Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2022 г. N 17АП-13265/22 по делу N А60-27661/2022

г. Пермь

28 ноября 2022 г.

Дело N А60-27661/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Гуляевой Е.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при участии:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер": Терехова Е.А., предъявлен паспорт, доверенность от 09.11.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 августа 2022 года

по делу N А60-27661/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер" (ИНН 6673239749, ОГРН 1116673007901)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер" (далее - заявитель, ООО "Транс-Мастер") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик, Министерство) в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5 в собственность, выраженного в письме от 24.02.2022 N 1701-82/984нз, о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2022 года (резолютивная часть решения от 17.08.2022) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Транс-Мастер" обжаловало его в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о том, что заключение по определению площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания автосалона, судом не исследовано. По мнению заявителя жалобы, ответчик должен был обосновать несоразмерность земельного участка, однако доказательств необоснованности размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации здания автоцентра, не представлено. Заявитель также ссылается на нарушение принципов единства земельного участка и прочно связанного с ними объекта. Полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок не формировался под объект недвижимости, право пользования земельным участком перешло только в части, предназначенной для объекта недвижимости, противоречат п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации; выводы суда о формировании земельного участка не под объект недвижимости, а также о том, что весь земельный участок не предназначен для объекта недвижимости, не исследованы. Присутствующий в судебном заседании представитель заявителя на доводах и требованиях жалобы настаивал.

Министерством направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы - отказать, а также рассмотреть жалобу без участия представителя Министерства.

Судом рассмотрено заявление Министерства о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Транс-Мастер" на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 площадью 3113,6 кв.м, приобретенный заявителем по договору купли-продажи от 16.05.2011.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110901:5 площадью 25 094 кв.м, который предоставлен в пользование по договору аренды земельного участка N Т-728/0305 от 10.02.2003 и передан ООО "Транс-Мастер" по договору уступки прав и обязанностей от 16.05.2011.

27.01.2022 ООО "Транс-Мастер" на основании п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5 в собственность, для целей размещения объекта капитального строительства.

Рассмотрев обращение ООО "Транс-Мастер", Министерство письмом от 24.02.2022 N 17-01-82/984нз отказало в предоставлении в собственность земельного участка, ссылаясь на то, что площадь участка многократно превышает площадь объекта недвижимости заявителя; земельный участок предоставлен для строительства, которое не ведется, цель договора аренды не достигнута; вид разрешённого использования земельного участка - под строящийся рыночный комплекс не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении; на земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0110014:467 площадью 53,1 кв.м, сведения о правах на который в ЕГРП отсутствуют.

ООО "Транс-Мастер", считая отказ Министерства в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции при разрешении спора с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:5 не формировался под объект недвижимости; предмет договора аренды перешел по договору уступки прав и обязанностей от 16.05.2011, при этом рыночный комплекс, соответствующий проектной документации, в качестве объекта недвижимости не зарегистрирован, исходил из отсутствия оснований для признания незаконным отказа Министерства, изложенного в письме от 24.02.2022 N 1701-82/984нз. Суд также отказал в признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2003 NТ-728/0305 с учетом того, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (сроком действия договора до 30.03.2020), в связи с чем в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, кроме того, суд указал, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Следовательно, исходя из приведенных норм, ограничения исключительного права собственников недвижимости на приобретение земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, в собственность, могут устанавливаться только ЗК РФ или иными федеральными законами.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19 ст. 39.16 ЗК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимости площадью 3113,6 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:24603, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110901:5 площадью 25 094 кв.м, при этом согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на участке также находится здание с кадастровым номером 66:41:0110014:467 площадью 53,1 кв.м, сведения о правах на которое отсутствуют.

Из содержания договора аренды земельного участка N Т-728/0305 от 10.02.2003 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:5 предоставлен в пользование ООО "Рыночный комплекс "Эльмашевский" под объект торговли (л.д.27-32). По договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.05.2011 права по договору аренды N Т-728/0305 от 10.02.2003 перешли к новому арендатору ООО "Транс-Мастер" (л.д. 50-56).

Согласно актам приема-передачи от 16.05.2011 к договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договору купли-продажи от 16.05.2011 (л.д.54-55, 60-61) заявитель приобрел право собственности на объект недвижимости и иное имущество в пользование в виде некапитальных строений и сооружений (склады, павильоны, навесы).

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга проведено обследование земельного участка, по результатам обследования составлен акт от 10.02.2022 N 60/1-2022 г., согласно которому на земельном участке расположены: здание автоцентра автомобильных марок Хендай и Вольво, крытый рыночный комплекс "Эльмашевский", огороженная автостоянка автомобилей с пробегом; на территории автостоянки функционирует пункт приёма лома и шиномонтажная мастерская.

При этом земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:5 не формировался под объект недвижимости, приобретенный заявителем - здание площадью 3113,6 кв.м.

Следует отметить, что площадь подлежащего предоставлению без торгов земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости и должна быть соразмерна его площади (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Таким образом, вопреки позиции ООО "Транс-Мастер", заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Именно на заявителя должно быть возложено бремя доказывания соразмерности площади испрашиваемого земельного участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Однако бесспорных доказательств такой соразмерности заявителем в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции верно учтено, что из заключения по определению площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания автосалона, выполненного ООО "Проектинжиниринг", представленного заявителем, следует, что земельный участок изначально формировался под рыночный комплекс, состоящий из некапитальных сооружений и стоянки транспорта.

Также из материалов дела следует, что здание автосалона, принадлежащее заявителю, построенное в 2007 г., имеет площадь, 3113,6 кв.м (л.д. 63), значительно отличающуюся от площади испрашиваемого земельного участка, при этом, вопреки выводам ООО "Проектинжиниринг", составившего заключение, представленное заявителем, из материалов дела не следует, что для эксплуатации здания необходим весь земельный участок.

В частности, суд апелляционной инстанции отмечает по результатам исследования представленного заключения, что вывод, изложенный в заключении, обоснован тем, что для функционирования объекта капитального строительства (автосалона) необходима эксплуатация приобъектных автопарковок (вновь проектируемых и существующих), а также имеющихся охранных зон электросетевых объектов, конфигурации и расположения мест отсутствия охранных зон (рассредоточенное расположение).

Между тем, сама по себе необходимость (исходя из вида деятельности заявителя, осуществляемого фактически на земельном участке) множества "приобъектных парковок", не означает, что весь земельный участок, большая часть которого в действительности используется не для размещения непосредственно автосалона, а для иных некапитальных объектов (указанных ранее), подлежит предоставлению согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

При необходимости для организации парковки дополнительных площадей - земельных участков помимо действительно необходимого для эксплуатации здания заявителя - заявитель вправе обратиться за предоставлением указанных площадей в ином установленном законом порядке.

Рыночный комплекс как единый объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке и имеющий общую площадь, соразмерную площади всего земельного участка, в установленном порядке не зарегистрирован, по данным обследования территории (акт от 10.02.2022) земельный участок используется преимущественно для размещения некапитальных строений и сооружений (навесов, павильонов, открытой автостоянки автомобилей с пробегом).

При этом согласно постановлению Главы города Екатеринбурга от 27.05.2004 N 602-к, разрешению на строительство от 06.02.2006 г. N 429/06 разрешено проектирование и строительство торгового павильона, а не рыночного комплекса; разрешен к вводу в эксплуатацию 26.11.2007 и зарегистрирован объект недвижимости - 2-этажный торговый павильон.

Оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание правовой подход, сформулированный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которому площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:5 не формировался под объект недвижимости, предмет договора аренды перешел по договору уступки прав и обязанностей от 16.05.2011, при этом рыночный комплекс, соответствующий проектной документации, в качестве объекта недвижимости не зарегистрирован, принимая во внимание, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 8 раз превышает площадь объекта недвижимости (3113,6 кв.м), принадлежащего заявителю, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа не соответствующим закону.

Относительно требований о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305, суд отмечает следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В рассматриваемом случае, по окончании срока действия договора 30.03.2020 договор аренды земельного участка от 10.02.2003 N Т-728/0305 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

Следовательно, указанный договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

При этом реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, а также в определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы заявителя судом апелляционной инстанции исследованы и признаны подлежащими отклонению исходя из вышеизложенного, поскольку основаны на неверном применении вышеприведенных норм права и противоречат фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2022 года по делу N А60-27661/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

Е. И. Гуляева В. В. Семенов