Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2022 г. N 13АП-27891/22 по делу N А56-16155/2022

г. Санкт-Петербург

23 ноября 2022 г.

Дело N А56-16155/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей О.В. Горбатовской, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя Белкиной Е.В. (доверенность от 16.11.2022),

от Совета представителя Дудыревой А.В. (доверенность от 19.05.2022),

от Администрации представитель не явился,

от Управления представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2022 по делу N А56-16155/2022 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

Совета депутатов муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" (188679, Ленинградская обл., Всеволожский район, городской поселок имени Морозова, ул. Спорта, д. 5; ОГРН 1054700122916, ИНН 4703083329)

к администрации муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" (188679, Ленинградская обл., Всеволожский район, городской поселок имени Морозова, ул. Спорта, д. 5; ОГРН 1054700122905, ИНН 4703083311),

обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (188680, Ленинградская обл., Старая Деревня, ул. Генерала Чоглокова, д. 3, пом. 3; ОГРН 5067847448378, ИНН 7813358638),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400),

о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Совет депутатов муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" (далее - Совет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (далее - Общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда первой инстанции от 24.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление).

Решением от 06.07.2022 заявленные требования удовлетворены; заключенный между Администрацией и Обществом договор аренды признан недействительным, Общество обязано возвратить Администрации спорный земельный участок.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение, прекратить производство по делу.

В обоснование апелляционной жалобы Общество ссылается на пропуск исковой давности по требованию о признании спорного договора недействительным по мотиву оспоримости, указывает, что на момент проведения аукциона в пределах спорного участка отсутствовали объекты незавершенного строительства, полагает, что постановление Совета от 26.07.2016 N 43 об определении порядка предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, не имеет юридической силы в связи с нарушением процедуры его опубликования.

В отзыве на апелляционную жалобу Совет указывает, что оспариваемая сделка признана недействительной по мотиву ее ничтожности, в пределах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем такой участок не мог быть предметом аукциона, постановление Совета от 26.07.2016 N 43 опубликовано в установленном порядке.

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, уточнил требования, изложенные в ней, просил отменить судебный акт и в удовлетворении заявленных требований отказать, указал, что на дату проведения аукциона и заключения оспариваемого договора в Едином государственном реестре недвижимости не содержалось сведений о нахождении объекта недвижимости на спорном земельном участке, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-87227/2022 о признании права собственности отсутствующим.

Представитель Совета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.09.2020 заключен договор N 8 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 29 398 кв. м с кадастровым номером 47:07:1703008:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., городской поселок имени Морозова, ул. Первомайская, д. 24 (далее - Участок), для строительства многоквартирного жилого дома.

Ссылаясь на нарушение Администрацией порядка распоряжения находящимся в муниципальной собственности Участком, Совет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании Договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Подпунктом 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 25.01.2011 N 2-1226/11 за муниципальным образованием "Морозовское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области признано право собственности на фундамент недостроенного здания, назначение объекта - объект незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 47-78-12/066/2009-310, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. Морозова, ул. Первомайская, д. 24.

На основании указанного решения 31.08.2012 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Морозовское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на земельный участок площадью 29 398 кв. м с кадастровым номером 47:07:1703008:4, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п им. Морозова, ул. Первомайская, д. 24, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2012 N 47 АБ 902152.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 16.01.2014 объекту незавершенного строительства с инвентарным номером 5-402а, условным номером 47-78-12/066/2009-310 присвоен кадастровый номер 47:07:0000000:63613, 25.09.2015 участок снят с кадастрового учета, а 11.11.2015 прекращено право муниципального образования "Морозовское городское поселение" на объект незавершенного строительства.

Вновь право собственности муниципального образования "Морозовское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на тот же объект и на основании того же решения Всеволожского городского суда зарегистрировано только 28.03.2022, то есть после возбуждения производства по настоящему делу.

Таким образом, на дату проведения оспариваемого аукциона и на дату заключения договора в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения о нахождении в границах спорного земельного участка объекта незавершенного строительства, что также подтверждается приложенной к оспариваемому договору аренды выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, но не было учтено судом первой инстанции.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что содержащийся в подпункте 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ запрет направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, предоставление земельного участка в этом случае должно служить цели достройки объекта незавершенного строительства и дальнейшей эксплуатации.

Между тем, как следует из заключения специалиста N 54-СТ/2022, подготовленного по заказу ответчика, расположенная на спорном земельном участке железнобетонная конструкция не имеет четких границ, в силу длительного бесхозного содержания и под воздействием собственного веса частично погрузилась в поверхностный слой грунта, состояние объекта оценено как критическое, дальнейшее использование железнобетонной конструкции в строительстве как объекта капитального строительства в соответствии с целевым назначением невозможно.

Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует, что расположенный на земельном участке не завершенный строительством объект прекратил свое существование в связи с разрушением входящих в его состав конструктивных элементов.

Представленное истцом заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и независимой оценки" по заказу общества с ограниченной ответственностью "Регистр" (не являющегося лицом, участвующим в настоящем деле), содержащее вывод о том, что монолитный бетонный фундамент в силу его прочной связи с землей является незавершенным объектом недвижимости и может быть использован в качестве монолитного основания для капитальных построек, не может быть признано надлежащим доказательством иного, поскольку из указанного заключения не представляется возможным установить, как без обследования состояния сохранившихся элементов фундамента специалист сделал вывод о возможности его использования для капитальных построек.

В качестве основания для признания оспариваемой сделки недействительной Совет со ссылкой на постановление Совета от 26.07.2016 N 43 также указывает на отсутствие согласования Советом распоряжения участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности в соответствии с пунктом 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" относится к исключительной компетенции представительного органа местного самоуправления.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" определен постановлением Совета от 24.02.2015 N 2 (далее - Порядок).

В частности, в соответствии с пунктом 1 Порядка в редакции постановления Совета от 26.07.2016 N 43 распоряжение земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области", осуществляет Администрация по согласованию с Советом, принятым в форме решения.

Открытый аукцион на право заключения договора аренды Участка проведен на основании постановления Администрации от 16.06.2020 N 330; в качестве начальной цены аукциона установлен годовой размер арендной платы за право пользования имуществом, определенный на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Сторонами не оспаривается отсутствие согласования Советом принятого Администрацией решения о проведении аукциона, что явилось основанием для признания судом первой инстанции оспариваемой сделки недействительной.

Между тем, в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения ЗК РФ (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и ГК РФ (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Сторонами не оспаривается, что органом, уполномоченным на принятие решения о проведении аукциона является Администрация.

Системный анализ положений ЗК РФ позволяет сделать вывод, что обеспечение предоставления земельного участка на торгах является не правом абсолютного административного усмотрения соответствующего органа, а элементом процедуры, посредством которой предоставляется сформированный и не закрепленный земельный участок для строительства в соответствии с разрешенным использованием.

Необходимость формального согласования проведения торгов и заключения договора по результатам их проведения фактически является необоснованным препятствием для реализации заинтересованными лицами прав на предоставление земельного участка для строительства, не позволяет достичь цели рационального и эффективного использования земель, которые возможно использовать в соответствии с видом разрешенного использования.

Отсутствие предусмотренного пунктом 1 Порядка в редакции постановления Совета от 26.07.2016 N 43 согласования Земельный кодекс Российской Федерации не относит к обстоятельствам, исключающим обязанность уполномоченного органа организовать проведение аукциона по предоставлению земельного участка для строительства, в связи с чем отсутствие такого формального согласования с Советом не может являться основанием для вывода о совершении оспариваемой сделки от имени публично-правового образования Администрацией с превышением ее компетенции.

Из материалов дела не усматривается, что имеются надлежащие доказательства, подтверждающие, что в отношении спорного участка изменился правовой режим, не допускающий его дальнейшее использование в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания недействительной сделки по указанным Советом основаниям.

Обязывая Общество возвратить Администрации земельный участок, суд первой инстанции также не разрешил вопрос о возврате Обществу денежных средств, перечисленных им в счет оплаты стоимости права на заключение договора аренды.

В то же время в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом в силу положений части 2 статьи 9 АПК РФ, согласно которым лица, участвующие в деле риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, мотив незаявления Обществом соответствующего ходатайства при рассмотрении дела судом первой инстанции не имеет правового значения.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежат взысканию с истца.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Невозможность рассмотрения одного дела до разрешения другого имеется тогда, когда обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании зарегистрированного после проведения аукциона и заключения оспариваемого договора права муниципального образования на объект незавершенного строительства само по себе не означает невозможность рассмотрения настоящего дела, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении заявления о приостановлении производства по настоящему делу отказать.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2022 по делу N А56-16155/2022 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Совета депутатов муниципального образования "Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за апелляционную жалобу.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

О.В. Горбатовская М.А. Ракчеева