Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2022 г. N 12АП-8928/22 по делу N А57-9226/2022

г. Саратов

07 ноября 2022 г.

Дело N А57-9226/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 64" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 9 августа 2022 года по делу N А57-9226/2022, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Погосяна Акопа Мовсесовича (ОГРНИП 319645100007383, ИНН 644912936406) к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 64" (ИНН 6432017997, ОГРН 1146432001176), о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Погосяна Акопа Мовсесовича - Бобыревой Е.А., действующей на основании доверенности от 20.04.2017,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Погосян Акоп Мовсесович (далее по тексту - истец, ИП Погосян А.М., предприниматель) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 64" (далее по тексту - ответчик, ООО "Торгсервис 64", общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04 августа 2020 года N 21-07/20; об обязании освободить нежилое помещение площадью 910,3 кв.м, которое является частью нежилого здания общей площадью 2 113,4 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. Марины Расковой, д. 49.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 августа 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

ООО "Торгсервис 64", не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

ИП Погосян А.М., в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2022 года, отзыве на апелляционную жалобу просил оспариваемое решение оставить без изменения, саму жалобу, - без удовлетворения.

Ответчик в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, - в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ.

Проверив законность оспариваемого решения, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Погосян Акоп Мовсесович является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Марины Расковой, 49, общей площадью 2 113,4 кв.м. с кадастровым номером 64:50:000000:23812, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.08.2020.

Между ИП Погосяном А.М. (арендодатель) и ООО "Торгсервис 64" (арендатор) 04.08.2020 заключён договор аренды N 21-07/20 в отношении нежилого помещения, площадью 910,3 кв.м, являющимся частью нежилого здания общей площадью 2113,4 кв.м, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (далее по тексту - договор).

В соответствии с пунктом 3.1. договора (в редакции протокола разногласий от 04.08.2020), арендная плата составляет 250,0 рублей (без НДС) в месяц за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора учёта. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы).

Акт начала коммерческой деятельности подписан сторонами 02 декабря 2020 года. Таким образом, исчисление арендной платы по условиям пункта 3.2. договора производится с 02 декабря 2020 года.

Срок аренды устанавливается в 7 (семь) лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1.договора).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 02 сентября 2020 года, номер регистрации: 64:50:000000:23812-64/136/2020-6.

Согласно подпункту 4.4.3. пункта 4.4., договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: если арендатор не внёс арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3. договора оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путём перечисления на расчётный счёт арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчётным периодом начисления арендной платы является календарный месяц.

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендатор нарушил срок внесения арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора:

- за декабрь 2020 года оплата поступила 13.01.2021 (просрочка составила 34 дня), что подтверждается платёжным поручением от 13.01.2021 N 68;

- за январь 2021 года оплата поступила 22.01.2021 (просрочка составила 12 дней), что подтверждается платёжным поручением от 22.01.2021 N 101;

- за февраль 2022 года оплата поступила 21.02.2022 (просрочка составила 11 дней), что подтверждается платёжными поручениями от 21.02.2022 N 425 на сумму 145 560 рублей 43 копеек и 82 014 рублей 57 копеек.

Учитывая нарушение обязательств договора, арендодатель 11.04.2022 направил в адрес арендатора предложение о расторжении договора, а также соглашение о расторжении договора и бланк акта приёма-передачи нежилого помещения.

Письмом от 20.04.2022 исх. N 067/22 ООО "Торгсервис 64" сообщило ИП Погосяну А.М. об отсутствии оснований расторжения договора и сохранении в дальнейшем партнёрских отношений.

Указанные основания послужили основанием обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд Саратовской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), установив факт нарушения ответчиком на момент рассмотрения спора обязательств оплаты арендной платы, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

ООО "Торгсервис 64", обжалуя постановленный судебный акт, указывает, что нарушение сроков оплаты арендной платы явилось следствием действий самого арендодателя, который в установленный срок не предоставил арендатору счёт на оплату. Таким образом, апеллянт полагает, что оснований расторжения договора не имеется.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как противоречащие материалам дела и направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьёй 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из представленных в материалы дела платёжных поручений (листы дела 29-31 тома 1) следует, что арендатором неоднократно нарушались условия договора о сроках оплаты арендной платы.

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям указанной нормы, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В качестве доказательства письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства, истец представил уведомление от 11.04.2022 N 71 о расторжении договора (лист дела 33-34 тома 1), в котором содержались факты нарушения условий договора, а также предложение о расторжении договора аренды. Следует учесть, что указанное уведомление получено арендатором 13.04.2022.

Таким образом, апелляционный суд пришёл к выводу, что ИП Погосяном А.М. соблюдён установленный порядок досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, в силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее по тексту - постановление Пленума N 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из буквального содержания подпункта 4.4.3. пункта 4.4. следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в случае если арендатор не внёс арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Учитывая нарушение арендатором сроков оплаты арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о расторжении договора.

При этом договор не содержит условий о том, что оплата арендной платы производится исключительно на основании выставленного арендодателем счёта.

Так, согласно пункту 3.3. договора, оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путём перечисления на расчётный счёт арендодателя.

В рассматриваемом деле основанием возникновения обязательств оплаты является факт пользования помещением, а не факт направления счетов. Кроме этого арендатору были известны реквизиты на оплату, а его обязанность самостоятельно, независимо от выставления арендодателем счетов, производить оплату за фактическое пользование имуществом предусмотрена статьёй 614 ГК РФ.

Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств обращения ответчика к истцу с указанием на то, что отсутствие каких-либо документов (акты, счета) препятствует осуществлению оплаты за предоставленное в аренду имущество в соответствии с условиями договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судебный акт принят без учёта возражений ответчика, изложенных в отзывах от 03.06.2022 исх. N 107/22 и от 31.07.2022 N 145/22 на исковое заявление, судебной коллегией отклоняются, поскольку указанные отзывы приобщены к материалам дела (листы дела 65 -91, 134-136 тома 1).

При этом указанные документы размещены в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет. Стороны вправе с ними ознакомиться при наличии соответствующего заявления.

В связи с изложенным, судебная коллегия пришла к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела. Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, основанными на оценке доказательств и нормах права, и не свидетельствуют о наличии в обжалуемом судебном акте существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на результат рассмотрения иска.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 марта 2022 года по делу N А57-9226/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 64", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова