Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2022 г. N 15АП-20271/22 по делу N А53-32704/2021

город Ростов-на-Дону

09 декабря 2022 г.

дело N А53-32704/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Долговой М.Ю.,

судей Сурмаляна Г.А., Деминой Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Булатовой К.В.,

в отсутствие представителей лиц участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Агаджанян Лусине Огановны

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу N А53-32704/2021

об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества

по заявлению финансового управляющего Зубченко Тараса Владимировича,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Агаджанян Лусине Огановны (ИНН 616804957675),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Агаджанян Лусине Огановны (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий должника Зубченко Тарас Владимирович (далее - заявитель) с заявлением о разрешении разногласий по утверждению Положения о порядке и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у ПАО "Транскапиталбанк".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу N А53-32704/2021 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества Агаджанян Лусине Огановны в редакции, предложенной залоговым кредитором ПАО "Транскапиталбанк" с учетом замечаний финансового управляющего в п. 3.2 положения.

Пункт 3.2 Положения изложен в следующей редакции:

N лота Наименование лота Начальная стоимость, руб. - 10 076 639,66

ЛОТ N 1 Земельный участок общей площадью 254.00 (+/- 3) кв.м., расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, ул. Малиновского, 134а. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), гостиницы. Кадастровый номер: 61:44:0070603:108. Номер государственной регистрации: 61-61/001- 61/001/025/2016-3087/1.

Нежилое здание общей площадью 209.70 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 134а. Кадастровый номер: 61:44:0070603:162. Номер государственной регистрации: 61-61/001-61/001/042/2016-3491/1. На имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ТКБ БАНК ПАО (ОГРН: 1027739186970; 7709129705).

Жилое здание общей площадью 8.40 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, N 134а. Кадастровый номер: 61:44:0070603:128. Номер государственной регистрации: 61-61/04061/001/053/2016-2752/3. Обременение в виде залога не зарегистрировано.

В главу 12 Положения добавлен пункт 12.3 следующего содержания: "Из средств, вырученных от реализации земельного участка и нежилого здания, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации Лота N 1, в частности жилого здания, вносятся на специальный банковский счет должника пропорционально стоимости предложенной победителем торгов".

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022, должник обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба должника мотивирована тем, что суд не привлек к рассмотрению спора Отдел опеки и попечительства по Советскому району г. Ростова-на-Дону, поскольку у должника есть несовершеннолетний ребенок, 2014 года рождения. Судом не учтено, что жилой дом, общей площадью 8,40 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 134а с кадастровым номером N 61:44:0070603:128 является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу N А53-32704/2021 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий Зубченко Тарас Владимирович просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От должника поступило ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по заявлению должника об исключении имущества из конкурсной массы.

Ходатайство должника о приостановлении производства по настоящему жалобе суд апелляционной инстанции полагает подлежащим отклонению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Исходя из положений вышеуказанной нормы, обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с наличием другого дела, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного судопроизводства, а именно с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу.

В рассматриваемой ситуации суд апелляционной инстанции не усматривает указанных условий, необходимых для приостановления производства по настоящей апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.09.2021 заявление должника о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Решением суда от 28.10.2021 должник признан несостоятельным банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден Зубченко Тарас Владимирович.

Сведения о введении процедуры реализации имущества должника опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 206(7168) от 13.11.2021, на сайте ЕФРСБ 02.11.2021 (сообщение N 7610510).

03.08.2022 в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий должника Зубченко Тарас Владимирович с заявлением о разрешении разногласий по утверждению положения о порядке и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у ПАО "Транскапиталбанк".

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве, отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I -VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного Федерального закона.

В пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве. Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

В связи с этим общие правила пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуального предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности. Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан - не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее.

В силу пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано (абзац 2).

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина (пункт 2).

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (пункт 3).

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом (пункт 4).

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (абзац 2).

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац 3).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2022 требование публичного акционерного общества "ТранскапиталБанк" в размере 4 411 219,32 руб., в том числе 3 848 819,19 руб. -задолженность, 551 990 руб. - проценты за пользование кредитом, 10 410,13 руб. -неустойка, из них: 3 272 517,45 руб. - задолженность, 503 069,03 руб. - проценты за пользование кредитом, 2 167,93 руб. - неустойка, как обеспеченное залогом имущества должника по договору N ИК218317/00013/ДЗ от 03.02.2017, включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Обращаясь с настоящим заявлением в суд, финансовый управляющий указал, что в его адрес от залогового кредитора поступила редакция положения о порядке и условиях реализации имущества должника, с которой он не согласен в части пункта 3.2 и главы 12.

В материалы дела представлено Положение о порядке и сроках реализации имущества должника в редакции Банка, которое предполагает, что первые и повторные торги проводятся в форме открытого аукциона с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества.

"Начальная цена продажи имущества утверждается залоговым кредитором, в том числе на основании отчёта об оценке имущества, принадлежащего на праве собственности Агаджанян Лусине Огановне, а именно: нежилое здание общей площадью 209,7 кв.м. находящееся по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул.Малиновского, д. 134а, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), гостиницы, площадью 254 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 61:44:0070603:108, находящиеся по адресу: Ростовская обл., г. Ростов -на-Дону, р-н Советский, ул. Малиновского, д. 134а.

Организатор торгов: финансовый управляющий Зубченко Тарас Владимирович (ИНН 344745496603), адрес для направления корреспонденции: 630091, Новосибирская обл. г. Новосибирск, ул. Крылова, д. 26, оф. 510.

Оператор электронной торговой площадки: НЭП-Фабрикант (АО "ЭТС"), адрес в сети Интернет: https://www.fabrikant.ru, адрес: 123290, Москва, Причальный проезд, дом 2А, БЦ "Якорь", 5 этаж, ИНН 7703668940, ОГРН 1087746762597.

Размер задатка для торгов (первые, повторные) в форме аукциона: 5 % от начальной цены продажи имущества, установленной на соответствующих торгах (первых, повторных).

Шаг аукциона (для первых, повторных торгов): 5 % от начальной цены продажи имущества.

Размер задатка для торгов в форме публичного предложения: 5 % от начальной продажной цены, установленной на соответствующем этапе снижения.

Величина снижения начальной цены для торгов в форме публичного предложения: 5 % от начальной цены продажи, установленной для первого периода проведения торгов.

Период снижения начальной цены для торгов в форме публичного предложения: цена подлежит снижению каждые 5 рабочих дней.

Начальная цена реализации - 9 757 000 руб.

В случае, если торги признаны состоявшимися, в этом информационном сообщении должны быть указаны сведения о победителе торгов, в том числе сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности победителя торгов по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале победителя торгов арбитражного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является арбитражный управляющий, а также сведения о предложенной победителем цене имущества.

Организатор торгов в течение трех рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи направляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения сведения о заключении договора купли-продажи имущества или предприятия должника (дата заключения договора с победителем торгов или сведения об отказе или уклонении победителя торгов от заключения договора, дата заключения договора с иным участником торгов и цена, по которой имущество или предприятие приобретено покупателем), а также на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли -продажи в течение пяти дней со дня получения предложения финансового управляющего о заключении такого договора, внесенный задаток ему не возвращается, и организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену лота по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

В случае признания торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае не заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов, в отношении не реализованного имущества проводятся повторные торги в порядке, установленном настоящим Положением с учетом положений пункта 18 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.

В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов, продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, т.е. на десять процентов ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается."

Финансовый управляющий указал, что в пункте 3.2. Положения, представленного ПАО "Транскапиталбанк", отсутствует жилое здание с кадастровым номером 61:44:0070603:128, в связи с чем просил включить в состав лота N 1 жилое здание общей площадью 8.40 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, N 134а. Кадастровый номер: 61:44:0070603:128. Номер государственной регистрации: 61-61/04061/001/053/2016-2752/3. Обременение в виде залога не зарегистрировано.

В главу 12 Положения управляющий просил добавить пункт 12.3 следующего содержания: "Из средств, вырученных от реализации земельного участка и нежилого здания, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации Лота N 1, в частности жилого здания, вносятся на специальный банковский счет должника пропорционально стоимости, предложенной победителем торгов".

Начальную цену реализации имущества управляющий просил утвердить в размере 10 076 639,66 руб.

При разрешении заявленных разногласий суд исходил из следующего.

Как указано в определении суда по настоящему делу в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору N ИК218317/00013 от 03.02.2017 между Банком и должником заключен договор об ипотеке N ИК218317/00013/ДЗ от 03.02.2017, по условиям которого должник передает в залог - нежилое здание, площадью 209,7 кв. м., с земельным участком, площадью 254 кв.м., с кадастровым номером: 61:44:0070603:108, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 134 а.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке, находящемся в залоге у банка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 134 а, расположено жилое здание с кадастровым номером N 61:44:0070603:128 в отношении которого отсутствует какое-либо обременение.

В подпункте пятом пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необходимости единой продажи имущества, расположенного на земельном участке.

Добавляя в главу 12 Положения пункт 12.3 в редакции, предложенной финансовым управляющим, суд принял во внимание правила пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 и пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

При этом, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Указанная презумпция является опровержимой.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке).

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при толковании положений об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Таким образом, обременение в виде ипотеки распространяется на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со статьей 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела следует, что по договору об ипотеке N ИК218317/00013/ДЗ от 03.02.2017, в залог банку был передан земельный участок, площадью 254 кв.м., с кадастровым номером N 61:44:0070603:108 и нежилое здание площадью 209,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 134 а.

На указанное имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Согласно статье 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со статьями 64 и 69 Закона об ипотеке, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Рассмотрев вопрос о распространении залога в силу положений статьи 64 Закона об ипотеке на объекты недвижимости, которые находятся на спорном земельном участке, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно статье 11 Закона об ипотеке (в том числе в редакции, действовавшей на день заключения договора) государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

Ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со статьями 64 и 69 Закона об ипотеке, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право залога банка зарегистрировано лишь в отношении земельного участка и нежилого здания.

Соответствующая правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11 по делу N А45-3358/2011 и от 28.01.2014 N 13116/13 по делу N А32-11077/2012.

На уровне суда кассационной инстанции аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2020 по делу N А53-16207/2013, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2021 по делу N А32-29459/2012.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в результате заключения соглашения о разделе строений от 01.12.2016 должник приобрел в собственность жилое здание, общей площадью 8,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, N 134а.

Обременение в виде ипотеки на указанный объект не зарегистрировано.

Спорное жилое помещение существовало по состоянию на 03.02.2017 (дата заключения кредитного договора и договора об ипотеке), не является вновь возведенным, и было образовано путем раздела в натуре на основании соглашения о разделе от 01.12.2016.

Абзацем вторым части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" при рассмотрении дел о банкротстве граждан суды должны учитывать необходимость обеспечения справедливого баланса между интересами кредиторов и личными правами должника (в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности).

Сведений о наличии у должника иного жилого помещения в собственности не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имущество, указанное в составе лота N 1, является для должника единственным пригодным для проживания, и в силу статьи 446 ГПК РФ на него распространяется исполнительский иммунитет, в связи с чем оно не может быть включено в конкурсную массу.

При указанных обстоятельствах, определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу N А53-32704/2021 подлежит изменению, ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2022 по делу N А53-32704/2021 изменить.

Исключить из утвержденного судом Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника лот N 1 в части Жилого здания общей площадью 8.40 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Малиновского, N 134а. Кадастровый номер: 61:44:0070603:128. Номер государственной регистрации: 61-61/04061/001/053/2016-2752/3 и порядок распределения денежных средств, вырученных от реализации жилого здания.

В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

М.Ю. Долгова

Судьи

Г.А. Сурмалян Я.А. Демина