Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2022 г. N 09АП-77041/22 по делу N А40-121219/2021

г. Москва

21 ноября 2022 г.

Дело N А40-121219/21

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, В.В. Валюшкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Сологуб, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года

по делу N А40-121219/21, принятое судьей Т.А. Ламоновой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Индивидуальному предпринимателю Захаровой Снежанне Владимировне

(ОГРНИП 319774600685584)

третье лицо: Правительство Москвы

об изъятии недвижимого имущества

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и третьего лица: Апрелов С.А. по доверенностям от 13.12.2021 г. и 21.07.2022 г., диплом ДВС 1097827 от 09.04.2001;

от ответчика: Слесаренко С.А. по доверенности от 02.08.2021, диплом КХ 44916197 от 23.05.2013;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Захаровой Снежанне Владимировне (далее - ИП Захаровой С.В., ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2.; об установлении суммы возмещения правообладателю за изымаемое Нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 19.11.2020 N П1121-20, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", в размере 1 376 000 рублей; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП Захаровой С.В. на нежилое помещение с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокощкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2; о переходе и возникновении права собственности субъекта Российской Федерации города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2; об установлении следующих условии возмещения: - возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя; правообладатель обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества; обязательства Департамент по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента; правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 рабочих дней после получения денежной компенсации; в случае нарушения правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 изъято для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2. Установлена сумма возмещения правообладателю за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением экспертов N 232-ОЭ от 15.07.2022, выполненным ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (105064, Москва, Нижний Сусальный переулок, д.5, стр.19, офисный центр "Деловой"), экспертами Вельгоша, А.Ю., Слюсаревой О.И. в размере 2 013 105 рублей. Условия изъятия нежилого помещения изложены согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 21.11.2022 представитель истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ИП Захарова Снежанна Владимировна (правообладатель) является собственником нежилого помещения (доля в праве 4/100) с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 05.04.2019 N 77:18:0171115:1208-77/017/2019-2.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, положенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со статьями 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

Департаментом издано распоряжение от 30.10.2020 N 36652 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", нежилое помещение принадлежащее правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 19.11.2020 N П1121-20, выполненного независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение, согласно проведенной Департаментом оценки, составляет 1 376 000 рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями статей 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также части 2 статьи 56.10 ЗК РФ в адрес ответчика письмами за исходящими номерами от 14.01.2021 N ДГИ-И1381/21, N ДГИ-И-13 82/21 направлен проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.2 указанного соглашения, изъятию для государственных нужд города Москвы подлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2.

Указанные документы (проект соглашения и отчет об оценке) 11.02.2021 получены ответчиком, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 12599355027329,12599355027305.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии, указанный срок истек 11.05.2021.

Определением от 07.04.2022 суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с осмотром объекта, поручил проведение ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (105064, Москва, Нижний Сусальный переулок, д.5, стр.19, офисный центр "Деловой"), экспертам Вельгоша, А.Ю., Слюсаревой О.И., перед экспертами поставлен следующий вопрос: "Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение (доля в праве 4/100) с кадастровым номером 77:18:0171115:1208, общей площадью 449,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду на дату проведения экспертизы?".

В суд первой инстанции поступило заключение эксперта, согласно которого размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение (доля в праве 4/100) с кадастровым номером 77:18:0171115:1208 площадью 449,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, п. Кокошкино, дп. Кокошкино, ул. Ленина, д. 2, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду по состоянию на 04 июля 2022 года, составляет: 2 013 105 рублей без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

Департамент в своей апелляционной жалобе обращает внимание на то, что экспертом некорректно определен срок экспозиции-ликвидности, что влияет в итоге на размер упущенной выгоды.

Из экспертного заключения следует, что данные действия эксперт указывает отдельно, при этом предполагает, что в этот период ответчик успеет осуществить и это: "Таким образом для целей расчета упущенной выгоды продолжительность периода нарушенного производства принимается равной среднему значению 5,5 месяцев.

Данный срок предполагается необходимым и достаточным не только для поиска и покупки аналогичного нежилого помещения, но и для регистрации сделки в установленном законом порядке, переезда, поиска потенциальных арендаторов и заключения с ними договоров".

Заключение ООО "Лаборатория судебных экспертиз" указан усредненный срок (5,5 месяцев) по аналогичным объектам недвижимости, находящимся в Москве и городах спутниках.

Эксперт, устанавливая срок экспозиции офисных торговых помещений свободного назначения к категории которых и отнесен оцениваемый объект, ссылается на два основательных источника: Справочник 5-е издание, 01.01.2022 г. ООО "АБН Консалт", а также Statrielt (известный Портал Ассоциации развития рынка недвижимости по платной подписке).

В свою очередь истец не приводит в обоснование какие-либо иные вызывающие доверие источники, из которых можно сделать вывод о том, что срок продажи таких объектов меньше установленного экспертами.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Определение стоимости с учетом НДС и без учета НДС в заключении эксперта никак не может свидетельствовать о неоднозначности выводов эксперта, а наоборот вносит ясность и является уточнением для исключения возможности различного толкования выводов эксперта. Далее вопрос включения или исключения из стоимости определяет суд. В своем Письме Минфин России в письме от 19.02.2019 N 03-07-11/10284 изложил следующую позицию: У собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).

Следовательно, суд первой инстанции верно определил стоимость с учетом НДС, так как этот убыток не относится на ответчика.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года по делу N А40-121219/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.