Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 21АП-3919/22 по делу N А84-326/2022

г. Севастополь

05 декабря 2022 г.

Дело N А84-326/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2022 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.12.2022 г.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Сикорской Н.И.,

судей Гобруновой Н.Ю., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчаном Д.А.,

при участии: от Общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" - Юровский Юрий Владимирович, директор, полномочия подтверждены приказом от 13.01.2015 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; от Общества с ограниченной ответственностью "НКС" - Скоморохов Кирилл Владимирович, представитель на основании доверенности от 07.12.2021 N 12/21, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ОФИС", общества с ограниченной ответственностью "НКС" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 августа 2022 года по делу N А84-326/2022,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595)

к обществу с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411)

о взыскании задолженности,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НКС"

к обществу с ограниченной ответственностью "ОФИС"

о взыскании суммы обеспечительного платежа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОФИС" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НКС" о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 972 367,99 руб., в т.ч.: убытки в виде недополученной арендной платы в размере 1 208 270,00 руб., пени на недополученную арендную плату в размере 250 146,72 руб., убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 205 233 руб., убытки в виде арендной платы за период ремонта в размере 229 814,00 руб., пени на арендную плату за период ремонта в размере 20 485,27 руб.

Обществом с ограниченной ответственностью "НКС" подано встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "ОФИС" о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 200 000,00 руб., неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 13 559,99 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.08.2022 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) задолженность по договору аренды в размере 1 208 270,00 руб., убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 205 233 руб., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 7225,00 рублей. В остальной части иска отказано. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "НКС" удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411) сумму обеспечительного платежа в размере 200 00,00 руб., неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 13 559,99 руб., а также госпошлину в размере 7271,00 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ОФИС" (далее - апеллянт1) обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворенных встречных требований, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт1 по первоначальному иску указал, что заявленные истцом по первоначальному иску требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. Общество также указало на ошибочность распределения расходов по уплате государственной пошлины. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил встречные требования ООО "НКС" о взыскании суммы обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами. Однако указывает на возможность учета суммы обеспечительного платежа в судебном решении или при исполнении судебного акта.

Кроме того, ООО "НКС" (далее - апеллянт 2) также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных первоначальных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Офис" не представлено доказательств того, что переданные арендодателю по акту приема-передачи помещения после их возврата ответчиком по первоначальному иску невозможно использовать по назначению. По мнению апеллянта 2 недостатки возвращенных нежилых помещений соответствуют естественному износу. Кроме того, материалам дела не соответствует вывод суда первой инстанции в части обоснованности требований истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и противоречит выводу суда о прекращении договора в связи с окончанием его действия.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции и назначены к совместному рассмотрению.

13.10.2022 от ООО "НКС" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Офис", в котором общество указало, что вывод суда первой инстанции о взыскании арендной платы в связи с досрочным отказом от договора аренды по инициативе или по вине арендатора не соответствует обстоятельствам дела, поскольку договор аренды не был досрочно расторгнут. Кроме того, требования о возмещении убытков в виде недополученной арендной платы и пени с 01.01.2022 по день фактического исполнения обязательства не подлежат удовлетворению, поскольку ООО "НКС" не были нарушены обязательства, арендная плата вносилась своевременно, договор окончен сроком его действия.

13.10.2022 от ООО "ОФИС" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "НКС". Общество указало, что обязанность по проведению ремонта помещений лежит на арендаторе. Кроме того, по мнению общества, ООО "НКС" обязано доказать отсутствие своей вины.

Определением от 27.10.2022 произведена замена судьи Остаповой Е.А. на судью Горбунову Н.Ю.

18.11.2022 от ООО "Офис" поступили пояснения с обоснованием расчета пени, а также стоимости восстановительного ремонта.

В судебном заседании 24.11.2022 представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 28.11.2022.

После перерыва представители сторон поддержали ранее заявленные позиции.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО "НКС" и ООО "ОФИС" был заключен Договор аренды N 1/2019 от 18.04.2019 г. (далее - Договор аренды) офисных помещений 7 этажа по адресу г. Севастополь ул.4-я Бастионная 28/1.

Пунктами 4.1 договора установлено, что срок аренды составляет 364 дня с момента принятия арендуемых помещений по акту приема-передачи. Если ни одна из сторон в 30- дневный срок до окончания настоящего договора не заявит в письменном виде о намерении его прекратить по окончании срока, стороны обязаны заключить новый договор на срок 364 дня.

Ежемесячная арендная плата составляет 164 000,00 руб., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, на основании п. 2 ст. 346.11 главы 26.2 Налогового Кодекса Российской Федерации. Базовая цена аренды составляет 1100 руб/м2. По договоренности сторон на все время действия настоящего договора устанавливается сниженная цена в размере 800 руб/кв.м (арендные каникулы).

В случае досрочного прекращения договора по инициативе или по вине арендатора, а также при отказе арендатора перезаключить договор аренды на следующие 364 дня, арендные каникулы аннулируются (Пункт 5.1 договора аренды).

Пунктом 11.11 договора аренды арендные каникулы согласованы на четыре периода по 364 дня.

18.04.2019 между сторонами составлен акт приема-передачи.

В связи с истечением срока действия Договора аренды 15.04.2020 сторонами было подписано Дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды.

Согласно п. 1 указанного Соглашения, срок действия Договора был продлен на 364 дня, то есть до 13 апреля 2021 г.

Пунктом 2 указанного Соглашения, с учетом п. 5.1, 5.10, 11.11 договора установить на весь период продления сниженную цену 900 руб/к.м, что соответствует ежемесячной арендной плате 184 500,00 руб.

Стороны также согласовали, что депозит на случай досрочного прекращения Договора по инициативе арендатора состоит из одной арендной платы и одного среднемесячного платежа за коммунальные услуги, а всего 200 000 руб. С учетом ранее оплаченного по Договору депозита в апреле 2019 г. В сумме 180 000, доплата 20000 руб должна поступить арендодателю не позднее 01.08.2020 года.

ООО "НКС" было направлено в адрес ООО "Офис" письмо исх. N Н-3 от 12.03.2021 г. с уведомлением о прекращении срока действия Договора аренды N 1/2019 от 18.04.2019 г. в связи с окончанием срока его действия, то есть с 13 апреля 2021 г.

Пунктом 9.1 договора аренды установлено, что в случае досрочного отказа от договора аренды по инициативе или по вине арендатора уплачивается штраф в размере ежемесячной арендной платы, который удерживается за счет депозита. Одновременно должна произойти доплата арендной платы за весь период пользования помещения без учета скидки, предоставленной в связи с арендными каникулами.

Пунктом 8.4 Договора аренды предусмотрено, что арендуемые помещения и имущество должны быть переданы Ответчику в том же состоянии, в каком были переданы в аренду с учетом нормального износа.

16 апреля 2021 г. между Истцом и Ответчиком был подписан акт приема-передачи помещения нежилого помещения по договору аренды N 1/2019 от 18.04.2019 г., подтверждающий возврат Истцом Ответчику нежилого помещения из временного возмездного пользования, в котором установлено, что необходим частичный ремонт красочного покрытия стен: в кабинете 4 имеется царапина 20х4 см, глубиной 0,5 см, требуется частичная подклейка обоев, частичная окраска обоев; в кабинете 11,12,13 - частичная подкраска обоев; состояние пола характеризуется частичным повреждением в кабинетах 4,11,12,13. Указанный акт подписан сторонами и проставлены печати. (л.д. 27 том 1)

Стороны также составили совместную оценку указанных повреждений в протоколе. ( л.д. 31-32)

В письме исх. N 13 от 25.05.2021 года ООО "Офис" известил ООО "НКС" о том, что 24.05.2021 завершен восстановительный ремонт в офисе 7 этажа по адресу 4-я Бастионная 28/1 в г. Севастополе и приложена калькуляция на сумму 205 233 руб.

10.04.2021 ООО "Офис" в адрес ООО "НКС" направлено письмо, в котором истец указал на необходимость оплаты денежных средств в размере 1 030 000 рублей.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2021, послужило основанием для обращения ООО "Офис" в суд настоящим иском.

Суд первой инстанции в первоначальные исковые требования удовлетворил частично, встречные исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Изучив материалы дела по правилам статей 266, 268 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды объекта недвижимости N 1/2019 от 18.04.2019 г., согласно которому истец передал ответчику офисные помещения 7 этажа по адресу г. Севастополь ул.4-я Бастионная 28/1, поэтому правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что стороны заключили договор аренды 18.04.2019 на 364 дня, установив размер ежемесячной оплаты 164 000 руб., а дополнительным соглашением N 1 от 15.04.2020 года продлили действие договора еще на 364 дня (с 15.04.2020 по 13.04.2021 включительно), установив размер ежемесячной оплаты 184 500 руб. Арендатор оплачивал арендную плату в установленном договором размере и задолженности не имел. ( л.д. 16-30 том 1)

Материалами дела подтверждается, что арендатор письмом от 12.03.2021 года уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные правоотношения в связи с окончанием действия договора N 1/2019 от 18.04.2019 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.04.2020) с 13.04.2021 года, которое арендодатель получил 12.03.2021. ( том 1 л.д. 46)

Таким образом, коллегия судей полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении арендных отношений между сторонами ввиду окончания срока действия договора аренды.

Как следует из заявленных требований, истец по первоначальному требованию просит взыскать с ответчика сумму недополученной арендной платы в размере 1 208 270 руб., мотивируя требования тем, что арендатор отказался от продления срока договора на следующий период (364 дня), в связи с чем арендные каникулы отменяются и за все время действия договора арендная плата подлежит взысканию исходя из базовой ставки 1100 руб. за квадратный метр.

Суд первой инстанции указанные требования удовлетворил.

Однако коллегия судей не может с данным выводом суда первой инстанции согласиться по следующим основаниям.

Договором (п. 4.1) и дополнительным соглашением ( п. 1) стороны предусмотрели срок аренды 364 дня с продлением еще на 364 дня (с 18.04.2019 по 15.04.2020 и с 15.04.2020 по 13.04.2021)

Также из условий договора следует, что стороны договорились об арендной плате ( п. 5. Договора аренды и п. 1 Дополнительного соглашения к нему)

Вместе с тем, п. 5.1 Договора аренды следует, что абзацем 2 указанного пункта стороны предусмотрели, что базовая цена аренды составляет 1100 руб. за квадратный метр. По договоренности на все время действия настоящего договора устанавливается сниженная цена в размере 800 руб за квадратный метр (арендные каникулы). В случае досрочного прекращения договора по инициативе или по вине Арендатора, а также при отказе Арендатора перезаключить договор аренды на следующие 364 дня, арендные каникулы аннулируются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).

Если правила, содержащиеся в ч. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).

Согласно п. 43 постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, из буквального содержания условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, коллегия судей пришла к выводу о том, что договор аренды был заключен на 364 дня с возможной его пролонгацией на тот же срок, с установлением размера арендной платы 164 000 руб. в месяц, и на период с 15.04.2020 по 13.04.2021 - 184 500 руб. в месяц.

Вместе с тем, коллегия судей полагает, что условия, предусмотренные в п. 5.1 договора "В случае досрочного прекращения договора по инициативе или по вине Арендатора, а также при отказе Арендатора перезаключить договор аренды на следующие 364 дня, арендные каникулы аннулируются", следует считать санкцией, а не размером арендной платы, поскольку определенный размер платы поставлен в зависимость от действий арендатора по перезаключению указанного договора, то есть ответственностью арендатора за отказ от перезаключения договора на следующий период. При этом толкуя указанные условия договора, коллегия судей обращает внимание, что согласно условий договора у арендатора отсутствует обязанность перезаключать договор на четыре периода по 364 дня подряд, в связи с чем ссылку истца на п. 11.11 отклоняет.

Поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока действия договора аренды и отсутствием обязанности арендатора перезаключать договор аренды на четыре периода подряд, оснований для применения ответственности арендатора, предусмотренной в п. 5.1 договора аренды, не имеется.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени на заявленную сумму недополученной арендной платы, в удовлетворении которой также следует отказать, поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что недополученная арендная плата является санкцией по договору за обязательство арендатора, которое не установлено договором, то взыскание пени на санкцию действующим гражданским законодательством не предусмотрено. Аналогичную позицию высказал Верховный суд Российской Федерации по делу А83-4595/2019 в определении N 310-ЭС20-8360 от 04.06.2020.

Относительно заявленных истцом требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта, коллегия судей полагает указать следующее.

Статьей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 1 ст. 655 ГК РФ предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 8.4 Договора аренды предусмотрено, что арендуемые помещения и имущество должны быть переданы Ответчику в том же состоянии, в каком были переданы в аренду с учетом нормального износа.

Как следует из пункта 7.1. договора арендатор, в том числе обязан осуществлять за собственный счет текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости, но не реже одного раза в 2 года.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2021 г. между Истцом и Ответчиком был подписан акт приема-передачи помещения по договору аренды N 1/2019 от 18.04.2019 г. и протокол оценки состояния напольного покрытия в нежилом помещении, подтверждающий возврат Ответчиком Истцу нежилого помещения из временного возмездного пользования. (том 1 л.д. 27-32)

В письме исх. N 13 от 25.05.2021 года ООО "Офис" известил ООО "НКС" о том, что 24.05.2021 завершен восстановительный ремонт в офисе 7 этажа по адресу 4-я Бастионная 28/1 в г. Севастополе и приложена калькуляция на сумму 205 233 руб.

Судебная коллегия предложила арендодателю предоставить письменные пояснения и развернутую калькуляцию восстановительного ремонта. Из представленной калькуляции стоимости восстановительного ремонта и подготовки оборудования к работе следует, что арендодатель приобрел :1)материалы на 86 761 руб. ( коммерческий линолеум 133,74кв.м х 552,7 = 73918 руб.; холодная сварка для линолеума 4 шт- 2606 руб; краска для стен колерованная 24 кг -4000 руб, прочие материалы 6237 руб (клей, шпатлевка, малярный скотч, скотч двусторонний, пленка и т.п);2) подготовка подложки под линолеум (ремонт ковролина 20 час х 250 руб в час = 5000 руб)3) укладка коммерческого линолеума 32 500 руб;4) ремонт стен 17 000 руб. ( в том числе мелкий ремонт5000 руб, окраска 120 кв.м х100 руб в час=12000 руб.; 5) доставка из магазина и переноска на 3 этаж 8 рулонов линолеума 4000 руб; полная уборка офиса 6000 руб.7) накладные расходы 20% 30252 руб.; 8) подготовка оборудования к работе 23720 руб. ( установка недостающих лампочек и ежегодное обязательное ТО кондиционеров).

Оценивая представленные истцом доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, коллегия судей приходит к выводу о частичной обоснованности требований истца о взыскании убытков, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные таким неисполнением (ненадлежащим исполнением).

Убытки определяются в соответствии с правилами, установленными в статье 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 7.1. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять за собственный счет текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости, что согласуется с нормой статьи 616 упомянутого Кодекса.

Установленная условиями договора обязанность по проведению текущего ремонта носит условный характер (по мере необходимости), то есть зависит от состояния помещений, которая подлежит доказыванию истцом.

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Коллегия судей полагает, что исходя из подписанного сторонами акта приема-передачи объектов из аренды от 16.04.2021, арендатор и арендодатель согласовали наличие имеющихся повреждений имущества, требующего восстановительного ремонта, а именно, требующего замены напольного покрытия и покраску стен.

Поскольку в материалы дела истцом представлены доказательства приведения ответчиком помещений в состояние, требующее проведения текущего (восстановительного) ремонта (акт приема передачи (возврата) нежилого помещения от 16.04.2021 с протоколом оценки состояния напольного покрытия помещений и фотофиксацией состояния объектов аренды ( том 1 л.д.27-45); а также доказательства, подтверждающие размер убытков (развернуая калькуляция стоимости восстановительного ремонта на сумму: 1) приобретение материалов на 86 761 руб. ( коммерческий линолеум 133,74кв.м х 552,7 = 73918 руб.; холодная сварка для линолеума 4 шт- 2606 руб; краска для стен колерованная 24 кг -4000 руб, прочие материалы 6237 руб (клей, шпатлевка, малярный скотч, скотч двусторонний, пленка и т.п);2) подготовка подложки под линолеум (ремонт ковролина 20 час х 250 руб в час = 5000 руб) 3) укладка коммерческого линолеума 32 500 руб; 4) ремонт стен 17 000 руб. ( в том числе мелкий ремонт 5000 руб, окраска 120 кв.м х100 руб в час=12000 руб.), а всего на сумму 141 261 руб. ( том 1 л.д. 131-135, том 2 л.д. 5-18), коллегия судей приходит к выводу о частичной доказанности требований истца о взыскании с арендатора убытков, в виде стоимости восстановительного ремонта на объекте аренды в размере 141 261 руб.

Коллегия судей полагает, что истцом не доказана необходимость несения расходов для доставки и переноски материалов из магазина в офисные помещения, необходимость осуществления уборки всего офиса 4 раза, а также несение накладных расходов.

Относительно требований истца о взыскании убытков в виде арендной платы за период ремонта в размере 229 814,00 руб., пени на арендную плату за период ремонта в размере 20 485,27 руб., судебная коллегия полагает указать следующее.

Истец просил возместить убытки в сумме 229 814,00 рублей ссылаясь на то, что действия ответчика, связанные с возвратом имущества из аренды в непригодном для дальнейшей аренды состоянии, причинило истцу убытки, которые выразились в неполученных доходах - арендных платежах, которые предприниматель получил бы в том случае, если бы ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по возврату арендованного имущества.

В силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление от 24.03.2016 N 7), упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О 10 применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25). При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Пунктом 3 постановления от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.

В соответствии с п. 12 постановления от 23.06.2015 N 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 названного Кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. (п. 2 ст. 1064 названного Кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В пункте 5 постановления от 24.03.2016 N 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Как следует из материалов дела, истица, ссылаясь на заключенный предварительный договор аренды, указала, что по вине ответчика она не заключила основной договор аренды и не получила предполагаемый доход от него, поскольку ответчик своевременно не освободил помещение.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 N 305-ЭС15-7379, для взыскания упущенной выгоды лицу, взыскивающему упущенную выгоду, необходимо подтвердить, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить выгоду, заявленную в качестве упущенной, а также, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов.

Таким образом, необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного ответчиком нарушения (нарушений), как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению.

Так, судами установлено, что арендатор передал арендодателю в нарушение ст. 616 ГК РФ и п. 7.1 и 8.4 Договора объекты аренды, требующие ремонта, не проводя его, в связи с чем, истец вынужден был осуществить восстановительный ремонт.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в силу ст. 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить соответствующую выгоду; совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к ответственности в виде возмещения убытков в заявленной сумме.

Суд также принимает во внимание, что с учетом необходимости для истца доказать то, что им были сделаны некие приготовления в связи с ожидавшимся им поступлением неполученного дохода, а также документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, истцом не предоставлено доказательств, что возможность получения им доходов существовала реально.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не доказаны наличие и размер вреда, и причинно-следственная связь между действиями причинителя и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется. Таким образом, коллегия судей также не усматривает наличия достаточных оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу заявленных убытков в виде упущенной выгоды, так и пени насчитанной истцом на указанную сумму.

Относительно встречного иска общества с ограниченной ответственностью "НКС" о взыскании обеспечительного платежа в размере 200 000,00 рублей, суд указывает следующее.

Относительно требований истца о взыскании обеспечительного платежа и процентов на указанный платеж, суд первой инстанции правильно отказал в их удовлетворении, руководствуясь следующим.

По смыслу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, предусмотренный пунктом 5.3 спорного договора аренды недвижимого имущества обеспечительный взнос является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора, а обязанность по уплате обеспечительного взноса является дополнительной (акцессорной) обязанностью арендатора, которое не может существовать отдельно от основного обязательства по договору аренды.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции обязательства по договору аренды прекращены, ввиду окончания срока аренды. Обеспечительный платеж был уплачен арендатором согласно дополнительному соглашению к договору в размере 200000 руб., о чем стороны подтвердили в судебном заседании.

Следовательно, обязанность арендатора по уплате денежных средств в качестве обеспечительного взноса по договору, будучи способом обеспечения исполнения обязательства, прекратилось одновременно с прекращением обеспеченного им основного обязательства.

Истец обеспечительный платеж в течение 5 рабочих дней, как это предусмотрено п. 5.3 Договора, не вернул.

Таким образом, обеспечительный платеж подлежит возврату и также сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 559,99 руб.

Иные доводы заявителей апелляционных жалоб о нарушении положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы подлежать распределению в соответствии со статьей 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает необходимым в силу п. 2 ст. 269 АПК РФ решение суда первой инстанции изменить, первоначальные исковые требования ООО "ОФИС" удовлетворить частично, взыскав с ООО "НКС" в пользу ООО "ОФИС" 141 261 рубль, а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 372 рублей 10 копеек, в остальной части иска отказать. Встречные исковые требования ООО "НКС" удовлетворить, взыскав с ООО "ОФИС" в пользу ООО "НКС" 200 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 559 рублей 99 копеек, а также госпошлину в размере 7 271 (семь тысяч двести семьдесят один) рубль.

В силу статьи 170 АПК РФ, по первоначальному и встречному иску арбитражный суд вправе произвести зачет требований. При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Апелляционный суд приходит к выводу, что необходимо произвести зачет встречных однородных требований первоначального и встречного исков, взыскав с ООО "ОФИС" в пользу ООО "НКС" денежные средства в сумме 72 338 руб. 99 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 898 руб., возвратив ООО "Офис" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 26 280 руб.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 августа 2022 года по делу N А84-326/2022 изменить.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда города Севастополя от 10 августа 2022 года по делу N А84-326/2022 изложить в следующей редакции:

"1. Первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) 141 261 (сто сорок одну тысячу двести шестьдесят один) рубль, а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 372 (три тысячи четыреста сорок шесть) рублей 10 копеек.

3. В остальной части иска отказать.

4. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "НКС" удовлетворить.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411) 200 000 (двести тысяч) рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 559 (тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей 99 копеек, а также госпошлину в размере 7 271 (семь тысяч двести семьдесят один) рубль.

6. Произвести взаимозачет первоначальных и встречных исковых требований.

7. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НКС" (ОГРН 1169204052544, ИНН 9201514411) денежные средства 72 338 (семьдесят две тысячи триста тридцать восемь) рублей 99 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 898 (четыре тысячи восемьсот девяносто восемь) рублей 90 копеек.

8. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ОФИС" (ОГРН 1159204000669, ИНН 9204546595) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 26 280 (двадцать шесть тысяч двести восемьдесят) рублей, уплаченную согласно платежному поручению N 4 от 17.01.2022."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.И. Сикорская

Судьи

Н.Ю. Горбунова А.А. Тарасенко