Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2022 г. N 17АП-13687/22 по делу N А60-22434/2022

г. Пермь

30 ноября 2022 г.

Дело N А60-22434/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при участии:

от истца: Ефимов Н.М., паспорт, председатель; Кобисская Т.М., удостоверение, доверенность от 10.02.2022;

от ответчика: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, жилищно-строительного кооператива "Садовый", ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 августа 2022 года

по делу N А60-22434/2022

по иску жилищно-строительного кооператива "Садовый" (ИНН 6673104371, ОГРН 1036604816929)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, признании незаконным отказа в увеличении срока договора аренды земельного участка, признании договора действующим,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "Садовый" (далее - истец, ЖСК "Садовый", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик, МУГИСО, Министерство) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженного в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022; признании незаконным отказа в увеличении срока договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, признании договора действующим, продленным на 3 года.

Решением арбитражного суда от 31.08.2022 заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным односторонний отказ Министерства от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженный в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Решением суда от 31.08.2022 обжаловано ЖСК "Садовый" и Министерством в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ЖСК "Садовый" приводит доводы о том, что требование о продлении договора аренды на три года подлежит удовлетворению на основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ). Потребности истца с сохранении арендных отношений на три года обоснованы Кооперативом необходимостью окончания строительства домов и последующим приобретением земли в собственность. Ссылается на противоречивое поведение арендодателя в течение всего периода арендных отношений, на наличие со стороны арендодателя признаков злоупотребления правом. Просит решение изменить в части отказа в иске о продлении договора сроком на три года.

Министерство в своей апелляционной жалобе указывает, что на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) письмом от 21.01.2022 N 17-01-82/1083 Министерство уведомило Кооператив об отказе от договора аренды земельного участка, договор прекратил свое действие 28.04.2022. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Считает, что Министерство на законных основаниях отказалось от договора аренды. Просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

ЖСК "Садовый" в отзыве на апелляционную жалобу ответчика выразил возражения против ее удовлетворения.

Представители ЖСК "Садовый" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, против удовлетворения апелляционной жалобы Министерства возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбург (арендодатель) и ЖСК "Садовый" (арендатор) заключен договор аренды от 25.04.2007 N 1-944 в отношении земельного участка, кадастровый номер 66:41:0000000:0493, имеющего местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Садовый, р-он Екатеринбургской кольцевой автодороги, общей площадью 167653 кв. м., предоставленный для строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.04.2007.

Согласно пункту 6.1 договора аренды, срок действия договора устанавливается с 26.02.2007 по 25.02.2012. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока договора, договор аренды от 25.04.2007 N 1-944 был возобновлен на неопределенный срок.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 разделен на 93 земельных участка с назначением под ИЖС, размещение объектов инженерного обеспечения, места общего и коллективного пользования, соответствующие земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Дополнительным соглашением от 16.02.2015 N 1 к договору аренды изменен объект договора аренды: объектом договора аренды являются 93 земельных участка, перечисленных в приложении N 4 к дополнительному соглашению.

Как указывает истец, часть пайщиков получили земельные участки в субаренду, построили либо строят жилые дома на соответствующих участках. В отношении 10 земельных участков были получены разрешения на строительство. По итогам окончания строительства жилых домов пайщики выкупили земельные участки. С 2016 года разрешения на строительства членам ЖСК не выдаются.

28.01.2022 истцом получено письмо от Министерства N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, в котором арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомляет об отказе от договора аренды N 1-944 от 25.04.2007, указывает, что договор прекращает свое действие по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления.

Истцом в адрес ответчика направлены возражения от 11.03.2022 относительно прекращения арендных отношений со ссылкой на нарушение прав пайщиков.

Министерство в письме исх. N 07-01-82/7613 от 12.04.2022 на направленную истцом претензию указало, что позиция Министерства по указанному вопросу не изменилась, договор прекращает свое действие 28.04.2022.

Истцом в адрес Министерства направлено заявление от 04.04.2022 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 1-944 от 25.04.2007 об увеличении срока аренды на три года в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 8 Закона N 58-ФЗ.

Письмом от 12.04.2022 N 17-01-82/2182нз МУГИСО отказало в продлении срока договора аренды, мотивировав тем, что срок, установленный договором, истек, договор прекратил свое действие 28.04.2022.

Отказ Министерства от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженный в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, а также отказ в увеличении срока договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007 в порядке Закона N 58-ФЗ, послужил основанием обращения ЖСК "Садовый" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции отказ от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженный в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, признал незаконным, нарушающим права и законные интересы ЖСК "Садовый", в удовлетворении требований в остальной части отказал.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В п. 1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Учитывая, что после окончания срока договора аренды 25.02.2012 Кооператив осуществлял владение и пользование арендованным имуществом без возражений со стороны арендодателя, следует признать, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007 было возобновлено сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

С учетом приведенных положений, возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках такого договора носит временный характер. Из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что необходимым условием возобновления договора аренды на неопределенный срок, прежде всего, является пользование имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 21.01.2022 N 17.01.82/1083 Министерство уведомило Кооператив об отказе договора аренды N 1-944 от 25.04.2007 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.

Вышеуказанное письмо получено Кооперативом 28.01.2022, что сторонами не оспаривается.

С учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, суд апелляционной инстанции признает, что договор аренды N 1-944 от 25.04.2007 прекратил свое действие 28.04.2022, оснований для признания оспариваемого отказа Министерства незаконным, не имеется.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования в части признания одностороннего отказа Министерства от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженного в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, незаконным, принял во внимание о том, что с момента заключения договора Кооператив предпринимал активные действия по освоению земельного участка, а прекращение договорных отношений влечет для ЖСК "Садовый" невозможность функционирования, нарушает его материальные интересы, приносит убытки, а также нарушает права членов кооператива.

С данными выводами апелляционный суд согласиться не может, поскольку возобновление договора на неопределенный срок не означает бессрочности его действия. Размещение объектов незавершенного строительства на земельном участке на неопределенный период противоречит целям эффективности землепользования в Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1 статьи 9 ЗК РФ, раздел II "Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы", утвержденных распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.03.2012 N 297-р).

При таких условиях, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, недобросовестности в действиях Министерства суд не усматривает.

Апелляционный суд учитывает, что, как пояснили представители Кооператива в судебном заседании апелляционного суда, часть пайщиков, получив разрешение на строительство и осуществив строительство жилых домов, приобрели земельные участки в собственность, часть пайщиков продолжают освоение земельных участков и строительство на них, однако с 2016 года разрешения на строительство уполномоченным органом не выдаются.

Кроме того, в связи с отказом Министерства в продлении срока договора аренды, истец просит суд признать незаконным такой отказ, признать договор действующим, продленным на 3 года, со ссылкой на частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Согласно части 5 статьи 8 Закона N 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона N 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Существенным условием договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, является срок его действия. Такой договор, в силу п.1 ст.610 ГК РФ, является срочным.

Как предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что договор аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007 был возобновлен на неопределенный срок.

Арендные отношения из договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ право на отказ от договора.

Министерство воспользовалось указанным правом и письмом N 17.01.82/1083 от 21.01.2022 уведомило Кооператив об отказе от договора.

Правила статьи 8 Закона N 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

При возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок возможность увеличения срока договора на определенный период отсутствует. Обратное противоречило бы существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила статьи 8 Закона N 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

При изложенных обстоятельствах, отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований истца о признании незаконным отказа Министерства в увеличении срока договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, признании договора действующим, продленным на 3 года, следует признать обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы Кооператива иных выводов не влекут.

Таким образом, решение суда от 31.08.2022 в части признания незаконным одностороннего отказа Министерства от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженного в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, подлежит отмене, в указанной части в иске следует отказать.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе Кооператива подлежат отнесению на Кооператив.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области освобождено от уплаты государственной пошлины при обжаловании судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 августа 2022 года по делу N А60-22434/2022 в части признания незаконным одностороннего отказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от договора аренды земельного участка N 1-944 от 25.04.2007, выраженного в письме N 17.01.82/1083 от 21.01.2022, в части взыскания с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу жилищно-строительного кооператива "Садовый" 3 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины - отменить.

В указанной части в иске отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 августа 2022 года по делу N А60-22434/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Садовый" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова