Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2022 г. N 05АП-6374/22 по делу N А51-1998/2022

г. Владивосток

18 ноября 2022 г.

Дело N А51-1998/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зацаринного Александра Александровича,

апелляционное производство N 05АП-6374/2022

на решение от 23.08.2022

судьи Н.А. Тихомировой

по делу N А51-1998/2022 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Зацаринного Александра Александровича (ИНН 250806939202, ОГРНИП 318253600014546)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 30.11.2021 N 21708/1у/28 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473,

при участии:

от ИП Зацаринного А.А.: представитель Фержани Н.В. по доверенности от 10.06.2020, сроком действия 5 лет;

от УМС г. Владивостока: представитель Васильева В.А. по доверенности от 17.12.2021, сроком действия до 31.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зацаринный Александр Александрович (далее - заявитель, предприниматель, Зацаринный А.А.) обратился с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - управление, УМС) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 30.11.2021 N 21708/1у/28 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:0701101:473 для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.08.2022 в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указывает, что на испрашиваемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, который принадлежит на праве собственности заявителю. Указанное дает право заявителю получить спорный земельный участок в аренду для завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс).

В судебном заседании представитель Зацаринного А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.

УМС по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

03.10.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Земля" заключен договор N 07-Ю-19383 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35 с целью предоставления: для строительства объекта отдыха сезонного типа с оборудованием мест кемпингов, развлечений.

Срок договора установлен пять лет с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Согласно отметке регистрирующего органа государственная регистрация произведена 25.12.2014.

28.10.2016 обществу выдано разрешение на строительство здания туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:070101:473. Разрешение выдано на срок до 28.10.2026.

25.04.2018 между ООО "ДВ Земля" и Зацаринным А.А. заключено соглашение N 1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.10.2014 N 07-Ю-19383, в соответствии с которым к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по указанному договору.

11.12.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 степенью готовности 7% площадью 17,4 кв.м, объекту присвоен кадастровый номер 25:28:070101:775. 16.12.2019 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на указанный объект Зацаринного Александра Александровича.

15.09.2021 предприниматель обратился в УМС с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ как собственник объекта незавершенного строительства степенью готовности 7% с кадастровым номером 25:28:070101:775.

По результатам рассмотрения заявления управлением сообщено предпринимателю письмом от 30.11.2021 N 21708/1у/28 о невозможности предоставить указанный земельный участок в аренду, ввиду отсутствия фактически существующего и законно возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, указав при этом, что частично выполненные работы по возведению фундамента строящегося здания не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), что в свою очередь не позволяет признать расположенный на земельном участке объект с кадастровым номером 25:28:070101:775 степенью готовности 7% площадью застройки 17,4 кв.м объектом недвижимости.

Не согласившись с решением управления, оформленным письмом от 30.11.2021 N 21708/1у/28, посчитав его не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое обжалуемым решением суда было оставлено без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с объектами, завершенными строительством (реконструкцией), и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, лишенного по каким-либо причинам возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из пункта 3 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 следует, что объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Сам по себе факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует суду дать оценку как на предмет правомерности создания объекта, так и на предмет его наличия.

Как следует из материалов дела, спорный участок изначально был предоставлен в аренду на основании договора от 03.10.2014 N 07-Ю-19383 аренды земельного участка для использования в целях строительства объекта отдыха сезонного типа с оборудованием мест кемпингов, развлечений, сроком действия 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

28.10.2016 выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке здания туристической базы общей площадью 17,38 кв.м, площадь застройки 22,7 кв.м.

В соответствии с проектной документацией "Здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35" (Раздел 1, Том 1), подготовленной ООО "Приминжиниринг" в 2016 году, проектируемый объект представляет собой здание туристической базы, предназначенное для размещения спортивного инвентаря и для расположения двух рабочих мест охраны (пункт 3).

Технико-экономические показатели предполагаемого к строительству объекта указаны следующие:

- общая площадь 17,38 кв.м;

- площадь застройки 22,7 кв.м;

- строительный объем 65,48 кв.м (пункт 6).

В соответствии с пунктом 7 проектной документации "Здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35" (Раздел 1, Том 1), одной из основной несущей конструкцией здания является:

- фундаменты - свайные. Сваи d300 армированные арматурой 6d12A40. Бетон В25 F150 W6.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 11.12.2019 в реестр внесены сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:070101:775 степенью готовности 7% площадью 17,4 кв.м, адрес: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, в районе д.35.

Данные доказательства свидетельствуют о том, что предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь которого соответствует разрешению на строительство и проектной документации.

Вместе с тем, согласно заключению от 09.03.2022 N 1854/109-м, подготовленному специалистами МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости г.Владивостока", в результате выезда на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473 было установлено, что объект недвижимости - объект незавершенного строительства - здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, по сведениям ЕГРН площадью 17,4 кв.м, полностью расположен в границах рассматриваемого земельного участка. Однако фактически на рассматриваемом земельном участке расположены элементы фундамента, строящегося здания, площадью 22 кв.м, территория рассматриваемого земельного участка покрыта травянистой растительностью.

Согласно представленным фотоматериалам, обнаруженная на участке конструкция представляет собой сформированную бетонную коробку с выдающейся на поверхность арматурой.

Доказательств того, что спорная бетонная коробка является не поверхностным замощением, а роствергом свайного фундамента со сваями d300, армированными арматурой 6d12A40, возведенным в соответствии с проектной документацией "Здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35" (Раздел 1, Том 1), как следствие, имеет прочную связь с землей и работы по возведению фундамента функционально закончены, предпринимателем в материалы дела не представлены.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о несоответствии возведенного объекта незавершенного строительства как разрешительной и проектной документации, так и сведениям, отраженным в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем апелляционный суд полагает правильным вывод административного органа о фактическом отсутствии на испрашиваемом земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано заявителем и, как следствие, отсутствия у предпринимателя права на получение земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подводя итог изложенному, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка, и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований, поскольку принятое управлением решение не противоречит закону и не привело к нарушению прав и законных интересов предпринимателя.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нормы права применены судом первой инстанции правильно. Судебный акт принят на основании всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу в сумме 150 руб. на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.08.2022 по делу N А51-1998/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова А.В. Гончарова