Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2024 г. N 09АП-348/24 по делу N А40-101662/2023

г.Москва

28 февраля 2024 г.

Дело N А40-101662/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Головкиной О.Г., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.12.2023 по делу N А40-101662/23

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535)

к ООО "Содружество" (ИНН 7726337624, ОГРН 1157746380440)

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

о признании договора аренды недействительным, обязании передать недвижимое имущество,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зелинская К.Л. по доверенности от 25.04.2023, диплом 107704 0276351 от 08.07.2021;

от ответчика: Бувин А.В. по доверенности от 20.07.2023, диплом ВСВ 1982188 от 15.07.2010; Бакулин В.Н. по доверенности от 20.07.2023, уд. адв. N 13992 от 27.05.2015;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Содружство" о признании договора аренды от 07.04.1994 N 12/213 недействительным, а также об обязании передать недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что решения Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2023 подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 07.04.1994 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Акционерным обществом закрытого типа "Содружество" (арендатор) заключен договор аренды N 12/213, по условиям которого арендодателем передано в аренду арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6-А, общей площадью 466,6 кв.м., сроком действия с 01.01.1994 по 01.01.2043.

25.05.2022 ООО "Содружество" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по вопросу актуализации сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 77:05:0003002:2699, 77:05:0003002:1137, расположенными по адресу: г.Москва, Нагорный, ул.Криворожская, д.6-А, стр.1.

Управление Росреестра по Москве письмом от 18.08.2022 N 19-7459/2022 сообщило Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Москве о том, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные сведения об объектах недвижимости по адресу: г.Москва, Нагорный, ул.Криворожская, д.6а, стр.1, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0003002:19 расположены нежилые здания площадью 778,2 кв.м (к.н. 77:05:0003002:2699) и 645,9 кв.м (к.н. 77:05:0003002:1137), с годом завершения и годом ввода в эксплуатацию - 1963. В отношении здания с кадастровым номером: 77:05:0003002:1137 в ЕГРН записи о зарегистрированных правах отсутствуют. В отношении здания с кадастровым номером: 77:05:0003002:2699 имеется запись о зарегистрированном праве на бесхозяйное имущество.

Также в письме сообщалось о том, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в пользу Российской Федерации, ограничениях и (или) обременениях на здания с кадастровыми номерами: 77:05:0003002:2699, 77:05:0003002:1137, которые, по мнению Управление Росреестра по Москве, являются предполагаемо дублирующими.

В связи с тем, что данные объекты недвижимого имущества находятся в собственности Российской Федерации и не могут являться бесхозяйным имуществом, но при этом в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах в пользу Российской Федерации, ограничениях и (или) обременениях на нежилые здания с кадастровыми номерами 77:05:0003002:2699, 77:05:0003002:1137, Территориальным управлением 21.02.2023 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6-А, стр.1, площадью 778,2 кв.м. с кадастровым номером: 70:05:0003002:2699.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2023, объект недвижимости, площадью 778,2 кв.м., 1963 года постройки, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6 А, стр.1, (кадастровый номер: 77:05:0003002:2699), имеет ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер 45:296:004:000092650 и условный номер 3801872, с датой присвоения объекту кадастрового номера 77:05:0003002:2699 - 01.01.2013, земельный участок, на котором расположено нежилое здание, имеет кадастровый номер: 77:05:003002:19.

Идентичные характеристики имеет объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6 А, стр.1, с кадастровым номером: 77:05:0003002:1137. Истец указывает, что объект недвижимости с кадастровым номером: 77:05:0003002:2699 и объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0003002:1137 по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6-А, стр.1 являются одним и тем же объектом недвижимого имущества.

Из Реестра Федерального имущества от 03.03.2023 следует, что право собственности на нежилое здание общей площадью 778,2 кв.м., с кадастровым номером 77:05:003002:2699, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6а, стр.1, принадлежит Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 полномочия собственника по управлению и распоряжению федеральным имуществом делегированы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество). Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве действует на основании Положения "О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, утвержденном Приказом Росимущества от 05.03.2009 N 67.

ООО "Содружество" с 1994 года является арендатором указанного нежилого здания, которое находится в собственности Российской Федерации.

Согласно исковому заявлению, договором аренды 07.04.1994 N 12/213 нарушаются имущественные права Российской Федерации, что выражается в том, что п.3.1. договора арендатором арендная плата не вносится, неся все расходы по капитальному и текущему ремонту, а также эксплуатационные расходы.

Договор аренды от 07.04.1994 N 12/213 не имеет государственной регистрации, в связи с чем является недействительным, недвижимое имущество, общей площадью 778,2 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2699, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Криворожская, д.6-А, стр.1 подлежит передаче истцу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для их удовлетворения, а также из пропуска истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно положениям ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Следовательно, ничтожная сделка является таковой вне зависимости от признания судом этой сделки ничтожной.

В соответствии с п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В настоящем случае, суд апелляционной инстанции полагает, что вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности является несостоятельным ввиду следующего.

Общий срок искоеой давности составляет три года, течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст.ст.196, 200 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 72-КП4-7, действующее гражданское законодательство связывает возможность применения судом срока исковой давности с обращением лица в суд с иском по истечении установленного законом срока, исчисляемого либо с момента, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но длительное время не предпринимало действий к его защите, либо с момента, когда лицо в силу осуществления им профессиональной деятельности или объективных обстоятельств, должно было узнать о таком нарушении права.

Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432, определено, что Росимущество является уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении федерального имущества, за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти.

Согласно п.4 Положения Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В соответствии с Положением о Территориальном управлении, утвержденным приказом Росимущества от 23.06.2023 N 131, Территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, составляющим казну Российской Федерации, в установленном порядке по вопросам, относящимся к его компетенции.

Территориальное управление узнало о нарушении своего права из письма Управления Росреестра по Москве от 18.08.2022 N 19-7459/2022, в котором Управление сообщило Территориальному управлению о том, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные сведения об объектах недвижимости по адресу.

Поскольку исковое заявление подано 05.05.2023, то срок исковой давности в настоящем случае истцом не пропущен.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.

В соответствии с п.1, п.2 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды в силу ст.606, п.3 ст.423 Гражданского кодекса РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пп.1 п.2 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей.

Следовательно, ст.614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов.

Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п.1 ст.317 Гражданского кодекса РФ).

Из положений п.1 ст.654 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным.

Поскольку условиями договора не согласована арендная плата и ответчик не производит оплату за арендуемое имущество, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 07.04.1994 N 12/213, не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, в связи с чем его необходимо признать недействительным.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2023 подлежит отмене, апелляционная жалоба Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве подлежащей удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2023 по делу N А40-101662/23 отменить.

Признать договор аренды от 07.04.1994 N 12/216, объектом которого является недвижимое имущество общей площадью 778,2 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2699, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Кроворожская, д.6-А, стр.1, недействительным.

Обязать ООО "Содружество" передать недвижимое имущество общей площадью 778,2 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2699, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Кроворожская, д.6-А, стр.1, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Взыскать с ООО "Содружество" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

О.Г. Головкина Г.С. Александрова