Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2022 г. N 13АП-18944/22 по делу N А56-7245/2022

г. Санкт-Петербург

25 ноября 2022 г.

Дело N А56-7245/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии от индивидуального предпринимателя Когиновой С.Л. представителя Гусарова Д.А. (доверенность от 12.01.2022), от общества с ограниченной ответственностью "Альмет" генерального директора Пенского А.С. (протокол от 05.01.2009), а также представителя Жукова А.А. (доверенность от 31.05.2022),

рассмотрев 17.11.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18944/2022) общества с ограниченной ответственностью "Альмет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2022 по делу N А56-7245/2022

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Когинова Светлана Львовна, ОГРНИП 310784718000283, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Альмет", адрес: 192241, Санкт-Петербург, пр. Александровской Фермы, д. 33, лит. Г1, пом. 1-Н, ОГРН 1047815001959, ИНН 7810312829, о взыскании 1 200 000 руб. задолженности за период с 01.09.2021 по 31.01.2022, 82 080 руб. пеней за период с 11.09.2021 по 20.01.2022 по договору от 01.12.2010 аренды нежилого помещения площадью 765,225 кв. м (в настоящий момент площадь изменена на 766 кв. м) с кадастровым номером 78:13:7461:57:13 (новый кадастровый номер 78:13:0007461:2245), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Александровской фермы, д. 29, лит. Х.

Решением от 05.05.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционный суд. В своей жалобе ответчик просил отменить решение от 05.05.2022 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как указывает податель жалобы, вывод суда первой инстанции о непредставлении ответчиком доказательств отсутствия доступа в арендуемое помещение является ошибочным, в частности подателем жалобы заявлялось в ходе судебного разбирательства о том, что 31.08.2021 между ним и ООО "Спринтек" (арендодателем) расторгнут договор от 02.04.2012 N 01/12-ЗУ аренды части земельного участка, через который осуществлялся проезд транспортных средств ответчика в виде фур к арендуемым помещениям; ООО "Спринтек" после расторжения названного договора перекрыло ответчику доступ к воротам N 3, установив бетонные блоки; также подателем жалобы были представлены два плана помещений, на одном из которых выделены помещения, арендуемые у Когиновой С.Л., а на другом - помещения, арендуемые у индивидуального предпринимателя Швиндермана Б.Е., ссылаясь на данные планы, податель жалобы указывал, что доступ к помещениям Когиновой С.Л. возможен только через помещения Швиндермана Б.Е., потому что помещения Когиновой С.Л. отдельного входа не имеют, одновременно с этим 31.08.2021 между подателем жалобы и Швиндерманом Б.Е. (арендодателем) было заключено дополнительное соглашение о расторжении с указанной даты договора от 01.12.2010 N 2-2010 аренды принадлежащих ему помещений, следовательно, с 31.08.2021 доступ в помещения Когиновой С.Л. оказался невозможным; при таком положении вывод суда первой инстанции о том, что факт расторжения договоров аренды соседних помещений никак не повлиял на действие спорного договора, является неверным; суд первой инстанции вопреки требованиям действующего законодательства не стал исследовать данные обстоятельства и необоснованно взыскал с ответчика арендную плату за спорный период, в течение которого он не пользовался помещением по причине отсутствия доступа в него.

Также податель жалобы отметил, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции он возражал и по размеру взыскиваемой суммы пеней за просрочку оплаты арендной платы; расчет задолженности в размере 240 000 руб. за период с 11.09.2021 по 12.10.2021 и задолженности в размере 960 000 руб. за период с 11.12.2021 по 20.01.2022 начинается с выходного дня (субботы); однако с учетом положений статьи 193 ГК РФ начало периода просрочки не может быть определено выходными днем; таким образом, истцом неверно определен период начисления пеней и, как следствие, неверно рассчитана их сумма.

Помимо прочего податель жалобы сослался на то, что в материалах дела не имеется документов, которыми было бы подтверждено право собственности истца на спорный объект недвижимости в виде арендуемого помещения.

Также податель жалобы отметил, что электронным письмом от 09.07.2021 N 21-7619 он уведомлял истца о расторжении договора; как следует из ответа самого истца от 16.07.2021, названное письмо ответчика было им получено; следовательно, начисление арендной платы с 17.01.2022, то есть по истечении оговоренного в договоре срока в размере 6 месяцев, до истечения которого одна сторона должна уведомить другую о прекращении аренды, необоснованно.

В отзыве на жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что никогда не чинил никаких препятствий ответчику в пользовании арендованным помещением; то обстоятельство, что 11 сентября и 11 декабря в 2021 году были выходными днями не имеет значения для начисления неустойки, так как условиями заключенного сторонами договора не устанавливалось каких-либо исключений по этому поводу; подателем жалобы в суде первой инстанции не делалось заявление о применении положений статьи 333 ГК РФ.

В ходе апелляционного производства заявленные ответчиком ходатайства о привлечении третьих лиц, переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и назначении судебной экспертизы для определения возможности доступа в помещение были рассмотрены и отклонены (судьи Баженова Ю.С., Галенкина К.В., Кротов С.М.).

Распоряжением председателя суда от 31.08.2022 настоящее дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А. в связи с переходом судьи Баженовой Ю.С. в Арбитражный суд Северо-Западного округа.

До начала следующего заседания от сторон поступили дополнительные пояснения, в которых истец указал, что ссылка ответчика на то, что проход в принадлежащие предпринимателю Когиновой С.Л. помещения возможен только через помещения Швиндермана Б.Е., несостоятельна, так как в помещения истца возможно попасть через отдельный вход с улицы (ворота N 4).

В свою очередь, ответчик утверждал, что материалами дела подтверждается, что та часть объекта недвижимости, которая была взята им у истца в аренду по договору от 01.12.2010, и помещение, принадлежащее истцу в настоящее время, являются разными объектами недвижимости; более того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 11.08.2022, представитель истца прямо признал факт невозможности доступа в помещения своего доверителя при отсутствии доступа в помещения Швиндермана Б.Е.; представленная истцом фотография здания, в котором расположены спорные помещения, подтверждает наличие блоков, лежащих вдоль указанного объекта и препятствующих заезду длинномерного грузового транспорта, что было обязательным условием договора аренды, заключенного между сторонами, по условиям которого истец обязался обеспечить возможность подъезда к двум грузовым воротам любого автотранспорта, в том числе фур с дополнительным прицепом.

Определением от 13.10.2022 судья Галенкина К.В. заменена на судью Изотову С.В., в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

В настоящем судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее занятые ими по данному спору позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Когинова С.Л. (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2010 заключили на неопределенный срок договор N 1-2010 аренды нежилых помещений площадью 765,225 кв. м, находящихся в здании с кадастровым номером 78:13:7461:57:13, расположенном по адресу: 192241, Санкт-Петербург, пр. Александровской фермы, д. 29, лит. Х, для размещения в них склада и офиса, а также использования по бытовому назначению.

В пункте 2.2 договора его стороны установили возможность для каждой из них отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону в письменной форме за 6 месяцев до момента его прекращения.

Согласно подпункту 3.3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные данным договором.

В силу пунктов 5.1 и 5.2 договора арендная плата за помещения устанавливается в виде ежемесячного фиксированного платежа в размере 206 000 руб. 67 коп. (НДС не облагается) и уплачивается авансом в течение 8 рабочих дней оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 7.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты пеней в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 11.3 договора любые уведомления в рамках этого договора должны вручаться лично другой стороне или направляться ей заказным письмом по адресу, указанному в пункте 12 данного договора.

По акту от 01.12.2010 спорные помещения переданы Обществу.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, предприниматель сослалась на то, что Общество длительное время (с января по август 2021 года) исполняло надлежащим образом свое обязательство по своевременному внесению арендной платы за используемые помещения, однако с сентября 2021 года прекратило перечислять платежи во исполнение спорного договора, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность за 5 месяцев в размере 1 200 000 руб. (из расчета 240 000 руб./мес.).

Ссылаясь на то, что изложенные в направленной в адрес Общества досудебной претензии от 18.11.2021 требования о погашении возникшего у него долга и уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы так и остались без удовлетворения, Когинова С.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, представив выписку по счету, открытому ей в акционерном обществе "Банк "ПСКБ" за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, согласно которой последнее поступление средств от Общества имело место 09.08.2021 по платежному поручению N 717.

Возражая против заявленных требований, Общество в отзыве на исковое заявление сослалось на следующие обстоятельства:

- до 2010 года здание, помещения в котором с 2010 года арендовались Обществом на основании договора с истцом, полностью принадлежало ООО "Алира", генеральным директором которого являлся Швиндерман Е.З., однако впоследствии ввиду продажи части помещений Когиновой С.Г., а остальной части здания - сыну генерального директора ООО "Алира" Швиндерману Б.Е. Общество стало арендовать данное здание посредством двух договоров аренды, включая спорный;

- все переговоры на протяжении более 10 лет по поводу аренды здания Общество вело исключительно с Швиндерманом Б.Е. и представителем предпринимателя - Брилем В. (ее мужем), а не с самой Когиновой С.Г.;

- с марта 2021 года Общество в устной форме и в электронной переписке обсуждало с Швиндерманом Б.Е. будущее освобождение арендуемых помещений в спорном здании в связи с переездом в другое помещение;

- 09.07.2021 Общество переслало всю переписку в мессенджере с Швиндерманом Б.Е. по изложенному выше вопросу в адрес представителя Когиновой С.Г. Бриля В., 14.07.2021 Общество направило истцу по электронной почте уведомление об освобождении арендуемых помещений, ответ на которое поступил от Когиновой С.Г. 18.07.2021;

- 30.08.2021 Общество посредством электронной почты сообщило Когиновой С.Г. и ее представителю о готовности сдать арендуемые помещения по акту 31.08.2021;

- 31.08.2021 Общество направило в адрес предпринимателя заказное письмо посредством почтовой связи с приглашением явиться в указанный день для расторжения договора аренды спорных помещений и совместного подписания акта их возврата;

- 02.09.2021 Бриль В. составил расписку, в которой подтвердил досрочное освобождение Обществом 31.08.2021 ранее занимаемых по спорному договору помещений, однако отказался подписывать акт возврата помещений и соглашение о расторжении названного договора, в связи с чем Обществом направило в адрес Когиновой С.Г. заказное письмо от 02.09.2021 N 21-7658, в котором со ссылкой на предшествующее этому уведомление истца о намерении расторгнуть спорный договор просило подписать акт приема передачи помещений и соглашение о расторжении упомянутого договора с последующим направлением данных экземпляров в адрес Общества.

Вместе с тем какого-либо ответа Общество от Когиновой С.Г. не получило. Ввиду того, что 31.08.2021 Общество возвратило арендованные у Швиндермана Б.Е. помещения в здании, а также земельный участок, предоставлявшийся ему в аренду ООО "Спринтек" для доступа к зданию (обеспечения возможности подъезда к нему автомобильного транспорта), что подтверждается двусторонними актами приема-передачи, Общество полагает, что с 01.09.2021 оно фактически не имело более возможности использовать помещения Когиновой С.Г. по назначению, поскольку доступ в офисную часть был возможен лишь через помещения Швиндермана Б.Е., а доступ на склад посредством подъезда большегрузного транспорта - только с участка ООО "Спринтек".

С учетом изложенного Общество в своем отзыве на исковое заявление предпринимателя указало, что ввиду уведомления истца о прекращении спорного договора 24.04.2021 (путем переговоров с Швиндерманом Б.Е., который должен был поставить в известность Когинову С.Г.), последний прекратился еще 24.10.2021, как это предусмотрено в соответствии с его пунктом 2.2, то есть через 6 месяцев после соответствующего извещения арендодателя, однако ввиду того, что в период с сентября по октябрь 2021 года Общество фактически было лишено возможности пользоваться помещениями Когиновой С.Г., оснований для взыскания с него аренды платы не имеется.

Отсутствие доступа к помещениям Общество обосновало ссылкой на то, что все здание имеет несколько ворот, обеспечивающих подъезд большегрузных фур, вместе с тем только ворота N 1 и 3 могли реально использоваться Обществом в период ведения своей деятельности в помещениях названного здания, так как подъезду к воротам N 2 мешала стоящая перед ними подсобка, а для доступа к воротам N 4 необходимо было арендовать не принадлежащий собственникам помещений в здании земельный участок, прилегающий к нему. Таким образом, с 01.09.2021 Общество, расторгнув договоры с Швиндерманом Б.Е. и ООО "Спринтек", лишилось доступа в здание через другие используемые им ворота N 1 и 3, так как ворота N 1 находятся непосредственно со стороны помещений Швиндерманом Б.Е. (торец здания), а ворота N 3 обеспечивали подъезд транспорта через участок ООО "Спринтек".

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, удовлетворил заявленные требования в полном объеме. При этом суд первой инстанции исходил из непредставления в материалы дела доказательств прекращения обязанности Общества по внесению арендных платежей либо полного погашения долга, а равно документального подтверждения отсутствия доступа в арендуемое помещение, в связи с чем посчитал ссылки ответчика на расторжения договоров аренды соседних помещений и прилегающего к зданию земельного участка не имеющими значения для данного спора.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, полагает, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

По условиям договора односторонний отказ от него возможен в случае письменного уведомления об этом другой стороны за 6 месяцев до предполагаемой даты прекращения арендных отношений путем его личного вручения либо направления заказного письма посредством почтовой связи (пункты 2.2 и 11.3 договора).

В материалы настоящего дела представлено два письма, исходящие от Общества, которые были направлены в адрес предпринимателя Когиновой С.Г. указанным в договоре способом - посредством почтовой связи (Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 38, кв. 14): письмо от 31.08.2021 N 21-7656 о намерении возвратить арендуемые помещения с приглашением явиться для расторжения договора 31.08.2021, а также письмо от 02.09.2021 N 21-7658, в котором Общество сообщило об освобождении занимаемых помещений и передаче ключей от него Швиндерману Б.Е. в отсутствие представителя Когиновой С.Г., а также предложило предпринимателю подписать приложенные к письму дополнительное соглашение о расторжении спорного договора и акт возврата помещений.

Вместе с тем Обществом в материалы дела представлена электронная переписка, из которой следует, что 09.07.2021 Общество направило по электронному адресу Когиновой С.Г. письмо N 21-7619 о расторжении договора аренды от 01.12.2010 N 1-2010, а также сообщило, когда намерено освободить помещения.

Также в материалах дела имеется письмо Когиновой С.Г. от 16.07.2021, в котором она сославшись на письма Общества от 09.07.2021 и 14.07.2021, указала, что до настоящего времени не получала от Общества оформленные в соответствии с условиями договора уведомления о расторжении спорного договора и не согласовывала сроки освобождения помещений, в связи с чем отметила, что в случае намерения Общества прекратить арендные отношения ему необходимо направить в адрес предпринимателя уведомление способом, установленным в договоре, с указанием точной даты освобождения арендуемого объекта.

Таким образом, изложенное фактически свидетельствует о том, что Когинова С.Г. с 09.07.2021 была извещена Обществом об отказе от договора аренды, поэтому само по себе то обстоятельство, что уведомление было направлено Обществом способом, не предусмотренным договором, не свидетельствует о невозможности его принятия во внимание при рассмотрении настоящего спора применительно к определению момента, с которого начал течь шестимесячный срок, установленный в пункте 2.2 договора.

Также апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.

В материалы дела представлены кадастровый паспорт от 07.07.2011 помещения 3-Н площадью 766 кв. м с кадастровым номером 78:13:7461:57:13:2, расположенного в здании площадью 3060,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:7461:57:13, из которого следует, что в результате разделения последнего образовались следующие вторичные объекты недвижимости: помещения 1-Н и 2-Н площадью 2419,2 кв. м и помещение 3-Н выше обозначенной площадью. К этому же кадастровому паспорту приложен план указанного помещения 3-Н, из которого видно, что последнее имеет единую прямоугольную форму, а вход в него осуществляется через отдельные ворота с дверью, следовательно, оснований считать, что в связи с расторжением договора аренды в отношении помещений 1-Н, 2-Н доступ в арендуемое у Когиновой С.Г. помещение для Общества стал невозможен, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка подателя жалобы на представленные в материалы дела планы здания по адресу: Санкт-Петербург, пр. Александровской фермы, д. 29, лит. Х, с отметкой на них арендуемых у Швиндермана Б.Е. и Когиновой С.Г. помещений, судом апелляционной инстанции отклоняется, ввиду того, что данные планы приложением к договорам не являются, подписей арендодателей не содержат, отмеченные в них границы помещений не совпадают с границами помещений 1Н, 2Н, 3Н, поставленных на кадастровый учет.

Доводы Общества относительно объективной невозможности использования спорных помещений по договору, заключенному с Когиновой С.Г, с сентября 2021 года ввиду отсутствия доступа большегрузного транспорта к одним из ворот с учетом необходимости для обеспечения такого подъезда аренды прилегающего к зданию земельного участка, правомерно отклонены судом первой инстанции с учетом наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих фактическую оборудованность помещения, принадлежащего Когиновой С.Г., отдельным входом в виде ворот. Ссылка Общества на то, что данные ворота им не использовались, поскольку для этого ему требовалось взять в аренду земельный участок, не свидетельствует об отсутствии как такового доступа в помещение и, как следствие, основания для взыскания с него арендной платы в условиях длительной аренды объекта, чему в свою очередь предшествовала аренда всего здания у ООО "Алир", что указывает на осведомленность Общества при заключении спорного договора с Когиновой С.Г. о подъездах к зданию. Фактически Общество по собственной инициативе, а не в связи с невозможностью использования объекта, освободило все здание в сентябре 2021 года, то есть до момента прекращения арендных отношений с Когиновой С.Г., поэтому ссылка на такую невозможность отклоняется судом.

С учетом этого решение суда первой инстанции подлежит изменению как принятое без учета указанных фактических обстоятельств, арендная плата должна быть взыскана до 09.01.2022 в сумме 1 029 677 руб.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску, подлежат частичному взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом судебных расходов ответчика на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, которые подлежат частичной компенсации ему истцом в связи с частичным удовлетворением иска по результатам обжалования.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2022 по делу N А56-7245/2022 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альмет" в пользу индивидуального предпринимателя Когиновой Светланы Львовны 1 029 677 руб. задолженности по арендной плате, 82 080 руб. пеней, а также 22 013 руб. 80 коп. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску.

В остальной части в иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов