Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2024 г. N 11АП-21203/23 по делу N А55-2774/2023

гор. Самара

01 марта 2024 г.

Дело N А55-2774/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 19 февраля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 марта 2024 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Бажана П.В., Харламова А.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Григорян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 февраля 2024 года в зале N 7 апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2023, принятое по делу N А55-2774/2023 (судья Агеенко С.В.),

по заявлению Финансового управляющего Нестеровой Надежды Викторовны Фадеевой Марины Юрьевны, гор. Казань

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гор. Самара

третьи лица:

- Нестерова Надежда Викторовна,

- Черкун Сергей Вячеславович,

- Шакин Ростислав Германович,

- Богданова Есения Денисовна в лице законного представителя Нестеровой Надежды Викторовны,

- ПАО "АК БАРС",

- ОСП гор. Жигулевска ГУФССП России по Самарской области,

о признании незаконными уведомлений,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - Старкова Ю.К., представитель (доверенность от 27.12.2023);

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Заявитель - Финансовый управляющий Нестеровой Надежды Викторовны Фадеева Марина Юрьевна обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к ответчику - Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области:

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644971/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644973/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644971/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644973/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-50044422/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м., инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления о приостановке государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-50044423/1 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644971/5 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-49644971/6 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-50044422/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16.02.2023, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области;

- о признании недействительным Уведомления об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-50044423/2 на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 от 16.02.2023, вынесенное Управлением Росреестра по Самарской области;

- об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить требуемую государственную регистрацию прав на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1 -этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447, возникших на основании договора купли-продажи от 27.09.2022, заключенным между Нестеровой Надеждой Викторовной в лице финансового управляющего Фадеевой М.Ю. (продавец) и Черкуном Сергеем Вячеславовичем (покупатель).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Нестерова Надежда Викторовна, Черкун Сергей Вячеславович, Шакин Ростислав Германович, Богданова Есения Денисовна в лице законного представителя Нестеровой Надежды Викторовны, ПАО "АК БАРС", ОСП гор. Жигулевска ГУФССП России по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2023 заявление Финансового управляющего Нестеровой Надежды Викторовны Фадеевой Марины Юрьевны удовлетворено в полном объеме.

Заявитель - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 29.01.2024 на 09 час. 20 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 19.02.2024 на 14 час. 30 мин.

Представители Финансового управляющего и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Финансовым управляющим и Черкуном С.В. в материалы дела представлены отзывы, в которых просят оспариваемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивая на отмене решения суд первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, мотивированных отзывов, выслушав представителя Управления Росреестра по Самарской области, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.09.2014 между ПАО "Ак Барс" Банк и Нестеровой Н.В. был заключен ипотечный кредитный договор N 1790608124314008 на сумму 1 059 000 руб. сроком на 120 месяцев. Факт выдачи и пользования кредитом подтверждается выпиской по счету (т. 1 л.д. 8 - 18).

Согласно п. 1.3 кредитного договора, кредит был предоставлен на покупку в общую долевую собственность Нестеровой Н.В. (доля в праве собственности 36/50), Шакина Р.Г. (доля в праве собственности 12/50) и Богдановой Е.Д. (доля в праве собственности 2/50) имущества: жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

В соответствие с п.п. 1.4., 1.5. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона недвижимости в соответствие со ст. 77 ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)" и удостоверяется закладной.

30.09.2014 право залогодержателя ПАО "АК БАРС" банк по ипотеке в силу закона удостоверено закладной, номер гос. регистрации ипотеки жилого дома N 63-63- 32/314/2014-180, номер гос. регистрации ипотеки земельного участка N 63-63-32/314/2014-179.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору Нестеровой Н.В., банк был вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и обращения взыскания на предмет залога.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 16.12.2016 по гражданскому делу N 2-3561/2016 (вступившим в законную силу) с Нестеровой Н.В. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору N 1790608124314008 от 24.09.2014, а также обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Нестеровой Н.В., Шакину Р.Г., Богдановой Е.Д. на праве общей долевой собственности - жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 (т. 1 л.д. 18 - 20).

После вынесения судом решения Нестерова Н.В. в счет погашения задолженности платежи не осуществляла, что и явилось основанием для обращения ПАО "АК барс" банк в суд с заявлением о признании Нестеровой Н.В. несостоятельной.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-8732/2021 от 04.10.2021 заявление Акционерного коммерческого банка "АК Барс" (публичное акционерное общество) о признании Нестеровой Надежды Викторовны, дата рождения 20.09.1976, ИНН 632300413978, адрес регистрации: Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, пер. 4-й светлый, д. 1, несостоятельной (банкротом) признано обоснованным. Включено требование кредитора Акционерного коммерческого банка "АК Барс" (публичное акционерное общество) в реестр требований кредиторов гражданина-должника Нестеровой Надежды Викторовны в размере 1 843 352 руб. 42 коп. в состав требований кредиторов третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества должника - жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022 по делу N А55-8732/2021 Нестерова Надежда Викторовна (20.09.1976 г.р., место рождения: д. Середняя Костромской области, ИНН 632300413978, адрес: Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, пер. Светлый 4-й, д. 17, СНИЛС 031-095-024 03) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена Фадеева Марина Юрьевна (ИНН 166020365160, СНИЛС 150-395-369 61, адрес: 420030, гор. Казань, а/я 138), член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада" (ИНН 7825489593, ОГРН 1027809209471, адрес: 191015, гор. Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д. 51, литер А, пом. 2-Н, N 572).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства (процедуре реализации имущества гражданина) осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 1 которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзацу пятому пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должника признается обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога.

В силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства (процедуре реализации имущества гражданина) от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

При этом, залоговый кредитор при реализации предмета залога в рамках дела о банкротстве, не должен получить удовлетворение своих требований в меньшем размере, чем бы он получил при обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимое имущество, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в настоящий момент у ПАО "Ак барс" банк в силу закона в залоге находится жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4. участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 и в связи с этим ПАО "АК БАРС" БАНК, как залоговый кредитор, вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет реализации спорного имуществ в целом.

В соответствии со статями 334, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа объекта недвижимости в части только доли самого должника повлечет значительное снижение ее стоимости в целом, тогда как реализация объекта недвижимости в целом является справедливым и выгодным для всех участников спора (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2019 по делу N А50-19071/2017).

В рамках процедуры реализации имущества Нестеровой Н.В. финансовому управляющему Нестеровой Н.В. от залогового кредитора ПАО "Ак Барс" Банк поступило Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника с целью реализации на торгах залогового имущества, а именно: жилого дома с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447 с начальной ценой продажи - 3 510 000 руб.

Руководствуясь поступившим от конкурсного кредитора Положением, финансовый управляющий выставил имущество, находящееся в залогу у ПАО "Ак Барс" Банк, на торги в соответствие с нормами Закона о банкротстве, целиком, а именно: жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

По результатам торгов победителем был признан Черкун Сергей Вячеславович, с ним был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2022.

После полной оплаты стоимости имущества, стороны договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области для регистрации прав покупателя на жилой дом с земельным участком, в том числе здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 170 кв.м, инв. N Т-01893, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, дом 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:1308 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 875 кв.м, находящееся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, переулок Светлый N 4, участок 17, с кадастровым (условным) номером: 63:32:1603005:447.

Однако, регистрация прав на указанное имущество была приостановлена, а затем заинтересованным лицом вынесены оспариваемые Уведомления об отказе государственной регистрации прав.

Основанием для принятия оспариваемых решение, по мнению Управления Росреестра по Самарской области, является тот факт, что Нестеровой Н.В. принадлежит лишь доля в размере 36/50 в праве собственности на вышеуказанное имущество и, в связи с этим, предметом договора купли-продажи от 27.09.2022 может быть только 36/50 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащие Нестеровой Н.В. на вышеуказанное имущество, следовательно, представленный на регистрацию договор от 27.09.2022 по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству. Кроме того, по мнению заинтересованного лица, указанная сделка должна быть нотариально оформлена.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд первой инстанции с заявленными требованиями.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения.

При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным, решения и действия (бездействия) незаконным являются одновременно как несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение в результате этого прав и законных интересов заявителя в указанной сфере деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка акта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

На основании пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Бремя доказывания нарушения своих прав и охраняемых законом интересов в силу статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на заявителя.

Отклоняя доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что представленный на регистрацию договор от 27.09.2022 по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству, арбитражный суд исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В положениях ст. 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

На основании ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о регистрации определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Как верно указано арбитражным судом, в рассматриваемом случае предмет залога составлял дом и земельный участок, находящиеся в общей долевой собственности должника и детей, в том числе несовершеннолетних, которые реализованы как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях.

Соответственно, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Положениями статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта (в рассматриваемом случае таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов Нестеровой Надежды Викторовны требования ПАО "Ак барс Банк" с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Как обосновано указано арбитражным судом, на сделки, заключенные по результатам торгов, проведенных во исполнение судебного акта, нотариальный контроль удостоверения сделок не распространяется, то есть законом нотариальное удостоверение такого договора не предусмотрено.

С учетом изложенного, довод регистрирующего органа об обязательности в рассматриваемом деле нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры правомерно отклонен арбитражным судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

Определение долей в праве собственности на квартиру должника и его детей по смыслу положений статей 7, 38 Закона об ипотеке, статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности. В силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе процедуры реализации имущества гражданина от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.10.2022 по делу N А55-3923/2018.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта, если установит, что оспариваемый акт не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, установив, что заявителем представлены все необходимые документы для государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом с земельным участком, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что обжалуемые уведомления противоречат требованиям Закона N 118-ФЗ.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах, изложенных в ней доводов, арбитражный апелляционный суд полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие заявителя жалобы с соответствующими выводами суда первой инстанции связано с неверным толкованием им норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

Постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2023, принятое по делу N А55-2774/2023, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

П.В. Бажан А.Ю. Харламов