагает указания арендодателя неконкретными,в силу чего - неисполнимыми.

Указанные доводы заявлялись суду первой инстанции и были обоснованно им отклонены.

Так, в материалы дела не представлено доказательств проведения ремонтных работ истцом - в том виде, в каком им были поняты указания арендодателя, а также доказательства любых других действий истца во исполнение возложенных на него договорами аренды обязанностей.

Истец является пользователем земельного участка под арендуемыми объектами недвижимости в силу закона, а потому ему обоснованно вменено в качестве нарушения ненадлежащее содержание земельного участка, возведение не предусмотренных договором и не согласованных с арендодателем объектов.

Также истец оспаривает выводы строительно-технических заключений Отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по городу-курорту Сочи N N СТЗ-019-А/28-02-2022-52Ю/22-31, СТЗ-019-Б/28-02-2022-52Ю/22-31, СТЗ-019-В/28-02-2022-52Ю/22-31, СТЗ-019-Г/28-02-2022-52Ю/22-31 от 28.02.2022.

Так, заключениями установлено наличие влаги и следы ее проникновения и присутствия во внутренних помещениях, в виду чего на стенах и полах наличие грибков и плесени. Эти данные свидетельствуют о том, что система теплоснабжения помещений не функционировала, в отопительный период 2021-2022 года истцом теплоэнергия для отопления объектов не потреблялась, что подтверждается также письмом МУП "Сочитеплоэнерго" от 05.04.2022 за исх. N 08-04197/22.

Указанное свидетельствует о ненадлежащем содержании объектов аренды, существенно ухудшившим их состояние.

Краевым БТИ также установлены перепланировки и переустройство сетей арендуемых объектов, протекание кровли.

Истец полагает, что протекание кровли было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы - подтопление дождевыми водами в результате выпадения обильных осадков, за указанные обстоятельства истец не может нести ответственность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации субъект гражданского права, осуществляющий предпринимательскую деятельность, может быть освобожден от ответственности за ненадлежащее исполнения обязательства только, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Для того, чтобы какое-либо обстоятельство квалифицировать как непреодолимую силу необходима совокупность указанных признаков - непредотвратимость и чрезвычайность. Атмосферные осадки в виде дождя - это распространенные, часто повторяющиеся, обычные природные явления, не обладающие признаком чрезвычайности, следовательно, они не могут быть квалифицированы как непреодолимая сила.

Довод апелляционной жалобы о том, что все указанные нарушения возникли ввиду того, что объектам аренды требовался капитальный, который ответчиком произведён не был, судебная коллегия отклоняет как неподтверждённый.

Объекты аренды были переданы истцу в надлежащем состоянии, что зафиксировано двусторонними актами. Переписка истца и ответчика по поводу необходимости проведения капитального ремонта с указанием конкретных видов работ, в материалы дела не представлена.

Истец полагает, что суд первой инстанции не исследовал техническое заключение ООО "АЕГРО" и ООО "Ростовгипрошахт" по результатам технического обследования строительных конструкций зданий пансионата "Кристалл". Согласно заключению техническое состояние обследуемых зданий и внутриплощадочных сетей оценивается как работоспособное и на момент обследования отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания.

Между тем, вывод в указанных заключениях о работоспособном состоянии объектов и отсутствии на момент обследования опасности внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания не свидетельствует об отсутствии выявленных нарушений, не доказывает факт надлежащего содержания объектов аренды со стороны общества "Оркестра Кристалл".

Кроме того, истец указывает на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения.

По правилам части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Так, отказ в удовлетворении ходатайства истца об истребовании у ответчика оригиналов договоров, заключенных им с ООО "АЕГРО" и ООО "Ростовгипрошахт", и заключений, выполненных в рамках исполнения договоров, не свидетельствует о нарушении прав истца. Указанные документы представлены истцом в суд в виде заверенных копий, полученных от администрации г. Сочи.

Указание истца на то, что в протоколе судебного заседания отсутствует запись о принятии судьёй решения в совещательной комнате, по мнению судебной коллегии не свидетельствует о нарушении тайны совещательной комнаты ввиду следующего.

В ходе судебного заседания 04.08.2022 судом объявлялся перерыв, после которого явка сторон была признана необязательной и не была обеспечена сторонами.

Проверив довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил, что в протоколе судебного заседания от 04.08.2022 не указано на удаление суда в совещательную комнату для принятия решения, однако данное обстоятельство не может служить безусловным основанием для отмены решения, поскольку статья 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предполагает специального указания в протоколе на эту обязательную часть судебного процесса.

Безусловным основанием для отмены судебного решения является нарушение судом тайны совещания при принятии решения. Однако на такое процессуальное нарушение ООО "Оркестра Кристалл" не ссылается.

Таким образом, вопреки доводам заявителя жалобы, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 по делу N А32-7335/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

А.А. Попов С.И. Яицкая