Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2022 г. N 18АП-13109/22 по делу N А76-8298/2017

г. Челябинск

23 ноября 2022 г.

Дело N А76-8298/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Калиной И.В., Журавлева Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мякишевой О.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Завражина Сергея Анатольевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2022 по делу N А76-8298/2017.

В судебном заседании принял участие представитель Завражина Сергея Анатольевича - Скоков С.К. (паспорт, доверенность от 16.11.2022).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.10.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" (далее - ООО "Троицкие моторы", должник).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2018 ликвидируемый ООО "Троицкие моторы" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Галимова Сания Альтафовна, член саморегулируемой организации "ААУ "Паритет".

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве - конкурсное производство опубликовано в официальном издании газете "Коммерсант" N 77 от 05.05.2018.

27.05.2022 (от 02.06.2022) в Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление конкурсного управляющего Галимовой Сании Альтафовны об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (далее - Положение).

Определением от 29.08.2022 Положение утверждено в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Завражин Сергей Анатольевича (далее - Завражин С.А., податель апелляционной жалобы) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы ее податель указал, что не был привлечен к участию в рассмотрении обособленного спора, тогда как часть имущества, в отношении которого утверждено Положение - автодорога протяженностью 6 523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, обеспечивает требования Завражина С.А. Кроме того, ИП Воробьевым Н.В. были приобретены на торгах не только земельные участки, но и здания и дорога, расположенные на них. Податель жалобы полагает, что покупатель произвел регистрацию зданий, но не произвел регистрацию земельных участков. Отказ от регистрации земельных участков, по мнению Завражина С.А., обусловлен совместным уничтожением (или разбором, демонтажем) Воробьевым Н.В. и конкурсным управляющим зданий, что следует из нетипичного поведения Воробьева Н.В., отказавшегося от регистрации участков, и конкурсного управляющего, принявшего земельные участки по акту приема-передачи для повторной реализации. В случае отсутствия зданий причинен ущерб имущественным правам кредиторов в особо крупном размере. Податель жалобы указывает, что реализуемые земельные участки будут частично принадлежать собственником расположенных на них объектах. При этом, конкурсный управляющий не поставил в известность всех собственников зданий и сооружений, находящихся на указанных земельных участках. Рыночная привлекательность объекта недвижимости - Автодорога, протяженностью 6 523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, которая обеспечивает требования заявителя, резко снизилась, т.к. увеличилась доля в земельных участках, которая должна быть отчуждена совместно с автодорогой. При этом автодорога на той части земельных участков, которые должны быть добавлены к доле, относящейся к собственнику автодороги, непосредственно не расположена. Следовательно, указанные доли в земельных участках не будут иметь ценности для потенциального покупателя, но увеличат размер налогов на земельный участок. Также податель жалобы указал, что в связи с возвратом земельных участков сформировалась задолженность по уплате налога на землю и увеличились текущие платежи по земельному налогу.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 19.09.2022 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 13.10.2022.

Определением от 13.10.2022 судебное разбирательство отложено для представления конкурсным управляющим дополнительных доказательств и истребования у суда первой инстанции материалов обособленных споров.

К дате судебного разбирательства конкурсный управляющий Галимова С.А. представил пояснения и дополнительные доказательства (16.11.2022 10:24), которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

В судебном заседании представитель подателя жалобы не согласился с обжалуемым судебным актом, выступил с возражениями по пояснениям конкурсного управляющего, просил определение отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие лиц, участвующих в деле.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, которые приобщены судом апелляционной инстанции как представленные в обоснование доводов апелляционной жалобы, с учетом довода о не извещении о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просил утвердить Положение о реализации следующих объектов:

- доля в размере 117373/126233 в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадь: 34 234 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032,

- земельный участок, площадь: 158 128 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030.

- автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53 (возможно предмет залога (если это установит Арбитражный суд Челябинской области) по текущим обязательствам, возможный залогодержатель - Завражин Сергей Анатольевич).

Как установлено судом, конкурсным управляющим в рамках процедуры конкурсного производства ранее были проведены торги имуществом должника посредством публичного предложения.

По результатам торгов, проведенных конкурсным управляющим 11.02.2021, с ИП Воробьевым Н.В. был заключен договор купли-продажи в отношении имущества должника:

Лот N 1: нежилое помещение - площадь общая: 23 474,6 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер: 74:35:0000000:4815;

доля в размере 117373/126233 в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадь: 34 234 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий, за исключением долей в участке под автодорогой и инженерными коммуникациями, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032;

сооружение - подъездной железнодорожный путь, площадь: общая протяженность: 775,6400 м. литера: ГЗ, назначение: транспортное, кадастровый (или условный) номер: 74:35:0000000:2516;

земельный участок, площадь: 158 128 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий, за исключением долей от участка под зданиями и сооружениями, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030.

Договор купли-продажи исполнен, имущество покупателю передано, оплата произведена в полном объеме.

В составе Лота N 1 покупателю были переданы, в том числе земельные участки, являющиеся предметом настоящего спора:

1. Доля в размере 117373/126233 в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадь: 34 234 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий, за исключением долей в участке под автодорогой и инженерными коммуникациями, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032;

2. Земельный участок, площадь: 158 128 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации административных и производственных зданий, за исключением долей от участка под зданиями и сооружениями, Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030.

Поскольку покупатель имущества длительное время не осуществлял регистрацию перехода права собственности на земельные участки, конкурсный управляющий обратился с запросом относительно заинтересованности покупателя в приобретенном имуществе.

В ответ на обращение конкурсного управляющего ИП Воробьев Н.В. заявил отказ от регистрации земельных участков за собой и передал их по акту управляющему.

То есть указанное имущество, являющееся предметом настоящего спора, возвращено в конкурсную массу.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что конкурсным управляющим были проведены публичные торги по реализации имущества должника ООО "Троицкие моторы": в том числе, по лоту N 5 - автодороги 6523-м кадN 74:35:3200003:53.

Завражин С.А. согласно протоколу подведения итогов торгов N 50867-ОТПП/5 от 18.07.2020 был признан победителем по лоту N 5.

22.07.2020 между ООО "Троицкие моторы" (продавец) и Завражиным С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества N 4, согласно которому покупатель принимает в свою собственность: Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, объект расположен по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, ул. Дизельный завод, 1. Объект находится на территории ООО "Троицкие моторы".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 по настоящему делу отменено определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2021. Признаны недействительными торги N 50867-ОТПП/5 по реализации имущества должника, проведенные на электронной площадке (ЭП) ООО "МЭТС" по лоту N 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53. Признан недействительным договор купли-продажи имущества N 4 от 22.07.2020, заключенный между ООО "Троицкие моторы" и Завражиным С.А. Применены последствия недействительности сделки в виде:

- обязания Завражина С.А. вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" предмет лота N 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53;

- взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" (ИНН: 7418019063) в пользу Завражина Сергея Анатольевича 1 266 750 руб.

Таким образом, указанное имущество, являющееся предметом настоящего спора, также возвращено в конкурсную массу.

Кроме того, как следует из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по настоящему делу, ранее конкурсным управляющим на торгах были проданы следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Троицкие моторы":

1. Нежилое здание - насосная станция, площадь 162,8 кв.м., кадастровый номер 74:35:3200003:51;

2. Канализационная насосная станция (КНС), площадь 145 кв.м., кадастровый номер 74:35:3200003:57 (социально значимый объект);

3. Внутриплощадочные сети дождевой канализации, протяженность - 5914-м., кадастровый номер 74:35:3200003:50;

4. Внутриплощадочные и внешние сети бытовой канализации, протяженность - 12111-м., кадастровый номер 74:35:3200003:56.

5. Сооружение сети - наружное освещение, кадастровый номер 74:35:2900003:572;

6. Сооружение - линии электропередачи, протяженность - 9370-м. - ЛЭП- 6 кв., внутриплощадочные и внешние сети с распределительной подстанцией РП-1, кадастровый номер 74:35:2900003:571.

7. Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53

Как утверждает конкурсный управляющий, с победителем торгов АО "Единый Инвестиционный Центр" заключены договоры купли-продажи имущества N 3 и N 2 от 22.07.2020; по результатам торгов, согласно Протоколу подведения итогов торгов N 50867-ОТПП/1 от 18.07.2020., проводимых на электронной площадке (ЭП) ООО "МЭТС", победителем торгов объявлен Завражин Сергей Анатольевич, ИНН 667802810840 в отношении следующего имущества: Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53; - с победителем торгов Завражиным С.А. заключен договор купли- продажи имущества N 4 от 31.07.2020; договоры покупателями недвижимого имущества исполнены, оплата произведена; 3 экземпляра договоров сданы в Росреестр на регистрацию. Однако регистрация приостановлена как без погашения записи о залоге невозможна регистрация перехода прав. Как утверждает конкурсный управляющий, он обращался к залоговому кредитору письменно 01.10.2020 (напоминание об ответе было направлено 8.10.2020 представителю залогодержателя по электронной почте), с целью внесения изменений в положение о продаже залогового имущества (как-то предусмотрено пунктом 2 статьи 139 Закона о банкротстве, но ответа не получил. Полагая, что для регистрации перехода прав на недвижимое имущество продаваемое лотами N N 2, 3, 4, 5, 6, необходимо наделить покупателей долей в земельном участке под объектами недвижимого имущества пропорционально площади продаваемого земельного участка, считая, что, если не внести изменения в Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у НКО ЗАО "Аграркредит", и не урегулировать разногласия, то добросовестные покупатели не имеют возможности зарегистрировать сделки в Росреестре, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о погашении записи о залоге земельных участков кадастровый номер 74:35:3200003:32 и 74:35:3200003:30, на которых расположены реализованные объекты недвижимого имущества, а также иные объекты недвижимого имущества, которые будут проданы в торгах в будущем.

Отказывая в удовлетворении данного заявления, суд апелляционной инстанции указал, что вопрос наделения правами на использование земельными участками должен был быть разрешен при изначальном определении порядка продажи, поскольку в зависимости от этого, определяется и начальная продажная цена предмета торгов. Наличие тех или иных прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, являющиеся предметом торгов, существенным образом влияет на определение начальной продажной цены. В ситуации, когда торги уже состоялись, проведены, определены победители, возможность внесения изменений в порядок продажи не предусмотрена, поскольку фактически направлена на изменение условий о торгах, которые фактически проведены, что недопустимо. В связи с чем, ссылки на то, что для регистрации перехода прав на недвижимое имущество необходимо наделение вышеназванных покупателей долями в земельном участке, в противном случае, в регистрации перехода прав на недвижимое имущество будет отказано, не может служить основанием для разрешения заявленных разногласий

В пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, конкурсный управляющий указал, что также проведены торги имуществом и были выявлены победители:

1.Котельные - Катунина Л.И. (договор от 20.01.2021 N 6), оплатила, покупала на разбор, котельные разобраны, от регистрации права отказалась.

2.Здание заводоуправления и склады были куплены Николаевым В.Н. (договор от 11.02.2021) - оплатил, покупал на разбор, здания разобраны.

3. Гальванический цех - Хватков В.А., оплатил, покупал на разбор, здание разобрано.

4. Вспомогательные склады - Аракелян, оплатил, покупал на разбор, здание разобрано.

5. Цех механосборочный в составе единым лотом с земельными участками Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032 и Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030 - Воробьев Н.В. (договор от 18.02.2021), оплатил полностью, здание разобрано, земельные участки возвращены в конкурсную массу, от регистрации отказался.

Как указывает конкурсный управляющий, все здания и сооружения по указанным договорам снесены. Ведется работа с кадастровым инженером для исключения их из Росреестра. На момент подписания договора с Воробьевым в феврале 2021 г доли в земельных участках составляли площадь за минусом земельных участков под иными зданиями и сооружениями, однако уже к концу февраля стало известно, что все покупатели покупали здания и сооружения под снос, регистрировать не планировали, о чем сообщили при подписании актов. Доли в земельных участках под объектами АО ЕИЦ, проданными с торгов в июле 2020 года и оплаченными, на момент продажи остальных объектов зарегистрированы в Росреестре не были - приставы постоянно накладывали аресты. Всем покупателям были предложено подписать дополнительные соглашения для передачи долей в земельных участках, соответствующих покупаемым зданиям, все отказались от подписания дополнительных соглашений. В сообщении о торгах было указано, что каждое из зданий продается с выделением доли в земельном участке под зданием. Такое же дополнительное соглашение было в 2020 году для регистрации права собственности предложено подписать и покупателю автодороги, он отказался. На текущий момент, по мнению конкурсного управляющего, не целесообразно продавать автодорогу отдельно от земельных участков ООО Троицкие моторы Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032 и Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030. Возникшая ситуация с автодорогой, пояснил конкурсный управляющий, была спровоцирована изначально покупателем, придумавшим схему, предполагающую взыскание многократных убытков с арбитражного управляющего - порядка 13 млн рублей. После получения информации о победителе по лоту "автодорога", действуя добросовестно и разумно, управляющий позвонил ему по телефону и уточнил - точно ли он готов купить автодорогу на промплощадке, поскольку цель покупки ее без покупки иных объектов была не понятна. Покупатель подтвердил, что с имуществом ознакомлен, готов покупать. От перерегистрации права собственности управляющий не отказывался, до лета 2021 г приставы г Москвы по долгам Метзавода постоянно накладывали аресты на имущество - землю ООО Троицкие моторы. Когда ситуация со снятием арестов разрешилась, покупатель иных лотов, выигравший торги в июле 2020 года (в тот же период, что и Завражин) - АО ЕИЦ - перерегистрировал объекты КНС и доли в земельных участках под ними. Дополнительное соглашение о выделении доли было подписано, право собственности перешло к АО ЕИЦ.

Конкурсный управляющий полагает, что логически верна продажа земельных участков (доли в них) Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032 и Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030 совместно с автодорогой единым лотом.

У земельного участка, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030 на текущий момент имеется 2 собственника с долями:

1. ООО Троицкие моторы 124783/158128

2. АО ЕИЦ доля 12837/158128 - регистрация права 29.07.2021 г

3. У земельного участка, кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032 на текущий момент имеется 3 собственника с долями:

1.ООО Троицкие моторы 94917/126233

2.ООО Урал-Гран 8860/126233

3.АО ЕИЦ 22396/126233 - регистрация 29.07.2021 г

Таким образом, для целей торгов имуществом ООО Троицкие моторы, указывает управляющий, подлежат реализации доли в земельных участках с учетом выбывших долей в пользу АО ЕИЦ:

1. Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0030 ООО Троицкие моторы 124783/158128,

2. Кадастровый (или условный) номер: 74:35:3200003:0032 ООО Троицкие моторы 94917/126233. При этом в Положении доли указаны неверно - это опечатка, допущенная в связи с копированием данных по земельным участкам из инвентаризации.

Завершение процедуры конкурсного производства в отношении должника без реализации имущества, оставшегося в его собственности, невозможно, в связи с чем, он обратился в суд с заявлением об утверждении Положения о порядке продажи имущества должника.

Суд первой инстанции, утверждая Положение о порядке продажи имущества, исходил из того, что доказательства утверждения собранием кредиторов Положения в установленные законом сроки суду не представлены, также как и возражения по Порядку продажи имущества должника, в связи с чем, утвердил Положение.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, и при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 132 Закона о банкротстве, имущество, включенное в конкурсную массу на основании проведенной инвентаризации, не может быть исключено из нее (в том числе ни распорядительным актом конкурсного управляющего, ни решением собрания кредиторов).

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется по общему правилу в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу 1 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Согласно статьям 12, 139 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы реализуют свое право в отношении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества через участие в собрании кредиторов, которое утверждает либо не утверждает Положение.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника (абзац 8 пункта 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве).

Из содержания данной правовой нормы следует, что механизм обращения конкурсного управляющего в суд за утверждением порядка продажи имущества должника обеспечивает гарантии движения дела о банкротстве в случае, если собрание кредиторов по тем или иным причинам не рассмотрело предложения управляющего или отказалось их утвердить. При этом двухмесячный срок предусмотрен законодателем в целях обеспечить возможность созыва повторных собраний кредиторов (комитета кредиторов) в случае отсутствия кворума или срыва собрания (комитета) кредиторов.

Конкурсным управляющим проведено собрание кредиторов должника 20.05.2022, которое признано несостоявшимся в связи с отсутствием кворума.

При таких обстоятельствах, конкурсный управляющий обратился в суд с заявленными требованиями.

В суде первой инстанции уполномоченный орган представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявления, вместе с тем, указал на необходимость учитывать баланс интересов залогового кредитора - Завражина С.А., поскольку в Положение включена также автодорога протяженностью 6 523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, являющаяся залоговым имуществом, которым обеспечиваются требования Завражина С.А.

Суд первой инстанции в ходе рассмотрения заявления установил, что иной порядок реализации имущества должника кем-либо из участников дела о несостоятельности (банкротстве) представлен не был, в связи с чем, утвердил Положение в редакции конкурсного управляющего, при этом доводы уполномоченного органа судом не проверены.

Вместе с тем, как указано выше, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 по настоящему делу отменено определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2021, удовлетворена апелляционная жалоба Завражина С.А., признаны недействительными торги N 50867-ОТПП/5 по реализации имущества должника, проведенные на электронной площадке (ЭП) ООО "МЭТС" по лоту N 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53. Признан недействительным договор купли-продажи имущества N 4 от 22.07.2020, заключенный между ООО "Троицкие моторы" и Завражиным С.А. Применены последствия недействительности сделки в виде:

- обязания Завражина С.А. вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" предмет лота N 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53;

- взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" (ИНН: 7418019063) в пользу Завражина Сергея Анатольевича 1 266 750 руб.

На этом основании Завражин С.А. обратился с заявлением о включении требования в размере 1 266 750 руб. в реестр.

Определением от 27.07.2022 по настоящему делу признано обоснованным требование Завражина С.А. в размере 1 266 750 руб. 00 коп., включено в реестр текущих платежей как обеспеченное залогом имущества должника: Автодорога, протяженностью 6 523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, поскольку Завражиным С.А. была произведена оплата по оспоренному договору.

Таким образом, поскольку указанная дорога обеспечивает исполнение обязательства должника перед Завражиным С.А., ее реализация затрагивает права Завражина С.А. как залогового кредитора.

Кроме того, как следует из вышеуказанного постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 по настоящему делу, автодорога протяженностью 6 523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, находится в пределах в пределах иных объектов недвижимости: 74:35:3200003:19 (земельный участок), 74:35:3200003:20 (земельный участок), 74:35:3200003:21 (земельный участок), 74:35:3200003:27 (земельный участок), 74:35:3200003:30 (земельный участок), 74:35:3200003:31, 74:35:3200003:32 (земельный участок), 74:35:3200003:62,

Таким образом, автодорога, являющаяся предметом залога и объектом реализации в спорном Положении, расположена частично на спорных земельных участках. Следовательно, реализация спорных земельных участков также затрагивает права иных смежных землепользователей, выдел земельного участка под автодорогой конкурсный управляющий не произвел, чем нарушил положения статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Рассмотрев довод апелляционной жалобы Завражина С.А. о непривлечении его к участию в рассмотрении обособленного спора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для перехода к рассмотрению обособленного спора по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлечения Завражина С.А. к участию в споре, поскольку Завражин С.А., требования которого включены в реестр требований текущих кредиторов должника, имел право участвовать в споре в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции также пояснил, что он знал о процессе, но ждал персонального уведомления о процессе.

Относительно рассмотрения спора по существу, суд полагает, что определение подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа заложенного имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (абзац третий пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Таким образом, исходя из приведенных законоположений и разъяснений высшей судебной инстанции, следует признать, что по общему правилу продажа заложенного имущества в составе единого лота вместе с имуществом незаложенным возможна только с согласия залогового кредитора и только при условии выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового кредитора в составе полученной выручки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 14016/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2014 N 306-ЭС14-60 и от 20.11.2017 N 305-ЭС16-10852 (3)).

Такое согласие от Завражина С.А. получено не было, в связи с чем, реализация залогового и незалогового имущества совместно нарушает установленный порядок.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что Положение не подлежит утверждению в силу следующего.

Ранее конкурсным управляющим были проведены торги в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на спорных земельных участках.

Как установлено в постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 и 16.06.2021, конкурсным управляющим допущены существенные нарушения при проведении торгов, которые послужили основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества на покупателей.

Так, исходя из подпункта 5 пункта статьи 1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

Одним из основанных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Поскольку ранее были отчуждены здания и автодорога без находящихся под ними земельных участков (без выделения доли земельных участок путем проведения кадастровых работ и постановки на учет земельных участков), повторное выставление на торги земельных участков недопустимо, поскольку нарушает основной принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При этом суд относится критически к пояснениям конкурсного управляющего о том, что покупатели, которые приобрели здания и сооружения, снесли их и отказались от заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Ни положения о порядке продажи, ни публикация о торгах не содержали полных сведений относительно объектов недвижимости, в частности, информации о земельных участках, на которых они расположены, с указанием доли в земельных участках.

То обстоятельство, что в сообщении о торгах было указано, что каждое из зданий продается с выделением доли в земельном участке под зданием, правового значения не имеет, поскольку не устраняет допущенных нарушений.

Допущенные нарушения привели к тому, что покупатели не зарегистрировали переход права на земельные участки под приобретенными зданиями и сооружениями.

Вопрос наделения правами на использование земельных участков должен быть разрешен при изначальном определении порядка продажи, поскольку в зависимости от этого, определяется и начальная продажная цена предмета торгов. Наличие тех или иных прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, являющиеся предметом торгов, существенным образом влияет на определение начальной продажной цены.

С учетом изложенного, Положение о продаже земельных участков без находящихся на них зданий и сооружений не могло быть утверждено в том виде, в котором оно представлено суду. Утверждение судом первой инстанции Положения в редакции, представленной конкурсным управляющим, произведено без учета действующих норм материального права, без надлежащего исследования всех обстоятельств дела.

Как следует из пояснений конкурсного управляющего, апелляционной жалобы и материалов дела, на земельных участках с кадастровым номером 74:35:3200003:0032 и 74:35:3200003:0030 располагаются: цех механосборочный, и часть автодороги протяженностью 6 523, кадастровый номер 74:35:3200003:53, которая обеспечивает требования Завражина С.А. Кроме того, часть этой автодороги находится в пределах иных земельных участков (74:35:3200003:19; 74:35:3200003:20; 74:35:3200003:21; 74:35:3200003:27; 74:35:3200003:62).

Исходя из вышеуказанных фактических обстоятельств, конкурсному управляющему в соответствии с вышеназванными положениями законодательства следует провести работу, связанную с межеванием земельных участков с целью продажи объектов недвижимости, расположенных на них; снова сформировать лоты с учетом разделения земельных участков под каждым объектом недвижимости, либо сформировать единый лот в виде земельного участка со всеми находящимися на земельном участке зданиями и сооружениями.

Довод конкурсного управляющего о том, что здания, ранее проданные на торгах, были снесены новыми собственниками, не может быть принят во внимание, поскольку доказательства того, что здания фактически отсутствуют, не представлены.

На основании изложенного, определение подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - нарушение или неправильное применение норм материального права. Апелляционная жалоба Завражина С.А. подлежит удовлетворению. В удовлетворении заявления конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника - общества с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт государственной пошлиной не облагается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2022 по делу N А76-8298/2017 отменить, апелляционную жалобу Завражина Сергея Анатольевича - удовлетворить.

В удовлетворении заявления об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника - общества с ограниченной ответственностью "Троицкие моторы" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.Н. Хоронеко

Судьи

И.В. Калина Ю.А. Журавлев