Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2022 г. N 04АП-4216/22 по делу N А19-6431/2022

г. Чита

16 ноября 2022 г.

Дело N А19-6431/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., судей Желтоухова Е.В., Каминского В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хуршудян Р.Ю., рассмотрел с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание), в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аликяна Саркиса Славиковича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2022 года по делу N А19-6431/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Топресурс" (ОГРН: 1097746184546, ИНН: 7730608475) к индивидуальному предпринимателю Аликяну Саркису Славиковичу (ОГРНИП: 312643930400047, ИНН: 643911711800) о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН: 1043801066760, ИНН: 3808114653)

при участии в судебном заседании:

представителя индивидуального предпринимателя Аликяна Саркиса Славиковича

- Уткиной Л.А. действующей на основании доверенности от 30.09.2021;

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Топресурс" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Аликяну Саркису Славиковичу с требованиями о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Иркутской области требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать заявителю в удовлетворении требований.

По мнению апеллянта, суд не дал правовой оценки объективному препятствию к государственной регистрации сделки - отсутствию у продавца права собственности на передаваемый земельный участок, а соответственно и права обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Указывает, что при заключении договора купли-продажи от 24.08.2021, в нарушение п. 17 ст. 26, ст.39 Закона о государственной регистрации недвижимости и ст. 56 ЗК РФ, в него не было внесено сведений о наличии на земельном участке ограничений в использовании- прибрежная зона, что также явилось основанием для приостановления регистрации.

Как указывает заявитель, обязанность зарегистрировать переход права собственности к ответчику на сооружение ЖДЦ общей площадью 6938,55 кв.м, неисполнимо в силу отсутствия такого сооружения, при наличии лишь здания цеха площадью 642, 6 кв.м., на которое право собственности ответчиком зарегистрировано после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения. По заключению эксперта сооружение ЖДЦ представляет собой линейный объект, который на местности отсутствует, что свидетельствует о том, что объекты переданы покупателю частично. Несмотря на это, суд отказал в приеме встречного заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители иных лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 20.08.2022, 29.09.2022, 18.10.2022.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы стороны ответчика, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2020 по делу А40-158521/2019 ООО "Топресурс" признано несостоятельным (банкротом); в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО "Топресурс" утвержден арбитражный управляющий Щенников О.Е. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021 конкурсным управляющим ООО "Топресурс" утверждена Бодрягина Т. И.

В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включив в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника и привлечь оценщика для оценки имущества должника.

В процессе инвентаризации конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, расположенное в п. Новомальтинск Усольского района Иркутской области:

Наименование

Бытовой корпус: Здание в т.ч. столовая, здравпункт-крупнопанельное здание, назначение: нежилое, общая площадь 4985,53 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:200095280:0200, литер Б, этажность 3, КН: 38:16:000007:1574, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Гараж: здание ав/гаража, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0500, литер Д, площадь 1264,62 кв.м., этажность 2, кадастровый номер: 38:16:000007:1572, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Механический цех, панельное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280, литер В, площадь 1968,96 кв.м. этажность 2, КН 38:16:000007:1573, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Помещение для выставки, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 87,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001460, литер В, КН: 38:16:000007:1519, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Прачечная, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0600, литер Е, площадь 1203,62 кв.м., этажность 3, КН: 38:16:000007:1577, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 28,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001450, литер Б, КН: 38:16:000007:1587, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Склад сырья, нежилое 1-этажный, инвентарный номер 12433, литер И, И1, И2, И3, И4, площадь 2828,5 кв.м., КН: 38:16:000007:809, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Центральный склад, кирпичное здание, назначение: нежилое, этажность 1, общая площадь 1996,06 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384600, литер А, КН: 38:16:000007:1576, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех N 1 - главный корпус, панельное здание на 3х отметках, назначение: нежилое, общая площадь 17204,3 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:100685590, КН: 38:16:000007:1491, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех N 2, кирпичное здание, производственное, этажность 2, общая площадь 8240,1 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001440, КН: 38:16:000007:1593, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, КН: 38:16:000007:1592, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Земельный участок, кадастровый номер 38:16:000007:2099. адрес: Иркутская область, Усольский район, пос.Новомальтинск, Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Кадастровый номер 38:16:000003:288. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, р-н Усольский, от семафора М-54 до станции Заводская

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрена обязанность конкурсного управляющего после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступить к его продаже.

В этой связи конкурсным управляющим были проведены торги по продаже вышеуказанного имущества должника посредством публичного предложения. По результатам проведения торгов победителем торгов был признан предприниматель Аликян С.С., и между сторонами подписан договор купли-продажи имущества от 24.08.2021.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец по правилам статьи 549 Гражданского кодекса РФ обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По утверждению общества, им обязательства по договору купли-продажи были исполнены надлежащим образом, недвижимое имущество было передано покупателю по Акту приема-передачи от 05.10.2021 (подписан с замечаниями со стороны представителя покупателя).

Покупателем, в свою очередь, были исполнены обязательства по оплате полученного имущества - платежными поручениями от 19.08.2021 N 567 на сумму 29 899 руб. 26 коп., от 23.09.2021 N 654 на сумму 8 058 988 руб. 74 коп.

По утверждению продавца, сторона покупателя от государственной регистрации перехода права уклонилась по мотивам: действующие запреты судебного пристава-исполнителя в отношении земельного участка, фактическое отсутствие предмета договора - Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., невозможность эксплуатации по назначению Цеха N 1 - главного корпуса ввиду его аварийного состояния, и необходимости внесения изменений в договор купли-продажи с учетом изложенного.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Иркутской области, руководствуясь положениями статей 12, 130, 131, 398, 475, 549, 551, 556, Гражданского кодекса РФ, статей 129, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" исходил из доказанности факта передачи продавцом покупателю всего объема имущества отраженного в договоре купли-продажи от 24.08.2021, включая здание ЖДЦ, которое, ответчик не только принял, но и осуществляет по отношению к нему законные полномочия собственника - по распоряжению данным имуществом (демонтаж), и пришел к выводу о том, что покупатель уклоняется от регистрации перехода права по надуманным и формальным основаниям; внесение продавцом изменений в договор в части характеристик площади здания не повлияет на принятое покупателем решение о демонтаже здания.

При этом, судом указано на то, что исходя из факта наличия у покупателя Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО "Новомальтинский завод строительных материалов" N 25 (1)/09 от 15.07.2009, он осознавал приобретение им именно здания ЖДЦ, а не линейного объекта в виде участков железнодорожных путей.

Апелляционный суд полагает, что указанные выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального и процессуального права, ссылка на которые в судебном акте приведена.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2020 по делу А40-158521/2019ООО "Топресурс" признано несостоятельным (банкротом).

В процессе инвентаризации конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, расположенное в п. Новомальтинск Усольского района Иркутской области. Конкурсным управляющим были проведены торги по продаже вышеуказанного имущества должника посредством публичного предложения. По результатам проведения торгов победителем торгов был признан предприниматель Аликян С.С. и между сторонами подписан договор купли-продажи имущества от 24.08.2021.

Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции о доказанности передачи покупателю продавцом всего объема имущества отраженного в договоре купли-продажи от 24.08.2021, включая здание ЖДЦ, которое, ответчик не только принял, но и осуществляет по отношению к нему законные полномочия собственника - по распоряжению данным имуществом (демонтаж), правомерны, они подтверждены как актом приема-передачи от 05.10.2021, так и показаниями свидетелей, работников ответчика.

Сооружение ЖДЦ с мая 2022 года демонтируется ответчиком (остались лишь фрагменты железобетонных конструкций - см. фотографии к акту осмотра истца), что в заседании суду пояснил свидетель Бочеров Алексей Петрович, которым для нужд собственного строительства приобретались строительные материалы (фрагменты) этого здания, оставшиеся после его демонтажа, у Волкова Виталия Николаевича. Волков же трудоустроен у предпринимателя Аликяна С.С. с 01.02.2021 на должности начальника участка демонтажных работ, на что им указано оперуполномоченному ОЭБиПК МО МВД России "Усольский" при допросе по факту не допуска представителя ООО "ТопРесурс" на территорию завода (см. постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 13.05.2022). Свидетель Бочеров Алексей Петрович при допросе судом первой инстанции безошибочно идентифицировал здание ЖДЦ на предоставленных ответчиком фотографиях, содержащихся в Отчете N 25 (1)/09 от 15.07.2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО "Новомальтинский завод строительных материалов", в качестве здания ЖДЦ, несмотря на то, что суд по требованию ответчика скрыл текст описания сооружения над спорными фотографиями.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, является доказанным факт того, что покупатель не только принял здание ЖДЦ, но и активно осуществляет по отношению к нему законные полномочия собственника - по распоряжению данным имуществом.

Арбитражным судом правомерно указано на то, что имея Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО "Новомальтинский завод строительных материалов" N 25 (1)/09 от 15.07.2009, покупатель не мог не осознавать, что им приобретается именно здание ЖДЦ, а не линейный объект в виде участков железнодорожных путей.

Доводы ответчика о заинтересованности покупателя не в приобретении здания, а в линейном объекте судом первой инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку аукционная документация, равно как и договор условий о продаже линейного объекта не содержит.

Соглашается апелляционный суд и с мотивами, по которым судом первой инстанции отклонены доводы ответчика о передаче ему здания ЖДЦ площадью, не соответствующей фактической - 642,6 кв.м. против 6938,55 кв.м.

Как верно отмечено судом, данные обстоятельства, имели бы правовое значение и являлись основанием для внесении изменений в договор лишь в том случае, если бы у покупателя имелась фактическая заинтересованность в таком здании, чего судом в данном случае не усмотрено, поскольку все приобретенные предпринимателем объекты им либо демонтированы, либо демонтируются, в том числе, и спорное здание ЖДЦ.

Спор по цене имущества с учетом выясненных ответчиком обстоятельств относительно площади здания к предмету настоящего иска не относится, таковой может и должен разрешаться в рамках иного процесса, в предмет доказывания по настоящему же делу входит установление обстоятельства принятия имущества покупателем, которое признано установленным.

Регистрация перехода права собственности ответчиком на здание ЖДЦ с указанием меньшей площади, правого значения при разрешении апелляционной жалобы не имеет, основанием для отмены или изменения по существу верного решения суда первой инстанции не является, как и отказ суда перовой инстанции в принятии встречного иска, поскольку данное обстоятельство не лишает ответчика права на обращение с ним в общем порядке.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, они подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает заявитель жалобы, были исследованы судом первой инстанции, и получили надлежащую оценку. Субъективное мнение заявителя относительно фактических обстоятельств не может быть признано основанием к изменению либо отмене решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2022 года по делу N А19-6431/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Венедиктова

Судьи

Е.В. Желтоухов В.Л. Каминский