Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 21АП-4783/22 по делу N А83-22058/2021

06 декабря 2022 г.

Дело N А83-22058/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.12.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Маршал - Тур" - Шешукова А.В., директор на основании выписки из ЕГРЮЛ от 28.11.2022, Воронов М.А., представитель по доверенности от 21.03.2022 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маршал - Тур" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.09.2022 по делу N А83-22058/2021 (судья Букина Е.Н.)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Маршал - Тур",

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, Суханова Александра Ивановича,

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маршал - Тур" (далее - ответчик, Общество, ООО "Маршал - Тур") с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010103:836, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, район Теплая балка/ул.Калинникова, заключенного между Муниципальным образованием городской округ Ялта и ООО "Маршал - Тур".

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по договору аренды в части освоения земельного участка.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.09.2022 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Маршал - Тур" обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснения судом первой инстанции обстоятельств дела. В частности апеллянт указал на то, что ответчиком надлежащим образом исполнялись условия договора аренды земельного участка, при этом истец препятствовал Обществу в освоении земельного участка.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебном заседании представители Общества поддержали апелляционную жалобу, просили её удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о полном отказе в удовлетворении исковых требований, по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель ООО "Маршал-Тур" заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое мотивированно необходимостью предоставления в суд результатов исполнения договора N 2608/22 на эскизный проект комплекса апартаментов от 26.08.2022.

Рассмотрев указанное ходатайство, коллегия судей отказала в его удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из смысла указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.

При этом, в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Заявитель не представил какого-либо обоснования невозможности представления доказательств в суд первой инстанции.

При этом, представитель ответчика не указал объективных причин, не позволяющих суду апелляционной инстанции рассмотреть апелляционную жалобу в судебном заседании 29.11.2022 года.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

27.04.2016 г. между Муниципальным образованием городской округ Ялта в Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (Арендодатель) и ООО "Маршал - Тур" (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, район ул. Теплая балка/ул.Калинникова (кадастровый номер 90:25:010103:836), в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью договора (далее - Договор). Договор зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 10.08.2016 г.

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8000 кв.м, по адресу: Республика Крым, г. Ялта, район ул. Теплая балка/ул.Калинникова.

Согласно пункту 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка: "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) - (код 2.6). Категории земель: земли населенных пунктов.

Договор заключён на срок 10 лет (пункт 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.4.4 Договора Арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

В соответствии с подпунктом д) пунктом 4.1.5 Договора Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения Договора в случае неиспользования (неосвоения) участка, в установленные договором сроки и порядке.

Как утверждает истец, по состоянию на январь 2021 года Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному Договором целевому назначению, тем самым существенно нарушив условия Договора.

Поскольку Общество не выполнило обязательства, определенные условиями Договора, Департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2021 г. N 03-19/2602.

Неисполнение ответчиком требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Согласно пункту 1.1 Договора земельный участок предоставлялся для строительства и обслуживания жилого комплекса.

В пункте 4.4.4 Договора была установлена обязанность арендатора приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Спорный договор зарегистрирован в ЕГРН 10.08.2016 года.

Таким образом, Общество обязано было осуществить строительство жилого комплекса и ввести его в эксплуатацию до 10.08.2021 года.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, объект строительства на спорном земельном участке не возведён.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Так, после предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), и само строительство указанного объекта.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Общество не представило надлежащих доказательств того, что своевременно приступило к освоению земельного участка.

Документы, свидетельствующие об осуществлении отдельных действий по освоению земельного участка, которые не привели и не могли привести к результату в виде строительства соответствующего объекта в установленный Договором срок, такими доказательствами не являются.

Как правильно указал суд первой инстанции, нарушение Обществом как условий договора, так и положений статей 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Утверждение апеллянта о том, что истцом по делу чинились препятствия в освоении спорного земельного участка, в результате чего ответчик не смог своевременного его освоить, надлежащими доказательствами не подтверждено.

При этом, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что Договор от 27.04.2016 заключён в порядке переоформления ранее возникшего права.

Данное право возникло на основании договора аренды земельного участка от 31.07.2007 года, заключенного между Ялтинским городским советом и ООО "Маршал-Тур" (зарегистрирован 07.07.2007), согласно пункту 5.1. которого, земельный участок передавался в аренду для строительства и обслуживания жилого комплекса.

Таким образом, спорный земельный участок находился в пользовании Общества с 2007 года для строительства и обслуживания жилого комплекса. Однако, объект строительства на протяжении более 15 лет так и не был возведён.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Данные правовые подходы отражены в судебных актах по делам N А84-2688/2017, А84-1062/2017 и др..

Ответчиком не представлено доказательств, которые указывали бы на наличие с 2007 года по настоящий период объективных причин, препятствующих совершению действий направленных на строительство и обслуживание жилого комплекса на протяжении более чем 15-ти лет.

При этом, апелляционный суд полагает, что нахождение спорного земельного участка в "зоне спорной градостроительной ситуации ТЗ-23-39", сформированной в соответствии с решением 75 сессии Ялтинского городского совета Республики Крым от 03.12.2018 N 3 "Об утверждении генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым" правового значения для разрешения данного дела не имеет.

Так, из разъяснений правовой позиции постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 и пункта 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, следует, что собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

При этом, ошибочное указание на данные обстоятельства судом первой инстанции не привело к принятию незаконного решения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ДИЗО в полном объеме.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.09.2022 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.09.2022 по делу N А83-22058/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маршал - Тур" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ю.В. Колупаева

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко