Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2023 г. N 15АП-21860/22 по делу N А32-19671/2013

город Ростов-на-Дону

09 января 2023 г.

дело N А32-19671/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Долговой М.Ю., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания Соколовой В.Д.,

при участии:

от Гаазе Станислава Александровича, посредством системы веб-конференции ИС "Картотека арбитражных дел": представитель Коваленко Сергей Алексеевич по доверенности от 27.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Боклина Вячеслава Андреевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 по делу N А32-19671/2013 о признании сделки должника недействительной по заявлению Гаазе Станислава Александровича о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2021 г. с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, заключенного между ЗАО "Агрофирма Мысхако" в лице конкурсного управляющего Боклина Вячеслава Андреевича и Учаевым Романом Валерьевичем, третьи лица: администрация муниципального образования город Новороссийск, Шелудько Виталий Владимирович, Милюченков Иван Владимирович, Ярушев Игорь Владимирович, Соловьев Андрей Александрович, Кузина Анна Александровна, Хвалыка Петр Николаевич, Романченко Андрей Владимирович, Нергеш Анна Васильевна, Хидиров Федик Залумович, Лабарешных Светлана Борисовна, Синегубова Наталья Викторовна, Балячишин Петр Петрович, Стулов Владимир Анатольевич, Ермалюк Андрей Васильевич, Ширяев Дмитрий Александрович, Подольян Сергей Сергеевич, Кошелева Любовь Сергеевна, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310, ОГРН 1022302397853),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Агрофирма "Мысхако" (далее - должник) Гаазе Станислав Александрович (далее - заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2021 г. с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, заключенного между ЗАО "Агрофирма Мысхако" в лице конкурсного управляющего Боклина В.А. и Учаевым Романом Валерьевичем; исключении из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1141; признании за Гаазе Станиславом Александровичем право общей долевой собственности на спорный земельный участок; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи, подтверждающей право собственности Учаева Р.В. на спорный земельный участок (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 77 т. 1, 40-42 т. 2).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 заявление Гаазе Станислава Александровича о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворено в части.

Признан недействительной сделкой договор купли-продажи от 12 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, площадью 4265 кв.м., назначение объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, ул. Ленина, 117, заключенный между ЗАО "Агрофирма Мысхако" и Учаевым Романом Валерьевичем.

Применены последствия недействительности сделки.

Исключен земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1141 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, ул. Ленина, 117 из конкурсной массы ЗАО "Агрофирма "Мысхако".

Аннулирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость регистрационную запись N 23:47:0118055:1141-23/261/2021-16 от 29.07.2021 о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1141 площадью 4265 кв.м., назначение объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, ул. Ленина, 117 согласно договору от 12 мая 2021 года заключенному между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Учаевым Романом Валерьевичем.

Взыскано с ЗАО "Агрофирма Мысхако" в пользу Учаева Романа Валерьевича 980 950 рублей.

В остальной части требований заявление оставлено без рассмотрения.

Определение мотивировано тем, что на момент проведения торгов и заключения договора собственником спорного имущества должник не являлся.

Конкурсный управляющий Боклин Вячеслав Андреевич обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что собственником земельного участка на протяжении всего времени являлось ЗАО "Агрофирма "Мысхако". При этом, площадь земельного участка в 4 раза превышает площадь жилых домов, в связи с чем собственники жилых домов, расположенных на данном земельном участке, не могут заявлять права в отношении части земельного участка, которая не располагается под домами. В свою очередь, граждане, проживающие в зданиях, расположенных на данном земельном участке, к конкурсному управляющему с просьбой о выкупе земельного участка не обращались, а требование об одновременном отчуждении здания и земельного участка действует только в том случае, когда данные объекты принадлежат одному лицу.

В отзыве на апелляционную жалобу Гаазе Станислав Александрович возражал в отношении заявленных доводов, указывал на то, что конкурсный управляющий не вправе был распоряжаться земельным участком в той части, в которой должны были быть образованы земельные участки под многоквартирными домами, а поскольку под многоквартирными домами земельные участки не сформированы, основания для отчуждения целого земельного участка отсутствовали, в связи с чем заявитель просил определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2013 заявление ИП Ковалюк М.А. принято, возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2013 (резолютивная часть 21.08.2013) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сухоруков Дмитрий Евгеньевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.02.2015, должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Хасанов Р.Р.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 конкурсным управляющим ЗАО "Агрофирма "Мысхако" утвержден Боклин В.А.

В ходе процедуры конкурсного производства в суд поступило заявление Гаазе Станислава Александровича об оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2021 г. с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, заключенного между ЗАО "Агрофирма Мысхако" в лице конкурсного управляющего Боклина В.А. и Учаевым Романом Валерьевичем.

Основанием для обращения с указанными требованиями в арбитражный суд, по его мнению, послужил тот факт, что на земельном участке собственником, которого согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости является должник, расположены три многоквартирных жилых дома, помещение в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:47:0118055:4927 принадлежит на праве собственности Гаазе С.А., следовательно, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в жилом доме в силу закона. Реализация земельного участка и заключение в последующем договора купли-продажи от 12.05.2021 нарушило права жильцов многоквартирных домов.

Согласно возражениям уполномоченного органа земельный участок кадастровый номер 23:47:0118055:1141 включен в инвентаризационную опись основных средств от 21.01.2015 N 1, публикация на ЕФРСБ от 23.01.2015. Ранее со стороны заявителя ходатайство об исключении из конкурсной массы должника спорного земельного участка не поступало, при этом процедура несостоятельности (банкротства) проходит на протяжении 9 лет. Кроме того, торги проведены в соответствии с утвержденным собранием кредиторов Положением, без нарушения правил, установленных законом, в установленные сроки не обжалованы, следовательно, признаны состоявшимися, на основании вышеизложенного, уполномоченный орган полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения заявления Гаазе С.А.

Согласно отзыву ответчика, земельный участок, приобретенный Учаевым Р.В. под кадастровым номером 23:47:0118055:1141 составляет 4265 квадратных метров. Строения (бараки) расположенные по краю данного участка занимают 35% от всего приобретенного участка, включая придомовую территорию. Размеры данного участка позволяют новому собственнику использовать часть участка по своему усмотрению, не ущемляя интересы жильцов сооружения (бараков). Следовательно, арбитражным управляющим правомерно выставлен участок 23:47:0118055:1141 с кадастровым номером на торги, так как данный участок является неотъемлемой частью конкурсной массы. Права жильцов в строениях (бараках) на пользование данного земельного участка Учаевым Р.В. не нарушались. Жильцы пользуются земельным участком без каких-либо ограничений. Доказательств о нарушении, ущемлении прав жильцов суду не представлено. Считает доводы заявителя необоснованными и несостоятельными. Также ответчик указал, что на протяжении пяти лет заявитель ни разу не воспользовался правом обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении данного земельного участка из конкурсной массы.

Конкурсный управляющий в обоснование своих возражений указал, что земельный участок кадастровый номер 23:47:0118055:1141 включен в инвентаризационную опись основных средств, с ходатайством об исключении из конкурсной массы должника никто не обращался, поэтому земельный участок и был реализован. Права третьих лиц не нарушены, торги проведены в соответствии с утвержденным собранием кредиторов положением и без нарушения правил проведения торгов.

Исследовав материалы дела, проанализировав заявленные доводы Гаазе С.А. и оценив возражения ответчика и конкурсного управляющего, суд первой инстанции правомерно признал заключенный на торгах договор недействительным, руководствуясь следующим.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктами 1 и 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве установлено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Согласно абзацу 4 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3 Законе о банкротстве, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Из упомянутой нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, уполномоченного по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Исходя из пункта 3 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая изложена в постановлении от 13.09.2011 N 1795/11, для признания договора ничтожным в связи с его противоречием статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить сговор всех сторон договора на его недобросовестное заключение с умышленным нарушением прав иных лиц или другие обстоятельства, свидетельствующие о направленности воли обеих сторон договора на подобную цель, понимание и осознание ими нарушения при совершении сделки принципа добросовестного осуществления своих прав, а также соображений разумности и справедливости, в том числе по отношению к другим лицам, осуществляющим свои права с достаточной степенью разумности и осмотрительности.

С целью квалификации спорных сделок в качестве недействительных, совершенных с намерением причинить вред другому лицу суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении упомянутых сделок (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исследовав обстоятельства заключения сделки, суд первой инстанции установил, что Положение о порядке, сроках, условиях и начальной цене продажи имущества было утверждено собранием кредиторов ЗАО "Агрофирма "Мысхако" от 04.03.2021, результаты которого опубликованы на сайте ЕФРСБ от 07.03.2021 сообщение N 6295963,

Конкурсным управляющим 25.03.2021 опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ N 6386465 о проведении торгов по реализации Лотом N1 спорного земельного участка, кад. N 23:47:0118055:1141 площадь 4265 кв. м, на земельном участке имеются капитальные строения, принадлежащие на праве собственности третьим лицам. Начальная цена лота N1 - 980 950, 00 руб., НДС не облагается. Торги состоятся в электронной форме на электронной площадке АО "НИС" (nistp.ru) 07.05.2021 г. в 11:00. Продолжительность приема заявок на участие в торгах с 29.03.2021 г. 09:00 по 01.05.2021 г. 00:00 (время московское). Задаток для участия в торгах - 20% (Двадцать) процентов от начальной цены лота. Величина повышения начальной цены имущества (шаг аукциона) устанавливается в размере 5% (Пяти) процентов от начальной цены. Шаг аукционов остается единым до конца торгов. Подведение итогов будет производиться 07.05.2021 г. на электронной торговой площадке АО "НИС" (http://nistp.ru).

В газете "КоммерсантЪ" сообщение в отношении указанного земельного участка опубликовано 27.03.2021 N 53(7015).

Согласно сообщению о результатах торгов N 6639787 от 13.05.2021 победителем признан Соловьев Егор Юрьевич (ИНН 636200140393, Самара мкр. Крутые Ключи, бул. Ивана Финютина, 60, кв.14), предложенная цена 980 950 рублей. Заинтересованность покупателя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему отсутствует. Арбитражный управляющий, САУ "СРО "ДЕЛО" в капитале победителя не участвуют.

Из сообщения от 03.06.2021 N 6772232 опубликованного на сайте ЕФРСБ следует, что организатор торгов Боклин Вячеслав Андреевич сообщил о том, что торги по лоту N 1 по продаже имущества ЗАО "АФ "Мысхако", проводимые на условиях, опубликованных в газете КоммерсантЪ N53 от 27.03.2021 (сообщение 34030252412), состоялись. Победителем признан Соловьев Егор Юрьевич, предложенная цена 980 950 рублей. Победитель Соловьев Е.Ю. действовал на основании агентского договора с Учаевым Романом Валерьевичем. По агентскому договору покупателем является Учаев Роман Валерьевич ИНН 510705051759, Волгоградская область, г. Камышин, ул. Дачная, д. 4. Заинтересованность покупателя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему отсутствует. Арбитражный управляющий, САУ "СРО "ДЕЛО" в капитале победителя не участвуют.

03.06.2021 в адрес конкурсного управляющего поступил подписанный от покупателя договор купли продажи от 12.05.2021.

Судом установлено, что Арбитражным судом Краснодарского края по делу N A32-1507/2002 спорный земельный участок признан собственностью ЗАО "Агрофирма Мысхако".

Постановлением Администрации муниципального образования город Новороссийск от 08.07.2015 N 5229 предоставлено разрешение ЗАО Агрофирме "Мысхако" использовать указанный земельный участок для размещения многоэтажных жилых домов.

Вместе с тем, позднее, Решением Приморского районного суда г. Новороссийска по делу N 2-1261/17 от 11.05.2017 г. иск Лабарешных С.Б., Шелудько В.В., Хвалык П.Н., Соловьева А.А., Подольян С.С., Балячишина П.П., Ермалюк А.В., Романченко А.В., Ярушева И.В., Нергеш А.В., Гаазе С.А., Стулова В.А. о признании права собственности на квартиры, расположенные в многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:114 удовлетворен.

Таким образом, за Гаазе С.А. признано право собственности на квартиру, расположенную в одном из многоквартирных домов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:114.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, По смыслу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

В рассматриваемом случае процедуры формирования земельных участков и последующего проведения их государственного кадастрового учета под вышеуказанным многоквартирным домом после признания права собственности за жильцами многоквартирного дома конкурсным управляющим не проводились. Земельный участок не исключен из конкурсной массы, спор о разделе земельного участка управляющим также не инициировался.

В этой связи, суд первой инстанции обоснованно учел, что в силу положений п. 4 ст. 36 ЖК РФ конкурсный управляющий не вправе был распоряжаться земельным участком в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными жилыми домами, а поскольку под каждым домом участки до настоящего времени не сформированы, тогда и оснований реализовывать весь земельный участок не было. Тем более, что конкурсным управляющим не представлено доказательств тому, что после формирования земельных участков под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилых домов, расположенных на спорном земельном участке в соответствии с градостроительными нормами, в конкурсной массе должника останется земельный участок для его реализации под строительство новых объектов.

Необходимо учитывать, что реализация земельного участка с расположенными и введенными в эксплуатацию многоквартирными домами, является сделкой с общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, стороной в такой сделке выступают сами собственники помещений в многоквартирном доме, при этом собственниками жилых помещений многоквартирного дома не давалось согласие на проведение такой сделки, никаких решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по этому вопросу не принималось, более того, общих собраний собственников помещений многоквартирного дома не проводилось.

Как указано ранее, в силу положений п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, заключенный конкурсным управляющим имуществом должника по результатам торгов, следует признать ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ как противоречащий существу законодательного регулирования - закрепленному в статье 290 названного Кодекса принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал недействительной сделкой договор купли-продажи от 12 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1141, площадью 4265 кв.м., назначение объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, ул. Ленина, 117, заключенный между ЗАО "Агрофирма Мысхако" и Учаевым Романом Валерьевичем. Применить последствия недействительной сделки в виде возврата ЗАО "Агрофирма Мысхако" в пользу Учаева Романа Валерьевича 980 950 (девятьсот восемьдесят тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, оплаченных по спорному договору.

Относительно требования заявителя об исключении спорного земельного участка из конкурсной массы.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим законом имущество (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

По смыслу указанных норм права, обстоятельством, свидетельствующим о наличии оснований для исключения имущества из конкурсной массы должника, может быть также факт принадлежности имущества другому лицу, а также принадлежность к имуществу, указанному в пункте 2 статьи 131 Закона о банкротстве.

Для исключения имущества из конкурсной массы необходимо соблюдение двух условий: имущество включено в конкурсную массу должника и иное лицо должно доказать наличие у него вещного права на это имущество.

По заявлению Администрации г. Новороссийска спорный земельный участок вошел в состав территории построенных многоквартирных домов, предназначенной для их эксплуатации, и не мог быть предметом продажи на торгах, поскольку с момента завершения строительства и передачи собственникам жилых помещений в указанных домах, право собственности должника на земельный участок, расположенный под указанным домом и предназначенный для его эксплуатации, прекратилось. Возведение новых домов на вышеуказанным участке не представляется возможным.

Придомовая территория - это территория, прилегающая к жилому дому, определенная землеустроительной и градостроительной документацией в пределах участка земли определенной площади. При этом на ней могут располагаться различные сооружения, нежилые помещения, необходимые для удовлетворения бытовых потребностей жильцов данного дома, в том числе парковка, детская площадка.

Изучив фотоматериалы, представленные заявителем, уделив особое внимание изучению публичной кадастровой карты, учитывая доводы Администрации г. Новороссийска суд пришел к выводу, что конкурсный управляющий не доказал, что площадь участков занятого тремя многоквартирными домами с учетом потребностей жильцов, в том числе обеспечением парковочными местами является излишней, и возможность возведения новых домов на вышеуказанном спорном земельном участке. Обратного материалы дела не содержат.

Предположения конкурсного управляющего и ответчика не могут быть положены в основу судебного акта. Так, отсутствие в будущем возможности обустройства отдельных выездов к земельному участку является определяющим обстоятельством. При этом суд не имеет никаких сомнений, что в отсутствие возможности обустройства отдельных выездов к земельному участку будут нарушены и требования пожарной безопасности.

Суд первой инстанции верно принял во внимание, что конкурсный управляющий, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, обязан выставлять на торги земельный участок, само существование которого как самостоятельного объекта и его границы не вызывают споров.

Таким образом, обособление имущества должника от имущества других лиц, должен был осуществить конкурсный управляющий, который не учел факт признания права собственности на квартиры, расположенные в многоквартирных домах, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118055:114. Однако, конкурсный управляющий полагает, что указанная обязанность лежит на собственниках многоквартирных домов, которые своевременно не обратились к суду с требованием об исключении спорного земельного участка из конкурсной массы.

Между тем, заявитель не является профессиональным участником правоотношений, а Закон о банкротстве не содержит ограничений по сроку обращения заинтересованного лица в суд с заявлением по тем или иным основаниям об исключении имущества, включенного в конкурсную массу должника в случае нарушения его прав.

Потенциальный покупатель, узнав о наличии прав третьих лиц на земельный участок, увидев отсутствие возможности обеспечения свободного прохода на всю территорию участка, воздержится от участия в торгах и в последующем заключении договора, так как имеется очевидное несоблюдение прав третьих лиц (собственников многоквартирных домов) реализацией земельного участка. Неопределенность по поводу реальной возможности использования всего земельного участка, свободный доступ к которому, зависит от воли иных лиц, никак не повлиял на участников сделки.

Суд также обоснованно учел, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.20 Земельного кодекса установлено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены указанные здания и сооружения, в собственность или в аренду.

Из части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии условий для исключения земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1141 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, ул. Ленина, 117 из конкурсной массы ЗАО "Агрофирма "Мысхако".

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В этой связи, судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для рассмотрения требования о признании права собственности в рамках дела о банкротстве, что обоснованно послужило основанием для оставления без рассмотрения заявления Гаазе С.А. в указанной части.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения определения от 18.11.2022 по делу N А32-19671/2013.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 по делу N А32-19671/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

М.Ю. Долгова Г.А. Сурмалян