Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 07АП-7724/21 по делу N А45-8241/2021

город Томск

14 ноября 2022 г.

Дело N А45-8241/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
Судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Новосибирского района Новосибирской области (07АП-7724/2021 (2)) на решение от 31.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-8241/2021 (судья Полякова В.А.), по исковому заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области, администрации ВерхТулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области к закрытому акционерному обществу "ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ", департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании недействительными соглашений, -

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Тимошенко И.В. (доверенность от 28.09.2022, паспорт, диплом); представителя закрытого акционерного общества "Верх-Тулинское" Белицкой А.А. (доверенность от 01.04.2021, паспорт, диплом); представителя Администрации Новосибирского района Новосибирской области Терсковой Я.А. (доверенность от 02.02.2022, паспорт, диплом), -

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ, департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, просила:

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 N 141, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 N 142, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2008 N 138, заключённое 14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ;

применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение;

указать, что настоящее решение является основанием для исключения из единого государственного реестра недвижимости, как реестра объектов недвижимости, так и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, записей:

о сделке расторжения от 24.09.2018 N 54:19:060103:641-54/001/2018-3;

о сделке расторжения от 12.10.2018 N 54:19:060103:640-54/001/2018-3;

о сделке расторжения от 24.09.2018 N 54:19:060103:625-54/001/2018-3;

указать, что настоящее решение является основанием для восстановления в едином государственном реестре недвижимости, как реестре объектов недвижимости, так и реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, записей о наличии обременений в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625;

обязать закрытое акционерное общество ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ подготовить проект генерального плана территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, этапы строительства;

возложить на закрытое акционерное общество ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ обязанность приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче на обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании), в том числе строительства асфальтобетонной автомобильной дороги, подлежащей по окончанию строительства передаче в собственность Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков, с получением установленной законом разрешительной документации.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2022 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд округа указал, что вывод судов о неприменении к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 30.2 ЗК РФ сделан при неправильном применении норм материального права. При новом рассмотрении суду надлежит разрешить вопрос о квалификации договоров аренды в соответствующей части в качестве договора в пользу третьего лица, установить лицо, которое при надлежащем выполнении условий договоров аренды получило бы имущественную либо иную выгоду от реализации договоров применительно к функциям, выполняемым органами местного самоуправления согласно положениям Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В случае установления обстоятельств заключения договоров аренды в пользу третьего лица определить законность их расторжения без согласия выгодоприобретателя, оценить довод о применении срока исковой давности на основании полной и надлежащей оценки всех представленных доказательств, рассмотреть по существу требование истца об бязании исполнить условия договора о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории, проекта генерального плана территории, выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области вступила в дело в качестве соистца (определение от 17.05.2022).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась с апелляционной жалобой, указывая, что судом неверно применены и истолкованы нормы материального права, поскольку после раздела земельного участка арендные отношения были сохранены. Суд ошибочно счел, что проект межевания территории тождественен проекту планировки территории. Судом сделан неверный вывод о том, что договорами аренды не определено фактическое местоположение инженерной инфраструктуры, а также обязанность по её передаче исключительно в муниципальную собственность. Перечень объектов инженерной инфраструктуры должен был быть установлен проектом планировки территории, последние подлежали передаче исключительно в муниципальную собственность, что наделяет истца статусом выгодоприобретателя по расторгнутым договорам в части указанных объектов, а соистца - в части автомобильной дороги, которую также должен был построить ответчик. Истец оспаривает вывод суда о том, что именно он выступал инициатором расторжения договоров аренды, полагая, что данный вывод основан на неверном истолковании содержания писем, исходящих от истца. Обязательства, возлагаемые на арендатора земельного участка, переданного для комплексного освоения, исполнены последним не в полном объёме, данный договор может быть расторгнут только по решению суда.

В представленных в порядке статьи 262 АПК РФ отзывах на апелляционную жалобу, ответчики соглашаются с его выводами, полагая решение не подлежащим отмене.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.11.2006 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХТУЛИНСКОЕ был заключён договор аренды N 1 земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:471 площадью 561 631 кв. м для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 20 лет.

В 2008 году в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:471 был образован 21 земельный участок, из которых 16 земельных участков в 2008 году были переданы администрацией Новосибирского района Новосибирской области в собственность закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ по договорам купли-продажи.

Земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 переданы закрытому акционерному обществу ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ администрацией Новосибирского района Новосибирской области в аренду по договорам аренды от 31.10.2008.

14.09.2018 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и закрытым акционерным обществом ВЕРХТУЛИНСКОЕ были подписаны соглашения о расторжении выше указанных договоров аренды. 5 А45-8241/2021 Истцы полагают, что указанные соглашения являются недействительными (ничтожными) сделками, так как заключены в нарушение требований закона, в частности статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 18 федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также условий договора, определяющих возможность расторжения спорных договоров аренды исключительно по решению суда.

Истцы настаивают на том, что указанными действиями нарушены публичные интересы Новосибирского района Новосибирской области и Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и охраняемые законом интересы третьих лиц, выразившиеся в неполучении доходов местного бюджета, а также в нарушении прав и законных интересов местных жителей.

В обоснование исковых требований администрация Новосибирского района Новосибирской области и администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области указывают на то, что оспариваемые соглашения о расторжении договоров аренды недействительны на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 168 ГК РФ, 30.2 ЗК РФ, пришёл к выводу об отсутствии у оспариваемых сделок признаков недействительности, установил сохранение обязанностей застройщика, возложенных на него договором о комплексном освоении в целях жилищного строительства, не зависимых от правоотношений аренды земельных участков, соглашения о расторжении которых оспорены в данном деле, отклонив доводы истцов о наличии у них статуса выгодоприобретателей по расторгнутым договорам.

Оснований для иных выводов суда апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 73 и 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", сделка может быть квалифицирована как ничтожная, во-первых, в силу прямого указания закона об отнесении такой сделки к ничтожным сделкам; во-вторых, если договор (сделка) содержит условия, которые противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ

Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что статьёй 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации были урегулированы правовые последствия неисполнения установленных (специальных) обязанностей и сроков их исполнения в виде возможности прекращения договора аренды в случаях, предусмотренных положениями гражданского законодательства, а не вопрос о возможности или невозможности расторжения договора аренды.

Положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, не содержат специальных норм, устанавливающих невозможность расторжения договора по соглашению сторон.

По смыслу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора в 2006 году, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулировались гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договорами в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано императивными нормами законодательства, действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением изменить или расторгнуть договор в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях, определяемых сторонами обоюдно.

Содержание условия договора устанавливается, в частности, путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 13.11.2006 N 1 не содержат запрет на его расторжение по соглашению сторон, напротив, устанавливает, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством. Арендатор также обладает правом расторжения договора по соглашению его сторон.

Аналогичным образом с учётом вышеуказанных положений законодательства в договорах аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 отсутствует запрет на их расторжение по соглашению сторон, напротив, пунктом 8.1 договора предусмотрена возможность расторжения в случаях, указанных в договоре. Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством, пунктом 8.4 установлено аналогичное право арендатора.

Таким образом, из вышеуказанных положений гражданского и земельного законодательства, с учётом условий договоров аренды спорных земельных участков, предусматривавших основания для досрочного расторжения договоров аренды по требованию одной из сторон, следует, что договоры аренды могли быть расторгнуты как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в судебном порядке.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с доводами ответчика о том, что норма пункта 9 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ "договор о комплексном освоении территории" (введена Федеральным Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ), согласно которой договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда спорные правоотношения не регулирует.

Следовательно, оспариваемые сделки не противоречат законодательному регулированию, не нарушают норм действующего законодательства.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцами не доказан статус выгодоприобретателей по расторгнутым сделкам, что препятствует, в том числе её квалификации как совершенной с нарушением публичных интересов либо интересов третьих лиц.

Судом установлено, что согласно условиям договора аренды от 13.11.2006 N 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471 у арендатора были следующие обязанности: пункт 4.4.6 - в срок до 12.05.2007 подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; пункт 4.4.8 - в срок до 30.07.2007 приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче на обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании).

По смыслу части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Во исполнение требований закона и условий договора первоначальный арендуемый земельный участок был разделён арендатором на самостоятельные земельные участки, в отношении образованных земельных участков с закрытым акционерным обществом ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ заключены договоры купли-продажи, договоры аренды.

В силу части 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации собственник или арендатор указанных в части 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные пунктом 8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в аукционной документации (а, следовательно, и в договоре) должен быть установлен максимальный срок осуществления жилищного строительства земельных участков.

С учётом установленного договором N 1 срока осуществления жилищного строительства обязанность жилищного и иного строительства в отношении земельных участков, находящихся в собственности закрытого акционерного общества ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ и предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сохраняется.

Условиями договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры непосредственно в границах указанных земельных участков судом не установлена, материалами дела не подтверждены.

Ни договором аренды 2006 года, ни договорами аренды 2008 года не определено конкретное местоположение или земельные участки, в границах которых подлежала размещению инженерная инфраструктура.

Из условий договора 2006 года следует, что объекты инженерной инфраструктуры подлежат передаче специализированной эксплуатирующей организации, при этом, в договорах отсутствует условие о передаче объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, а также порядок их передачи.

Из содержания ст.30.2 ЗК РФ и условий договоров аренды не усматривается наличие обязанности арендатора в отношении строительства асфальтобетонной дороги, подлежащей по окончанию строительства передаче в собственность Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Исходя из положений ГрК РФ в редакции 2006-2008 годов и в настоящее время, объекты инженерной инфраструктуры отдельны по отношению к объектам транспортной инфраструктуры (к которым относится автомобильная дорога).

Согласно п. 13 раздела 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Приказом Госстроя России от 29.10.2002 N 150, действовавшей в период спорных правоотношений, к сооружениям и магистральным сетям инженерной инфраструктуры относятся, в частности, водопровод, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, ливневая канализация, линии высоковольтной электропередачи.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 30.06.2009 N 1514/09 и от 23.11.2010 N 10062/10, понятие "объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса" следует применять в том значении, в каком оно применяется в соответствующих отраслях законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (утратил силу 01.01.2018) система коммунальной инфраструктуры представляет собой совокупность производственных, имущественных объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, технологически связанных между собой, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований.

При этом законодательством, регулирующим использование инженерной инфраструктуры (системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, телефонизации и связи), не установлено, что она подлежит передаче исключительно в муниципальную собственность.

Кроме того, из условия договора 2006 года следует, что объекты инженерной инфраструктуры подлежат передаче специализированной эксплуатирующей организации, при этом эксплуатация автомобильных дорог не требует привлечения иных организаций.

Таким образом, по смыслу договора аренды 2006 года автомобильные дороги не входили в состав инженерной инфраструктуры.

С учетом изложенных обстоятельств, также не доказано нарушение полномочий администрации в сфере дорожной деятельности, а также прав населения в сфере безопасности дорожного движения (кроме того, самостоятельные обращения граждан по этому факту, отражающее непосредственно мнение населения о нарушении или не нарушении своих прав, администрацией не представлены).

Исковые требования мотивированы наличием социально значимых объектов и необходимостью обеспечения их обслуживания, в том числе организацией проездов при отсутствие в материалах дела подтверждающих эти обстоятельства доказательств.

Согласно п.4 ст.38.2 ЗК, дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Вместе с тем, из договоров аренды не усматривается, что в объем обязательств истца входило строительство вышеуказанных объектов, а также подъездов к ним, обеспечение их инженерной инфраструктурой.

Напротив, все договоры аренды были расторгнуты для строительства социально значимых объектов: общеобразовательной школы, спортивного комплекса, стадиона, парка и иных объектов социально-культурного или спортивного назначения, предназначенных для обеспечения микрорайона Радужный, а также на земельных участках с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 - строительства дорог до проектируемой общеобразовательной школы и существующего детского сада в микрорайоне Радужный (заявления от 19.06.2018 N вх. 10488нов/38, 10489нов/38).

С учетом изложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом установленных обстоятельств отсутствуют основания для квалификации договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:625, 54:19:060103:641 как заключённых в интересах третьего лица и применения к ним в этой связи положений статьи 430 ГК РФ.

Более того, как правомерно учтено судом первой инстанции невозможность расторжения договора аренды, заключенного в интересах третьего лица возникает с момента выражения третьим лицом намерения воспользоваться своим правом.

При этом из материалов дела следует, что администрация района письмом от 13.02.2018 N 762/01-16 (том 3 л.д. 10) обратилась обществу с просьбой в максимально короткие сроки рассмотреть возможность расторжения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:06003:639 и 54:19:060103:625 в связи с выделением Правительством Новосибирской области бюджетных лимитов для ПСУ НСО УКС в целях проектирования в 2018 году школы на территории села Верх-Тула и проработкой возможности выделения бюджетных средств на строительство иных объектов социальной инфраструктуры для обеспечения жителей микрорайона "Радужный", то есть была инициатором расторжения договоров аренды в целях реализации органами местного самоуправления своих полномочий за счёт бюджетных средств;

- письмом от 26.06.2018 N 1339/01-14 (том 4 л.д. 75) администрация района просила департамент принять решения по заявлениям общества в кратчайшие сроки и оказать содействие в изменении вида разрешённого использования земельных участков с кадастровыми номерами 54:10:060103:639, 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 с дальнейшим предоставлением земельных участков в постоянное бессрочное пользование ГКУ НСО УКС для строительства социально значимых объектов: общеобразовательной школы, спортивного комплекса, стадиона, парка и иных объектов социально-культурного или спортивного назначения, предназначенных для обеспечения микрорайона Радужный,

- в письмах о расторжении договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 арендатором указано, что указанные земельные участки предназначены для строительства дорожной сети в целях строительства дорог до проектируемой общеобразовательной школы и существующего детского сада в микрорайоне Радужный;

- из письма ЗАО "Верх-Тулинское", содержащее просьбу о расторжение договора аренды (письмо от 26.06.2018 N 28 о расторжении договоров аренды следует, что действия по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:625 были инициированы администрацией Новосибирского района;

- письмом от 24.01.2020 N 16/88.005 (том 4 л.д. 70) администрация сельсовета просила департамент передать в муниципальную собственность Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 с видом разрешённой: использования "автомобильные дороги, в том числе земляные полотна с проезжей частью, обочинами, тротуарами, велосипедными дорожками, системой водоотвода и другими техническими элементами улиц и дорог проезда", поскольку на территории Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области планируются к строительству: школа в селе Верх-Тула, врачебная амбулатория со станцией скорой помощи, централизованная система водоотведения, для чего на сегодняшний день ведётся проектирование по объектам;

Из содержания названных писем следует, что воля участников была направлена на прекращение аренды в отношении вышеуказанных земельных участков, при этом доказательств наличия требований исполнения по договорам аренды со стороны иных лиц (администрации района и администрации сельсовета) материалы дела не содержат.

Земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области просила передать в муниципальную собственность для осуществления строительства дорог.

В настоящее время согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанных земельных участках расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 54:19:060103:2991.

Указанный объект недвижимости относится к объектам дорожного транспорта, наименование "поселковая дорога", расположена в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 54:19:000000:5451, 54:19:000000:6861, 54:19:060103:291, 54:19:060103:640, 54:19:060103:641, находится в собственности Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 также зарегистрировано право муниципальной собственности Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

На официальном сайте Министерства строительства Новосибирской области http://minstroy.nso.ru/page/2245 размещён Приказ "Об утверждении проекта планировки территории микрорайона "Радужный" и территории микрорайона "Мирный" площадки комплексного жилищного строительства "Пригородная" Новосибирского района (село Верх-Тула, село Толмачево, посёлок Тулинский, посёлок Элитный) в границах села Верх-Тула Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и проекта межевания территории в его составе" (далее - проект планировки и межевания).

Согласно указанному проекту планировки и межевания земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 расположены в границах зоны уличной и дорожной сети.

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:625 расположен в границах зоны застройки малоэтажными жилыми домами.

Зона объектов коммунального обслуживания в соответствии с указанным проектом планировки расположена за границами спорных земельных участков (земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:062501:1965, 54:19:062501:1966.54:19:060103:2872).

Согласно проекту планировки развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, предлагаемых проектом планировки территории, будет осуществляться посредством реализации мероприятий программ комплексного развития: программа комплексного развития социальной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы, утверждённая решением Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета от 15.11.2018 N 5 "Об утверждении программы комплексного развития социальной инфраструктуры ВерхТулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы"; программа комплексного развития транспортной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы, утверждённая решением Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета от 15.11.2018 N 6 "Об утверждении программы комплексного развития систем транспортной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на 2019-2030 годы".

В границах территории проектирования предусмотрено размещение объектов местного значения с учётом решений генерального плана и комплексной программы социально-экономического развития социальной инфраструктуры Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района, отражённых в таблице N 1 (общеобразовательные организации, дошкольные образовательные организации МКДОУ - детский сад "Золотой ключик", объекты здравоохранения врачебная амбулатория с подстанцией ССМП ГБУЗ НСО "Новосибирская клиническая центральная районная больница", объект теплоснабжения источник тепловой энергии (модульная котельная на газовом топливе), объект электроснабжения трансформаторная подстанция). Проектом планировки определены характеристики развития системы транспортного обслуживания территории, развития системы инженерно-технического обеспечения территории.

Согласно условиям договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1 от 13.11.2006в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471 у арендатора были, в том числе, следующие обязанности:

* п.4.4.6 в срок до 12 мая 2007 г. подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

* п.4.4.7. в срок до 30 июля 2007 года подготовить проект генерального плана в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

* п.4.4.8 в срок до 30 июля 2007 года приступить к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащие по окончании строительства передаче на обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании).

С учетом того, что срок для исполнения обществом обязательств указанных первоначальным договором аренды был определен - 30 июля 2007 (пункты 4.4.7 и 4.4.8), о неисполнении вышеуказанных обязательств, администрации должно было быть известно уже в августе 2007 года, после наступления установленного срока.

При этом договоры аренды в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:060103:641, 54:19:060103:640, 54:19:060103:625 аналогичных обязанностей не содержали.

19.06.2018 заявления общества о расторжении договоров аренды вышеуказанных земельных участков также направлены в адрес администрации района и ею получены (о чем имеется соответствующие отметки с присвоением входящих номеров - вх.N 4214, 4378).

Таким образом, как после наступления сроков, установленных договором аренды N 1, так и по состоянию на 19.06.2018 (когда администрации района стало известно о заявлениях арендатора с просьбой расторгнуть договоры аренды) у администрации имелась возможность заявить к обществу требования об исполнении обязательств (которые, согласно позиции истца, не исполнены), а также заявить возражения относительно расторжения договоров.

Каких-либо возражений относительно расторжения договоров аренды, в том числе по причине не исполненных обязательств общества в пользу администрации района или администрации сельсовета, заявлено не было, более того, как следует из содержания представленной в материалы дела переписки, расторжение договоров всех земельных участков инициировала именно администрация.

Так, письмом от 26.06.2018 N 1339/01-14 (том 4 л.д. 75) администрация района просила департамент принять решения по заявлениям общества в кратчайшие сроки и оказать содействие в изменении вида разрешённого использования земельных участков с кадастровыми номерами 54:10:060103:639, 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 с дальнейшим предоставлением земельных участков в постоянное бессрочное пользование ГКУ НСО УКС для строительства социально значимых объектов: общеобразовательной школы, спортивного комплекса, стадиона, парка и иных объектов социально-культурного или спортивного назначения, предназначенных для обеспечения микрорайона Радужный, а также на земельных участках с кадастровыми номерами 54:19:060103:640, 54:19:060103:641 - строительства дорог до проектируемой общеобразовательной школы и существующего детского сада в микрорайоне Радужный (заявления от 19.06.2018 N вх. 10488нов/38, 10489нов/38).

Также, записи о погашении обременении в виде аренды на земельные участки внесены в ЕГРН в 2018 году, что также свидетельствует о том, что истцу - администрации Новосибирского района Новосибирской области должно было быть известно о заключенных сделках.

Суд соглашается с доводами Департамента о том, что о расторжении договоров аренды администрации должно было быть известно на дату заключения соглашений (14.09.2018).

31.03.2021 в арбитражный суд Новосибирской области от администрации Новосибирского района поступило исковое заявление об оспаривании соглашений о расторжении договоров, применении последствий недействительности.

При этом с учетом оспаривания истцом сделок по мотиву ничтожности следует прийти к выводу, что срок исковой давности, составляющий три года, истцом не пропущен.

При этом апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что независимо от указанного обстоятельства, основания для вывода о ничтожности данных сделок по указанных истцами основаниям у суда отсутствовали.

Судом на основании полного исследования материалов дела обоснованно установлено следующее исполнение обязательств, предусмотренных договором N 1:

* арендатор осуществил действия по межеванию территории, в результате чего в 2008 году из исходного земельного участка было выделено и поставлено на кадастровый учёт 21 земельный участок; в срок до 12.05.2017;

* подготовлен проект планировки территории и проект межевания территории, что подтверждается землеустроительным делом от 22.02.2008 N 308 "Межевание земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471 на кварталы согласно проекту территориального землеустройства, утверждённого постановлением главы администрации Новосибирского района Новосибирской области от 15.01.2008 N 53", актом согласования границ земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:0471, в результате чего исходный земельный участок был разделён на 21 земельный участок;

- подготовлен генеральный план, этапы строительства;

- арендатор приступил к работам по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Также, судом сделан правомерный вывод о том, что договор N 1 прекратил своё действие фактическим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом обязательство общества по осуществлению жилищного строительства сохраняется, поскольку по условиям договора N 1 срок исполнения такого обязательства не истёк (до 2026 года) и продолжает исполняться обществом.

Апелляционный суд соглашается с доводами Департамента о том, что договором аренды 2006 г. была определена обязанность арендатора подготовить проект планировки и проект межевания в срок до 12 мая 2007, однако после указанной даты на основании подготовленного обществом проекта межевания были образованы самостоятельные земельные участки, в отношении которых администрация заключила договоры купли-продажи и договоры аренды, тем самым согласившись с исполнением именно в названном объеме, поскольку заключение таких договоров возможно после выполнения обязанности подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, отклоняя довод апеллянта об отсутствии в материалах дела проекта планировки территории.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 31.07.2022 по делу N А45-8241/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района Новосибирской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В.Афанасьева М.А. Фертиков