Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2023 г. N 04АП-5957/22 по делу N А19-10311/2022

г. Чита

16 января 2023 г.

Дело N А19-10311/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Басаева Д.В., Антоновой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Единый капитал" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2022 года по делу N А19-10311/2022 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН 1203800000678, ИНН 3808270980), Федерального государственного бюджетного учреждения "Всероссийский центр карантина растений" (ОГРН 1035007910860, ИНН 5040036718) к обществу с ограниченной ответственностью "Единый капитал" (ОГРН 1113850022692, ИНН 3812134130) о признании права,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, ИНН 3808163259), Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 380813127), Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613)

при участии в судебном заседании от ООО "Единый капитал": Зенин А.И.- представитель по доверенности от 01.06.2022, адвокат; Арбузова Е.А.- представитель по доверенности от 01.12.2022,

от ФГБУ "ВНИИКР" Гришунова С.Г.- представитель по доверенности от 04.07.2022,

УСТАНОВИЛ:

Российская Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - ТУ Росимущества в Иркутской области) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Единый капитал" (далее - ответчик, общество) о признании права собственности на земельный участок площадью 1 378 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский округ, ул. Красноярская.

Определениями Арбитражного суда Иркутской области от 19.07.2022 к участию в деле путем вступления в качестве соистца привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Всероссийский центр карантина растений" (далее - ФГБУ "ВНИИКР"), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: администрация города Иркутска (далее - Администрация), Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство).

ФГБУ "ВНИИКР" в порядке статьи 49 АПК РФ заявило ходатайство об уточнении исковых требований, просило признать за Федеральным государственным бюджетным учреждением "Всероссийский центр карантина растений" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1 378 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский округ, ул. Красноярская.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2022 года по делу N А19-10311/2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2022 года по делу N А19-10311/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принята во внимание воля сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Общество указывает, что воля сторон по договору купли-продажи от 17.12.2014 была направлена на передачу недвижимого имущества без передачи права собственности на земельный участок, что подтверждается последующей перепиской сторон по согласованию купли-продажи спорного земельного участка уже после государственной регистрации договора от 17.12.2014. Также апеллянт указывает на то, что заключенная сторонами сделка купли-продажи от 17.12.2014, как сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение объектов недвижимости без земельного участка, обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки, следовательно, исковые требования истца основанные на такой сделке не могут подлежать удовлетворению. Кроме того, по мнению общества, поведение истцов является недобросовестным, направленным на причинение вреда ООО "Единый Капитал", поэтому суд должен был применить ч.2 ст. 10 ГК РФ и отказать в удовлетворении исковых требований.

В материалы дела поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых истцы, возражая доводам апелляционной жалобы, с выводами суда первой инстанции согласны, просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 16.11.2022.

ТУ ФАУГИ в Иркутской области, Правительство Иркутской области, Администрация города Иркутска, Министерство имущественных отношений Иркутской области представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО "Единый Капитал" было заявлено устное ходатайство о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетелей Медведева Д.В. и Девочкина М.Е. В обоснование заявленного ходатайства представитель общества пояснил, что судом первой инстанции такое ходатайство было необоснованно отклонено, однако, указанные лица могут дать пояснения относительно ведения переговоров по заключению договоров купли-продажи.

Рассмотрев заявленное устное ходатайство, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела. Согласно пояснениям представителя ответчика указанные им лица располагают сведениями о преддоговорных переговорах, которые велись ими.

Вместе с тем, в материалы дела ответчиком представлена преддоговорная переписка, которая велась указанными лицами посредством электронной почты. В связи с чем, апелляционный суд не усматривает необходимости заслушивания пояснений лиц, проводивших переговоры при наличии указанной переписки. При этом апелляционный суд учитывает, что явку Медведева Д.В. и Девочкина М.Е. в судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик не обеспечил.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Единый капитал" (продавец) и ФГБУ "ВНИИКР" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимого имущества (недвижимое имущество):

- Здание, назначение: нежилое, 6-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 3453,1 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская, д. 77; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 4 июля 2014 г., серия 38 АЕ N 432328;

- Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 15 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская, д. 77-т; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 31 октября 2014 г., серия 38 АЕ N 589146;

- Наружная сеть канализации, назначение: нежилое, сеть канализации, протяженность 9 м., расположенная по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 5 ноября 2014 г.., серия 38 АЕ N 588983);

- Наружная сеть водопровода Д=63 мм, назначение: нежилое, сеть водопровода, протяженность 20 м, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Иркутской области 5 ноября 2014 г., серия 38 АЕ N 588982;

- Сооружение, назначение: Теплосеть, протяженность 30 м.., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 31 октября 2014 г., серия 38 АЕ N 589147;

- Кабельные линии 4КЛ-0,4 кВ-9 м от ТП до наружной стены здания, назначение: нежилое, кабельная линия 0,4 кВ, протяженность 9 м, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская; объект имущества принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 5 ноября 2014 г., серия 38 АЕ N 588981 (подпункты 1.1.1 -1.1.6 пункта 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. договора, расположено на земельном участке площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Красноярская; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под размещение административного здания с подземной автостоянкой (земельный участок).

Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка N 87/11 от 09.08.2011 и договора уступки прав и обязанностей на земельный участок от 01.07.2014, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 15.08.2014, номер государственной регистрации 38-38-01/152/2014-643.

Согласно пункту 6.2 приложением к договору являются в том числе: копия кадастрового паспорта земельного участка от 31.01.2011 N 3800/601/11-64153, копия договора аренды земельного участка от 09.08.2011 N 87/11, копия договора уступки прав и обязанностей на земельный участок от 01.07.2014.

Согласно акту приема-передачи от 03.04.2015 поименованные объекты недвижимости переданы ФГБУ "ВНИИКР"; в пункте 2 акта стороны отразили, что недвижимое имущество, указанное в пункте 1 акта, расположено на земельном участке площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно, ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, по ул. Красноярская; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение административного здания с подземной автостоянкой. Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка от 09.08.2011 N 87/11 и договора уступки прав обязанностей на земельный участок от 01.07.2014., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 15.08.2014, номер государственной регистрации 38-38-152/2014-643.

Право оперативного управления в отношении здания, назначение: нежилое, 6-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 3 453,1 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская, д. 77, кадастровый (условный) номер 38:36:000022:37620 зарегистрировано ФГБУ "ВНИИКР" 14.04.2015 (запись о регистрации N 38-38/001-38/001/044/2015-5968/2); право собственности Российской Федерации в отношении поименованных объектов недвижимости зарегистрировано 14.12.2015 (свидетельства о государственной регистрации права).

Как установлено судом, на основании заявления ООО "Единый капитал" от 10.12.2014 N 51-38-1723/4 и распоряжения Правительства Иркутской области от 05.02.2015 N 52-рп "О предоставлении земельного участка" между Министерством имущественных отношений Иркутской области (продавец) и ООО "Единый капитал" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.02.2015 земельного участка площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Красноярская; для эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой.

Право собственности ООО "Единый капитал" в отношении земельного участка зарегистрировано 16.03.2015 за номером государственной регистрации 38-38/001 -38/001/041/2015-9240/4.

ФГБУ "ВНИИКР" обратилось в адрес ООО "Единый капитал" с просьбой подписать дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014, осуществить государственную регистрацию в установленном порядке и передать земельный участок ФГБУ "ВНИИКР" в счёт цены договора.

ООО "Единый капитал" направило письмо от 05.04.2021 исх. N 2 с предложением приобрести, спорный земельный участок за дополнительную плату, рыночная стоимость которого составляет 20 000 000 рублей.

Истцы, ссылаясь на правила пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, полагают, что при продаже поименованных объектов недвижимости (переходе права собственности), расположенных на спорном земельном участке, не принадлежавшем на дату совершения сделки ответчику (продавцу) на праве собственности, ФГБУ "ВНИИКР" приобрело и право на использование земельного участка, который занят недвижимостью и необходим для её использования, следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание строение, сооружение. По мнению истца, поскольку договор купли-продажи объектов недвижимости заключен до момента перехода к ООО "Единый капитал" права собственности на земельный участок, под расположенными на нем объектами недвижимого имущества, следовательно, при переходе права на объекты недвижимости к ФГБУ "ВНИИКР" перешло и соответствующее право на спорный земельный участок.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с иском о признании права.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, установленными законом.

Как следует из заявленных требований, истцом избран способ защиты гражданского права - иск о признании права собственности (признании права собственности отсутствующим).

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. В соответствии со статьёй 59 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В отсутствие доказательств выбытия спорной площади земли из владения и пользования учреждения, а равно нахождения спорного земельного участка во владении третьих лиц, суд обоснованно посчитал, что признание вещных прав с учётом конкретных обстоятельств настоящего спора является надлежащим способом защиты прав истца (то есть владеющего спорным земельным участком не собственника (не правообладателя).

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено судом первой инстанции, на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014 ООО "Единый Капитал " не являлось собственником земельного участка площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, в границах которого располагались отчуждаемые на основании указанного договора объекты недвижимости, а выступало арендатором (иным титульным владельцем) в отношении участка.

Пункт 3 статьи 552 ГК РФ устанавливает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно приведенным нормам законодательствам и разъяснениям Высшей судебной инстанции, переход права аренды на земельный участок закон связывается с моментом регистрации перехода права и, соответственно, прекращения права собственности на объект недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что в период после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014 и до момента государственной регистрации ФГБУ "ВНИИКР" права оперативного управления (17.04.2022) в отношении объектов недвижимости, между Министерством имущественных отношений Иркутской области (продавец) и ООО "Единый Капитал" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.02.2015 земельного участка площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592; основанием для заключения указанного договора послужили заявление ООО "Единый Капитал" от 10.12.2014 N 51-38-1723/4 и распоряжение Правительства Иркутской области от 05.02.2015 N 52-рп "О предоставлении земельного участка"; право собственности на указанный земельный участок обществом зарегистрировано 16.03.2015 (запись о государственной регистрации права N 38-38/00138/001/041/2015-9240/4).

Фактически объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014, переданы во владение ФГБУ "ВНИИКР" (покупателя) на основании акта приема-передачи от 03.04.2015.

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, на дату подписания акта приема-передачи от 03.04.2015, а равно регистрации права оперативного управления ФГБУ "ВНИИКР" в отношении объекта недвижимости (здания, назначение: нежилое, 6-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 3453,1 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Красноярская, д. 77, кадастровый (условный) номер 38:36:000022:37620), ООО "Единый Капитал" являлось и собственником земельного участка площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, предназначенного для эксплуатации указанного здания.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок по общему правилу выступают исключительно совместно.

Императивным правилом пункта 1 статьи 552 ГК РФ, предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 31.03.2016 N 303-ЭС15-13807, для применения норм пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.

В соответствии с правилами указанных норм материального права при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта такой земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ).

Данная правовая позиция однозначно выражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566 по делу N А46-23123/2020.

Как установлено судом первой инстанции, из условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014 и акта приема-передачи от 03.04.2015 следует, что отчуждаемое недвижимое имущество, расположено на земельном участке площадью 1 378 кв.м, кадастровый номер 38:36:000022:7592, разрешенное использование: под размещение административного здания с подземной автостоянкой. Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка от 09.08.2011 N 87/11 и договора уступки прав обязанностей на земельный участок от 01.07.2014., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 15.08.2014, номер государственной регистрации 38-38-152/2014-643.

Однако, на дату подписания акта приема-передачи от 03.04.2015 данное условие фактически не соответствовало действительности (общество являлось собственником участка с 16.03.2015), следовательно, как верно указано судом первой инстанции, в силу разъяснений, приведенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" до момента государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости к истцам, ООО "Единый Капитал" являлось собственником и названных объектов, и земельного участка.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566 по делу N А46-23123/2020, в случае, если в договоре купли- продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а, следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно указано, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные ответчиком объекты недвижимости являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент перехода права в отношении объектов, данные права принадлежали одному лицу, поэтому в данном случае в обороте участвовали совместно (правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу N 307-ЭС17-5707, NА56-33380/2016).

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что на дату подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014, и регистрации перехода прав в отношении объектов недвижимости (17.04.2015), ответчик также являлся и собственником спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что, несмотря на отсутствие в договоре от 17.12.2014 N 255/2014 условий о судьбе спорного земельного участка, соответствующие права общества перешли к истцам на основании указанного договора и в силу закона, а именно: правил подпункта 5 пункта 1 статьи 1, статьи 35 ЗК РФ, статей 273, 552 ГК РФ.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, отмечает следующее.

Как верно указано судом первой инстанции, понуждение истцов к заключению договора купли-продажи земельного участка, последующее после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, не соответствует принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 N 303-ЭС15-13807 по делу N А51-27514/2013).

При таких обстоятельствах, оснований для квалификации договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014 как недействительной (ничтожной) сделки не имеется, поскольку переход прав произошел правомерно от лица, являющегося собственником, как объектов недвижимости, так и земельного участка, что соответствует правилам приведенных правовых норм ЗК РФ и ГК РФ, при этом требование ответчика о последующем выкупе земельного участка является неправомерным, поскольку противоречит существу указанного нормативно-правового регулирования и нарушает базовый принцип действующего земельного законодательства Российской Федерации о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Сам факт того, что сторонами велись переговоры о заключении договора купли - продажи земельного участка, не является основанием полагать, что судьба участка осталась не разрешенной и в настоящее время объекты государственной собственности располагаются на земельном участке ответчика.

Также отклоняя доводы апелляционной жалобы со ссылкой на представленную в материалы дела переписку, апелляционный суд, отмечает следующее.

Представленные в материалы дела копии писем, исходящих, по мнению ответчика, от ФГБУ "ВНИИКР", не являются допустимыми доказательствами, поскольку подписаны лицами, в компетенцию которых не могло без доверенности входить право на ведение переговоров относительно дополнительного выкупа земельного участка, на котором располагаются приобретенные объекты недвижимости. Согласно пояснениям лиц, участвующих в деле, Самарский Б.П. никогда не являлся сотрудником ФГБУ "ВНИИКР", Медведев Д.В. являлся юристом учреждения.

В соответствии с Уставом ФГБУ "ВНИИКР" (п. 6.3) единоличным исполнительным органом, имеющим право без доверенности представлять интересы учреждения, является директор, а в соответствии с п. 4.13 Устава крупные сделки осуществляются с предварительного согласия учредителя - Россельхознадзора. Так, рассматриваемый договор от 17.12.2014 был заключен именно с согласия Россельхознадзора (письменное согласие от 17.12.2014).

Отклоняя довод общества о неправомерности отказа судом первой инстанции в допросе свидетелей - Самарского Б.П., Медведева Д.В. и Девочкина М.Е., апелляционный суд принимает во внимание, что судом первой инстанции к материалам дела приобщены копии писем, исходящих от указанных лиц, которым дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, апелляционный суд полагает необоснованным довод апелляционной жалобы о направленности воли сторон при заключении договора купли-продажи от 17.12.2014 на передачу недвижимого имущества без передачи права на земельный участок.

При этом апелляционный суд руководствуется правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, следующей из определения от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566 по делу N А46-23123/2020, в силу которой, в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на передачу права на земельный участок занятый передаваемым объектом недвижимого имущества, то подлежат применению положения норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Поскольку условия, договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2014 N 255/2014 не содержали иных условий о выкупной цене земельного участка, отличных от установленной выкупной цены объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что определенная сторонами цена договора охватывает и выкупную стоимость спорного земельного участка.

Поддерживая вывод суда первой инстанции на основании вышеизложенных норм права и правовых позиций, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о недобросовестном поведении истцов, поскольку из материалов дела таких обстоятельства не усматриваются. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для применения части 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к правомерному к выводу о том, что исковые требования ТУ Росимущества в Иркутской области о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 1 378 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000022:7592, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский округ, ул. Красноярская, обоснованы, следовательно, подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал следующее.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками таких участков.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункты 1, 3 ГК РФ).

В соответствии со статьей 39.9. ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа, и могут быть предоставлены исключительно в числе прочих государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным) (пункты 1, 2 статьи 39.9 ЗК РФ).

Согласно пункту 59 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Действующее законодательство не содержит норм, исключающих возможность удовлетворения требования о признании права в случае, если оно фактически не оспаривается, однако признание права требуется для его последующей государственной регистрации. Удовлетворение иска направлено на устранение правовой неопределенности в статусе принадлежности земельного участка, права на который подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции на основании статей 12, 268 ГК РФ, 39.9 ЗК РФ, правовой позиции Высших судебных инстанций, выраженной в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к верному выводу, что требования ФГБУ "ВНИИКР" о признании права постоянного (бессрочного) пользования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции также верно указано, что из абзаца 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2022 года по делу N А19-10311/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Д.В. Басаев О.П. Антонова