Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2023 г. N 09АП-84937/22 по делу N А40-86025/2022

город Москва

20 января 2023 г.

Дело N А40-86025/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Левченко Н.И., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Мельничный комбинат в Сокольниках", Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.10.2022 по делу N А40-86025/22

по иску ООО "Мельничный комбинат в Сокольниках"

(ИНН 4217196807, ОГРН 1194205022329)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании недействительным уведомления об увеличении ставки арендной платы, об обязании восстановить ставку,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Каштанова Н.Н. по доверенности от 27.06.2022, диплом ААМ 2701497 от 29.06.2019;

от ответчика: Шавловский И.К. по доверенности от 22.12.2022, диплом 107724 5176196 от 11.07.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мельничный комбинат в Сокольниках" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным Уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1 г. об увеличении с 01.01.2022 года ставки арендной платы по Договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г., об обязании Департамента городского имущества города Москвы восстановить ставку арендной платы 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, применив указанную ставку с 01.01.2022 г. согласно Договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г.

Решением суда от 13.10.2022 признано недействительным уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1 об увеличении с 01.01.2022 ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021; в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании Департамента городского имущества города Москвы восстановить ставку арендной платы 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, применив указанную ставку с 01.01.2022 г. согласно Договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г., исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что истец (арендатор) является арендатором земельного участка с КН 77:03:0003006:5 площадью 52 964 кв. м, расположенного по адресу: г Москва, ул. Жебрунова, вл. 6, на основании договора аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г. заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель).

Ставка арендной платы по договору установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 17.12.2021 N 33-6-665652/21 -(0)-1 Департамент уведомил заявителя об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в качестве применяемой арендной ставки указал ставку 0,5%, тем самым подтвердив возможность применения заявителем пониженной ставки.

25.01.2022 года Департамент направил второе письмо от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1, в котором указал на то, что ранее направленное уведомление от 17.12.2021 N 33-6-665652/21 -(0)-1 отзывается и уведомил заявителя об увеличении с 01.01.2022 года размера годовой арендной платы, с указанием ставки арендной платы, равной 1,5%.

Истец не согласен с уведомлением Департамента от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1 об увеличении арендной платы и применением ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и просил суд признать указанное уведомление недействительным, подлежащим отмене, восстановить ставку арендной платы 0,5% по договору аренды с 01.01.2022 года, ссылаясь на то, что положениями договора аренды не предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке по иным основаниям, кроме изменения размера кадастровой стоимости земельного участка или централизованного изменения ставки арендной платы, в связи с чем изменение арендной платы в рассматриваемом случае требует заключения дополнительного соглашения.

Фактически осуществляемый вид деятельности Заявителя (производство муки из зерновых культур) соответствует виду разрешенного использования, для которого установлена пониженная ставка 0,5% в соответствии с пунктом 9.8 Приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП, что позволяет Заявителю при расчете арендной платы применять указанную ставку.

Признание Департаментом права применить пониженную ставку за Заявителем и последующее опровержение такого права противоречит принципу предсказуемости расчёта арендой платы.

Повышение ставки арендой платы в 2022 году в соответствии с Постановлением 407-ПП запрещено.

Судом было установлено, что на арендуемом земельном участке расположены следующие нежилые здания, собственником которых является Общество:

1)кад. N 77:03:0003006:1051 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 6;

2)кад. N 77:03:0003006:1048 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 2;

3)кад. N 77:03:0003006:1053 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 17;

4)кад. N 77:03:0003006:1056 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 22;

5)кад. N 77:03:0003006:1054 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 19;

6)кад. N 77:03:0003006:1055 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 20;

7)кад. N 77:03:0003006:1052 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 8:

8)кад. N 77:03:0003006:1057 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 23;

9)кад. N 77:03:0003006:1049 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 3;

10)кад. N 77:03:0003006:1025 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 4;

11)кад. N 77:03:0003006:1058 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 24;

12)кад. N 77:03:0003006:1050 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 5

Также на праве собственности истцу принадлежит помещение 1/1 с кад. N 77:03:0003006:5464 по адресу г. Москва ул. Жебрунова д. 6 стр. 1 в здании с кад. N 77:03:0003006:1047.

Согласно договору аренды земельный участок предоставлен заявителю для целей эксплуатации зданий в соответствии с установленным разрешённым использованием.

В соответствии с данными ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка КН 77:03:0003006:5 является: пищевая промышленность (6.4), земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, промышленности (1.2.9), склады (6.9.), деловое управление (4.1.), земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения(1.2.7), магазины (4.4), земельные участки, предназначенные для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5), обслуживание автотранспорта (4.9), земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3), коммунальное обслуживание (3.1), земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13).

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор.

Таким образом, договор аренды не содержит иных оснований, кроме вышеперечисленных, для изменения размера ставки арендной платы за земельный участок.

Однако из уведомления от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1 об увеличении размера годовой арендной платы, усматривается, что увеличение произошло не только в связи изменением кадастровой стоимости земельного участка, но и в связи с произвольным изменением Департаментом в одностороннем порядке ставки арендной платы (ранее была установлена ставка - 0,5%, в уведомлении от 25.01.2022 указана - 1.5%), при этом изменение ставки уполномоченный орган в уведомлении ничем не мотивировал.

Таким образом, исходя из направленного уведомления следует, что основаниями изменения Департаментом годовой арендной платы одновременно явились:

1)изменение кадастровой стоимости земельного участка;

2)немотивированное произвольное изменение ставки арендной платы с 0,5% на 1,5%, которое не связано с централизованным изменением (введением) ставок арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или г. Москвы (изменения в части ставок арендной платы по виду разрешенного использования - "земельные участки, предоставленные для производства продуктов мукомольно-крупяной промышленности, хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения" в Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП не вносились).

Таким образом, Департамент применил одну из ранее установленных указанным Постановлением ставок, что не подпадает под понятие централизованного изменения.

В то время как условия договора аренды не предусматривают возможность одностороннего изменения договора аренды в связи с произвольным изменением Департаментом ставки арендной платы, которая не связана с централизованным изменением ставки.

Таким образом, учитывая, что положениями договором аренды не предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке по иным основаниям, кроме изменения размера кадастровой стоимости земельного участка и централизованное изменение ставки, в рассматриваемом случае изменение арендной платы требует заключения дополнительного соглашения, в связи с чем направляя заявителю уведомление об изменении ставки арендной платы по договору, Департамент надлежащим образом не исполнил возложенную на него договором обязанность, нарушив порядок согласования изменений в договор.

Направление ответчиком уведомления является односторонней сделкой по изменению условия о порядке исчисления арендной платы, что согласно ГК РФ должно быть согласовано сторонами, кроме случаев прямо установленных договором.

Как утверждает истец в иске, земельный участок используется заявителем исключительно для осуществления и обслуживания его основной деятельности, а именно, для производства муки из зерновых культур, что соответствует виду разрешенного использования и позволяет заявителю при расчете арендной платы применять пониженную ставку 0,5% в соответствии с пунктом 9.8 Приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП.

Вышеперечисленные здания заявителя, расположенные на земельном участке, составляют единый производственный комплекс и используются непосредственно заявителем, согласно его основному виду деятельности - 10.61.2 Производство муки из зерновых культур (выписка из ЕГРЮЛ на Заявителя прилагается), не сдаются в аренду третьим лицам.

Также в составе производственного комплекса, а именно в здании кн 77:03:0003006:1048 по адресу г. Москва, ул. Жебруново, д.6, стр. 2 испытательная производственно-техническая лаборатория, в которой осуществляется:

-организация и проведение испытаний продукции, входящего сырья (зерно) и вырабатываемой продукции (мука, отруби);

-анализ и оформление их результатов, разработка системы документации процедур, связанных с обеспечением качества испытаний по системе ХАССП (анализ рисков и критические контрольные точки);

-проведение испытаний продукции на соответствие требованием ГОСТ, нормативно технической документации и т.д.;

-оформление документов, подтверждающих качество и безопасность продукции (декларации, протоколы испытаний)

-оформление отчетности о качестве вырабатываемой продукции.

Вышеназванные обстоятельства, факт осуществления производства продуктов мукомольно-крупяной промышленности подтверждаются следующими документами:

1)Штатное расписание от 27.01.2022 г., которое подтверждает наличие сотрудников ООО "Мельничный комбинат в Сокольниках", задействованных в производстве (начальник мельницы, аппаратчик мукомольного производства и т.д.)

2)Программа (план) производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий;

3)Свидетельства и аттестаты о проверке оборудования на лаборатории.

Истцом указано на то, что все перечисленные в пункте 8 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. обязательные условия для применения пониженной ставки 0,5% Заявитель исполняет в полном объеме, а именно:

Целевое назначение земельного участка, установленного договором аренды соответствует виду разрешенного использования земельного участка, в отношении которого установлена пониженная ставка арендной платы. Земельный участок используется Обществом строго в соответствии с установленными в ЕГРН видами разрешенного использования. На земельном участке отсутствуют посторонние землепользователи, субарендаторы земельного участка.

Истец соблюдает требования земельного и природоохранного законодательства, у него отсутствует задолженность перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю.

Таким образом, Заявитель осуществляет и планирует осуществлять на земельном участке исключительно деятельность по производству муки и подавляющая часть зданий и помещений используется именно под указанную производственную деятельность. При этом применение наибольшей ставки арендной платы (1,5%), исходя из установленных видов разрешенного использования земельного участка, не соответствует принципу экономической обоснованности, так как Заявитель извлекает прибыль исходя из одного вида разрешенного использования, а размер арендной платы исчисляется Департаментом по максимальной ставке арендной платы и максимально возможной доходности земельного участка.

Заявитель фактически лишен возможности изменить вид разрешённого использования земельного участка, так как земельный участок расположен в зоне сохраняемого землепользования (индекс "Ф"), следовательно, изменение вида разрешенного использования невозможно без внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы. Аналогичный же ответ был дан Департаментом на запрос истца о возможности изменения вида разрешенного использования.

Кроме того, факт того, что здания не используются для иных целей кроме как для производственных, а также факт неиспользования объектов недвижимости для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания был подтвержден в ходе рассмотрения дела N 3а-2475/2021 по иску Общества о признании недействующими пунктов постановления Правительства Москвы N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", как не обладающие признаками объектов налогообложения, определенными статьей 1.1 Закона адрес от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" и статьей 378.2 НК РФ. Апелляционным Определением от 10.02.2022 N 66а-396/2022 решение оставлено без изменения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что истец в обоснование своего требования ссылается на то, что ставка арендной платы не подлежит повышению в 2022 году в связи с запретом на ее повышение, установленным Постановлением 407-ПП.

Пунктом 1.7 Постановления Правительства Москвы от 22.03.2022 N 407-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях санкций и внесении изменений в правовые акты города Москвы" на 2022 год установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, за исключением случаев, установленных нормативными правовыми актами города Москвы, принятыми до принятия настоящего постановления.

Соответственно повышение ставки арендной платы в 2022 году допустимо лишь в случае повышения таковой на основании нормативно-правового акта, принятого до 22 марта 2022 года, произвольное повышение арендной ставки Департаментом не входит в число исключений, предусмотренных пунктом 1.7 Постановления, следовательно, ставка арендной платы не подлежит увеличению, а оспариваемое уведомление недействительно, ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости по Договору аренды N М-03-056658 от 14.05.2021 г. подлежит восстановлению с 01.01.2022 года.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 07 марта 2000 г. N 3486/99 и от 14.08.2001 N 9162/00, критериями допустимости иска об исполнении в натуре является возможность реального исполнения принятого решения исходя из положений Федерального закона "Об исполнительном производстве" и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Для защиты нарушенных прав возможно использование способов, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права вправе применять лишь этот способ.

Однако, как правомерно установлено судом первой инстанции, в данном случае, заявляя об обязании Департамент городского имущества города Москвы восстановить ставку арендной платы 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, применив указанную ставку с 01.01.2022 г. согласно договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г., истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку заявленное истцом неимущественное требование не сопровождающееся имущественным никак не приведет к восстановлению прав истца, с чем соглашается апелляционный суд.

Доводы отзыва ответчика признаны судом первой инстанции необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Ответчиком не представлено доказательств направления истцу акта обследования земельного участка от 08.02.2022 N 9030719.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 8 Правил предусмотрено, при заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 8.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП (ред. от 28.04.2020) "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" также установлено, что "при определении размера арендной платы обязательными условиями применения ставок арендной платы за землю в размере менее 1,5 процента, предусмотренных приложением 1 к настоящему постановлению (далее - пониженная ставка арендной платы), являются:

8.1.1. Соответствие целевого назначения земельного участка, установленного договором аренды/кадастровым паспортом земельного участка, виду разрешенного использования земельного участка, в отношении которого установлена пониженная ставка арендной платы.

8.1.2. Использование земельного участка строго в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

8.1.3. Отсутствие на земельном участке посторонних землепользователей, включая субарендаторов.

8.1.4. Соблюдение арендатором требований земельного и природоохранного законодательства.

8.1.5. Отсутствие задолженности перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю.

Учитывая, что положениями договора аренды не предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке по иным основаниям, кроме изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, в рассматриваемом случае изменение арендной платы требует заключения дополнительного соглашения, в связи с чем, направляя истцу уведомление об изменении ставки арендной платы по договору, ответчик ненадлежащим образом исполнил возложенную на него договором обязанность, нарушив порядок согласования изменений в договор.

В соответствии с п. 2.7 указанного постановления ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости, что по мнению Департамента не было принято судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения.

В результате проведенной 08.02.2022 проверки (рапорт 9030719) подтверждено, что здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003006:5 используется под производственные и административные цели и бытовое обслуживание (шиномонтаж и автомойка).

Следовательно, в соответствии с п. 8(1) Постановления N 273 подлежит применению повышенный размер ставки арендной платы в размере 1,5%.

Данные доводы ответчика подлежат отклонению.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как следует из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582.

Согласно предусмотренному данным постановлением принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Исходя из указанного принципа, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с предусмотренным подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет сделать вывод, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своего земельного участка, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по разному.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.

Пунктом 3.3.5 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП (далее - Правила землепользования Москвы) установлены условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.

Согласно пункту 2.7 постановления N 273-ПП, на который ссылается Департамент ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. В случае если для вида разрешенного использования земельного участка предусмотрено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка.

Однако с учетом приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства указанное правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования Москвы.

Приведенная выше позиция по толкованию и применению норм права сформулирована также в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 N 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 N 305-ЭС21-27944.

Доводы Департамента об использовании Обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для применения ставки в 1,5%, со ссылкой на пункт 2.7 постановления N 273-ПП и исходя из наличия на участке одного здания, которое используются для автомойки и шиномонтажа, в том числе для собственных нужд, не могут быть признаны обоснованными. Как следует из материалов дела, помимо здания шиномонтажа и автомойки на спорном земельном участке, предоставленном в аренду Обществу для эксплуатации принадлежащих ему комплекса зданий, представляющих собой инфраструктуру промышленного предприятия, расположено еще 25 объектов недвижимости, которые по утверждению Общества используются по целевому назначению. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Сам по себе акт и рапорт, на которые ссылается Департамент, не доказывает нецелевое использование. На момент их составления, ВРИ участка включало в том числе,_ обслуживание автотранспорта (п. 4.9).

ВРИ 4.9 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, содержит в себе такие виды использования как 4.9.1.3 - мойка, 4.9.1.4 - ремонт автомобилей. В соответствии с ПЗЗ г.Москвы для земельного участка в качестве вспомогательных ВРИ также установлены ВРИ 4.9 и 4.9.1.4, и как уже было указано ранее реализация вспомогательного вида разрешенного использования не зависит от получения каких-либо на то разрешений и согласований.

Из заявленных Департаментом документов не представляется придти к выводу о том, что истец предоставляет соответствующие услуги (мойка и шиномонтаж) третьим лицам в качестве самостоятельной коммерческой деятельности, а не в целях обслуживания основной производственной деятельности и нужд сотрудников производства, отсутствуют фотографии прейскурантов на услуги, а также иные обстоятельства, которые свидетельствовали бы об извлечении прибыли или оказания услуг населению.

Учитывая все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения суда по доводам жалобы Департамента.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

Истец ссылается на то, что при принятии решения судом нарушены нормы процессуального кодекса (положения главы 24 АПК РФ ), согласно которым при признании решений незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения.

Истец указывает на то, что им заявлены требования об обязании ДГИ применять ставку 0,5% по правилам главы 24 АПК РФ.

Указанные доводы жалобы апелляционным судом рассмотрены и отклонены.

Согласно представленному в материалы дела заявлению, истцом были заявлены требования о признании недействительным уведомления ДГИ на основании ст. 420, 450, 452 ГК РФ, ПП Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, ПП Москвы от 22.03.2022 N 407-ПП.

Госпошлина оплачена в сумме 6000,00 руб. как за требование неимущественного характера.

Определением от 16.05.2022 заявление принято к рассмотрению в общеисковом порядке, как исковое заявление.

Ни в предварительном, ни в основном судебном заседании суда первой инстанции, представитель истца не указывал на то, что им заявлены требования о признании незаконным ненормативного правового акта, а не о признании недействительной односторонней сделки.

Данные доводы впервые заявлены в апелляционной жалобе.

Ссылки истца на судебную практику отклонены апелляционным судом, поскольку установлено, что указанное дело рассмотрено не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению о признании незаконным ненормативного акта заинтересованного лица По настоящему делу истцом избран иной способ защиты права, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и рассмотренный в порядке общего искового производства, круг установления обстоятельств по которому, отличен от дел рассматриваемых в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными АПК РФ.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, рассматриваются споры, возникшие из отношений, связанных с исполнением государственными органами (органами местного самоуправления) своих публичных полномочий. При рассмотрении споров в порядке главы 24 АПК РФ предполагается иное, в отличие от искового производства, распределение бремени доказывания.

Между тем, рассматриваемый спор возник из договорных правоотношений, а такие споры рассматриваются в порядке искового производства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении второго требования неимущественного характера - об обязании Департамента городского имущества города Москвы восстановить ставку арендной платы 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, применив указанную ставку с 01.01.2022 г. согласно Договору аренды земельного участка N М-03-056658 от 14.05.2021 г.

Признание судом недействительной односторонней сделки - уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 25.01.2022 N 33-6-14668/22-(0)-1 об увеличении с 1.01.2022 ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-03- 056658 от 14.05.2021 в полном объеме восстановило права истца.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца, поскольку не установил нарушений судом первой инстанции норм процессуального права.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределены в соответствии с положениями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по делу N А40-86025/22 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Левченко Н.И. Головкина О.Г.