Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2023 г. N 09АП-87229/22 по делу N А40-29197/2022

г. Москва

23 января 2023 г.

Дело N А40-29197/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Стешана Б.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.В. Гришкиевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фаворит-пром" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.2022 по делу N А40-29197/22,

принятое по иску ООО "Фаворит-пром" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Риос Федоров А.Д. по доверенности от 05.08.2022,

ответчика: Дмитриева Е.А. по доверенности от 10.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фаворит-пром" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 80,8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 49, корп. 2.

Решением арбитражного суда от 10.11.2022 урегулированы разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 80, 8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 49, корп. 2; абзац первый п. 3.1 договора принять в редакции: "3.1 Цена Объекта составляет 9 133 000 руб."; абзац второй п. 3.1 договора исключить; абзац третий п. 3.4 договора принять в редакции: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 108 726 руб. 20 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора принять в редакции продавца.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить в части.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения площадью 80,8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0004007:5622 по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 49, корп. 2, - на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 22.12.2014 N 00-00249/14.

29.07.2021 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

Письмом от 06.09.2021 N 33-5-72149/21-(0)-5 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта, в котором цена объекта установлена в размере 10 769 000 руб., из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.11.2021 N М1001-21, составленным ООО "Оценка и Консалтинг", на которое имеется положительное экспертное заключение от 12.11.2021 N 460/750-21, составленное Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец не согласился с предлагаемой ценой объекта и направил ответчику протокол разногласий от 18.12.2021, в котором цену объекта указал в размере 7 661 650 руб., определенном на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2021 N LM 1111, составленного ООО "ЛМ". Кроме того, в протоколе разногласий истец предлагал изменить п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора, сославшись на то, что они не соответствуют законодательству, являются кабальными для истца.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, письмом от 22.12.2021 N 33-5-72984/21-(0)-11 ответчик протокол разногласий отклонил, в предоставлении испрашиваемой государственной услуги отказал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 29.07.2021; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС 9 133 000 руб.

Цена выкупаемого имущества определена на основании заключения экспертизы. В остальной части суд первой инстанции не согласился с доводами истца о том, что предложенные ответчиком условия являются для истца кабальными.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В апелляционной жалобе истец просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 80.8 кв.м, расположенным по адресу г. Москва, пр. Шокальского, д. 49, корп. 2, кадастровый номер 77:02:0004007:5622, путем принятия п. 2.1.2., п. 2.1.6.1., п. 2.1.6.4., п. 2.1.6.5., п. 2.1.7.. п. 2.5., п. 3.1., п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.7.2., 5.3., п. 5.4., п. 5.8., п. 5.9., п.5.10., п. 7.5., п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12. и п. 8.7. договора купли-продажи в указанной истцом редакции, со ссылкой на то, что утвержденные в редакции продавца спорные пункты договора противоречат положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вопреки доводам апелляционной жалобы, п. 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора суд обоснованно принял в редакции продавца, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не доказал, что эти условия договора противоречат законодательству или являются кабальными для истца.

В соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражным судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Вопрос о цене сделки разрешен судом путем производства экспертизы.

В иных условиях, предложенных продавцом, суд также не усматривает кабальности с учетом отсутствия необходимых для этого элементов.

В соответствии со ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Таким образом, заключение договора страхования, в силу которого выгодоприобретателем является продавец товара, с учетом того факта, что до полного исполнения обязанностей покупателя имущество находится у продавца в залоге, не противоречит нормам закона.

Пункт 2.1.7 договора о возможности заключения сервитута также не нарушает прав покупателя, поскольку установление сервитута, если сторонами не достигнуто согласие, заключается на основании решения суда, вне зависимости от того, согласен ли на это собственник объекта недвижимости.

Предусмотренное пунктом 2.5 договора право залогодержателя осматривать объект также не нарушает прав собственника.

Равным образом содержание пункта 3.7 договора не указывает на изъятие продавцом денежных средств, а лишь свидетельствует об избранной сторонами форме распоряжения излишними денежными средствами, в случае образования таковых.

Положение пункта 3.8 также не нарушает прав покупателя, поскольку выкуп имущества производства в порядке Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии со ст. 1 которого Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Необходимость уведомления продавца о передаче имущества в аренду также не противоречит нормам закона, в том числе об ипотеке, вопреки доводам апелляционной жалобе истца.

Право на односторонний отказ от договора, установленный пунктом 7.5 договора, не нарушает прав покупателя, нормам закона не противоречит, равно как и пункты 7.7, 7.11 договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, положения пункта 2 ст. 351 ГК РФ носят диспозитивный характер, следовательно, иные основания, определенные сторонами, также могут являться основанием для требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, следовательно, пункты 7.8, 7.10 прав покупателя не нарушают.

Положения пункта 7.9 не нарушают прав покупателя, соответствуют нормам гражданского законодательства, напротив, в силу ст. 421 ГК РФ продавец вправе не возобновлять отношения с ненадежным контрагентом, в чем выражается свобода воли.

Положения пункта 7.12 преимущественное право покупателя не нарушают, поскольку в п. 7.12 речь ведется о прекращении действия договора.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ не устанавливает порядок заключения договора о выкупе арендованного имущества, следовательно, пункт 8.7 не может ей противоречить.

Суд апелляционной инстанции также находит несостоятельной ссылку истца на результаты рассмотрения спора с участием тех же сторон, поскольку данная судом оценка и толкование при рассмотрении иного спора не обязательны для суда, рассматривающего настоящее дело.

Доводы истца о том, что определенные положения договора противоречат положениям Федерального закона N 159-ФЗ не выдерживают критики, поскольку Федеральным законом не определены условия, на которых надлежит заключить договор, за исключением ст. 5, предусматривающей порядок оплаты при заключении договора, которой, в частности, предусмотрен выбор покупателем способа оплаты - единовременно либо в рассрочку, а также установлено, что до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца.

Таким образом, отсутствие в законе каких-либо конкретных условий, не свидетельствует о том, что их включение в проект договора противоречит нормам данного закона. Существенным для разрешения настоящего спора является отсутствие противоречий спорных условий нормам гражданского законодательства, суд апелляционной инстанции в спорных условиях таких противоречий наряду с судом первой инстанции не усматривает.

Доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2022 по делу N А40-29197/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Б.В. Стешан Т.В. Захарова