Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2022 г. N 12АП-5511/22 по делу N А57-13119/2021

г. Саратов

21 ноября 2022 г.

Дело N А57-13119/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей Т. В. Волковой, Л. Ю. Луевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А. Д. Ардабацким,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны представитель Бандурян А.Р., действующая на основании доверенности от 09.10.2019,

от комитета по управлению имущества города Саратова представитель Котлов Д.А., действующий на основании доверенности от 08.06.2022,

от муниципального автономного общеобразовательного учреждения - лицей N 62 Октябрьского района г. Саратова представитель Шашкин Д.В., действующий на основании доверенности от 14.09.2021,

от прокуратуры Саратовской области Кольцов Н.Н., представлено служебное удостоверение,

от администрации Октябрьского района муниципального образования "Город Саратов"

представитель Мишина С.В., действующая на основании доверенности от 20.12.2021,

от администрации муниципального образования "Город Саратов" представитель Абушаева Г.А., действующая на основании доверенности от 01.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 апреля 2022 года по делу N А57-13119/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны (ОГРНИП 314645428600036, ИНН 645105093370)

к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), муниципальному автономному общеобразовательному учреждению - лицей N 62 Октябрьского района г. Саратова (ОГРН 1026403346727, ИНН 6454048318), третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), администрация Октябрьского района муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1026403364129, ИНН 6454020094), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), прокуратура Саратовской области (ОГРН 1026402204619, ИНН 6450014678),

об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Мартыненко Елена Николаевна (далее - ИП Мартыненко Е.Н., предприниматель, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), муниципальному автономному общеобразовательному учреждению - лицей N 62 Октябрьского района г. Саратова (далее - МАОУ "Лицей N 62", лицей) об установлении для проезда и прохода к принадлежащим индивидуальному предпринимателю Мартыненко Елене Николаевне на праве собственности земельным участкам с кадастровым номером 64:48:050371:84 и кадастровым номером 64:48:050371:83 право ограниченного пользования (частный сервитут) земельным участком площадью 7 621 кв.м, кадастровый номер 64:48:050371:82, расположенным по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ильинская площадь, 1, на следующих условиях:

- срок действия сервитута - бессрочный;

- сфера действия сервитута: - часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 площадью 404 кв.м по характерным точкам координат границ на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:82

N	X	Y
н 1	495454,72	2297690,15
н 2	495453,01	2297750,71
н 3	495454,41	2297755,33
н 4	495452,47	2297756,17
н 5	495454,8	2297760,89
н 6	495452,54	2297761,94
н 7	495453,54	2297764,04
н 8	495450,32	2297765,48
н 9	495443,93	2297768,33
н 10	495420,41	2297778,83
н 11	495418,93	2297775,64
н 12	495448,85	2297762,21
н 13	495448,5	2297756,01
н 14	495449,28	2297753,74
н 15	495449,47	2297751,64
н 16	495431,48	2297691,52

с разделением на две части: 91 кв.м - часть непосредственного обособленного использования истцом, и 313 кв.м - часть сервитута, которая так же остается в использовании и городскими службами и третьими лицами;

- в целях обособления обременяемой сервитутом части земельного участка огородить площадь 91 кв.м, шириной 3,5 метра от стены строения истца и длиной 26 метров с установлением истцом, своими силами и за счет собственных средств, забором, выполненным из ЗД секций с полимерным покрытием высотой 2,5 метра;

- установить назначение и правовой режим сервитута: обеспечение в любое время в течение 24 часов в сутки и 7 дней в неделю сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны;

- установить плату за сервитут в размере 10 667 (десять тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. в год, с возможностью изменения данной суммы в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 апреля 2022 года по делу N А57-13119/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобе.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители комитета по управлению имущества города Саратова, муниципального автономного общеобразовательного учреждения - лицей N 62 Октябрьского района г. Саратова, прокуратуры Саратовской области, администрации Октябрьского района муниципального образования "Город Саратов", администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка площадью 189 кв.м, кадастровый номер 64:48:050371:83, расположенного по адресу: г. Саратов, пл. Ильинская, 1В, а также земельного участка площадью 35 кв.м, кадастровый номер 64:48:050371:84, расположенного по адресу: г. Саратов, пл. Ильинская, 1В.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" является собственником соседнего земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, пл. Ильинская, д. 1, площадью 7 621 кв. м, кадастровый номер 64:48:050371:82.

06.10.2020 истец обратился к администрации с просьбой о предоставлении ему постоянного, бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) принадлежащим ответчику земельным участком, расположенным по адресу: г. Саратов, Ильинская пл. 1, площадью 7 621 кв.м., кадастровый номер 64:48:050371:82 для обеспечения прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050371:83 и с кадастровым номером 64:48:050371:84.

Администрация МО "Город Саратов" согласно ответу N 02-10-07-613 от 03.11.2020 от заключения соглашения отказалась со ссылкой на ст. 39.24 Земельного кодекса РФ и указанием на то, что если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, то соглашение об установлении сервитута заключает землепользователь.

30.11.2020 истец обратился к землепользователю земельного участка с кадастровым номер 64:48:050371:82 - МАОУ "Лицей N 62" с предложением о заключении соглашения об установлении сервитута на часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, Ильинская пл. 1, площадью 7 621 кв.м, кадастровый номер 64:48:050371:82, для обеспечения прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050371:83 и с кадастровым номером 64:48:050371:84, предоставил текст такого соглашения.

Ответом N 135 от 17.05.2021 лицей отказался от разрешения вопроса о заключении соглашения об установлении сервитута, т.к. не является собственником земельного участка, в отношении которого необходимо установление сервитута.

Как следует из искового заявления, альтернативных путей подхода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 64:48:050371:84 и 64:48:050371:83, не используя при этом земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82, не имеется. Возможный путь прохода и проезда к земельному участку истца, наименее обременительный для ответчика, уже существует по факту.

Таким образом, соглашение об установлении сервитута между истцом и ответчиком достигнуто не было.

Предприниматель полагает, что использование принадлежащего истцу земельного участка невозможно без установления сервитута в отношении земельного участка ответчика, т.к. иные дороги, пешеходные или проезжие, ведущие к земельным участкам истца, отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

В силу пунктов 1, 8 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10 по делу N А53-5239/2009, по смыслу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

Суд вправе удовлетворить требование об установлении сервитута проезда на соседнем (служащем) земельном участке, даже если будет установлена потенциальная возможность организации альтернативного проезда без установления сервитута, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объему, времени и затратам работ. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последнее обстоятельство свидетельствует об отсутствии у заявителя иной реальной возможности реализовать свое право пользования господствующим земельным участком.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 является муниципальное образование "Город Саратов" (запись от 24.10.2014), указанный земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования МАОУ "Лицей N 62" Октябрьского района г. Саратова (запись от 27.10.2006);

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:83 является Мартыненко Елена Николаевна (запись от 27.04.2020);

- правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:84 является Мартыненко Елена Николаевна (запись от 29.04.2020).

Как следует из правоустанавливающих документов в отношении земельных участков истца, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:83 расположено нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050371:638 (правообладатель Мартыненко Е.Н.), а на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:84 расположено нежилое здание (гараж) (правообладатель Мартыненко Е.Н.) с кадастровым номером 64:48:000000:227793.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 расположено здание МАОУ "Лицей N 62" Октябрьского района г. Саратова.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка", экспертам Тимофееву И.В., Ивановой Е.Г.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Установить с выездом на местность, возможен ли проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к земельным участкам с кадастровыми номерами 64:48:050371:84, 64:48:050371:83, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82? Если да, то указать возможные способы прохода, проезда.

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, установить с учетом существующих проходов (проездов) и соблюдением требований законодательства Российской Федерации, а также с учетом расположения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:82 образовательного учреждения - МАОУ "Лицей N 62" Октябрьского района г. Саратова, наименее обременительный для собственника земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 возможный вариант установления сервитута в целях обеспечения прохода, проезда автотранспортных средств к земельным участкам с кадастровыми номерами 64:48:050371:84, 64:48:050371:83. Указать площадь, координаты обременяемой сервитутом части земельного участка.

3. Является ли таковым вариантом, вариант установления сервитута, как указано истцом в уточненном исковом заявлении и на схеме границ сервитута (т.д. 2 л.д. 154-156)?

4. Возможно ли в целях обособления обременяемой сервитутом части земельного участка установление ограждения (забора) на территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 с учетом расположения на нем образовательного учреждения? Если ответ положительный, то указать высоту ограждения (забора) и материал, из которого он может быть изготовлен, в том числе возможность использования непрозрачного материала?

5. Установить соразмерную ежегодную плату за пользование участком в границах, установленных при ответе на вопросы N 2 и N 3.

В экспертном заключении N 9/2022 от 15.02.2022 сделаны следующие выводы.

По первому вопросу: доступ, то есть проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к земельным участкам с кадастровыми номерами: 64:48:050371:84, 64:48:050371:83, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82, невозможен.

По второму и третьему вопросам: экспертом разработаны варианты сервитута, обременяющего земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82 с целью прохода и проезда автотранспортных средств к земельным участкам с кадастровыми номерами: 64:48:050371:84,64:48:050371:83.

Вариант 1: (зеленая штриховка в приложении 1 лист 2) для данного варианта использованы координаты истца из искового заявления и на схеме границ сервитута (т.2 л.д.154-156). Данный вариант обременяет полосу подъезда по фасаду исследуемых земельных участков, но имеет пересечение с нежилым зданием МАОУ "Лицей N 62" Октябрьского района г.Саратова, имеет конфигурацию больше минимально необходимого проезда, а так же обременяет не весь путь, необходимый для преодоления автотранспортом территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82, остаток пути 61,88 м не обременен сервитут по данному варианту. Данный вариант не пригоден для использования.

Вариант 2: (фиолетовая штриховка в приложении 1 лист 3) Данный вариант разработан экспертом с учетом доступа к объектам исследования, а так же минимально возможного обременения территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82. Вариант представляет из себя полосу перед исследуемыми земельными участками шириной 3,5 метра, не затрагивающую внутренний проезд территории лицея, далее переходящую во внутридворовую дорогу общего пользования, так же шириной 3,5 метра. Данная дорога фактически находится в свободном доступе, но по сведениям ЕГРН проходит по территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82. Данный вариант по мнению эксперта является наименее обременительным, так же с использованием существующих проездов. Площадь предлагаемого сервитута составляет 404 кв.м.

Экспертом приведены координаты предложенного варианта сервитута.

По четвертому вопросу: в целях обособления обременяемой сервитутом части земельного участка, без нарушения прав третьих лиц, возможно огородить только полосу 91 кв.м (3,5-м*26-м) из общей площади предлагаемого сервитута 404 кв.м. Вся оставшаяся часть 313 кв.м является единственным проходом - проездом к многоквартирному дому и используется как городскими службами, так и гражданами и огораживать ее для осуществления преимущественного права истца не представляется возможным.

Забор должен быть выполнен из 3Д секций с полимерным покрытием, без козырьковых ограждений, высотой 2,5 метра.

Внутри огороженного участка 91 кв.м складирование любых предметов запрещается положениями противотеррористических мероприятий.

По пятому вопросу: стоимость соразмерной ежегодной платой за пользование участком 404 кв.м, складывается из стоимости ежегодной платы за сервитут участка, непосредственно примыкающего к строениям истца (155 кв.м) - 10 667 (десять тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей и участка, который используется одновременно городскими службами и третьими лицами (249 кв.м) - 0 (ноль) рублей.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд апелляционной инстанции признает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Признав заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований по мотиву того, что установление сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82, площадью 404 кв.м, с разделением на две части: 91 кв.м - часть непосредственного обособленного использования истцом, и 313 кв.м - часть сервитута, которая так же остается в использовании и городскими службами и третьими лицами, для испрошенных истцом целей существенно ограничит возможность МАОУ "Лицей N 62" Октябрьского района г. Саратова использовать участок по его прямому назначению (для осуществления образовательной деятельности с обеспечением безопасности пребывания детей).

Судом указано, что изменение формы земельного участка, уменьшение его площади (на испрашиваемую истцом площадь сервитута) повлечет недействительность категорирования и Паспорта безопасности объекта (территории) МАОУ "Лицей N 62", предусматривающий первоочередные, неотложные мероприятия, направленные на обеспечение антитеррористической защищенности, а также может привести к установлению иной категории учебного заведения, а, следовательно, к усилению профилактических мер и значительных дополнительных затрат.

Фактически предприниматель просит обеспечить круглосуточный беспрепятственный проход и проезд (в рабочие, нерабочие, выходные и праздничные дни), в том числе транспортных средств, к принадлежащему ему земельным участкам, через участок образовательного учреждения, что создаст опасность снижения уровня антитеррористической защищенности общеобразовательного учреждения.

Между тем, апелляционная коллегия не может согласиться с выводы суда первой инстанции, положенными в основу отказа в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.

В соответствии с п. 6 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка

Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Пунктом 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В рассматриваемом деле истец требует установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82, принадлежащий МАОУ "Лицей N 62" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в виде проезда и прохода по части указанного земельного участка.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050371:638 и нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 64:48:000000:227793, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:050371:83 и 64:48:050371:84 соответственно.

Указанные земельные участки является смежным с земельным участком с кадастровым номером 64:48:050371:82, на котором расположено здание МАОУ "Лицей N 62".

Границы нежилого помещения и гаража практически полностью совпадают с границами земельных участков, на которых они расположены.

Согласно проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы у предпринимателя отсутствует доступ, то есть проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к земельным участкам, принадлежащим истцу, кроме как через земельный участок лицея.

Ответчиками не представлено доказательств, опровергающих указанный вывод эксперта.

Более того, фактически все участвующие в деле лица не оспаривали, что иного, кроме как через земельный участок лицея, варианта доступа истца к принадлежащим ему объектам недвижимости, не имеется.

При этом, предложенный экспертом вариант сервитута представляет из себя полосу перед исследуемыми земельными участками шириной 3,5 метра, не затрагивающую внутренний проезд территории лицея, переходящую далее во внутридворовую дорогу общего пользования, которая фактически находится в свободном доступе.

Из материалов дела не следует, что сделки, на основании которых истец приобрел в собственность здания и земельный участок, являются ничтожными, доказательств оспаривания указанных сделок либо возникшего на их основании права собственности предпринимателя по соответствующим основаниям в судебном порядке не имеется.

При этом, расположение нежилого здания и нежилого помещения, а также участков истца вблизи лицея, необходимость обустройства ограждения на его территории не были препятствием при формировании границ земельных участков, оформлению прав истца и лицея на смежные участки.

Между тем, возможные ограничения по видам деятельности в принадлежащем истцу здании с учетом его расположения вблизи лицея не могут повлечь отказ в удовлетворении сервитута, поскольку вопрос о конкретном характере использования здания в данном случае не имеет существенного значения. Нарушение истцом как хозяйствующим субъектом подобных административных ограничений может быть предметом самостоятельного судебного либо административного производства.

В то же время, абзац второй пункта 1 статьи 274 и пункт 2 статьи 275 ГК Российской Федерации закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка (пункт 2 статьи 274 ГК Российской Федерации и пункт 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

В настоящем случае подтверждено, что доступ, то есть проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к земельным участкам истца, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 64:48:050371:82, невозможен.

Следовательно, отказ в удовлетворении заявленных требований фактически лишает предпринимателя прав как собственника недвижимости.

Ссылки суда на Федеральный закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", Федеральный закон от 06.03.2006 N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" апелляционная коллегия считает ошибочными, поскольку приведенные нормы законодательства не содержат запрета на установление сервитута в отношении земельного участка, на котором находится образовательное учреждение и не свидетельствуют о ничтожности сделок, на основании которых истец приобрел в собственность недвижимое имущество.

Постановление Правительства РФ от 07.11.2019 N 1421 "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства науки и высшего образования Российской Федерации и подведомственных ему организаций, объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, формы паспорта безопасности этих объектов (территорий) и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" не содержат запрета на установление сервитута в отношении земельного участка, на котором находится образовательное учреждение, каким образом установление сервитута будет препятствовать использованию лицеем земельного участка 64:48:050371:82 в соответствии с разрешенным видом использования МАОУ "Лицей N 62" не указало.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что потребности истца как собственника недвижимости, могут быть обеспечены только путем установления сервитута.

При этом, рассматривая предложенный экспертом вариант 2 установления сервитута, апелляционная коллегия считает, что в данном случае отсутствуют основания для установлении права ограниченного пользования на часть земельного участка, площадью 313 кв.м, которая является единственным проходом - проездом к многоквартирному дому и используется как городскими службами, так и гражданами. То есть фактически на данной части земельного участка отсутствуют какие-либо ограничения для проезда к земельным участкам, принадлежащим предпринимателю.

По запросу суда апелляционной инстанции, ООО "Экспертиза и оценка" были представлены дополнительные пояснения к экспертному заключению N 9/2022 от 15.02.2022, в которых экспертными определены координаты части земельного участка площадью 91 кв.м, а также определена ежегодная плата за его использование.

Суд апелляционной считает, что установление сервитута именно на указанную площадь земельного участка является наиболее оптимальным, сохраняет баланс интересов сторон спора, обеспечивает только необходимые нужды истца и не создает существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

При этом, с целью обеспечения защищенности общеобразовательного учреждения, на предпринимателя возлагается обязанность по установлению ограждения по параметрам, указанным в экспертном заключении.

В силу положений пунктов 5 статьи 274 ГК РФ и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка (иного недвижимого имущества) в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник имущества, обремененного сервитутом.

Кроме того, на размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка (другого недвижимого имущества) лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Исходя из определенного размера площади сервитута, апелляционная коллегия считает необходимым в соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ установить соразмерную плату за сервитут площадью 91 кв.м, определенной экспертным заключением, в размере 6 260 (шесть тысяч двести шестьдесят) рублей в год, с возможностью изменения данной суммы в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82.

В то же время апелляционная коллегия не нашла правовых оснований для удовлетворения требований истца в части установления назначения и правового режима сервитута: обеспечение в любое время в течение 24 часов в сутки и 7 дней в неделю сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований с учетом выводов суда апелляционной инстанции (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 апреля 2022 года по делу N А57-13119/2021 отменить.

Установить для проезда и прохода к принадлежащим индивидуальному предпринимателю Мартыненко Елене Николаевне (ОГРНИП 314645428600036, ИНН 645105093370) на праве собственности земельными участками с кадастровыми номерами 64:48:050371:84 и 64:48:050371:83 право ограниченного пользования (частный сервитут) земельным участком площадью 7 621 кв.м, кадастровый номер 64:48:050371:82, расположенным по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ильинская площадь, 1, на следующих условиях:

- срок действия сервитута - бессрочный;

- сфера действия сервитута: часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82 площадью 91 кв.м по характерным точкам координат границ на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:82

N

X

Y

1

495442.44

2297765.08

2

495443.88

2297768.36

3

495420.41

2297778.83

4

495418.93

2297775.64

- в целях обособления обременяемой сервитутом части земельного участка, огородить площадь 91 кв.м, шириной 3,5 метра от стены строения индивидуального предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны и длиной 26 метров с установлением предпринимателем своими силами и за счет собственных средств, забором, выполненным из 3Д секций с полимерным покрытием высотой 2,5 метра;

- установить плату за сервитут в размере 6 260 (шесть тысяч двести шестьдесят) рублей в год, с возможностью изменения данной суммы в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:82.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя Мартыненко Елены Николаевны отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. В. Волкова Л. Ю. Луева