Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2022 г. N 15АП-18349/22 по делу N А32-14035/2021

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2022 г.

дело N А32-14035/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от ответчика: представитель Волосатов Д.В. по доверенности от 10.11.2022;

остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 по делу N А32-14035/2021 по иску администрации муниципального образования города Краснодар к индивидуальному предпринимателю Авакяну Хачатуру Владимировичу (ОГРНИП 308235305700032, ИНН 235300299410) при участии третьих лиц: Кобзарь Татьяны Владимировны, Беркоз Максима Александровича, Согояна Левона Артуровича, Белова Сергея Александровича, общества с ограниченной ответственностью "Транслак" (ОГРН 1117746291596, ИНН 7729680205), общества с ограниченной ответственностью "АРС" (ОГРН1117746338093, ИНН 7729681488), общества с ограниченной ответственностью "Комплект-Мастер" (ОГРН 1192375064155, ИНН 2311294269) о демонтаже,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Авакяну Хачатуру Владимировичу (далее - ответчик, ИП Авакян Х.В., предприниматель) об обязании освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23 путем демонтажа объекта коммерческого назначения литер К1 площадью застройки 398,11 кв.м; объекта коммерческого назначения литер К2 площадью застройки 487,22 кв.м; офисного строения литер С-М площадью застройки 80 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов; в случае неисполнения решения суда, взыскать судебную неустойку в размере 25 000 руб. ежедневно до момента фактического исполнения решения суда (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кобзарь Татьяна Владимировна, Беркоз Максим Александрович, Согоян Левон Артурович, Белов Сергей Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Транслак", общество с ограниченной ответственностью "АРС", общество с ограниченной ответственностью "Комплект-Мастер".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба повторяет доводы искового заявления.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно данным фотоматериала, полученного администрацией в результате визуального осмотра, сведениям публичной кадастровой карты Росреестра размещенной на интернет-портале https://pkk5.rosreestr.ru, акту о натурном установлении границ земельного участка и координировании строений, подготовленного МБУ муниципального образования город Краснодар "Институт Горкадастрпроект" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, без разрешительной документации возведены следующие здания: на месте строений (литеров "В", "Г", "Г1", "Д") расположено здание коммерческого назначения К2, площадью застройки 618 кв. м (без отступов от территории общего пользования), на месте строений (литеров "А", "Б", "Г5", "б") расположено здание коммерческого назначения К1, площадью застройки 675 кв. м (без отступов от территории общего пользования), на месте строения (литер "Е") расположено офисное здание С-М, площадью застройки 87 кв.м (без отступов от территории общего пользования).

На территории земельного участка расположено строение (литер "И", год постройки 2001), навесы и строения (бытовки) из металлических конструкций.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.03.2021 N КУВИ-002/2021-17745635, земельный участок площадью 7902 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:18 и видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения объектов торговли" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, предоставлен в аренду Авакяну Хачатуру Владимировичу, сроком действия на 49 лет с 03.09.2019, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2019 сделана запись регистрации N 23:43:0140010:18-23/001/2019-1.

На территории земельного участка зарегистрированы объекты недвижимости: нежилое здание (магазин), общей площадью 43,8 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 23:43:0110001:1072, год завершения строительства - 2001, принадлежащее на праве собственности Авакяну Хачатуру Владимировичу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2012 сделана запись регистрации N 23-23-01/110/2012-101; нежилое здание, общей площадью 139,4 кв.м, этажность 2, кадастровый номер 23:43:0129001:18823, год завершения строительства не указан, принадлежащее на праве собственности Авакяну Хачатуру Владимировичу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2012 сделана запись регистрации N 23-23-01/110/2012-100.

Согласно техническому паспорту базы оптово-розничной торговли, выполненного 28.04.2004 филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация", по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, располагались строения литера "В", "Г", "Г1", "Д", "А", "Б", "Г5", "б", "Е", "И".

Как следует из искового заявления, администрация размещение спорных некапитальных объектов не согласовала; ответчиком не представлено доказательств наличия у него какого-либо права в отношении земельного участка, позволяющего его использовать без выяснения воли собственников, в том числе посредством самовольного размещения спорных некапитальных сооружений.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено следующее. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления N 10/22).

Обращаясь с иском об освобождении земельного участка от размещенного на нем некапитального объекта, орган местного самоуправления по правилам части 1 статьи 65 Кодекса обязан доказать факт незаконного занятия такого участка (его части) лицом, к которому заявлено соответствующее требование.

В силу норм статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к ведению органов местного самоуправления городского округа отнесены вопросы осуществления земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к объектам капитального строительства относятся объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, временные постройки, временные здания и сооружения, которые непрочно связаны с землей, не относятся к объектам капитального строительства, и для возведения таких построек, в силу требований статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство не требуется.

Как установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.03.2021 N КУВИ-002/2021-17745635, земельный участок площадью 7902 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:18 и видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения объектов торговли" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, предоставлен в аренду Авакяну Х.В., сроком действия с 03.09.2019 49 лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2019 сделана запись регистрации N 23:43:0140010:18-23/001/2019-1.

Согласно письму департамента муниципальной собственности администрации муниципального образования город Краснодар от 01.06.2021 решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 19.07.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 удовлетворены исковые требования Авакян Х.В., Карапетян С.Н. к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора заключенным.

Суд исправил реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 из земель населенных пунктов, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе,23, в соответствии с техническим отчетом об аналитических измерениях. Решение является основанием для подготовки межевого плана, а также государственного кадастрового учета соответствующих изменений ЕГРН границ конфигурации, вид разрешенного использования и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, уточненная площадь 7902 кв.м вид разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в соответствии с границами конфигурацией и площадью указанной в техническом отчете об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 2016 года без дополнительных согласований границ земельного участка и истребования дополнительных документов. Суд постановил считать заключенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, площадью 7902 кв.м, вид разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с границами конфигурацией и площадью в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 2016 г. на условиях оферты, направленной 28.12.2017, в указанной редакции.

Определением Краснодарского краевого суда от 16.05.2019 администрации муниципального образования город Краснодар отказано в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2020 решение Прикубанского районного суда города Краснодара от 19.07.2018 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение суд первой инстанции.

Решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 16.09.2020 (дело N 2-5034/2020) требования Авакянва Х.В. удовлетворены, Карапетяну С.Н. в удовлетворении требований отказано.

Суд указал, что решение является основанием для подготовки межевого плана, а также государственного кадастрового учета соответствующих изменений ЕГРН границ, конфигурации, вида разрешенного использования и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, уточненная площадь 7902 кв. м вид разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в соответствии с границами конфигурацией и площадью указанной в техническом отчете об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 года без дополнительных согласований границ ЗУ и истребования дополнительных документов.

Суд постановил считать заключенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, площадью 7902 кв.м, вид разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с границами конфигурацией и площадью в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 года (приложение N 1) на условиях оферты, направленной 28.12.2017, в указанной редакции.

В удовлетворении исковых требований Карапетяна С.Н. к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка, о понуждении заключить договор аренды земельного участка - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.02.2021 решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16.09.2020 отменено, по делу принято новое решение, которым иск Авакяна Х.В., Карапетяна С.Н. к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка оставлен без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции произвел поворот исполнения решения суда, указав, что апелляционное определение для управления Росреестра по Краснодарскому краю является основанием для внесения сведений в ЕГРН, существовавших до вынесения решения Прикубанского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 19.07.2018, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, а также сведений относительно договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, на условиях оферты, направленной 28.12.2017.

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.09.2021 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.02.2021 оставлено без изменения, жалоба Авакяна Х.В. без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 15.02.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Юг-Регион-Оценка" Володиной Е.М.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить какие объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23 (далее - спорные объекты)? Определить технико-экономические показатели спорных объектов (технические характеристики, год постройки, площадь, этажность, материал конструктивных элементов, наличие коммуникаций, внутренняя отделка и т.д.)?

2. Определить являются ли объекты - объектами капитального строительства или временными строениями? В том числе установить, имеют ли они (объекты) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли их перемещение без причинения им несоразмерного ущерба?

3. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, Генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Представить графическую схему расположения спорных объектов и подробный фотоматериал.

4. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

В материалы дела поступило заключение эксперта N 22-010.

По первому вопросу экспертом было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23 расположены следующие объекты: объект коммерческого назначения литер К1, площадью застройки 398,11 кв.м, не является объектом недвижимости; объект коммерческого назначения литер К2, площадью застройки 487,22 кв.м, не является объектом недвижимости; офисное строение литер С-М, площадью застройки 80 кв. м, не является объектом недвижимости; магазин, литер А, общей площадью 43,8 кв.м, кадастровый номер 23:43:0110001:1072, является объектом недвижимости; нежилые помещения здания мастерских литер В, общей площадью 68,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18317, является объектом недвижимости; нежилое помещение здания мастерских литер В1, общей площадью 79,3 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18116, является объектом недвижимости; нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И, общей площадью 139,4 кв.м, является объектом недвижимости, с кадастровым номером 23:43:0129001:18823, расположенные на земельном участке 23:43:0140010:18.

Экспертом в таблице 4 определены технико-экономические показатели указанных объектов (5 том лист дела 50 - 52).

По второму вопросу экспертом было установлено, что у объектов исследования: объект N 1, литер К 1; объект N 2, литер К 2; объект N 3, литер С-М, расположенных на земельном участке 23:43:0140010:18, по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, при помощи метода бурения не были выявлены фундаменты, следовательно, они не являются объектами капитального строительства. Возможно перемещение объектов без причинения им несоразмерного ущерба.

Объекты исследования: объект N 4 (магазин, литер А), объект N 5 (нежилое помещение здания мастерских, литер В), объект N 6 (нежилые помещения здания мастерских, литер В1) и объект N 7 (нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И), расположенные на земельном участке 23:43:0140010:18, по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 23, имеют бетонные фундаменты, следовательно, являются объектами капитального строительства. Невозможно перемещение объектов без причинения им несоразмерного ущерба.

По третьему вопросу экспертом было установлено, что спорные объекты: N 4 - магазин, литер А; N 5 - нежилые помещения здания мастерских, литер В; N 6 - нежилое помещение здания мастерских, литер В1; N 7 - нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий.

Спорные объекты: "К1", "К2" и "С-М" являются некапитальными объектами строительства, соответственно, на них требования градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами соответствие землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий, не распространяются.

По четвертому вопросу экспертом было установлено, что строительно-техническое состояние спорных объектов, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, в существующем виде угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Экспертное заключение содержит ясные выводы и мотивированную исследовательскую часть, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, обоснованно признано судом надлежащим и допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа отнесено осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Из положений Закона N 131-ФЗ и ГрК РФ следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

На основании изложенных норм, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за соблюдением порядка размещения объектов и за использованием земель осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

С учетом изложенного, органы местного самоуправления вправе обращаться с исками о демонтаже самовольно возведенных объектов и освобождении самовольно занимаемых земельных участков.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункты 2, 3 статьи 129 ГК РФ).

При размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе и расположенными на соседних земельных участках, а также градостроительные и строительные нормы и правила.

Как установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 администрация предоставила в аренду ООО "Рикс-Универсал" на срок с 09.03.2000 до 09.03.2005 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018, общей площадью 1871,87 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Грибоедова/ул. Ростовское шоссе.

20.07.2006 между администрацией и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001258, общей площадью 1348,13 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

10.08.2006 между администрацией и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001268, общей площадью 4786 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

ООО "Рикс-Универсал" по договору купли-продажи недвижимости от 13.04.2012 продало Авакяну Х.В. недвижимое имущество: нежилое помещение 1-го этажа N 3 здания мастерских литер В1, назначение нежилое, площадь общая 79,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, кадастровый номер 23:0001:01:825:00-73; нежилое здание - склад, литер И, над/И, назначение нежилое, площадь общая 129,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:231:01; нежилое здание - магазин, литер А, назначение нежилое, площадь общая - 43,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:231:00; нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2 здания мастерских литер В, назначение нежилое, площадь общая 68,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:00-72.

Право собственности Авакяна Х.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

15.10.2013 администрация и ООО "Рикс-Универсал" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.2002 в связи с переходом права собственности на имущество к Авакяну Х.В.

Нежилое здание-магазин, литер А, назначение нежилое, общей площадью 43,8 кв.м, а также сборно-разборные конструкции (некапитальные) расположены на земельном участке площадью 1871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018. Данному земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/2.

Принадлежащие Авакяну Х.В. нежилые помещения первого этажа N 1, N 2 здания мастерских, литер В, назначение нежилое, общей площадью 68,4 кв.м, нежилое помещение первого этажа N 3 здания мастерских литер В1, назначение нежилое, общей площадью 79,3 кв.м, расположены на земельном участке площадью 1348,13 кв.м. Указанным объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

Принадлежащее Авакяну Х.В. на праве собственности нежилое здание, общей площадью 139,4 кв. м, литер И, н/И расположено на земельном участке площадью 4786 кв. м (согласно техническому отчету от 2017 года, заключению специалиста от 10.10.2016 и соглашению от 10.08.2006). Указанному нежилому зданию присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/3.

01.07.2015 Авакян Х.В. обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 1348,13 кв.м без проведения торгов для базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания.

01.07.2015 Авакян Х.В. обратился с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 4786 кв.м для базы материально-технического снабжения (оптово-розничной торговли - 3000 кв.м, зоны благоустройства территории 1786 кв.м).

Письмами администрации от 14.08.2015 Авакяну Х.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду испрашиваемых земельных участков, в связи с несоответствием предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

06.08.2015 Авакян Х.В. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 для размещения и эксплуатации базы оптово-розничной торговли, гостевой автостоянки.

Письмом от 08.04.2016 Авакяну Х.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок площадью 1871,87 кв.м не соответствует градостроительным нормам в части предельной площади, занятой зданиями и сооружениями.

Таким образом, Авакян Х.В. подавал три отдельных заявления о предоставлении в аренду трех земельных участков (заявление вх. N 5626966-23-01 от 06.08.2015; вх. N 5421292-23-01 от 01.07.2015; вх. N 5421157-23-01 от 01.07.2015) по каждому из которых, администрацией было отказано ввиду недостаточности площади земельного участка (ответ N 1013126 от 08.04.2016; N 24661.26 от 14.08.2015; N 24662.26 от 14.08.2015).

Судом первой инстанции установлено, что на всех трех земельных участках расположены объекты капитального строительства и некапитального строительства, находящиеся в собственности Авакяна Х.В.

Согласно заключению специалиста Костюшок В.Г. от 10.10.2016 объекты недвижимости находятся в границах многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:ЗУ1, принадлежат одному собственнику, используются как единый функциональный комплекс, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

06.12.2016 Авакян Х.В. обратился к исполняющему обязанности главы муниципального образования город Краснодар с просьбой совершить в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 необходимые действия для исправления кадастровой ошибки в части местоположения данного земельного участка (площадью 7902 кв.м). Привести границы земельного участка в соответствии с их фактическим местоположением и приложенным техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях от 2016 года. В связи с принадлежностью вышеперечисленных объектов недвижимости на праве собственности предоставить Авакяну Х.В. после устранения кадастровой ошибки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018, площадью 7902 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, оформить договор аренды, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В ходе рассмотрения данного обращения, департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар была запрошена информация в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю.

Согласно письму ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 22.03.2017 технических ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 не выявлено. По состоянию на 16.03.2017 в ЕГРН отсутствует картографическая основа кадастра, в связи с чем, у филиала отсутствует техническая возможность самостоятельного определения координат без проведения комплекса работ по повторному переопределению координат характерных точек границ земельного участка.

На основании указанной информации, по результатам рассмотрения обращения Авакяна Х.В. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 14.04.2017 отказал в предоставлении муниципальной услуги, поскольку "в процессе рассмотрения материалов землеустроительного дела факт пересечения границ земельного участка здания, принадлежащего Авакяну Х.В. на праве собственности, не установлен. При предоставлении документов, подтверждающих неактуальность выявленных оснований для отказа, Авакян Х.В. вправе обратиться в МФЦ с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "предоставление в аренду земельного участка на территории муниципального образования г. Краснодар на основании аренды" с соответствующим пакетом документов, после поступления которого, департаментом будет рассмотрена возможность предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка".

По заказу Авакяна Х.В. кадастровым инженером Костюшок В.Г. в 2016 году и 2017 году подготовлены технические отчеты об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0140010:0018, 23:43:0140001:ЗУ1.

Согласно представленному в техническом отчете плану границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0110001:1072 частично располагается за пределами указанного земельного участка.

Кадастровым инженером Костюшок В.Г. 30.06.2016 подготовлено заключение, согласно которому, при проведении геодезических работ и работ по уточнению местоположения границ и площади объекта капитального строительства, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие Авакяну Х.В., установлено, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 на государственный кадастровый учет допущена реестровая ошибка. Исправление данной реестровой ошибки возможно путем уточнения границ, площади и местоположения указанного земельного участка в виде многоконтурного земельного участка, в соответствии с каталогом координат, являющихся частью данного заключения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.09.2018 (дело N 2-5034/2020) была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО Альфа Строй". Согласно заключению эксперта ООО "Альфа Строй" от 14.11.2018 в части расположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 имеется реестровая ошибка. Для устранения реестровой ошибки эксперт предлагал (считал возможным) провести уточнение месторасположения границ, площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 согласно заключению специалиста Костюшок В.Г. от 30.09.2017.

28.12.2017 Авакян Х.В. обратился с заявлением в администрацию, с приложением доказательств кадастровой ошибки (технический отчет об аналитических и инструментальных) измерениях 2017 года об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки, а также предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка (с приложением оферты - договора аренды).

На неоднократные обращения Авакяна Х.В. об исправлении реестровой ошибки, заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные некапитальные объекты, администрацией, как собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, действия не предприняты.

Как установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23 расположены следующие объекты: объект коммерческого назначения литер К1, площадью застройки 398,11 кв.м, не является объектом недвижимости; объект коммерческого назначения литер К2, площадью застройки 487,22 кв.м, не является объектом недвижимости; офисное строение литер С-М, площадью застройки 80 кв.м, не является объектом недвижимости; магазин, литер А, общей площадью 43,8 кв.м, кадастровый номер 23:43:0110001:1072, является объектом недвижимости; нежилые помещения здания мастерских литер В, общей площадью 68,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18317, является объектом недвижимости; нежилое помещение здания мастерских литер В1, общей площадью 79,3 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18116, является объектом недвижимости; нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И, общей площадью 139,4 кв.м, является объектом недвижимости, с кадастровым номером 23:43:0129001:18823, расположенные на земельном участке 23:43:0140010:18.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.03.2021 N КУВИ-002/2021-17745635, земельный участок площадью 7902 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:18 и видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения объектов торговли" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, предоставлен в аренду Авакяну Х.В., сроком действия с 03.09.2019 49 лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2019 сделана запись регистрации N 23:43:0140010:18-23/001/2019-1.

Согласно актам сверки по соглашениям N 431000268 от 10.08.2006 и N 4310001258 от 20.07.2006, ранее заключенным между администрацией и ООО "Рикс-Универсал", Авакян Х.В., как собственник объектов недвижимости уплачивает муниципальному образованию город Краснодар плату за пользование земельным участком.

Суд первой инстанции с учетом норм земельного законодательства, а также статьями 36, 37, 41, 42 ГрК РФ пришел к выводу о том, что предприниматель имел право возвести на спорном земельном участке спорные объекты некапитального строительства, соответствующие его целевому назначению и разрешенному использованию.

Как было указано, по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 администрация предоставила в аренду ООО "Рикс-Универсал" на срок с 09.03.2000 до 09.03.2005 спорный земельный участок.

15.10.2013 администрация и ООО "Рикс-Универсал" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.2002 в связи с переходом права собственности на имущество к Авакяну Х.В.

Тем самым земельный участок, на котором расположены спорные объекты некапитального строительства, находился в использовании ответчика с 2013 года.

Администрация, заключая договор аренды спорного земельного участка в 2002 году, и передавая его в индивидуальное пользование собственнику расположенного на нем имущественного комплекса (Авакяну Х.В.) для целей осуществления коммерческой деятельности, фактически определила правовую судьбу земельного участка и фактически приняла обязательство по арендным отношениям, с учетом оплаты арендных платежей ответчиком и их принятие администрацией без возражений, что подтверждается актами сверок взаиморасчетов, представленных в материалы дела.

Таким образом, администрация неоднократно своими действиями подтверждала фактические взаимоотношения сторон по арендным правоотношениям земельного участка, на котором расположены спорные объекты некапитального строительства.

Действия администрации свидетельствуют о том, что земельный участок в существующих границах сформирован, поставлен на кадастровый учет и используется на протяжении долгого периода с 2000 года именно как участок, необходимый и достаточный для использования расположенной на нем недвижимости. Спорный участок следует судьбе недвижимого имущества, для размещения которого он был предоставлен.

Данное обстоятельство, исключает возможность пользования земельным участком или какой-нибудь его частью неограниченным кругом лиц.

Один и тот же земельный участок не может одновременно использоваться собственником расположенного на нем объекта недвижимости (имущественного комплекса) и неограниченным кругом лиц в качестве территории общего пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Правовая норма, определяющая исключительный характер права на приобретение земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, основана на закрепленном в земельном и гражданском законодательстве принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

Администрация, заявляя о том, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, уклоняется от оценки собственных действий, связанных с фактической передачей спорного земельного участка ответчику фактически в долгосрочное арендное пользование, что само по себе исключает возможность пользования участком без каких-либо ограничений иным неопределенным кругом лиц.

Администрация, принимая долгосрочно от ответчика арендную плату за пользование спорным земельным участком, на котором расположены капитальные объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, а также спорные некапитальные объекты, не могла не осознавать, что своими действиями, по сути, создает у ответчика представление о законности действий по использованию земельного участка.

Таким образом, фактическое предоставление спорного земельного участка ответчику, подтверждает, что администрация реализовала возможность его передачи в индивидуальное пользование с целью использования для осуществления коммерческой деятельности ответчика. Действия администрации, заявляющие требования изначально о сносе спорных объектов со ссылкой на 222 ГК РФ, впоследствии демонтаж, направленные на прекращение арендных отношений по причине, в принципе исключающей возможность предоставления участка в аренду, не могут быть приняты судом как основание для удовлетворения исковых требований.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация доказательств, подтверждающих, что предпринимателю было известно или могло быть известно о наличии ограничений или запретов на размещение спорных объектов на земельном участке, равно как доказательств, подтверждающих само существование таких ограничений, не представила.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же кодексом.

Названное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве.

Данное право является исключительным, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2019 N 117-КГ18-53).

Из материалов дела следует, что строительно-техническое состояние спорных объектов, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, 23, в существующем виде угрозу жизни и здоровью граждан не создает и нарушение ответчиком требований Закона N 381-ФЗ и прав муниципального образования на земельный участок, на котором размещены спорные объекты, истец не подтвердил.

Истец не доказал нарушение градостроительных и строительных норм и правил, конкретные негативные последствия эксплуатацией строений на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18.

Обращаясь с настоящим иском в защиту публичного порядка, орган местного самоуправления обязан доказать наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются неустранимыми и существенными.

Между тем, доказывание данных обстоятельств, равно как и опровержение доказательств, имеющихся в материалах дела, в подтверждение соответствия спорных объектов строительным нормам и правилам, в рассматриваемом деле со стороны администрации не последовало.

Следовательно, при наличии установленного факта отсутствия угрозы неопределенному кругу лиц, а также недоказанности в необходимости применения к землепользователю норм, на которые администрация ссылается в обоснование исковых требований, суд приходит к выводу о недоказанности органом местного самоуправления вмененных ответчику нарушений земельного законодательства, обусловленных эксплуатацией спорных некапитальных строений.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 по делу N А32-14035/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов