Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2022 г. N 11АП-14651/22 по делу N А65-1940/2022

город Самара

11 ноября 2022 г.

Дело N А65-1940/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 08 ноября 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 11 ноября 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра "Развитие" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 августа 2022 года по делу N А65-1940/2022 (судья Холмецкая Е.А.) по иску Палаты земельных и имущественных отношений "Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан" (ОГРН 1061677000582, ИНН 1652011737) к частному общеобразовательному учреждению современному модульному центру "Развитие" (ОГРН 1111600003657, ИНН 1652017672),

о взыскании 277 355 руб. 01 коп. по договору аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. - основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 30 171 руб. 31 коп. - пени, начисленные за период с 01.01.2021 по 31.12.2021,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - Публикова Ю.А., по доверенности от 01.09.2020 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Палата земельных и имущественных отношений "Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан к частному общеобразовательному учреждению современному модульному центру "Развитие" (далее - ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 277 355 руб. 01 коп. по договору аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. - основного долга за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 30 171 руб. 31 коп. - пени, начисленных за период с 01.01.2021 по 31.12.2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 августа 2022 года иск удовлетворен частично: с частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра "Развитие" в пользу Палаты земельных и имущественных отношений "Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан" взыскано 271 804 руб. 87 коп. по договору аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. - основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 24 641 руб. 17 коп. - пени, начисленные за период с 02.02.2021 по 31.12.2021; с частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра "Развитие" в доход федерального бюджета взыскано 8 376 (восемь тысяч триста семьдесят шесть) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, частное общеобразовательное учреждение современного модульного центра "Развитие" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на невозможность использования им помещения по целевому назначению в связи с выявленными недостатками: на стенах большое количество плесени, грибка, многочисленные протечки кровли с отслоением штукатурки, шпаклевки и лакокрасочного покрытия стен и потолков, произошедшими в результате затопления помещения канализационными стоками, что подтверждается актом обследования помещения по адресу: г.Чистополь, ул.В.Ногина, дом 60 "А" от 01.04.2020 года. В связи с изложенным, считает, что арендатор должен быть освобожден от обязанности оплачивать арендную плату за период, когда он фактически не мог пользоваться арендуемым помещением по вине арендодателя.

В судебном заседании представитель ответчика - Публиков Ю.А., по доверенности от 01.09.2020 г., апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: справки N 123 от 19.09.2022 г., справки исх. N 479 от 27.09.2022 г., соглашения о расторжении договора электроснабжения от 17.07.2019 г.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Разрешив ходатайство заявителя жалобы о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, судебная коллегия не нашла оснований для его удовлетворения.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, апелляционный суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Ответчик уважительность причин невозможности представления в суд первой инстанции указанных доказательств не обосновал, кроме того, часть документов датирована после принятия обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств удовлетворению не подлежит.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.04.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества N ТО 11-014-0754, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество муниципального образования "город Чистополь" Чистопольского муниципального района Республики Татарстан нежилое здание (назначение: нежилое, кадастровый номер 16:54:080202:198, общей площадью 163,9 кв.м.), находящееся по адресу: Республика Татарстан, город Чистополь, ул. В. Ногина, д.60а, сроком на 5 лет до 12.04.2023.

Имущество передано арендатору 12.04.2018, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы устанавливается Решением Чистопольского городского Совета от 25.08.2016 N 8/8 "О внесении изменений и дополнений в решение Чистопольского городского Совета от 12.04.2016 N 5/4 "О порядке сдачи в аренду имущества, находящего в собственности муниципального образования "город Чистополь" Чистопольского муниципального района Республики Татарстан" а также протоколом N 1 заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества муниципального образования "город Чистополь" Чистопольского муниципального района Республики Татарстан, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства от 02.04.2018 и составляет 411 228 руб. в год без НДС.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата за пользование имуществом вносится в следующем порядке:

- первый год аренды 0% размера годовой арендной платы;

- во второй год аренды 0% размера годовой арендной платы;

- в третий год аренды 25% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость;

- в четвёртый год аренды 50% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость;

- в пятый год аренды 75% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что ввиду невнесения ответчиком арендных платежей по договору на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 12.04.2020 по 31.12.2021 в сумме 247 163 руб. 70 коп.

Как следует из материалов дела, истец 20.12.2021 направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование оплатить образовавшийся долг, неудовлетворение которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, обязательства по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) указано, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Согласно данному разъяснению, в силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

В ходе рассмотрения дела ответчик ссылался на невозможность пользования им помещением по причине возникших в нем в период аренды недостатков, вызванных затоплением помещения канализационными стоками, в связи с чем, считал отсутствующей у него обязанность вносить арендные платежи за спорный период.

Проверяя доводы ответчика, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что ответчик заявлял истцу о невозможности пользования арендуемым помещением письмом от 23.04.2020, в котором просил расторгнуть договор в связи со сложившейся ситуацией и в связи с тем, что после капитального ремонта по зданию растекается канализация.

В ответном письме от 13.05.2020 истец сообщил ответчику о необходимости внесения арендных платежей в связи с досрочным расторжением договора.

25.06.2020 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором указал на невозможность пользования помещением по причине непреодолимой силы, которой является эпидемия.

29.06.2020 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды об условиях отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году и ее уплаты в 2021-2022 годах.

11.04.2022 ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в связи с его непригодным состоянием.

12.04.2022 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил устранить допущенные нарушения при эксплуатации арендуемого имущества и возвратить помещение в первоначальном состоянии с учетом износа.

26.04.2022 сторонами был составлен акт технического осмотра здания, из которого следует, что в помещениях требуется капитальный ремонт. Требуется капитальный ремонт мягкой кровли пристроя. Использование в целях оказания услуг образовательной деятельности без осуществления капитальных ремонтных работ невозможно. Причиной, по которой помещение пришло в непригодное состояние является разрушение покрытия мягкой кровли пристроя, в результате которого произошло затопление части помещений, а также повреждение канализационной трубы на участке от здания до водного колодца (впоследствии труба заменена в ходе проведения капитального ремонта жилого дома).

Анализ представленной в материалы дела переписки сторон позволил суду первой инстанции прийти к выводу о недоказанности ответчиком наличия обстоятельств, препятствующих использованию спорного помещения в период с 12.04.2020 по 31.12.2021, напротив, поведение ответчика, подписавшего дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки арендных платежей, свидетельствовало о намерении последнего использовать помещение, требование о расторжении договора по причине ненадлежащего состояния объекта заявлено ответчиком только в апреле 2022 года.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Освобождение ответчика от внесения арендной платы противоречит договоренности сторон об уплате арендных платежей согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 29.06.2020.

Как пояснил суду апелляционной инстанции представитель ответчика, ключи от помещения возвращены истцу только в августе 2022 года.

Об освобождении помещения арендатор в порядке пункта 2.2.10 договора аренды арендодателя не уведомлял.

Вопреки утверждению ответчика о невозможности пользования помещением с июня 2019 г., в материалах дела отсутствуют доказательства его уведомления истца о непригодности помещения для использования, либо заявления ответчиком требований о расторжении договора в связи с указанными обстоятельствами.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком не представлено доказательств ухудшения условий пользования арендованным имуществом в спорный период, а также доказательств того, что ухудшение состояния имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, по причине затопления, возникло по вине арендодателя.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 247 163 руб. 70 коп., образовавшейся за период с 12.04.2020 по 31.12.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.1.1 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные в пунктах 4.3, 4.4 договора, на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции исходя из положений пункта 4.4 договора, предусматривающего внесение арендных платежей не позднее 30 числа текущего месяца, пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца пени за период с 02.02.2021 по 31.12.2021 в размере 24 641 руб. 17 коп.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта первой инстанции.

Несогласие ответчика с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств и иное толкование положений закона, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждает существенных нарушений судом норм права, которые могли повлиять на исход дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 августа 2022 года по делу N А65-1940/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра "Развитие" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Е.В. Коршикова Л.Л. Ястремский